di Mark Landler
DRESDA, Germania, 28 aprile - Ingolf Rossberg è il sindaco di questa maestosa città della Germania dell’Est. Ma guardandolo attraversare a grandi passi il suo ufficio grande quanto una sala da ballo, avvolto nel fumo di un cigarillo, lo si potrebbe scambiare per un magnate europeo del settore immobiliare.
E in effetti, in un certo senso lo è. A marzo Rossberg ha concluso un accordo per la vendita dell’intero stock di 48.000 appartamenti di Dresda di proprietà comunale alla Fortress Investment Group, una compagnia americana a partecipazione azionaria privata, per la cifra di 1,2 miliardi di dollari. In un colpo solo, Dresda ha cancellato il suo pesante debito pubblico.
"Abbiamo dovuto fare in fretta", spiega il sindaco, "perché se ci fossero dieci città tedesche che vendono i propri immobili, si tratterebbe di un mercato al ribasso".
Potrebbe accadere presto. Le città tedesche si stanno preparando a un’enorme ondata di investimenti stranieri nei loro immobili. Attirate dal mercato immobiliare tedesco, il più stagnante tra i principali paesi europei, e da una vasta offerta di case popolari ben tenute, alcune società americane e di altri paesi si sono già accaparrate decine di complessi popolari a Berlino, Brema, Essen e in altre città tedesche.
Le case popolari dai prezzi accessibili sono un pilastro dello Stato assistenziale tedesco e la prospettiva di vederne cadere una buona parte nelle mani di finanzieri newyorkesi o londinesi in completi gessati ha messo in agitazione molti da queste parti. A Dresda, per opporsi alla vendita hanno firmato in 45.000 una petizione.
"Quando il nuovo proprietario non pensa ad altro che al profitto, ciò porta a dei cambiamenti", afferma Peter Bartels, presidente dell’associazione inquilini di Dresda. "Non sappiamo ancora che tipo di cambiamenti. Siamo certi però che ce ne saranno".
Gli investitori stranieri, per lo più americani e inglesi, hanno già speso 25 miliardi di dollari dal 2003 in appartamenti di proprietà delle città e di aziende tedesche. Vista la brama dei proprietari di incassare ancora più soldi, gli analisti prevedono che nei prossimi cinque anni saranno vendute altre 750.000 unità.
Gli acquisti non hanno riguardato soltanto complessi residenziali. A marzo un fondo immobiliare della Goldman Sachs ha pagato 4,7 miliardi di dollari per assumere il controllo delle partecipazioni nella società immobiliare della KarstadtQuelle, la principale catena di
grandi magazzini della Germania.
"La moneta pesante di Londra e New York vede grandi prospettive negli immobili tedeschi", ha dichiarato Allan Saunderson, direttore editoriale di Property Finance Europe a Francoforte. "Siamo all’inizio di un lungo processo che vedrà la vendita di una fetta consistente delle abitazioni pubbliche in Germania".
L’appetito straniero combacia perfettamente con i bisogni della Germania: praticamente tutte le principali città tedesche sono coperte di debiti. E data la salute instabile di un’economia nazionale in convalescenza, hanno avuto a disposizione pochi altri modi veloci per raccogliere fondi. Grazie alla sua vendita, Dresda può vantarsi di essere la prima grande città del paese libera dai debiti.
Il sindaco Rossberg, che ha scelto l’offerta della Fortress dopo aver ridotto a tre finalisti una lista di 83 offerenti, ha dichiarato: "Ci è parso che gli interessi della Fortress fossero paralleli a quelli di Dresda".
Ma non tutti concordano. Gli inquilini che si sono opposti alla vendita temono che la Fortress aumenti gli affitti, o che addirittura delle persone vengano messe in mezzo a una strada. Si chiedono come possa una compagnia a partecipazione finanziaria privata, tutta volta al profitto, possedere case popolari senza poi spremere chi ci abita.
"Questi investitori non hanno la benché minima coscienza sociale", afferma Thilo Kluge, 45 anni, inquilino di un appartamento di proprietà comunale che ha partecipato alla campagna contro la vendita. "Hanno un unico interesse: rimpinguare il loro conto in banca".
