Acquisto o locazione? Nella simulazione di Tecnocasa vince l’acquisto

Il dilemma tra l’acquisto di una casa o la locazione (più comunemente, l’affitto), in un contesto in cui il mercato immobiliare sembra stia tirando il fiato, complice la crisi dei mutui a stelle e strisce cosiddetti “subprime” e il ciclo di innalzamento dei tassi di interesse avviato dalla Banca centrale europea dal 2005 e interrotto “momentaneamente” lo scorso giugno, ha spinto l’Ufficio studi di Tecnocasa a fare un test pratico, per tentare di dare una risposta all’interrogativo. Con una premessa di obbligo: non si può dare una risposta univoca dal momento che le variabili che entrano in gioco sono numerose e spaziano dal capitale iniziale a disposizione, all’orizzonte temporale di riferimento, passando inevitabilmente per determinate necessità personali.

In particolare, l’Ufficio studi di Tecnocasa ha fatto una simulazione su Milano, in un quartiere semicentrale, considerando l’ipotesi di acquisto o locazione di un bilocale di 65 metri quadri. L’orizzonte temporale di riferimento è di 25 anni, mentre il capitale iniziale a disposizione è ipotizzato che sia lo stesso sia per l’acquirente sia per colui che decide di prendere in affitto l’immobile. Nel primo caso va a coprire parte del valore dell’immobile, mentre per il resto viene contratto un mutuo a tasso fisso, e nel secondo caso è investito in titoli di Stato Btp a 25 anni. Sono stati inoltre considerati la rata del mutuo e il canone di locazione di importo simile. Per l’acquirente sono poi stati presi in considerazione i costi di acquisto dell’immobile e di accensione del mutuo, i costi capitalizzati legati alla proprietà dell’immobile (Ici, manutenzione straordinaria, assicurazione), le rate mensili  e  il beneficio fiscale della detrazione degli interessi su mutuo. Per l’inquilino si sono considerate le uscite relative ai canoni di locazione, rivalutati annualmente in base all’inflazione comunicata dall’Istat e le tasse legate alla registrazione del contratto. Inoltre si è ipotizzato che la differenza positiva tra l’importo del canone e l’importo della rata sia investita, nonché che il tasso medio di crescita del mercato immobiliare sia pari al 2%.

Ebbene, da tale simulazione esce come vittorioso il compratore: alla fine del periodo temporale considerato ha un guadagno superiore rispetto a chi ha scelto la locazione. A parità di tutte le variabili e riducendo l’orizzonte temporale di riferimento, mettono comunque in evidenza dall’Ufficio studi di Tecnocasa, il divario tra i due si affievolisce. “In linea generale – conclude la nota diramata da Tecnocasa – il mercato immobiliare nel medio lungo termine ha sempre preservato il valore dell’immobile. Inoltre la tendenza in Italia è quella di ‘comprare casa’, perché è considerato un investimento ‘tranquillo’ e ha una valenza psicologica legata all’appartenenza sociale e alla sicurezza”. Ciò a differenza di quanto succede in altri Paesi, cui viene attribuita molto meno importanza al fatto di avere o meno una cosa propria, sia come aspetto economico sia come aspetto “sociale”.