Evergrande, dall’ascesa al default: la storia di un impero cinese costruito sul debito

Occhi puntati su Evergrande, il colosso dell’immobiliare cinese che ormai due anni fa ha dichiarato bancarotta, con un buco di oltre 320 miliardi di dollari. La causa del default di Evergrande è da attribuirsi al boom dell’immobiliare, una crescita costuita eccessivamente sul debito, che ha alimentato una profonda crisi del comparto, un vero e proprio punto di svolta per tutto il settore immobiliare cinese.

Proprio ieri avrebbe dovuto svolgersi la tanto attesa udienza definitiva sulla liquidazione del gruppo cinese, ma l’Alta corte di Hong Kong ha concesso ancora una volta più tempo alla società per definire il suo piano di ristrutturazione del debito. Il nuovo rinvio dell’udienza, prevista ora per il 29 gennaio 2024, ha innescato una certa volatilità sul titolo, che sulla borsa di Hong Kong ha archiviato la seduta di ieri con un rialzo del +9%. Tuttavia, il titolo continua a restare sotto pressione, teniamo presente infatti che dal gennaio del 2021 il titolo è crollato di oltre il 98%.

Ai tanti creditori della società non bastano più infatti le sole promesse di un piano di risanamento che accontenti (o almeno ci provi) in qualche modo tutti, ma vogliono dei fatti concreti. Proprio per questo motivo, di recente un gruppo di di creditori (detentori di azioni offshore di Evergrande) ha addirittura proposto di regolare il debito ricevendo in cambio una partecipazione di controllo azionaria nel gruppo, prima che questo venga messo in liquidazione, in modo da controllare dall’interno il processo di liquidazione.

Ma cos’è successo a Evergrande? Come è possibile che in così poco tempo il colosso del real estate sia passato da essere una delle aziende di maggior successo in Cina a una dei più grandi scheletri nell’armadio del Dragone? In questo articolo ripercorriamo la storia del Gruppo, dalla sua nascita alla sua disfatta, che sarà ricordata come una delle maggiori della storia.

L’ascesa e la disfatta di Evergrande

L’ascesa di Evergrande in Cina è stata sconcertante tanto quanto il suo default, con la società immobiliare che in solo tre decenni è riuscita a incrementare enormemente il suo giro d’affari, arrivando a esercitare pressioni sul governo di Pechino, ma anche su altri Paesi. Il boom immobiliare in Cina è iniziato nel 1996, proprio nel periodo in cui Hui Ka Yan ha fondato Evergrande nella città di Shenzhen, una zona economica speciale del Partito comunista cinese. Da li, Evergrande si è rapidamente espansa anche oltre la piccola Shenzhen e questo grazie hai massicci piani di crescente urbanizzazione in Cina, dove proprio nei primi anni duemila abbiamo assistito al più grande trasferimento di persone dalle campagne alle città.

Il successo di Evergrande ha reso il suo fondatore e presidente, Yan, una degli uomini più ricchi del mondo, ma non solo, le sue attività hanno arricchito un intero ecosistema, dai governi locali che gli hanno venduto i terreni alle banche di Wall Street.

Ma cosa ha causato il fallimento del Gruppo? In poche parole, Evergrande ha promesso la costruzione di centinaia di miglia di appartamenti che non sono mai stati realizzati, innescando di conseguenza la rabbia dei creditori, non solo acquirenti insoddisfatti di case, ma anche fornitori e prestatori.

Negli anni infatti, il gruppo guidato da Yan ha chiesto in prestito molti miliardi di dollari per sostenere i suoi ambiziosi piani di costruzione di nuovi edifici, arrivando ad accettare lavori senza portarli mai a termine, non compensando affatto per il loro operato ne gli operai, ma neanche gli imbianchini e gli agenti immobiliari, con le fatture non pagate che sono aumentate vertiginosamente fino alla cifra record di 140 miliardi di dollari.

