Un pò di vintage e forecast

GekkotheKing ha scritto:

non conosci la storia. hai presenta Roma nel 92 come se la passava?

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L' onda lunga del rialzo del mercato immobiliare residenziale si è ridimensionata; da un incremento dei prezzi nell' ordine del 30% registrato nel 1989, lo scorso anno si è avuto un più modesto 18%

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Quale sarà l' andamento del mercato immobiliare di quest' anno?

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Un dato di fondo emerge dal 1990: la domanda si è fatta più attenta e riflessiva ed è tesa, in molti casi, a migliorare la sua qualità dell' abitare. Lo scorso anno l' andamento delle compravendite è stato contrastante: mentre nei grandi centri il Censis ha registrato un meno 13,9%, in quelli di media dimensione ha segnalato un più contenuto meno 6%.

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La discesa del mattone è finita. Durante l' ultimo semestre i prezzi delle case sono diminuiti solo dell' 1,7%, mezzo punto in meno rispetto ai sei mesi precedenti.

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Ma quel che fa più sperare gli economisti dell' Osservatorio immobiliare di Nomisma, che hanno presentato ieri il primo rapporto ' 94, è il "crescente ottimismo" degli operatori.

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Rimangono in calo soprattutto i prezzi massimi delle case nelle zone di pregio (meno 3,6%) e nei centri storici (meno 4,4%). La diminuzione nominale su base annua ha raggiunto il 3,8 per cento, pari ad un calo reale dei prezzi vicino all' 8 per cento, ma la ripresa per Nomisma non è lontana. A Milano, ad esempio, dopo un crollo che nel semestre scorso ha raggiunto il 17 per cento, tra ottobre e maggio i prezzi medi al metro quadro sono addirittura aumentati (più 1%).

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Tutto questo per case e appartamenti, ma qualche spiraglio si sta aprendo anche per negozi e uffici, su cui la crisi ha picchiato in modo particolarmente duro.

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"Ciò che più conta" però, scrive Nomisma, per cogliere "il senso del momento di svolta nel senso della ripresa" è "il crescente ottimismo" degli operatori.

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Il biennio nero del mercato della casa è finito. I prezzi degli alloggi sembrano aver toccato il fondo, dopo la caduta libera che ha accompagnato la peggior recessione nel dopoguerra. Ora sono stabili (meno uno per cento la media nazionale) con segnali di ripresa a Milano (più 2,8 per cento), la piazza che indica la tendenza nel business degli alloggi in Italia, mentre la crisi è ancora pesante a Roma dove il valore del mattone scende del 10%. Non stappano champagne gli agenti immobiliari, perché gli ultimi sei mesi hanno segnato un ulteriore crollo di attività (i contratti di compravendita sono scesi del 15% nelle grandi città), ma almeno guardano al futuro con minor preoccupazione del passato.

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Mai come in quest' occasione, però, le medie rischiano di essere fuorvianti. In molte città, infatti, scende la quotazione degli appartamenti più costosi nei centri storici, mentre riprende a salire quella delle abitazioni in periferia.

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LA RISCOSSA del mattone comincia da Milano. "Stiamo chiudendo un mese di febbraio a dir poco sorprendente. Il budget prefissato è stato abbondantemente superato. E questo soprattutto per merito di Milano e del suo hinterland, dove abbiamo venduto circa la metà di tutti gli immobili transitati dal nostro gruppo, 57 miliardi su un totale nazionale di 120"

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"Roma, invece - dice Maurizio Pezzetta, vicepresidente della Fiabci, la Federazione delle professioni immobiliari, è ancora completamente ferma".

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CALO generalizzato dei prezzi, in quasi tutte le città e in tutte le zone. Una tendenza andata avanti per due anni, ma che ormai sembra essersi fermata. Il ' fondo' ormai è stato toccato e le previsioni per i prossimi mesi parlano di valori stabili. Dall' inizio del 1996, invece, la tendenza si invertirà e i prezzi inizieranno una lenta ma inevitabile risalita. Ecco allora che, per chi ha intenzione di acquistare un appartamento, il momento giusto è proprio questo. Attendere ancora qualche mese potrebbe far perdere i vantaggi prodotti dalla crisi del mercato immobiliare. Certo, non si prevedono aumenti di grossa entità come quelli che storicamente hanno contraddistinto i boom del mercato, con balzi anche del 20 per cento in un anno. Questa volta, invece, si parla di una crescita molto più moderata, a livello di poco superiore all' inflazione. Aumenti limitati, ma pur sempre aumenti. Attualmente, invece, sulla piazza rimangono ancora alcuni buoni affari da concludere, anche se i veri e propri ' affaroni' se li è già accaparrati chi ha avuto la lungimiranza di comprare qualche mese fa.

