Considerazioni amare ma necessarie....

Daniele Massarri ha scritto:

...

(per chi non lo sapesse non è un immobiliarista alla Ricucci ma l'uomo personalmente più ricco al mondo dopo Bill Gates)

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E LO SAPPIAMO!
(uliveto e rocchetta sono acque della salute...) E LO SAPPIAMO!!!

...nun ciavemo l'anello ar naso e a squola ci abbiamo andato puramente noi, fino alla cuinta alimentare.


P.S.Avrei una piccola osservazione da farle Egr.Dott.Massarri, se mi posso permettere......l'appartamento in cui vivo vale 240.000 € e lo comprò mio nonno nel 1964 per 8 milioni e rotti....
non sono bravo come Lei a calcolare il delta ma non le sembra che sia qualcosina più del misero 1465% del DJ?
E' vero che molto è stato speso per miglioramenti, ristrutturazioni,ecc... ma ha dato anche alloggio a 3 generazioni x 43 anni!

Daniele Massarri ha scritto:

Conosci Moneymate ? Scusami ma credo di no.....

Confronta un po' il grafico e il valore attuale di 100 lire investite in immobili 47 anni fa con le stesse 100 lire investite 47 anni fa in un qualsiasi - ripeto qualsiasi - mercato azionario efficiente (USA, GB, F, DE, NE, CH e dopo gli anni 80 anche Italia e Spagna).Una volta che ti sarai ripreso dallo shock, ne riparliamo !!

Un esempiuccio chiarificatore:
il 22 maggio del '67 il dow jones chiuse a 868,5 Bp
Ieri (ossia 40 anni dopo) ha chiuso 'soltanto' a 13592,5 Bp

Ci sono solamente 12724 punti (nel mezzo c'è stato di tutto: dalla crisi cubana, a quella petrolifera, dall'11 settembre all'attuale guerra etc ) di differenza, ossia un 'trascurabile' delta del 1465%

IDEM valga per singole azioni di società con buoni fondamentali acquistate in un ottica di "BUY&HOLD" appunto (si sta parlando di 40 anni, non di un giro di sveglia)...... altri esempiucci :

General Eletric nel maggio del 67 valeva 0,29$....ieri sera ha chiuso a 37,67$
Coca Cola nel maggio '67 era a 0,88$ e ieri sera a chiuso a 51,64$

in questo caso: WARREN BUFFET IMPERAT ET DOCET !! (per chi non lo sapesse non è un immobiliarista alla Ricucci ma l'uomo personalmente più ricco al mondo dopo Bill Gates)....

Della serie = anche San Tommaso beveva coca cola !!

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Non mi fido di Moneymate... mi fido di più della mia esperienza, di quello che vedo, che sento, e che tocco... conosco fin troppe persone che in borsa hanno lasciato tutto quello che avevano e gli indici di Moneymate te li potrebbero ficcare dove ti darebbero un certo fastidio.
Conosco invece moltissime persone che con gli immobili hanno creato il loro benessere.

Comunque potrei raccontarti che le 100 lire, alle quali si riferisce Moneymate, non tengono conto delle commissioni medie per periodo di pertinenza... sarebbe a dire che mediamente una azione di borsa è passata di mano almeno 15 volte all'anno (pagando ogni volta commissioni) invece gli immobili passano di mano mediamente una volta ogni 15 anni... RIFARE I CONTI PER FAVORE

Encadenado ha scritto:

Non mi fido di Moneymate... mi fido di più della mia esperienza, di quello che vedo, che sento, e che tocco... conosco fin troppe persone che in borsa hanno lasciato tutto quello che avevano e gli indici di Moneymate te li potrebbero ficcare dove ti darebbero un certo fastidio.
Conosco invece moltissime persone che con gli immobili hanno creato il loro benessere.

Comunque potrei raccontarti che le 100 lire, alle quali si riferisce Moneymate, non tengono conto delle commissioni medie per periodo di pertinenza... sarebbe a dire che mediamente una azione di borsa è passata di mano almeno 15 volte all'anno (pagando ogni volta commissioni) invece gli immobili passano di mano mediamente una volta ogni 15 anni... RIFARE I CONTI PER FAVORE

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Fra le cose che vedi, senti e tocchi, purtroppo non c'è l'inflazione...

i98mark ha scritto:

Fra le cose che vedi, senti e tocchi, purtroppo non c'è l'inflazione...