Alcuni politici tedeschi hanno tentato di sfruttare questi timori.
Durante la campagna elettorale dell’anno scorso, il presidente del Partito Socialdemocratico Franz Müntefering , ora ministro del Lavoro nell’amplia coalizione di governo del Cancelliere Angela Merkel, ha definito le compagnie a partecipazione finanziaria privata cavallette, intente a saccheggiare e a sfruttare i beni dei tedeschi.
La Fortress, che ha sede a New York ed è gestita da banchieri un tempo alla Goldman Sachs e dalla società di gestione delle risorse BlackRock, non sembra ignorare questi possibili risentimenti. Si è presa la briga di rassicurare gli inquilini sulla propria responsabilità sociale.
"Intendiamo cooperare nei prossimi decenni" ha dichiarato Robert I. Kauffman, capo delle operazioni europee della Fortress, alla conferenza stampa di presentazione dell’accordo del 10 marzo. Il responsabile degli affari tedeschi, Matthias Moser, ha escluso una "strategia aggressiva per aumentare gli affitti".
La Fortress non ha voluto rilasciare alcun commento per questo articolo.
Gli abitanti saranno tutelati da un accordo, noto come la Carta Sociale, che la Fortress ha dovuto firmare per partecipare all’offerta. Tale contratto limita la possibilità di alzare gli affitti - compresi quelli al di sotto dei prezzi di mercato - e protegge gli inquilini dagli sfratti. Agli ultrasessantenni o agli invalidi è garantito l’affitto a vita.
Inoltre, la Fortress deve aspettare dieci anni prima di poter vendere i 34.000 appartamenti in suo possesso. E quando lo farà, dovrà offrire agli inquilini una riduzione del 15% sul prezzo di mercato. Infine, non può trasformare i complessi in condomini di lusso.
Secondo gli analisti, i diritti garantiti agli inquilini non sono molto diversi da quelli su cui si fonda l’attuale mercato degli affitti tedesco così regolamentato. Ma ciò solleva un quesito: come farà la Fortress a rientrare del suo investimento miliardario?
La compagnia si è detta intenzionata a ridurre il tasso di inutilizzazione degli appartamenti, attualmente al 17%. Gli esperti prevedono che a tale scopo la Fortress dovrà abbassare gli affitti per attirare nuovi inquilini. "Tutto ciò andrebbe a vantaggio degli inquilini", fa notare Bartels, dell’associazione affittuari, "ma a scapito della città".
Dresda, osserva, ha decine di migliaia di appartamenti di proprietà di cooperative. Se si abbassasse l’affitto negli appartamenti della Fortress, le altre cooperative sarebbero costrette ad allinearsi agli affitti più bassi.
Il sindaco Rossberg, membro del Partito Democratico favorevole al libero mercato, ha riferito che un simile problema sarebbe il benvenuto. E ad ogni modo, nota, con 40.000 appartamenti vuoti in città - lascito della migrazione verso ovest degli abitanti della Germania dell’Est dopo la caduta del muro di Berlino - la gente può già spostarsi da un appartamento all’altro.
Se la Fortress può aumentare i tassi di occupazione, dicono gli analisti, probabilmente si accontenterà di aspettare dieci anni prima di vendere gli appartamenti. Gran parte del suo capitale, ha riferito il sindaco Rossberg, proviene dai fondi pensione statali degli Stati
Uniti, che permettono alla Fortress di agire da investitore paziente.
Secondo Saunderson, della Property Finance Europe, "il criterio approssimativo è che le società ci mettano soltanto il 25% del proprio denaro. Il resto è finanziato dalle banche. In pochi anni, si recupera il 25% iniziale e poi si va avanti con un programma di vendite inarrestabile. Le persone invecchiano, muoiono, o lasciano gli appartamenti".
