Alessio Nati offre uno spunto di analisi sulle prospettive del settore dello sviluppo immobiliare in Italia

Alessio Nati, manager ed imprenditore che vanta un’esperienza di oltre 20 anni nell’ambito del Private Equity, con particolare focus in operazioni di sviluppo immobiliare residenziale a Milano e a Roma, ci ha rilasciato un’intervista in cui offre una prospettiva sull’evoluzione del settore negli ultimi anni, nonché delle sfide future.

Dott. Nati, da ormai due decadi lei è attivo nel campo dello sviluppo immobiliare, come ha visto evolvere questo settore nel corso degli anni e quali sono le maggiori sfide all’orizzonte?

Nel corso degli ultimi vent’anni, il settore dello sviluppo immobiliare ha subito trasformazioni significative. Con l’evoluzione della tecnologia e l’arrivo del digitale, le opportunità di investimento e di valorizzazione si sono moltiplicate mentre le modalità di valutazione dei rischi sono diventate sempre più sofisticate.

Un’altra grande sfida è la crescente concorrenza, con nuovi attori di medie dimensioni che entrano continuamente in campo. In futuro, vedo una continua evoluzione con l’innovazione tecnologica e l’attenzione alla sostenibilità ambientale come principali driver di mercato.

Negli ultimi anni, infatti, gli investitori soprattutto del settore dello sviluppo immobiliare saranno sempre più indirizzati verso strategie volte a creare valore nel tempo e, in tal senso, le performance ESG saranno un elemento cruciale per aumentare e proteggere il valore degli immobili.

Nella sua carriera si è concentrato sullo sviluppo immobiliare in particolare a Milano e a Roma. Ha riscontrato differenze tra questi due mercati?

Milano e Roma sono due mercati immobiliari unici, ognuno con le sue peculiarità.

Milano è un mercato veloce e dinamico. l’industria del real estate è in continua espansione, con nuovi progetti e sviluppi, sia in termini di uffici che di residenze. Le torri di grande altezza, l’estetica moderna, le strutture innovative ed i lavori dei più blasonati archi-star sono molto richiesti.

Roma, d’altro canto, è la città più antica e bella d’Italia, ha un mercato meno veloce, più locale, quindi con meno turn-over, ma con una forte domanda per proprietà di pregio, storiche ed esclusive, spesso legate alle stupende bellezze artistiche di questa città millenaria.

Lei come valuta solitamente una potenziale operazione immobiliare residenziale? Quali criteri applica per determinare se un progetto merita o meno di essere avviato?

Valutare una potenziale operazione di sviluppo nel settore residenziale richiede una rigorosa analisi sia quantitativa che qualitativa. I fattori chiave sono principalmente il prezzo di acquisto e la struttura dei costi sostenibili per la ristrutturazione e/o la demolizione e la ricostruzione, seguiti, poi, da un’attenta  valutazione dell’ubicazione dell’immobile, da una puntuale analisi dei prezzi di vendita medi della zona negli ultimi tre anni, dalla fattibilità dal punto di vista amministrativo ed urbanistico del progetto ed ovviamente che ci sia un adeguato rendimento atteso dell’investimento.

Ovviamente consideriamo sempre anche i fattori più qualitativi, come la solidità dell’eventuale partner dello sviluppo per la parte equity, la sostenibilità dell’operazione da parte di un primario istituto di credito per la parte debito, la solidità e la reputazione della impresa a cui viene affidato l’appalto, unitamente alla professionalità della struttura commerciale incaricata del marketing e della vendita.

Considerando il suo bagaglio di esperienza, quali consigli darebbe ai giovani imprenditori che stanno cercando di fare il loro ingresso nel settore dello sviluppo immobiliare?

Il settore dello sviluppo immobiliare è molto complesso e richiede tempo per essere compreso a fondo. Il mio consiglio per i giovani che si affacciano su questo settore è quindi di essere molto curiosi ed ambiziosi, ma soprattutto pazienti e prudenti: iniziare da sviluppi non troppo grandi e con poche complicazioni dal punto di vista amministrativo è sicuramente un buon punto di partenza.

A mio avviso è necessario privilegiare poi le grandi città tipo Milano o Roma rispetto ai piccoli centri urbani e nel contesto della grande città sarebbe preferibile una location semi-centrale in forte espansione e più abbordabile rispetto a zone consolidate e/o troppo prezzate che sono più facili da vendere ma anche molto meno profittevoli.

Infine è molto importante diventare super esperti in una sola asset class, come ad esempio facciamo noi per lo sviluppo residenziale, questo può essere sicuramente un percorso vincente, infatti il mercato apprezza sempre e comunque la specializzazione: questa è la vera ed unica differenza tra essere un “market maker” anziché uno dei tanti che segue pedissequamente il mercato.