Immobiliare: Standard & Poor’s prevede soft landing in Europa, in Italia ripresa prezzi solo da quest’anno

Soft landing sicuramente nel mercato immobiliare francese, ma non solo. In generale, l’atterraggio morbido interesserà l’Europa intera. E’ quanto emerge dall’analisi stilata da Standard & Poor’s.

“S&P Global Ratings Economists Say A Soft Landing Is In Sight For Europe’s Housing Markets” ovvero, “gli economisti di S&P Global Rating prevedono un soft landing per i mercato immobiliari europei”: è questo il titolo del report dell’agenzia di rating che analizza diversi mercati, tra cui quello italiano.

Particolare attenzione viene data alle condizioni monetarie, che “in generale rimarranno favorevoli in Eurozona, nel Regno Unito e in Svizzera”. Tuttavia, “i tassi di interesse hanno testato i minimi lo scorso anno e dovrebbero iniziare a puntare verso l’alto, comunque molto lentamente, nel 2018 e nel 2019″.

La tabella qui sotto è sufficiente a indicare come il mercato immobiliare italiano si sia confermato anche nel 2017, e a dispetto della ripresa dell’economia, la pecora nera in Europa. Nel 2017 (il riferimento è ai prezzi), i prezzi degli immobili italiani sono ancora scesi, segnando una contrazione dell’1%, ancora peggiore del -0,3% del 2016.

Le quotazioni torneranno a salire solo a partire da quest’anno (+0,6%), con un’accelerazione rialzista fino a +1,5% nel 2019 e del 2% nel 2020.

In generale, nel paese, “il divario tra la domanda e l’offerta dovrebbe colmarsi gradualmente, avendo come conseguenza un’ulteriore riduzione dei tempi di vendita e del calo dei prezzi, oltre a provocare un incremento del costo degli immobili”.

Immobiliare: soft landing in Francia, ma non solo

Altri mercati continueranno a presentare numeri in media decisamente più elevati, sia quest’anno, che nei prossimi due anni, ma il rallentamento in alcuni casi sarà evidente; in Francia, dopo il balzo +4% del 2017, la crescita dei prezzi sarà dimezzata negli anni 2018-2020.

S&P scrive: “Dopo un 2017 eccezionalmente forte riguardo ai volumi delle transazioni, il mercato è orientato a un soft landing, visto che l’accessibilità (alle case da parte dei potenziali acquirenti) continuerà a deteriorarsi”.

Praticamente, la difficoltà che diversi potenziali acquirenti francesi incontreranno nel loro desiderio di comprare una casa finirà per avere ripercussioni sulla dinamica dei prezzi, che rallenterà notevolmente il passo.

Frenata anche in Belgio, dove “il deterioramento dell’accessibilità agli acquisti di case e l’adozione di ulteriori misure prudenziali per limitare il leverage delle famiglie contribuiranno a rallentare l’inflazione rappresentata dai prezzi delle case”.

In Germania, “l’inflessione della domanda di abitazioni lascia prevedere una moderazione nella crescita dei prezzi, nonostante l’outlook economico solido.

In Irlanda, “la continua ripresa, la forza del mercato del lavoro, e la minore offerta di abitazioni faranno sì che i prezzi delle case rimangano elevati”.

Anche in Olanda, i problemi che si presenteranno dal lato dell’offerta e il ritmo veloce della crescita economica continueranno ad alimentare un forte aumento dei prezzi degli immobili.

L’outlook è positivo anche per i prezzi degli immobili del Portogallo, che saranno sostenuti da una “crescita economica robusta e dal miglioramento rapido nel mercato del lavoro”, oltre che dalla “domanda straniera e da problemi nell’offerta”.

Nel caso della Spagna, le “condizioni economiche solide manterranno alti i volumi delle transazioni, aiutando a ridurre le scorte di case invendute”.