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A Roma, a fronte di un calo del 18,3 per cento nei quartieri centrali, troviamo una diminuzione di appena il 2,9 per cento nelle zone più economiche.

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In effetti la discesa dei valori negli ultimi due anni ha raggiunto livelli inconsueti. E' stato soprattutto nelle grandi città che si sono avute le oscillazioni più vistose (così come sempre nelle metropoli c' erano stati gli aumenti più consistenti negli anni di vacche grasse). Nelle zone periferiche di Milano, per esempio, tra il 1993 e il 1995, gli appartamenti si sono deprezzati di quasi un quarto, e lo stesso è avvenuto per gli immobili delle zone intermedie. A Roma e Napoli maggiori cali nelle zone più pregiate: rispettivamente - 18,3 e -17,9 per cento.

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Prender casa in affitto costa sempre meno. Negli ultimi tre anni, secondo un' indagine della Confedilizia, i canoni sono diminuiti in media del 30-40 per cento.

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... i centri storici di Firenze, Napoli, Milano e Roma registrano quote in ribasso ...

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GLI agenti immobiliari non hanno più nemmeno gli occhi per piangere. Nel 1996 la crisi del mattone ha raggiunto il culmine: non si erano mai venduti così pochi immobili e a prezzi così bassi. Il crollo delle compravendite ha per la prima volta toccato anche l' attività dei notai, dove si è registrato un aumento-record del ricorso alla Cassa come integrazione di reddito a chi non raggiunge un livello minimo di affari. La situazione è davvero disastrosa: negli ultimi quattro anni - dopo il boom del periodo 1989-91 - i prezzi sono scesi, soprattutto nelle grandi città, anche del 40-45 per cento. Con buona pace di coloro che hanno acquistato ai prezzi massimi. La domanda che si pongono gli operatori (mediatori, costruttori, immobiliaristi) è nell' aria da tempo: quando finirà questa congiuntura negativa? Quando si passerà dalla fase discendente a quella ascendente dei prezzi? Quando, insomma, ripartirà il mercato degli immobili? Perché l' importante - per chi vuole fare affari in questo settore, siano essi operatori che famiglie - è di indovinare il momento giusto per comprare e beneficiare così dell' onda lunga dei rialzi. La risposta che viene dagli studiosi è però disarmante. Di ripresa delle compravendite, per ora e per i prossimi due-tre anni, non si parla proprio.

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Anche gli operatori non vedono all' orizzonte un boom di vendite e di prezzi. I motivi, oltre a quelli indicati più sopra e in particolare la bassa inflazione, sono: i già tanti proprietari di case, circa l' 80 per cento del totale di coloro che a vario titolo occupano un immobile per abitazione; ...

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IN Unione Sovietica il rifiuto del mercato produceva i negozi vuoti. In Italia, il rifiuto del mercato nel settore immobiliare ha prodotto le case vuote. Un' analisi della Svimez sui dati dei censimenti del ' 71 e del ' 91 mostra che, in questi vent' anni, lo stock di abitazioni è cresciuto del 37% nel centro-nord e addirittura del 57,5 al sud. Ma la crescita di quelle non occupate è stata vertiginosa, rispettivamente del 113 e 215%. I dati del censimenti ci dicono anche che la metà di queste case vuote sono case di vacanze; ma l' altra metà - 969 mila nel centro-nord e 835 mila al sud - sono semplicemente non utilizzate.

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Il valore è crollato dell' otto per cento in dieci mesi. "La casa come mamma su cui si può sempre contare è proprio finita". Parola di Gualtiero Tamburini, direttore dell' Osservatorio immobiliare di Nomisma. L' ultima ricerca, fino ad ottobre ' 96, del centro studi è chiarissima: i prezzi delle abitazioni sono scesi al livello del 1989.