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Probabilmente tra le cose che sento, vedo e tocco, c'è qualcosa che tu chiami impropriamente inflazione ma che io considero un'altra cosa: "l'aumento delle necessità di consumo".

Encadenado ha scritto:

Probabilmente tra le cose che sento, vedo e tocco, c'è qualcosa che tu chiami impropriamente inflazione ma che io considero un'altra cosa: "l'aumento delle necessità consumative".

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Dunque fammi capire: se una scatoletta di tonno, un barattolo di salsa di pomodoro, un litro di benzina, un chilo di mele ( ecc. ecc. ecc. ecc.) costano 2 volte quanto costavano 5 anni fa, c'è stato un aumento delle necessità consumative...

Cioè cresce la necessità di consumarsi le suole delle scarpe per trovare un supermercato che ti faccia il 3x2 sui boatti di salsa di pomodoro ? Ho capito bene ?...

grisou ha scritto:

E LO SAPPIAMO!
(uliveto e rocchetta sono acque della salute...) E LO SAPPIAMO!!!

...nun ciavemo l'anello ar naso e a squola ci abbiamo andato puramente noi, fino alla cuinta alimentare.


P.S.Avrei una piccola osservazione da farle Egr.Dott.Massarri, se mi posso permettere......l'appartamento in cui vivo vale 240.000 € e lo comprò mio nonno nel 1964 per 8 milioni e rotti....
non sono bravo come Lei a calcolare il delta ma non le sembra che sia qualcosina più del misero 1465% del DJ?
E' vero che molto è stato speso per miglioramenti, ristrutturazioni,ecc... ma ha dato anche alloggio a 3 generazioni x 43 anni!

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Ma non dovremmo distinguere tra casa di abitazione, una necessità, e investimenti nell' "immobiliare" ?

La prima ha un valore d'uso + spese varie ( tasse, manutenzione etc ), la sua rivalutazione nel tempo è auspicabile, ovviamente, ma non è " la sua ragion d'acquisto ".

Riguardo all'investimento nell'immobiliare inteso meramente come acquisto di appartamento/i beh, questo momento non mi sembra il migliore, mentre il mattone di carta..

i98mark ha scritto:

Dunque fammi capire: se una scatoletta di tonno, un barattolo di salsa di pomodoro, un litro di benzina, un chilo di mele ( ecc. ecc. ecc. ecc.) costano 2 volte quanto costavano 5 anni fa, c'è stato un aumento delle necessità consumative...

Cioè cresce la necessità di consumarsi le suole delle scarpe per trovare un supermercato che ti faccia il 3x2 sui boatti di salsa di pomodoro ? Ho capito bene ?...

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No, l'esempio che fai tu è di pura inflazione, solo che non è vero che MEDIAMENTE le cose sono raddoppiate in 5 anni... tutto qui.
Ci sono esperti, istutuzioni, economisti, in Italia e all'estero che fanno i conti sul dato inflazionistico, io non credo al grande complotto che tu dici, coinvolgendo le migliaia di persone addette ai calcoli nel perpetuare questo "taroccamento". Credo invece ad un altro problema che tu involontariamente hai confermato, l'erronea interpretazione del dato inflazionistico da parte della gente.

Torricelli ha scritto:

Ma non dovremmo distinguere tra casa di abitazione, una necessità, e investimenti nell' "immobiliare" ?

La prima ha un valore d'uso + spese varie ( tasse, manutenzione etc ), la sua rivalutazione nel tempo è auspicabile, ovviamente, ma non è " la sua ragion d'acquisto ".

Riguardo all'investimento nell'immobiliare inteso meramente come acquisto di appartamento/i beh, questo momento non mi sembra il migliore, mentre il mattone di carta..

