Rischio bolla immobiliare a Miami e Dubai, Milano non preoccupa. Il nuovo UBS Global Real Estate Bubble Index

Il gestore patrimoniale svizzero UBS è tornato con una nuova edizione dell’UBS Global Real Estate Bubble Index, lo studio che analizza i prezzi delle proprietà residenziali in 21 grandi città del mondo (compresa Milano). In un contesto generale in cui i mercati immobiliari globali continuano mediamente a raffreddarsi, città come Miami, Tokyo e Zurigo continuano a registrare livelli di rischio piuttosto elevati, mentre la scarsa accessibilità dei prezzi delle abitazioni non fa che aumentare il rischio di regolamentazione. 

Il rischio bolla a Miami e Dubai (nonostante un mercato più freddo)

Secondo l’edizione 2025 dello studio, Miami risulta la città con il maggior rischio di bolla immobiliare. Nel corso degli ultimi quindici anni, infatti, la città americana ha fatto registrare l’incremento più consistente dei valori immobiliari al netto dell’inflazione tra tutte le città esaminate, superando il 5% su base annua. Negli ultimi quattro trimestri, però, l’impeto di questa crescita si è notevolmente attenuato, con un rallentamento evidente nell’aumento dei prezzi. Parallelamente, l’offerta di immobili è cresciuta, mentre la necessità di vendere è aumentata a causa dell’incremento dei costi di gestione e delle polizze assicurative. Nonostante ciò, la richiesta proveniente dall’estero – in particolare dai paesi dell’America Latina – continua a mantenersi solida, soprattutto per quanto riguarda gli appartamenti di pregio affacciati sul mare.

Insieme a Dubai, negli ultimi cinque anni la città della Florida ha registrato una crescita media dei prezzi reali di circa il 50%, a fronte di una diminuzione media dei prezzi reali di quasi il 20% a seguito dell’aumento dei tassi d’interesse negli anni successivi, facendo calare il “rischio medio di bolla nelle grandi città per il terzo anno consecutivo”, come ha sottolineato Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso il chief investment officer di UBS Global Wealth Management. 

Guardando fra le varie città analizzate, molte di quelle segnalate ad alto rischio nel 2021 oggi presentano livelli ben più inferiori. È il caso di Londra, in cui i prezzi reali delle abitazioni sono il 20% in meno rispetto al 2016, ma anche di Francoforte, che vive una fase di stabilizzazione e attenuazione degli squilibri di mercato. Tanto che il rischio bolla è passato da “elevato” a “moderato”. 

Il caso di Tokyo e Zurigo

Se i mercati immobiliari globali continuano a raffreddarsi, lo stesso non vale per Tokyo e Zurigo. Le due città seguono Dubai e Miami registrano infatti incrementi significativi, rispettivamente del 35% e quasi del 25%. Nonostante i valori immobiliari nella capitale giapponese proseguano nel superare la media nazionale, la capacità di accesso al mercato peggiora sempre di più. Inoltre, l’aumento della presenza femminile nel mondo del lavoro, che contribuisce a sostenere i redditi delle famiglie, non riesce a bilanciare il calo della popolazione attiva, compromettendo così le prospettive future.

Dall’altro lato c’è Zurigo, polo finanziario e bancario di enorme rilevanza, tanto da essere sede della stessa UBS (insieme a Basilea). Attualmente, il costo delle abitazioni risulta superiore del 60% rispetto a un decennio fa, con un rialzo dei valori immobiliari che ha superato di due volte l’aumento degli affitti e di cinque volte la crescita dei redditi. Non a caso, l’elevato livello dei prezzi nelle aree urbane sta orientando la domanda verso le zone periferiche. 

Zurigo, in particolare, spicca per il rapporto prezzo/affitto più elevato tra le città analizzate, offrendo agli investitori un margine di compensazione minimo rispetto ai rischi di lungo periodo. Tuttavia, non si prevede un’inversione di tendenza nel settore immobiliare, dato che i costi di finanziamento restano contenuti e la città continua a rappresentare una meta privilegiata per l’insediamento di imprese straniere. 

Tra le città presenti nello studio, inoltre, Madrid si distingue per la crescita reale più marcata rispetto allo scorso anno, con un aumento del 14%.

E l’Italia?

Fra le città analizzate da UBS c’è anche Milano, che si posiziona penultima della classifica con un rischio bolla categorizzato come “basso”, pari allo 0,01%, poco dopo Parigi (0,25%) ma comunque sopra la capitale brasiliana San Paolo (-0,10%). 

Il capoluogo lombardo si conferma la città italiana con i prezzi immobiliari più elevati, grazie a un’economia locale robusta, a investimenti costanti nelle infrastrutture e a un interesse crescente da parte di acquirenti stranieri. Nonostante questa dinamica apparentemente positiva, i valori reali delle abitazioni hanno subito un calo a partire dalla metà del 2024, posizionandosi al di sotto sia della media nazionale sia delle aspettative generate dal mercato degli affitti, influenzato dalle imminenti Olimpiadi invernali.

Per il futuro, la riduzione dei tassi ipotecari e una ripresa demografica potrebbero stimolare la domanda. Nel breve periodo, però, la limitata disponibilità di immobili — causata da normative più stringenti e da minori incentivi alla ristrutturazione — potrebbe contribuire a mantenere stabili i prezzi.

Il nodo dell’accessibilità

Toronto e Hong Kong hanno registrato i maggiori cali nei punteggi di rischio bolla. Eppure, proprio la città cinese è vista come quella meno accessibile dello studio, dato che per acquistare un appartamento di 60 metri quadrati servono circa 14 anni di reddito medio: ben al di fuori del budget del lavoratore medio qualificato del settore dei servizi nella maggior parte delle città globali.

È proprio quando il costo degli immobili supera la capacità economica dei residenti che le autorità tendono a intervenire con nuove regolamentazioni. Come evidenzia Maciej Skoczek, analista di UBS Global Wealth Management, “regole più severe, dalle nuove tasse ai divieti di acquisto fino alle misure di controllo degli affitti, hanno ridotto l’attrattiva di mercati un tempo molto richiesti come Vancouver, Sydney, Amsterdam, Parigi, New York, Singapore e Londra.”

Tuttavia, l’aumento costante del debito pubblico potrebbe rilanciare il settore immobiliare nei prossimi anni. In un contesto di repressione finanziaria, la ricerca di asset con rendimenti reali positivi, come le proprietà immobiliari, tende a intensificarsi. Di conseguenza, UBS prevede nel breve periodo che le banche centrali ridurranno i tassi di interesse entro il 2026, abbassando progressivamente i costi reali dei finanziamenti.