Usa: il mercato immobiliare non trova il suo tetto
Pubblicato 30 Settembre 2005 Aggiornato 19 Luglio 2022 12:54
A Miami, il mercato che presenta la maggiore effervescenza In Usa, le abitazioni vengono vendute anche a 6.400 dollari al metro quadro. A New York, le quotazioni nei quartieri di lusso possono toccare i 12.800 dollari al metro quadro. Secondo Merrill Lynch, il 60% del paese sta vivendo una bolla immobiliare. L'Ofheo ( istituto dedicato alla supervisione del trend del mercato immobiliare) conferma che il prezzo medio annualizzato è cresciuto nel secondo trimestre del 13,4% rispetto all'anno precedente. Patrick Lawler, economista che guida l'istituto, ha sostenuto che non c'è alcun segnale che indichi il raggiungimento di un tetto massimo dei prezzi, e che le quotazioni potrebbero continuare a salire. Negli ultimi cinque anni, il mercato delle case Usa ha fatto registrare un incremento medio dei prezzi pari al 53,3%.
Ancora oggi, nonostante l'aumento dei tassi operato dalla Fed, l'accessibilità all'acquisto delle case si trova ai livelli più contenuti degli ultimi 14 anni. Alcuni economisti, pur ammettendo di aver sbagliato le previsioni sullo scoppio della bolla speculativa nel breve termine, vedono in questo e in altri dati l'inizio di una decelerazione del mercato. Nel frattempo, le levate quotazioni non sembrano preoccupare i compratori. Il 2005 sarà il quinto anno consecutivo di record di vendite. Il mercato Usa è pesantemente condizionato dagli acquirenti di seconde case (il 13% delle vendite complessive) e da coloro che acquistano per realizzare un investimento (il 23% delle vendite concluse nel 2004).
Gli intermediari puntano il dito sul ruolo svolto dalle ipoteche. Secondo gli economisti, sono i tassi di interesse ai minimi ad animare la domanda. In un report di recente pubblicazione, gli analisti di Merrill Lynch hanno sottolineato che i tassi hanno un impatto sui prezzi sei volte superiore a quello derivante da un aumento dei redditi. Nel report si prevede che i prezzi continueranno a salire fino a quando le ipoteche a tasso fisso resteranno al di sotto della soglia del 6%. Lo strano appiattimento subito dalla curva dei tassi ha comportato una riduzione dei tassi sulle ipoteche a 30 anni negli ultimi dodici mesi (passate dal 6,2% al 5,7%).
Inoltre, le banche hanno creato ipoteche non convenzionali. 'Esotiche' le ha definite Greenspan. Si tratta di prodotti finanziari molto creativi che consentono l'acquisto di ipoteche di solo 'interesse', quelle che permettono di pagare solo gli interessi per un determinato lasso di tempo, oppure quelle ad ammortizzazione negativa (che consentono di pagare solo una piccola parte degli interessi, mentre la restante parte viene sommata al debito). La forte incidenza delle ipoteche 'esotiche' nelle aree maggiormente interessate dal fenomeno speculativo, rappresenta un ottimo indicatore della pericolosità insita nel mercato.
Gli istituti di credito stanno allentando i criteri presi in considerazione per concedere prestiti. Il 42% degli acquirenti non possiede risparmi. Greenspan deduce che chi accetta queste ipoteche non ha i requisiti per accedere ad un'ipoteca classica, e accetta di moltiplicare i suoi rischi. L'unico outlook in grado di sostenere questa situazione nel lungo periodo è quello che include: aspettative di ulteriore crescita del prezzi, crescita dei salari reali e mantenimento di tassi di interesse contenuti.
Il settore immobiliare rappresenta il 5% del Pil Usa, ed è responsabile del 50% della crescita economica nel primo semestre. Secondo Merrill Lynch, più del 50% dei nuovi posti di lavoro sono direttamente o indirettamente legati all'evoluzione di questo settore. Alcuni esperti sostengono che nella bolla sui titoli tecnologici sia possibile riscontrare un investimento di capitali che ha permesso di far crescere la produttività. La bolla immobiliare non include questo vantaggio. Questi sono alcuni dei fattori che fanno impennare la preoccupazione degli analisti per gli effetti derivanti da un'eventuale scoppio della bolla.