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Che differenza c'è, scusa? La casa vera, intesa come centro della vita e dei sacri affetti familiari, è data dal sangue che non si compra e non si vende (almeno per molti, non dico per tutti)...l'immobile è un bene sostituibile e calcolabile... valore attuale meno spese + affitto risparmiato diviso il prezzo d'acquisto.... insomma non sto a fare i calcoli ma mi sembra che mio nonno abbia fatto un affare migliore che ad aver comprato a suo tempo azioni, sebbene l'illustre Dott. dica il contrario.

grisou ha scritto:

Che differenza c'è, scusa? La casa vera, intesa come centro della vita e dei sacri affetti familiari, è data dal sangue che non si compra e non si vende (almeno per molti, non dico per tutti)...l'immobile è un bene sostituibile e calcolabile... valore attuale meno spese + affitto risparmiato diviso il prezzo d'acquisto.... insomma non sto a fare i calcoli ma mi sembra che mio nonno abbia fatto un affare migliore che ad aver comprato a suo tempo azioni, sebbene l'illustre Dott. dica il contrario.

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E' proprio quello che intendevo dire, nel caso dell'abitazione di proprietà tuo nonno, come tante formichine italiane, ha fatto un grandissimo " affare " unendo la necessità di un " centro di affetti " alla rivalutazione economica
del bene casa.

Questo non puoi ritrovartelo illustrato in un grafico quarantennale od in una statistica, di cui vorrei conoscere i criteri di raccolta dei dati. I vari dott. che guardano le statistiche certe cose non le capiranno mai ed andranno incontro a belle sorprese: " ma come! secondo una proiezione dei dati.... "

Encadenado ha scritto:

No, l'esempio che fai tu è di pura inflazione, solo che non è vero che MEDIAMENTE le cose sono raddoppiate in 5 anni... tutto qui.
Ci sono esperti, istutuzioni, economisti, in Italia e all'estero che fanno i conti sul dato inflazionistico, io non credo al grande complotto che tu dici, coinvolgendo le migliaia di persone addette ai calcoli nel perpetuare questo "taroccamento". Credo invece ad un altro problema che tu involontariamente hai confermato, l'erronea interpretazione del dato inflazionistico da parte della gente.

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Ho capito: siamo vittime di un'allucinazione di massa...

Crediamo che i prezzi di moltissimi generi, dalle case alle automobili, dalla benzina ai barattoli di pelati siano raddoppiati di prezzo in pochi anni, ma ci siamo sbagliati...

Il tonno in scatola, passato da 2000 lire a confezione a 2,10 euro costa la metà di prima... tutta sta a convincersi...

Giustissimo il discorso di Torricelli :

Qui si sta valutando il discorso INVESTIRE non tutta una'altra serie di menate (sennò diventa chiacchiera da bar e allora si butta nel calderone di tutto un po'...per concludere con la fine delle mezze stagioni e piovegovernoladro )

Anzi, più specificatamente l'argomento è la mia DOCUMENTATA confutazione del fatto che in 40 anni il miglior INVESTIMENTO è l'immobile !!

Tornando a noi: Il nonno comprò per 8 milioni etc etc.

Vado a spanne - non me ne vogliano mark e lou - ma una buona macchina utilitaria all'epoca si aggirava intorno alle 900mila lire, quindi facendo un paragone con oggi ci si aggira intorno ai 10/11 mila. Il calcolo spannometrico mi porta grosso modo a un rapporto di 13.000 che moltiplicato x 8 mi da un valore approssimativo tra i 100/110 mila euro attuali.

Niente male quindi, poniamo che l'appartamento sia di 100mq viene fuori uno scontatissimo prezzo di 1000 euro/mq che oggi è pressoché impensabile riuscire a trovare.

Adesso rivendiamo questo appartamento a un ottimo prezzo di mercato (vi va bene 5000 euro/mq ?) ci tiri su 500.000 Euro

Mi dispiace..... (non infierisco col discorso ici e manutenzione ma solo investimento tout-court)..... mi sembra che si stia parlando di un 400%

Io ho detto 1465%.... Forse a qualcuno è sfuggito l'1 davanti....

Voglio aggiungere una mia forte perplessità dati gli interventi pro-immobili.....
Perché investite in obbligazioni ?!?

Eh già.... il presupposto essenziale è che quell'azienda o Stato produca abbastanza utili o PIL da reggersi in piedi e restituirvi i VOSTRI soldi (non vorrei che qualcuno nella foga si stesse scordando che sta prestando i propri soldi a qualcuno )

No utili - no party !! E il creditore piange ....

