Fol News

Tutti gli approfondimenti
Tutte le notizie

mutuo vs btp

O

oligodrop

Nuovo Utente
Registrato
1/12/05
Messaggi
162
Punti reazioni
5
sicuramente se ne è gia discusso ma vorrei riaprire questa discussione :
a fronte dell' acquisto della prima casa ,pur avendo in parte o in toto la disponibilità finanziaria(non è il mio caso!!), sarebbe ugualmente consigliabile stipulare un mutuo al 100% con la prospettiva di investire il capitale percependo più interessi di quanti se ne pagherebbero con il mutuo?
Facciamo un esempio pratico(dati presi su www.portalemutuo.it):


MUTUO TASSO VARIABILE
EURUBOR 1 MESE+ SPEAD 1,1%
IMPORTO ABITAZIONE=120.000
IMPORTO MUTUO=120.000(AL 100%)
INTERESSI:65.515
TOTALE :185.515
ANNI MUTUO:20
N RATE:240
TASSO ANNUO 4,71%
RISPARMIO FISCALE:10.554
...in 20 anni dovrei pagari interessi=65515-10554= circa 55.000 euri

Ora mi chiedo:investendo il capitale(120.000) che ne so in btp 20tennali non avrei un guadagno maggiore ai 55.000 del mutuo?

di mutui non me intendo,ho abbozzato questo esempio ma voi che ne dite?
ho tralasciato qualcosa?
 
oligodrop ha scritto:
sicuramente se ne è gia discusso ma vorrei riaprire questa discussione :
a fronte dell' acquisto della prima casa ,pur avendo in parte o in toto la disponibilità finanziaria(non è il mio caso!!), sarebbe ugualmente consigliabile stipulare un mutuo al 100% con la prospettiva di investire il capitale percependo più interessi di quanti se ne pagherebbero con il mutuo?
Facciamo un esempio pratico(dati presi su www.portalemutuo.it):


MUTUO TASSO VARIABILE
EURUBOR 1 MESE+ SPEAD 1,1%
IMPORTO ABITAZIONE=120.000
IMPORTO MUTUO=120.000(AL 100%)
INTERESSI:65.515
TOTALE :185.515
ANNI MUTUO:20
N RATE:240
TASSO ANNUO 4,71%
RISPARMIO FISCALE:10.554
...in 20 anni dovrei pagari interessi=65515-10554= circa 55.000 euri

Ora mi chiedo:investendo il capitale(120.000) che ne so in btp 20tennali non avrei un guadagno maggiore ai 55.000 del mutuo?

di mutui non me intendo,ho abbozzato questo esempio ma voi che ne dite?
ho tralasciato qualcosa?
Clicca per espandere...


se il mutuo fosse a tasso fisso avresti ragione.... con il variabile in caso di aumento dei tassi rischieresti un po' di piu'...
 
Non è che sei stato vago, è che nessuno può prevedere con certezza la curva dei tassi di interesse da qui a 20 anni.
Inoltre stai comunque confrontando un tasso variabile con un tasso fisso, come quello dei BTP, che è fissato in partenza.
Per un confronto omogeneo devi prendere i CCT che come noto sono indicizzati ai BOT pur avendo scadenze "lunghe".

Charlie
 
Mah, ci avevo pensato anch'io...
a titolo di esempio ho visto che il btp ventennale scadenza 2027 Codice ISIN: IT0001174611 BTP 6,50% 01.11.2027 viene dato su trading lab con rendimento netto odierno 3.75.
Quindi facendo conti "della serva" (con il massimo rispetto delle serve che i conti li sanno fare) ed escludendo le commissioni della banca, in 20 anni incasseresti di cedole
120000*0.0375*20*.875 =78750 euro nell'ipotesi di tassazione attuale e 120000*0.0375*20*0.8 = 72000 euro con la tassazione al 20%
Non ho capito il risparmio fiscale: gli interessi non si possono detrarre al 19%?
ma il 19% di 65.515 non fa 12447 euro?
Boh!

