Warren Buffett non investe nell’immobiliare: ecco perché

Il mattone è da sempre tra le opzioni più gettonate in ottica investimenti. Comprare un immobile e metterlo in locazione dà i suoi frutti: si acquista un immobile con i soldi della banca e poi si lascia che l’inquilino paghi il mutuo, mentre l’immobile continua a guadagnare valore.

Il mattone non tradisce mai, dicono alcuni. Ma come mai investitori leggendari come Warren Buffett non investono nel real estate?

Nel corso degli anni, l’oracolo di Ohama ha fornito alcuni indizi nelle sue lettere agli azionisti di Berkshire Hathaway e nelle interviste televisive. Da questi possiamo individuare i 3 motivi principali per cui Warren Buffett non acquista immobili.

Tre motivi per cui Buffett non investe nel mattone

Il primo motivo è che gli affitti sono generalmente percepiti come investimenti passivi. Si pensa che basti acquistare un immobile, affittarlo e lasciare che il reddito passivo si accumuli mentre si fa altro. Ma la realtà è molto diversa e Buffett lo sa bene. In un’intervista del 2012, l’investitore spiega che se ci fosse un modo efficiente per investire negli affitti, probabilmente lo farebbe, ma la gestione lo rende impossibile.

Studiare i diversi mercati e sottomercati, conoscere il valore dell’immobile, cercarlo, negoziare, ottenere un finanziamento, decidere se effettuare o meno lavori di ristrutturazione, monitorarli, trovare un buon inquilino, effettuare riparazioni…..insomma il lavoro non manca e in un certo senso dare in affitto un immobile diventa più un lavoro part-time che  un investimento passivo.

Persone come Buffett sono molto consapevoli del fatto che il tempo e il lavoro hanno un valore e che, una volta contabilizzati, i rendimenti degli affitti sono piuttosto deludenti nella maggior parte dei casi.

Il secondo motivo è capire la propria cerchia di competenze. Buffett è molto bravo a capire la sua cerchia di competenze e a rispettarla. Ha fatto fortuna investendo in beni di consumo, vendita al dettaglio e assicurazioni. Conosce molto bene questi settori e ha un vantaggio competitivo rispetto agli altri investitori.

Ma sa anche che questo non vale per il settore immobiliare. Sebbene abbia certamente delle competenze e probabilmente ne sappia più della maggior parte di noi, si trova comunque in una posizione di svantaggio rispetto a fondi che investono nell’immobiliare. In occasione di una precedente riunione annuale, Charlie Munger, il braccio destro di Buffett ha affermato: “Non abbiamo alcun vantaggio competitivo rispetto agli investitori immobiliari esperti… Non abbiamo alcuna competenza specifica nel settore e questo significa che non dedichiamo quasi nessun tempo a pensarci. E poi, per quanto riguarda gli immobili che abbiamo effettivamente posseduto, direi che abbiamo ottenuto scarsi risultati”.

Motivo numero tre, difficoltà a trovare opportunità. Buffett è un investitore di valore. Cerca opportunità per ottenere rendimenti eccezionali ma purtroppo, però, non ci sono molte opportunità di questo tipo nel settore immobiliare. In una precedente intervista, spiega che: “Nella maggior parte delle condizioni è difficile. È un mondo molto competitivo. Nella maggior parte dei casi i prezzi degli immobili sono più accurati”. Questo ha senso se ci si pensa. L’immobile non è una merce, ma è più vicino ad esserlo di una normale attività commerciale. Avete quattro mura e un tetto, e poi guadagnate un reddito da locazione affittandolo. È abbastanza semplice da capire. Il flusso di cassa è costante e prevedibile e il valore equo può essere facilmente determinato, almeno rispetto a un’azienda.

Di conseguenza, ci sono meno valutazioni errate e opportunità per gli investitori di valore come Warren Buffett. La maggior parte degli investitori immobiliari acquista le proprietà a circa il valore di mercato e poi guadagna tenendole a lungo termine.

In sostanza Buffett ha un’alternativa migliore, ossia investire in REIT, fondi di investimento immobiliare quotate in borsa. Per fare qualche esempio, in passato ha investito in Tanger Outlets (SKT), General Growth Properties, Vornado (VNO), [ora Brookfield (BAM)], Seritage Growth Properties (SRG) e STORE Capital (STOR), recentemente acquisita da Blue Owl Capital (OWL). In conclusione, Buffett investe raramente nel settore immobiliare perché non è la sua specialità, ma quando lo fa tende a privilegiare i REIT rispetto agli affitti.