Mi verrebbe da dirvi: se non avete abbastanza denaro per comprarvi il desiato mattone, perché quel denaro che avete non lo INVESTITE in massa in quelle belle porcate che sono i fondi immobiliari ?!? (scusa l'irruenza fideistica mark )

Si utili - si party...... il creditore ride e l'AZIONISTA PURE !! (anzi l'azionista ride molto di più) !! L'azienda sta in piedi, onora i propri debiti, l'economia gira, i salariati prendono regolari buste paga, con quelle buste vanno poi dal divettovino che gli pvopone un bel mutuo a tasso vaviabile, e con quel mutuino vanno dall'agente immobiliave (chissà perché è spesso compagno di apevitivi del suddetto) che chiude il tutto con la frase e sorriso a 57 denti :

Eh già signori miei.... il mattone è il miglior investimento !!

Non ci sono più le mezze stagioni..... sich !!

Daniele Massarri ha scritto:

Giustissimo il discorso di Torricelli :

Qui si sta valutando il discorso INVESTIRE non tutta una'altra serie di menate
Anzi, più specificatamente l'argomento è la mia DOCUMENTATA confutazione del fatto che in 40 anni il miglior INVESTIMENTO è l'immobile !!

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Ok.

Però penso che sia più utile per le nostre scelte di investimento guardarci attorno OGGI, cercare fonti indipendenti e " far da sè con juicio ".

Sai, ho una grande diffidenza dei dati aggregati: di chi li ha raccolti e del come li ha raccolti... Conta la nostra storia di scelte, giuste/sbagliate, e.....

Discorso interessante la comparazione tra cosa ha reso di più.

Anchi'io a naso penso che effettivamente l'immobile come investimento non sia poi una certezza assoluta.
Ci sono tanti parametri da tenere sotto controllo nei costi quale tasse (ici, ecc...), manutenzione straordinaria, rendita non certa (affitto mancato), tempi delle vendita, ecc...

i98mark ha scritto:

Ho capito: siamo vittime di un'allucinazione di massa...

Crediamo che i prezzi di moltissimi generi, dalle case alle automobili, dalla benzina ai barattoli di pelati siano raddoppiati di prezzo in pochi anni, ma ci siamo sbagliati...

Il tonno in scatola, passato da 2000 lire a confezione a 2,10 euro costa la metà di prima... tutta sta a convincersi...

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Mark,

Encadenado vuole farti capire che nel paniere devi mettere anche le mozzarelle.
Quelle di primo prezzo sono addirittura diminuite dal 2001 ad oggi !!!

(dalle vecchie 1000 lire a 0,49 eurocent )

Ma caro Encadenado NON si vive di solo mozzarelle ........
(mi sembri quello delle tre carte fra inflazione, M3 , prezzi di 30 anni fa attualizzati)

ho smesso di cercare di capirti .....

Daniele Massarri ha scritto:

Mi verrebbe da dirvi: se non avete abbastanza denaro per comprarvi il desiato mattone, perché quel denaro che avete non lo INVESTITE in massa in quelle belle porcate che sono i fondi immobiliari ?!? (scusa l'irruenza fideistica mark )

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Fondi Chiusi Immobiliari, please!

Se te ne esci con questa sparata significa che non conosci lo strumento ,
e prime di esprimere giudizi, pro o contro, bisognerebbe conoscere ciò di cui si vuol disquisire. Dato che sai leggere dimostra che sai anche capire, ti rimando per direttissima al 3D degli immobiliari: http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=789385

Ci risentiamo a Settembre?

Torricelli ha scritto:

Fondi Chiusi Immobiliari, please!

Se te ne esci con questa sparata significa che non conosci lo strumento ,
e prime di esprimere giudizi, pro o contro, bisognerebbe conoscere ciò di cui si vuol disquisire. Dato che sai leggere dimostra che sai anche capire, ti rimando per direttissima al 3D degli immobiliari: http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=789385

Ci risentiamo a Settembre?

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condivido al 100000000%: PRIMA di esprimere giudizi (nel tuo caso sulla mia preparazione) BISOGNEREBBE conoscere la persona che si ha di fronte....

Mai sentito parlare ad esempio di REIT ?!?