Non so se ho fatto i conti giusti, e di sicuro non ho contato il reinvestimento delle cedole



oligodrop ha scritto:
sicuramente se ne è gia discusso ma vorrei riaprire questa discussione :
a fronte dell' acquisto della prima casa ,pur avendo in parte o in toto la disponibilità finanziaria(non è il mio caso!!), sarebbe ugualmente consigliabile stipulare un mutuo al 100% con la prospettiva di investire il capitale percependo più interessi di quanti se ne pagherebbero con il mutuo?
Facciamo un esempio pratico(dati presi su www.portalemutuo.it):


MUTUO TASSO VARIABILE
EURUBOR 1 MESE+ SPEAD 1,1%
IMPORTO ABITAZIONE=120.000
IMPORTO MUTUO=120.000(AL 100%)
INTERESSI:
TOTALE :185.515
ANNI MUTUO:20
N RATE:240
TASSO ANNUO 4,71%
RISPARMIO FISCALE:10.554
...in 20 anni dovrei pagari interessi=65515-10554= circa 55.000 euri

Ora mi chiedo:investendo il capitale(120.000) che ne so in btp 20tennali non avrei un guadagno maggiore ai 55.000 del mutuo?

di mutui non me intendo,ho abbozzato questo esempio ma voi che ne dite?
ho tralasciato qualcosa?
Clicca per espandere...
 
Ultima modifica:
brentford ha scritto:
Mah, ci avevo pensato anch'io...
a titolo di esempio ho visto che il btp ventennale scadenza 2027 Codice ISIN: IT0001174611 BTP 6,50% 01.11.2027 viene dato su trading lab con rendimento netto odierno 3.75.
Quindi facendo conti "della serva" (con il massimo rispetto delle serve che i conti li sanno fare) ed escludendo le commissioni della banca, in 20 anni incasseresti di cedole
120000*0.0375*20*.875 =78750 euro nell'ipotesi di tassazione attuale e 120000*0.0375*20*0.8 = 72000 euro con la tassazione al 20%
Non ho capito il risparmio fiscale: gli interessi non si possono detrarre al 19%?
ma il 19% di 65.515 non fa 12447 euro?
Boh!

Non so se ho fatto i conti giusti, e di sicuro non ho contato il reinvestimento delle cedole
Clicca per espandere...

Sui conti non stai tenendo in conto che il capitale che impieghi, cioè il controvalore del mutuo, non è 120.000 E in 20 anni ma è sensibilmente di meno perchè nel corso degli anni avrai restituito una parte del capitale.
E' in pratica una operazione nei migliori dei casi ad impatto zero, ma ti espone a rischi inutile!

Il conto che devi confrontare è rata per rata il capitale residuo con il rendimento del capitale investito....................... è vedresti che le differenze non possono che essere che negative.

:D :D :D :D
 
Scusate vi allego un file che gia' e stato messo su questo forum ora non ricordo da chi ? Spero mi vorra perdonare ma credo che sia un utile strumento di confronto .
Per la cronaca il file faceva parte di un thread che aveva la stessa tematica di ora il thread al massimo era di due o tre mesi fa :bow:
 

Allegati

  • Mutuo o investimento..xls
    188 KB · Visite: 169
Ciao feliceanima, dal xls che hai postato mi par di capire che, cambiando il capitale iniziale da 60.000 a 100.000 pari al mutuo, con un tasso fisso del 5,30% per il mutuo e 3,70% (immagino netto) per i btp con reinvestimento delle cedole, alla fine si avrà:

Mutuo: capitale + interessi restituiti (30 anni) - interessi detratti = - 187.000 (100.000 c.i. + 99.000 interessi - 12.000 detrazione int. )
BTP: 260.000 euro circa (con reinvestimento cedole allo stesso tasso)
Quindi un gain netto di 77.000 euro in 30 anni
Quello che secondo me può far variare i conteggi, in meglio ma anche in peggio, è il tasso al quale si reinvestono le cedole. Giusto?