Dati i tempi previsti per tali investimenti, pare che gli stranieri scommettano anche sull’economia locale. Dresda, con un tasso di disoccupazione del 14,6%, sembrerebbe un mercato tutt’altro che promettente. Ma secondo il sindaco Rossberg la popolazione cittadina ha ripreso a crescere, mentre il settore commerciale sempre più forte attira persone da altre zone nella Germania dell’Est.
In generale, la Germania sembra meno rischiosa rispetto a tre anni fa, quando arrivarono i primi speculatori.
Secondo gli analisti, man mano che l’atmosfera si rasserena i consumatori tedeschi riprenderanno a spendere. "La Germania è un paese molto ricco, ma il problema è che non lo sa", ha dichiarato Philippe Tannenbaum, direttore ricerche della EuroHypo, una banca tedesca che finanzia operazioni patrimoniali.
La questione è se cominceranno a comprare immobili. Le case di proprietà hanno soltanto una popolarità limitata in Germania, dove si registra una delle più alte percentuali di affittuari fra le economie avanzate. E gli investitori tedeschi professionisti arricciano il naso davanti al mercato interno.
"I tedeschi credono che i condomini sul mare in Florida siano un buon investimento", fa notare Saunderson, "proprio mentre gli americani si stanno tirando fuori da quello che considerano un mercato inconsistente".
In una certa misura, la corsa agli immobili tedeschi riflette solamente la mancanza di altre buone occasioni. Negli ultimissimi anni i prezzi degli immobili negli Usa, in Gran Bretagna, in Francia e in Spagna sono saliti a livelli impressionanti, facendo apparire la Germania come un vero affare.
A Berlino, ad esempio, si è tenuta una grande asta di appartamenti di proprietà statale e comunale. Nel 2004, la Goldman Sachs e la Cerberus, un hedge fund (fondo comune che compie investimenti ad alto rischio, ndr) di New York, hanno comprato 66.000 unità a 2,5 miliardi di dollari. L’azienda pubblica Gagfah ha venduto 80.000 appartamenti alla Fortress per un totale di 4,4 miliardi di dollari.
Nella maggiore transazione mai realizzata, Terra Firma, una società per azioni privata con sede a Londra, lo scorso anno ha pagato 8,8 miliardi di dollari per 138.000 appartamenti di proprietà di una consociata di E.On, società di servizi pubblici tedesca.
Non tutte le città tedesche stanno traendo profitto da questa corsa all’oro. Dopo che la Fortress ha acquisito una quota di partecipazione in alcuni appartamenti di Monaco attraverso l’affare Gagfah, la città ha rilevato la società. Il sindaco di Monaco, Christian Ude, ha dichiarato di non voler vendere gli alloggi popolari agli investitori stranieri.
A Dresda, secondo il sindaco Rossberg l’opposizione all’affare Fortress era tutto fumo e niente arrosto. Se su una popolazione di quasi 500.000 persone, in 45.000 hanno firmato la petizione, ci sono 70.000 abitanti nelle sole case di proprietà del comune. Ciò rimanda, a suo dire, a un’opposizione relativamente debole.
Secondo il sindaco, cancellando il suo debito Dresda risparmierebbe quasi 100 milioni di dollari di interessi l’anno, mettendo a disposizione denaro per le scuole, per i programmi culturali e per lo sviluppo urbano.
Kluge, l’inquilino che si era opposto alla vendita con tanta veemenza, si dice speranzoso di poter restare a casa sua, un ordinato appartamentino con un acquario gorgogliante in salotto. Vive qui dal 1998, mantenendo se stesso e la famiglia con assegni di disoccupazione e altre entrate.
"Di fronte a queste cose la gente è rassegnata", afferma.
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). Alla fine io ed alcuni amici, con una società collegata a quella dove lavoro, ci siamo decisi ad investire in Germania Est principalmente perché i prezzi sono molto bassi rispetto al redditi pro capite. A Berlino si riescono a trovare interi palazzi da ristrutturare in zone discrete a 500-1000 euro/mq e a Lipsia addirittura a 150-300 euro/mq. Una spesa (relativamente) piccola da lasciare li come un terreno edificabile aspettando che il mercato si riprenda e i valori si moltiplichino (anche se nessuno sa in quanto tempo 
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