Immobili: negli Usa arriva il future sul mattone

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L’apertura di un mercato dei future sugli immobili è forse l’ultima conferma della fase speculativa attraversata dal mercato immobiliare statunitense. I vertici del Chicago Mercantile Exchange (CME) spera che un nutrito gruppo di operatori ( investitori istituzionali, costruttori, intermediari, operatori del mercato ipotecario) utilizzi il nuovo mercato per gestire i rischi derivanti da un possibile calo delle quotazioni immobiliari.

Dopo un incremento del 120% sperimentato dall’indice dei prezzi delle abitazioni nei dieci principali centri urbani statunitensi negli ultimi sei anni, e rialzi del 140% in punti caldi come Miami e San Diego, il valore totale del mercato immobiliare a stelle e strisce ascende a 21,6 miliardi di dollari ( un dato superiore alla capitalizzazione delle imprese quotate sui listini azionari).

‘L’immobile è uno strumento che riveste sempre più importanza nella società odierna, e la lezione fondamentale per ogni tipo di mercato è che gli investitori devono avere la possibilità di coprirsi dai rischi e diversificare’, ha affermato Robert Shiller, uno dei pianificatori del nuovo mercato dei future ed autore del libro ‘Esuberanza irrazionale’ ( 1998) , in cui pronosticò il collasso delle Borse.

In teoria, mediante l’acquisto di un future – un derivato il cui prezzo sale quando il prezzo degli immobili scende – un proprietario di immobili può coprirsi dal rischio di una caduta dei prezzi (una specie di assicurazione contratta per coprire i rischi derivanti dalla bolla e non più quelli legati alla probabilità di un furto o un incendio). Shiller ha dichiarato che saranno i piccoli investitori i primi beneficiari delle coperture offerte dal nuovo mercato, per poi estendersi al mercato assicurativo delle polizze aventi ad oggetto il prezzo di mercato del bene.

Una delle funzioni svolte dal mercato dei future su valori come le materie prime o il petrolio, è offrire all’acquirente o al venditore una modalità per minimizzare il rischio di incorrere in perdite ( rinunciando a possibili benefici). ‘Con gli immobili il problema è diverso’, ha sottolineato Shiller,’ perché si tratta di un mercato di investitori affezionati che si lascia trasportare dalla passione’. Shiller crede che se il mercato dei future riuscirà ad attrarre l’attenzione degli investitori istituzionali internazionali, questi ultimi assumeranno un atteggiamento scettico nei confronti del mercato e si posizioneranno contro il trend delineato dalle aspettative degli investitori domestici.

Mentre la maggior parte degli analisti di Wall Street crede che gli immobili stiano per entrare in una fase caratterizzata dal raffreddamento delle quotazioni, Shiller sostiene che ci sia ancora qualche ragionevole speranza di assistere ad un atterraggio morbido. Tuttavia, il livello della speculazione è elevato, e trova conferma nella continua crescita dei prezzi di vendita in un contesto permeato dalla stabilità del mercato dei fitti. ‘Nel mercato Usa non c’è più domanda di abitazioni per uso abitativo, ma solo a scopo di investimento’, sostiene l’esperto, ‘ e questo mi fa pensare che l’instabilità dominerà il futuro’. Nel 2005, un terzo delle abitazioni sono state vendute a scopo di investimento. Shiller sostiene che c’è una percezione erronea che il mercato del mattone non cadrà mai.

Ricordiamo che l’Inghilterra è stato l’unico paese a lanciare un mercato dei future sui prezzi delle abitazioni. Nel 1991, il Ministro delle Finanze Nigel Lawson decise di creare il mercato dei future in seguito al collasso delle quotazioni immobiliari e alle migliaia di casi di insolvenza registrati nel pagamento dei mutui. La scarsa liquidità è uno dei fattori che ha impedito al mercato londinese dei future sugli immobili di prosperare.

‘Le similitudini tra i mercati azionari alla fine degli anni novanta e il mercato immobiliare odierno’, sostiene Shiller, ‘ sono riscontrabili nel grado di eccitazione delle persone: tutto il mondo parla di quanto denaro è stato guadagnato con il boom dei prezzi’. Secondo l’esperto, si tratta di un approccio speculativo -senza precedenti- al mercato immobiliare. ‘Leggendo i quotidiani di venti anni fa’, conclude Shiller, ‘ nessuno parlava di prezzi speculativi del mercato delle abitazioni’. A cura di www.fondionline.it