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A stare peggio sono Milano e Roma. "Dove la fiammata speculativa è stata più alta e quindi anche la recessione si sente con più vigore".

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Nemmeno i recenti cali dei tassi d' intresse, a cui dovrebbe corrispondere un aumento di prezzo degli immobili, ha invertito la tendenza.

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NEI PRIMI MESI di quest' anno, i prezzi degli immobili residenziali della capitale hanno interrotto la discesa e si sono mantenuti sui livelli del secondo semestre del ' 97 con un' eccezione, la periferia e, per alcuni operatori, anche per il semicentro. Per la fine dell' anno gli operatori prevedono un aumento delle quantità compravendute, mentre i prezzi e gli affitti dovrebbero rimanere stazionari.

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Chissà dov' è finito il popolo del mattone. Da quando, sette anni fa, è cominciata la crisi del mercato, sembra essersi liquefatto.

(Ecco il pianto)

Eppure il mercato della casa sembra pronto a ripartire. Ne parlano i giornali, ci sperano gli agenti, decimati da anni di ristrettezze in una crisi che in passato non è mai stata così lunga.

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In Italia, poi, negli ultimi mesi le compravendite sono aumentate, anche se per ora non si è visto alcun riflesso sui prezzi. Tutti, insomma, attendono il boom. Un po' per abitudine, perchè in passato è sempre stato così e si sa che anche per gli immobili, come per l' economia in generale, ci sono i cicli. (NDR: allora lo sanno?) Un po' perché in Italia tutti hanno da qualche parte un appartamento, una villa, una casa in campagna o al mare, e non gli farebbe dispiacere sentir dire che la loro proprietà vale di più, anche se non hanno alcuna intenzione di vendere. Ma il boom, questa volta, sembra tardare più del solito. Mai la fase discendente era stata così lunga, mai la calma più piatta.

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Si profila un boom del settore e i primi segnali si scorgono già nell' anno che sta per finire ...

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Molti sono i fattori che hanno contribuito a questa performance: riassumiamo le situazioni e le valutazioni che spingono all' acquisto di una casa, arricchendole con qualche considerazione di Alessandro Ghisolfi, della Gabetti. Mattone come bene-rifugio. Il risparmiatore non investe più in Bot: i rendimenti sono ormai troppo bassi; anche quelli delle obbligazioni riguardano piccoli numeri percentuali. La Borsa può dare alti guadagni, ma rappresenta un rischio che non tutti sono disposti a correre. Con l' aiuto di minore tassazione e minore difficoltà nell' espletamento delle pratiche e aiuto ai proprietari che danno in affitto l' appartamento, il rendimento annuo torna a essere interessante.

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La facilità attuale di rivendita è evidenziata dal tempo necessario per ottenerla: dai 60 ai 75 giorni, il 30 per cento in meno di quanto occorreva attendere nel 1998

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Mutui a tassi convenienti. L' ostacolo maggiore per l' acquisto di una nuova casa, per una giovane coppia, era rappresentato dalle insopportabili rate mensili o semestrali del mutuo, che appena due anni fa erano gravate, per il tasso fisso, di circa il 9-10 per cento. Inoltre pochi disponevano di un capitale iniziale. Chiedere un ulteriore prestito portava inevitabilmente il bilancio mensile in crisi. Ora invece i mutui sono realmente convenienti e con una mensilità corrispondente a un rateo d' affitto si può diventare proprietari; nonostante i tassi siano di nuovo in crescita, la facilità dei finanziamenti e il ragionevole carico su ogni rata, spingono ancora molti a ipotecare il loro futuro per avere un tetto. "Finché i mutui a tasso fisso verranno erogati a un interesse attorno al 7 per cento, la progressione delle compravendite non si arresterà.

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Il boom del mattone residenziale dovrebbe continuare anche nel 2001. Il prossimo anno, infatti, le quotazioni medie degli immobili residenziali dovrebbero registrare un ulteriore incremento intorno al 6,5%.