Torricelli.... diciamo che hai reagito d'impulso e non volevi dai......
scuse accettate

Daniele Massarri ha scritto:

condivido al 100000000%: PRIMA di esprimere giudizi (nel tuo caso sulla mia preparazione) BISOGNEREBBE conoscere la persona che si ha di fronte....

Mai sentito parlare ad esempio di REIT ?!?

Torricelli.... diciamo che hai reagito d'impulso e non volevi dai......
scuse accettate

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Guarda che ti sto facendo un favore

D'impulso mi sembra la tua frase che ho citato sopra, veramente.. e non intendevo certo esprimere un giudizio sulla tua preparazione in generale.

Non c'è bisogno di andare negli USA, poi fra poco questa forma societaria ci sarà anche da noi, acronimo : SIIQ.

Ma la ciccia è nei fondi chiusi immobiliari, OGGI

Cari amici,
in attesa che gli ingegneri di cui è popolato il FOL intervengano a somministrare a tutti una doverosa bastonatura, cerchiamo (e chi mi conosce sa bene quanto mi costi ) di fare i conti con i numeri...

Premetto che l'idea di investire in immobili mi dà l'orticaria per ragioni di tipo caratteriale, ma comunque i numeri sono numeri...

E allora: mio nonno acquistò un appartamento a 8 milioni di lire nel 1964

Per comodità, assumiamo che quell'appartamento sia stato pagato 4000 euro...

Oggi, nel 2007, ossia 43 anni dopo, lo stesso appartamento vale 240.000 euro.

Assumiamo sia vero e cioè per quel prezzo l'appartamento trovi un acquirente...

Qual'è il rendimento complessivo dell'investimento, e quale quello annualizzato ?

2 conti a grana grossa...

Ho speso 4000 euro nel 1964 e 43 anni dopo mi vengo dati 240.000 euro.

Ergo l'investimento ha reso in termini assoluti 240.000 - 4.000 = 236.000 euro

E' il mio ritorno lordo sull'investimento...

Per il calcolo di quanto tale valore costituisca in % rispetto all'investimento iniziale:

4.000: 236.000 = 100 : x

dove x = (236.000 x 100)/4.000 e quindi x = 5.900%

Dunque il mio 236.000 euro costituisce un ritorno dell' 5.900 % sull'investimento iniziale.

Per avere un rendimento annualizzato, divido per la duration dell'investimento... trattasi di 43 anni: mi dà un 137,2% di ritorno annualizzato

Yu Yu Yu ha scritto:

Mark,

Encadenado vuole farti capire che nel paniere devi mettere anche le mozzarelle.
Quelle di primo prezzo sono addirittura diminuite dal 2001 ad oggi !!!

(dalle vecchie 1000 lire a 0,49 eurocent )

Ma caro Encadenado NON si vive di solo mozzarelle ........
(mi sembri quello delle tre carte fra inflazione, M3 , prezzi di 30 anni fa attualizzati)

ho smesso di cercare di capirti .....

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Tu meriti una robusta tirata di orecchie per il solo fatto che intervieni ad ogni morte di papa...

E per fortuna che questo è vecchio e malconcio... se ne deduce che per avere un altro tuo intervento non si dovrà aspettare così a lungo...

E' vero che fra tonno in scatola e mozzarelle primo prezzo, forse siamo andati un po' oltre...

Però resta il fatto che se Trichet e Weber continuano a dare indicazione di voler alzare i tassi (entrambi esponenti di una BCE che per statuto può alzare i tassi SOLO per contrastare l'inflazione, e non per gestire o aiutare a gestire il ciclo economico) una cavolo di ragione ci sarà pure...

E siccome altre non se ne vedono, a meno di non volere assumere che si sia in presenza di masochisti ed autolesionisti, la ragione è che questi signori hanno capito che se stanno dietro agli indici taroccati di rilevamento dell'inflazione, la politica monetaria finisce in mano ad un ristretto club in cui siedono i manager di poche centinaia di grandi aziende e a qualche decina di politici a livello continentale che gli reggono il sacco...

E dunque i Trichet ed i Weber lottano per la conservazione di un loro potere, quello di gestire la politica monetaria (non certo per i consumatori, dei quali frega loro tanto poco quanto agli altri oligarchi)...

Non è che voglia fare a tutti i costi il komunista con la kappa, è che purtroppo siamo messi molto male... come europei, neanche più e solo come italiani...