Analisti come Stephen Roach (Morgan Stanley) sono convinti che gli Usa stiano attraversando un periodo speculativo nel settore immobiliare, e che la Fed avrebbe dovuto anticipare il rialzo dei tassi. L'esperto è preoccupato perché il debito contratto dagli statunitensi per l'acquisto di nuove case ha raggiunto il 90% del Pil (con un ratio cresciuto di 20 punti negli ultimi cinque anni, la stessa crescita sperimentata nel periodo 1985-2000). Roach afferma che si é passati dalla bolla azionaria a quella immobiliare. Gli esperti di Merrill Lynch sostengono che il mercato immobiliare è sopravvalutato in più della metà delle 52 città più popolose degli Usa. Le bandierine rosse riguardano non solo gli stati più ricchi, ma si estendono anche a Milwaukee, Minnesota e Cleveland (stati industriali dove non è previsto alcun miglioramento del livello di vita). E' un segnale chiaro della sistematicità della bolla. A cura di www.fondionline.it
Ancora oggi, nonostante l'aumento dei tassi operato dalla Fed, l'accessibilità all'acquisto delle case si trova ai livelli più contenuti degli ultimi 14 anni. Alcuni economisti, pur ammettendo di aver sbagliato le previsioni sullo scoppio della bolla speculativa nel breve termine, vedono in questo e in altri dati l'inizio di una decelerazione del mercato. Nel frattempo, le levate quotazioni non sembrano preoccupare i compratori. Il 2005 sarà il quinto anno consecutivo di record di vendite. Il mercato Usa è pesantemente condizionato dagli acquirenti di seconde case (il 13% delle vendite complessive) e da coloro che acquistano per realizzare un investimento (il 23% delle vendite concluse nel 2004).
Gli intermediari puntano il dito sul ruolo svolto dalle ipoteche. Secondo gli economisti, sono i tassi di interesse ai minimi ad animare la domanda. In un report di recente pubblicazione, gli analisti di Merrill Lynch hanno sottolineato che i tassi hanno un impatto sui prezzi sei volte superiore a quello derivante da un aumento dei redditi. Nel report si prevede che i prezzi continueranno a salire fino a quando le ipoteche a tasso fisso resteranno al di sotto della soglia del 6%. Lo strano appiattimento subito dalla curva dei tassi ha comportato una riduzione dei tassi sulle ipoteche a 30 anni negli ultimi dodici mesi (passate dal 6,2% al 5,7%).
Inoltre, le banche hanno creato ipoteche non convenzionali. 'Esotiche' le ha definite Greenspan. Si tratta di prodotti finanziari molto creativi che consentono l'acquisto di ipoteche di solo 'interesse', quelle che permettono di pagare solo gli interessi per un determinato lasso di tempo, oppure quelle ad ammortizzazione negativa (che consentono di pagare solo una piccola parte degli interessi, mentre la restante parte viene sommata al debito). La forte incidenza delle ipoteche 'esotiche' nelle aree maggiormente interessate dal fenomeno speculativo, rappresenta un ottimo indicatore della pericolosità insita nel mercato.
Gli istituti di credito stanno allentando i criteri presi in considerazione per concedere prestiti. Il 42% degli acquirenti non possiede risparmi. Greenspan deduce che chi accetta queste ipoteche non ha i requisiti per accedere ad un'ipoteca classica, e accetta di moltiplicare i suoi rischi. L'unico outlook in grado di sostenere questa situazione nel lungo periodo è quello che include: aspettative di ulteriore crescita del prezzi, crescita dei salari reali e mantenimento di tassi di interesse contenuti.
Il settore immobiliare rappresenta il 5% del Pil Usa, ed è responsabile del 50% della crescita economica nel primo semestre. Secondo Merrill Lynch, più del 50% dei nuovi posti di lavoro sono direttamente o indirettamente legati all'evoluzione di questo settore. Alcuni esperti sostengono che nella bolla sui titoli tecnologici sia possibile riscontrare un investimento di capitali che ha permesso di far crescere la produttività. La bolla immobiliare non include questo vantaggio. Questi sono alcuni dei fattori che fanno impennare la preoccupazione degli analisti per gli effetti derivanti da un'eventuale scoppio della bolla.
Analisti come Stephen Roach (Morgan Stanley) sono convinti che gli Usa stiano attraversando un periodo speculativo nel settore immobiliare, e che la Fed avrebbe dovuto anticipare il rialzo dei tassi. L'esperto è preoccupato perché il debito contratto dagli statunitensi per l'acquisto di nuove case ha raggiunto il 90% del Pil (con un ratio cresciuto di 20 punti negli ultimi cinque anni, la stessa crescita sperimentata nel periodo 1985-2000). Roach afferma che si é passati dalla bolla azionaria a quella immobiliare. Gli esperti di Merrill Lynch sostengono che il mercato immobiliare è sopravvalutato in più della metà delle 52 città più popolose degli Usa. Le bandierine rosse riguardano non solo gli stati più ricchi, ma si estendono anche a Milwaukee, Minnesota e Cleveland (stati industriali dove non è previsto alcun miglioramento del livello di vita). E' un segnale chiaro della sistematicità della bolla. A cura di www.fondionline.it