Nel 2009, Evergrande si è quotata sulla borsa di Hong Kong per cercare di raccogliere capitali anche dagli investitori esteri e già all’epoca aveva dovuto affrontare alcune domande inquisitorie sulla sua rapida espansione. Gli investitori esteri della società (molti dei quali private equity americani, hedge fund e banche di Wall Street) in quel periodo hanno infatti prestato molti soldi alle società immobiliari cinesi (più di quanto effettivamente valevano le società), con il loro debito che si stava accumulando velocemente. Molte altre società immobiliari cinesi hanno intrapreso la stessa strada, quotandosi in borsa per raccogliere denaro fuori dalla Cina, tra questi ricordiamo Kaisa Group, Yuzhou Properties e Fantasia Holdings, che da allora sono tutti inadempienti.

Ma nel frattempo, nel 2009 tutto il mondo si è trovato di fronte ad una profonda crisi finanziaria globale partita dagli Usa, con il crollo dei mutui subprime e innescando l’effetto domino in tutti i Continenti. Anche il Paese del Dragone non fu risparmiato da questa crisi che però qui fu si di forte intensità ma di breve durata, con il governo di Pechino che ha presto investito 500 miliardi di dollari nella costruzione di strade e ferrovie, stimolando così la crescita anche di Evergrande e consentendo al paese di emergere prima di altri dalla crisi finanziaria.

In seguito ai massicci investimenti del Governo, già nel 2010 il mercato immobiliare cinese mostrava i primi segni di surriscaldamento, con i prezzi delle case che sono aumentati molto più velocemente della media storica. La situazione ha subito richiamato l’attenzione del mercato, con molti economisti e analisti che già in quel periodo incominciarono a lanciare i primi avvertimenti secondo i quali il mercato immobiliare cinese era troppo caro, con l’offerta di unità abitative che era troppo eccessiva e i suoi costruttori iper indebitati.

Un impero costruito sul debito e sulle promesse

Nonostante le avvisaglie, moltissimi acquirenti cinesi hanno comunque acceso finanziamenti per acquistare le loro abitazioni, ma come dicevamo queste abitazioni (in moltissimi casi) esistevano solo su un pezzo di carta, con gli acquirenti che si impegnavano per l’acquisto di un immobile non ancora costruito (ma solo promesso), pagando più di un terzo circa del valore dell’immobile.

Man mano che le città si riempivano di nuovi condomini, i costruttori come Evergrande diventavo sempre più avidi, iniziando così a costruire dal niente intere città satellite (molte delle quali ancora totalmente disabitate) anche nelle aree più rurale del Paese e questo circolo vizioso non ha fatto altro che peggiorare la situazione debitoria dei grossi promotori immobiliari cinesi.

Per le famiglie cinesi era davvero difficile anche solo immaginare che l’acquisto di un asset tradizionalmente più sicuro come l’immobile potesse rivelarsi una scommessa sbagliata, eppure le cose non sono andate come auspicato. Nonostante, nell’ultimo decennio le autorità cinesi abbiano cercato di frenar i prestiti, le società immobiliari hanno trovato sempre il modo per aggirare le restrizione, ad esempio rimuovendo molti miliardi di debiti dai loro bilanci.

Il tracollo decisivo di Evergrande si è realizzato a partire dal 2020, periodo in cui una legge ha reso molto più difficile indebitarsi per le società immobiliari, facendole così precipitare nel precipizio.

E così arriviamo al 2021, dove per diversi mesi, Evergrande ha tenuto in tensione i mercati a livello globale, con Pechino che ha dovuto ripensare alla sua idea che alcune aziende cinesi fossero “too big to fail” perché il Governo le lasci fallire.

Proprio il 9 dicembre 2021, tre giorni dopo che Evergrande non aveva rispettato la scadenza per il pagamento degli interessi su alcune e importante obbligazioni, un’agenzia di rating ha dichiarato la società in default, mettendo così in lotta i molti creditori della società ( investitori, acquirenti di case, fornitori e banche), nessuno dei quali vuole restare a bocca asciutta. Tre mesi dopo il default, le banche hanno sequestrato a Evergrande 2 miliardi di dollari.

