Immobiliare: l’effetto Covid a Milano su preferenze e prezzi di nuovo e usato

Come il Covid-19 impatterà sul mercato immobiliare in questo 2020? Per capirlo Abitare Co. ha guardato all'immobiliare residenziale milanese, tra i più dinamici prima dell'emergenza. Se prima del lockdown, le previsioni sul 2020 erano molto positive per la città meneghina, con un ulteriore incremento del +6,9% delle compravendite di abitazioni (27.800 transazioni in totale fra nuovo e usato) e buone performance anche per le nuove costruzioni che avrebbero visto crescere le vendite del +3,5% sul 2019 e aumentare i prezzi medi del +2,5%, ora le aspettative sono cambiate. "È facile immaginare che le compravendite subiranno un calo almeno del 20% rispetto all’anno passato, mentre i prezzi non dovrebbero subire delle contrazioni sul fronte delle nuove costruzioni”, afferma Giuseppe Crupi, amministratore delegato di Abitare Co. I primi segnali del calo milanese, infatti, arrivano dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate che ha registrato nel primo trimestre del 2020 una riduzione del -19,3% delle compravendite totali di abitazioni nuove e usate rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Per il Centro Studi di Abitare Co., il 2020 a Milano potrebbe chiudersi con 21mila transazioni complessive (-19% sul 2019) e un valore del fatturato totale che non supererà i 6,8 miliardi di euro (-15% su 2019), risultati al di sotto delle attese valutate a gennaio in fase pre Covid-19. Situazione analoga solo per il segmento delle nuove costruzioni residenziali. Le stime indicano una diminuzione delle vendite del -15% sul 2019 e il calo dell’offerta che si ridimensionerà sensibilmente dal 20% al 15% rispetto al totale oggi presente sul mercato. Indicazioni positive per le nuove residenze giungono dal fronte dei prezzi di vendita che confermano una loro sostanziale stabilità rispetto al 2019. Può invece concretizzarsi nei mesi futuri l’eventualità che ci siano sul mercato dell’usato famiglie che per necessità economiche debbano accelerare la vendita del loro immobile, rivedendo al ribasso il valore dello stesso. Sono previsti in aumento i tempi di vendita, che passano dai 70 giorni definiti a gennaio ai 90 giorni dopo la fase 2. Quali sono i prezzi delle abitazioni nuove e come sta cambiando la richiesta? Il prezzo medio è di 5.740 euro a mq ma varia sensibilmente dalle zone: in quelle centrali va da 8.900 a 11.400 euro a mq, con punte che raggiungono i 16.000 euro; nelle aree semicentrali va da 4.800 a 6.250 euro e in quelle periferiche da 3.400 a 4.000 euro. “Oggi a Milano chi sta cercando casa con un budget medio-alto è disposto a valutare anche zone più periferiche della città per acquistare, grazie ai prezzi più contenuti, appartamenti di standing elevato ma di dimensioni maggiori – prosegue Giuseppe Crupi – Una scelta maturata proprio durante il periodo forzato della quarantena che ha di fatto spinto i potenziali acquirenti a cercare spazi più ampi sia interni che esterni. Con molta probabilità lo smart working continuerà anche nei prossimi mesi e la casa non sarà più solo il luogo dove rifugiarsi con la propria famiglia, ma anche quello dove si svolgerà parte della propria attività lavorativa. La posizione centrale diventa così per alcuni meno importante poiché non si sarà più costretti a fare lunghi spostamenti e ad affrontare il traffico urbano quotidianamente, lavorando da casa propria”. Un cambiamento di richiesta che sta spingendo anche alla rivisitazione degli spazi interni, con modifiche delle piante degli appartamenti cercando di ampliare il più possibile gli spazi esistenti sulle indicazioni dei neo acquirenti, come ad esempio il soggiorno meno grande per favorire il balcone più largo e la cucina più ampia.