In Svizzera, “l’economia più forte e i bassi tassi di interesse stanno sostenendo l’attività del mercato”. Tuttavia in questo caso alcuni fattori come le misure di regolamentazione e il basso livello di accessibilità all’acquisto di abitazioni stanno frenando i prezzi delle abitazioni.

Infine, nel Regno Unito, “i prezzi sconteranno le difficoltà legate alla Brexit, in particolare l’elevata esposizione di Londra al rischio Brexit”, oltre alla minore attività di buy-to-let (ovvero dell’acquisto di case con l’obiettivo di affittarle), dovuto all’imposta di bollo e al regime fiscale meno favorevole.

Italia: S&P su immobiliare e banche italiane

Sul mercato del mattone italiano, “le compravendite di immobili sono in aumento, al +5% nei dodici mesi a settembre 2017, nonostante il ritmo di crescita sia più lento rispetto a quello del 2016”, si legge nel report dell’agenzia di rating, che continua:

“Secondo la Banca d’Italia, tra gli altri segnali positivi registrati nel mercato immobiliare troviamo una riduzione dei prezzi ai quali i proprietari hanno accettato di vendere i propri immobili, in media del 10,2% nel terzo trimestre del 2017, contro il 13% di un anno fa. Nello stesso periodo, anche il tempo medio necessario per vendere una proprietà di tipo residenziale è diminuito a 7,5 mesi dai 8,9 precedenti”.

“Il mercato delle abitazioni residenziali preesistenti è ancora in calo, con prezzi che hanno riportato una riduzione dell’1,3% su base annua nel terzo trimestre del 2017. Per il mercato delle nuove costruzioni, invece, la situazione è migliore, con i prezzi che hanno registrato un incremento dello 0,6% su base annua. Tuttavia, le nuove proprietà immobiliari rappresentano solo il 19% di tutte le compravendite del 2017, in calo rispetto al 34% del 2010. Gli investimenti in nuove soluzioni abitative si stanno riprendendo gradualmente, ma nel terzo trimestre del 2017 rimangono ancora quasi del 30% inferiori rispetto alla percentuale registrata 10 anni fa. In generale, stimiamo che nel 2017 i prezzi delle case nel mercato immobiliare italiano siano calati dell’1%”.

Sulle banche, nello stesso report di S&P si legge che “le banche italiane hanno fatto progressi nel risanare i propri bilanci, ma il livello di nonperforming exposure (NPE) resta ancora elevato – secondo le nostre stime, a fine 2017 lo stock rappresentava il 17% dei prestiti alla clientela privata – ostacolando la creazione del credito. Il credito ipotecario resta ancora moderato, con una crescita netta dei prestiti stabile al 2% su base annua, nonostante il fatto che ad ottobre i tassi di interesse – ai minimi storici – siano scesi sotto la soglia del 2%. Questo riflette i più restrittivi criteri di accesso ai prestiti e le più basse valutazioni dei nuovi mutui, rispetto a quelli già in essere e sottoscritti nel momento in cui i prezzi del mercato immobiliare avevano raggiunto il picco”.

Guardando al futuro, S&P stima una crescita del Pil italiano pari a +1,5%, “grazie a migliori condizioni del settore bancario, alla continua e robusta espansione a livello globale e nazionale e al miglioramento del sentiment. Condizioni economiche più favorevoli e bassi tassi di interesse dovrebbero da un lato supportare la domanda nel mercato immobiliare e, visto il livello contenuto degli investimenti in ambito residenziale, ridurre anche l’eccesso di offerta dall’altro”.

Ovviamente, c’è l’incertezza legata alle elezioni politiche del prossimo 4 marzo. Incertezza confermata da S&P, che parla di “potenziali ripercussioni sull’economia e sul mercato immobiliare” mentre, “nel medio termine, le prospettive sulla crescita dipendono dell’efficacia con la quale il nuovo governo riuscirà a implementare ulteriori riforme”.