Cattiva gestione da parte dei vertici

Ma il crollo di Evergrande è solo il tassello più grande del puzzle, con il suo tracollo ha innescato un vero e proprio effetto domino, infatti, da allora altri 46 costruttori immobiliari cinesi sono falliti, lasciando così moltissimi cantieri abbandonati e migliaia di creditori insoddisfatti. In ogni caso, anche le autorità hanno le loro responsabilità, infatti, anche quando ormai è stato scoperchiato il vaso di pandora, per evitare disordini sociali, hanno sollecitato i costruttori a continuare a costruire appartamenti.

Da questo punto di vista, teniamo presente che solo nel 2022, Evergrande ha costruito circa 300.000 appartamenti.

Ma non solo, Evergrande è stata affossata anche da anni di cattiva governance aziendale e di cattiva amministrazione da parte dei sui vertici. Proprio per questo motivo, in seguito a diverse indagini, già dopo poche settimane dal default, la polizia arrestò il personale dell’unità di gestione patrimoniale, ma anche l’ex amministratore delegato della società e il suo direttore finanziario, oltre che il fondatore Hui.

Il crollo di China Evergrande è stato infatti accelerato da diverse pratiche contabili molto discutibili ma anche da una scarsa supervisione aziendale.

Il crollo il Borsa di Evergrande

Ad oggi, Evergrande rimane in default essendo incapace di pagare i propri debiti che hanno raggiunto la cifra astronomica di 327 miliardi di dollari, con la maggior parte degli asset che sono nella Cina continentale, il che complica le cose per gli investitori internazionali. Nel 2022, un gruppo di banche cinesi ha sequestrato 2 miliardi di dollari detenuti da una delle filiali di Evergrande. Tuttavia, il gruppo immobiliare non è ancora ufficialmente defunto, infatti, le sue azioni vengono scambiate in borsa, anche se solo per pochi centesimi per azione.

Da questo punto di vista, il crollo in Borsa di Evergrande è ben osservabile dal grafico di lungo periodo del titolo (qui sotto). Come vediamo il titolo dopo aver raggiunto il massimo storico nel 2017 vicino a quota 30 dollari di Hong Kong, ha invertito la sua direzione, per poi crollare irrimediabilmente sotto il peso del suo debito del 2021, con il titolo che è passato nel giro di poche settimane da circa 15 dollari HKD a pochi centesimi (0,255 HKD).

Il piano di liquidazione del Gruppo

Due anni dopo il default non è ancora chiaro come verrà liquidata la società e quindi quanti soldi rimarranno a chi riuscirà a riceverli. Come dicevamo in apertura del pezzo, proprio nella giornata di ieri, per l’ennesima volta è stato concesso più tempo al gruppo (fino alla fine di gennaio 2024) per raggiungere un accordo di ristrutturazione del debito.

Teniamo presente che dallo scorso settembre, l’udienza di liquidazione di Evergrande è stata rinviata ben sei volte, e questo perché la società e i suoi investitori si sono affrettati a trovare un modo per evitare una liquidazione che sarebbe comunque dolorosa per entrambe le parti.

Ecco che, stando a quanto a comunicato ieri l’avvocato della società, Evergrande utilizzerà questo tempo extra per cercare di perfezionare la sua proposta di ristrutturazione e tentare così di ottenere maggiore sostegno da parte dei creditori.

In ogni caso, il default di Evergrande è stato un momento di svolta per il settore immobiliare cinese, ponendo fine ad anni di espansione alimentata dal sovraindebitamento. Da allora, decine di società immobiliari cinesi non hanno rispettato i pagamenti dei loro debiti, con il mercato immobiliare del paese che non si è ancora ripreso.