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La casa è un investimento a prova di inflazione? Ecco il modo per proteggersi al 100% dal caro vita

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Gli immobili spesso vengono annoverati tra gli asset reali in grado di offrire protezione dall’inflazione. E’ realmente così? Gli immobili residenziali rappresentano uno degli elementi essenziali della vita umana e rappresentano insieme ai trasporti e ai beni alimentari una delle tre maggiori componenti dell’Indice dei Prezzi al Consumo (CPI) degli Stati Uniti. Dall’inizio del 2021, si è registrato un aumento vertiginoso del costo delle abitazioni negli Stati Uniti (fattore denominato shelter all’interno dei CPI). “I proprietari di beni residenziali possono generare un rendimento reale in quanto i loro flussi di cassa tengono il passo e, in alcuni casi, superano i livelli di inflazione”, rimarca Tom Walker, Co-Head of Global Listed Real Assets, Schroders.

Gli immobili rappresentano anche una tipologia d’investimento molto gettonata. Chi compra casa per investimento può a sua volta trovare protezione dall’inflazione. Molti contratti di locazione infatti prevedono in modo esplicito l’aumento dei canoni di locazione legati all’inflazione. In alcuni casi, vi sono anche contratti di locazione con escalator fissi o revisioni dell’affitto in periodi specifici.

“Tutti questi elementi offrono agli investitori l’opportunità di assicurarsi che il loro reddito generi un rendimento reale, ossia superiore all’inflazione”, spiega Walker, che aggiunge: “La natura essenziale di molti asset immobiliari, come le abitazioni (tutti hanno bisogno di un posto dove vivere), la sanità (tutti si ammalano prima o poi) o i data center (tutti comunicano in modo digitale) è uno dei motivi per cui gli investitori in quest’area sono stati storicamente protetti dall’inflazione”.

Uno studio condotto da Bank of America si è soffermato sulla correlazione di varie asset class con l’inflazione statunitense tra il 1950 e il 2020. Dallo studio emerge che gli asset reali offrono copertura contro l’inflazione.

Occhio al pricing power

La pandemia da COVID-19 ha accelerato una serie di trend, come l’e-commerce e il lavoro da casa. Queste tendenze strutturali di lungo periodo hanno indebolito il potere di determinazione dei prezzi (“pricing power”) per i proprietari di beni immobili come spazi commerciali e uffici. Di conseguenza, la capacità di trasferire gli aumenti dell’inflazione agli inquilini di questi edifici è fortemente limitata.

“Bassi livelli di domanda e alti livelli di offerta rappresentano una combinazione tossica per qualsiasi mercato. Riteniamo che alcuni settori continueranno a sperimentare contesti operativi difficili nel medio-lungo termine. Pertanto, non è mai stato così importante selezionare con cura le opportunità di investimento in beni immobili – asserisce Walker – . Concentrarsi sulle aree dove la crescita economica è costantemente più forte significa che gli investitori hanno più probabilità di poter trasferire l’aumento dei costi ai locatari”.

Il potere di determinazione dei prezzi in alcuni sottosettori è destinato ad aumentare, poiché il costo delle materie prime riduce la quantità di costruzioni avviate.

L’esperto di Schroders sottolinea infine come la mancanza di nuovi immobili sul mercato è dovuta a due ragioni fondamentali:

In primo luogo, la pandemia ha portato a un iniziale rallentamento dell’offerta, a causa della chiusura dei cantieri. In secondo luogo, il drastico aumento del costo delle materie prime e i colli di bottiglia sul lato dell’offerta hanno comportato una riduzione dei margini per i costruttori. Sebbene tale contesto sia frustrante per gli sviluppatori, il lato positivo è che aumenta il valore e la domanda dei beni già esistenti.

Molti investitori sono preoccupati dell’impatto che l’aumento dei tassi di interesse avrà sul settore immobiliare. Tuttavia, la storia dimostra che questo non dovrebbe essere motivo di preoccupazione. Nelle fasi iniziali degli ultimi due cicli di rialzo dei tassi, infatti, il settore globale dei real estate investment trust (REIT) ha mostrato rendimenti totali positivi.