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A sentir loro, gli agenti immobiliari, le parole che più ricorrono sono "effervescenza, eccitazione, lusso a tutti i costi, scambi vorticosi, ma anche disordine, turbative, ansie da fretta". Nemmeno fosse un feuilletton a luci rosse. E invece parliamo del mercato immobiliare romano, quello degli acquisti e delle vendite residenziali, di quella "voglia di casa mia" che anche tutti, ma proprio tutti, i sensori statistici e sociali identificano ormai da un paio di anni in netta, nettissima risalita dal buconero a metà degli anni '90. Un "termometro" tra i più significativi e solitamente moderato è quello di Nomisma che si è schierato con nettezza: "Il mercato abitativo romano, nei primi sei mesi dell' anno, continua far osservare aumenti nei valori. E si è ulteriormente abbassato il divario tra prezzo offerto e quello richiesto, sceso al 9,1%, e sono rapidi i tempi medi di vendita, soprattutto nelle zone centrali". Insomma, trattative all'osso, si vende e si compra velocemente ad ogni (o quasi) costo. Ed è il boom dei mutui immobiliari, nei primi sei mesi di quest'anno la percentuale dei mutui erogati è cresciuta del 26 per cento rispetto agli stessi mesi '99. Una cuccagna per le agenzie immobiliari.

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E statistiche a parte, basta scorrere il tenore degli annunci che offrono le (poche) case in vendita per trovare sempre più frasi come, pagamento immediato, solo contanti, massima urgenza e anche un quasi disperato, esaustivo "privato ogni grandezza cerca in Roma qualsiasi zona" apparso un paio di giorni fa su uno dei giornali dei cercacasa più scorsi a Roma.

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Perché la risalita? Alcune risposte: perché sono scesi (ma adesso sono di nuovo un po' in risalita) i tassi d'interesse sui mutui; perché i guadagni di borsa sono stati dirottati sul mercato immobiliare; perché la città nel suo complesso appare migliorata; perché comunque c'è stata una generale ripresa economica.

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E così si aggirano come leggende metropolitane storielle come quella del proprietario di 90 metri quadri in pieno Centro, senza terrazzo, che in tre giorni ha venduto il suo "tesoro" a 50 milioni in più di quanto chiesto, che era un immodesto miliardo tondo tondo. O ancora, via Panama: 280 metri quadri da ristrutturare pagati un anno fa 1 miliardo 390 sono stati da poco rivenduti, senza una sola mattonella cambiata, a 1 miliardo e 800 milioni. Tutto vero o voci forse fatte girare apposta dagli stessi operatori per "pompare" il mercato? «La gente comincia a chiedere prezzi fuori dal mondo, la tendenza è alla sopravvalutazione. Il valore medio di una abitazione a Roma è sempre stato 3, al massimo 4 milioni al metro quadro, adesso sento molti proprietari che dicono "è impossibile che stiano comprando la mia casa a così tanti soldi". E i cartelli delle agenzie immobiliari con su scritto "venduto" a prezzi fuori mercato possono anche essere annunci civetta, turbative del mercato" nota Carlo Ventura, vicepresidente e responsabile del listino ufficiale di Borsa Immobiliare. Prezzi tenuti alti con solo l'effetto annuncio? Trabocchetti delle agenzie immobiliari per conquistarsi comunque un cliente? "Guardi, è un momento di tale affluenza, di così vorticose richieste di acquisto che spesso se c'è un immobile in vendita non serve nemmeno far pubblicità" osserva Dario De Simone, responsabile ufficiostudi PatrigestGabetti, "certi escamotage vengono usati se c'è necessità di trovar lavoro: si illude il possibile cliente dicendogli che dal suo appartamento potrà realizzare una cifra altissima, si firma l'esclusiva poi nei mesi successivi allo stesso cliente viene spiegato che il prezzo è troppo alto. Ma non è certo il caso di questi tempi: nel mercato romano si sta vendendo tutto o quasi nel giro di dieci giorni".

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housecrash ha scritto:

La storia si ripete sempre

A parte la data potremmo leggere presto qualcosa di simile.

http://ricerca.repubblica.it/repubb...generale-inverno-sul-mercato-immobiliare.html

Repubblica — 07 febbraio 1992 pagina 8 sezione: AFFARI & FINANZA

Roma Encefalogramma piatto.
Gennaio non è stato davvero un buon mese per le compravendite di case. "Il crollo che tutti avevamo previsto - dice Marina Natalini della Fiaip, una delle due federazioni italiane degli agenti immobiliari - si è purtroppo avverato. Rispetto al gennaio dello scorso anno, la caduta degli affari è di circa un terzo". [G]A far diminuire le transazioni è stata una catena di eventi negativi che si sono coalizzati e che continueranno probabimente a influenzare il mercato per diversi mesi[/B]. "Intanto - dice Alessandro Ghisolfi della Gabetti, la più grande agenzia immobiliare italiana - c' è da dire che già da alcuni mesi il ciclo immobiliare era entrato nella fase discendente. I clienti, avvisati anche dalla stampa, erano diventati più guardinghi e non si buttavano più a capofitto in un affare immobiliare. A peggiorare le cose sono poi intervenuti i nuovi estimi catastali entrati in vigore a gennaio, che hanno fatto lievitare in maniera consistente l' imposta di registro e l' Invim e che hanno reso ancora più diffidenti i possibili compratori". A dare infine il colpo di grazia sul mercato immobiliare è arrivata la notizia della vendita di una parte consistente del patrimonio pubblico oggi in affitto. Certo, gli effetti di questa notizia ricadono soprattutto sulle case medio-basse, ma indubbiamente una grossa parte della liquidità delle famiglie a basso reddito finirà nelle casse degli Iacp penalizzando il mercato normale. Se le compravendite sono in netto calo, i prezzi per ora non risentono troppo della congiuntura negativa. "I venditori non vogliono ancora prendere completamente atto della crisi del mercato - dice Marina Natalini - e raramente abbassano troppo i prezzi. Ma è soltanto questione ancora di due o tre mesi e molti cederanno. Questa è la tipica fase in cui l' acquirente ha il coltello dalla parte del manico: si trova di fronte a un' offerta molto vasta e ha tempo per scegliere al meglio". Avere il coltello dalla parte del manico, però, non significa - secondo gli agenti immobiliari - che sia giusto rimandare a ogni costo l' acquisto. "Se si trova l' abitazione che piace - dice Maurizio Pezzetta, vice presidente della Fiabci Italia, la sezione italiana della federazione delle professioni immobiliari - è meglio comprarla, non è che si trovi tutti i giorni. Anche per l' acquisto per puro investimento c' è da dire che se si ha una gestione dinamica del proprio risparmio allora sono possibili in questo momento valide alternative; ma se si tengono i soldi più o meno fermi allora il mattone può dare ancora qualche soddisfazione. E' vero, i prezzi possono rimanere bloccati ancora per un po' , ma per quanto? Prima o poi ripartiranno e sarebbe un peccato farsi cogliere impreparati con i soldi in mano". E' il lato fiscale ad allarmare di più il mercato. I nuovi estimi hanno dato un duro colpo alle aspirazioni di chi vorrebbe comprare casa: da gennaio, infatti, il fisco spreme un po' di più il mattone e questo allontana molti possibili acquirenti. "C' è inoltre una gravissima limitazione al mercato - dice Giovanni Candido, responsabile commerciale della Romeo immobiliare di Napoli - dovuta al fatto che chi ha già usufruito delle agevolazioni fiscali sulla prima casa non può più usufruirne. Questa è una politica sbagliata: molti giovani vogliono cambiare casa dopo qualche anno dal matrimonio perché magari è nato un figlio, ma quando sentono che devono versare al fisco il 10 per cento del valore catastale dell' immobile si scoraggiano e rinunciano. Così accade anche a coloro che cambiano città. Non capisco cosa ci guadagni alla fine il fisco".

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housecrash ha scritto:

Metto in ordine cronologico e evidenzio le parti interessanti di ogni articolo.


Secondo voi in che anno siamo tra il 1991 e il 1998?
Secondo loro dovremmo essere verso il 1997.
Secondo me siamo ancora al 1995.

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KAISERG'kO ha scritto:

sarà un bagno di sangue per gli homeless. così è scritto

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housecrash ha scritto:

Non rovinarmi il thread.

Pussa via tu e le tue boiate megagalattiche

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