Charlie
 
Difatti io di recente ho restituito 5000 euro (senza penale di estinzione anticipata :D :D ) di un mutuo a tasso variabile che mi scade nel 12/2019.
Ho fatto questa operazione a cuor leggero, considerando che al netto della detrazione del 19% il mutuo era per ora ad un tasso del 4,17%, in banca per i BOT danno il 3% quindi...
Solo che non avevo fatto i conti con l'opzione BTP e mi chiedevo se avevo fatto bene. In generale penso che valga sempre il sano principio "non bisogna mai indebitarsi per investire".
Col tasso variabile, poi...
Great bear ha scritto:
Sui conti non stai tenendo in conto che il capitale che impieghi, cioè il controvalore del mutuo, non è 120.000 E in 20 anni ma è sensibilmente di meno perchè nel corso degli anni avrai restituito una parte del capitale.
E' in pratica una operazione nei migliori dei casi ad impatto zero, ma ti espone a rischi inutile!

Il conto che devi confrontare è rata per rata il capitale residuo con il rendimento del capitale investito....................... è vedresti che le differenze non possono che essere che negative.

:D :D :D :D
Clicca per espandere...
 
brentford ha scritto:
Difatti io di recente ho restituito 5000 euro (senza penale di estinzione anticipata :D :D ) di un mutuo a tasso variabile che mi scade nel 12/2019.
Ho fatto questa operazione a cuor leggero, considerando che al netto della detrazione del 19% il mutuo era per ora ad un tasso del 4,17%, in banca per i BOT danno il 3% quindi...
Solo che non avevo fatto i conti con l'opzione BTP e mi chiedevo se avevo fatto bene. In generale penso che valga sempre il sano principio "non bisogna mai indebitarsi per investire".
Col tasso variabile, poi...
Clicca per espandere...
Io ho un mutuo tasso fisso a 15 anni da poco più di un anno e mezzo al 4,8%, e se detraggo il 19% per la detrazione fiscale scendo poco sotto al 4%, ora quanto posso farci con un titolo di stato, tedesco, al netto delle imposte?
La risposta è semplice perderei al momento qualche decimo di punto percentuale. Per questo motivo, ora, è leggermente più performante pagare anticipatamente il mutuo, per questo motivo ho ridotto l'esposizione da 92.000 E a 41.600 E(operazione sicura).

Lo scenario sarebbe completamente se:
1) parte l'inflazione, ho un mutuo a tasso fisso, per cui sul mercato potrò remunerare il capitale in possesso con un tasso di interesse migliore.
2) mi indebito ora al tasso variabile prendo un titolo di stato a tasso fisso, sperando nella deflazione e/o in una fase recessiva dell'economia, per cui i tassi variabili sono destinati a diminuire.
In questo momento è possibile solo fare delle scommesse (come tali sono le operazioni qui presentate) sull'andamento dell'economia e delle conseguenti politiche monetarie delle principali banche centrali.
 
Great bear ha scritto:
Io ho un mutuo tasso fisso a 15 anni da poco più di un anno e mezzo al 4,8%, e se detraggo il 19% per la detrazione fiscale scendo poco sotto al 4%, ora quanto posso farci con un titolo di stato, tedesco, al netto delle imposte?
La risposta è semplice perderei al momento qualche decimo di punto percentuale. Per questo motivo, ora, è leggermente più performante pagare anticipatamente il mutuo, per questo motivo ho ridotto l'esposizione da 92.000 E a 41.600 E(operazione sicura).

Lo scenario sarebbe completamente se:
1) parte l'inflazione, ho un mutuo a tasso fisso, per cui sul mercato potrò remunerare il capitale in possesso con un tasso di interesse migliore.
2) mi indebito ora al tasso variabile prendo un titolo di stato a tasso fisso, sperando nella deflazione e/o in una fase recessiva dell'economia, per cui i tassi variabili sono destinati a diminuire.
In questo momento è possibile solo fare delle scommesse (come tali sono le operazioni qui presentate) sull'andamento dell'economia e de
lle conseguenti politiche monetarie delle principali banche centrali.
Clicca per espandere...

Se il tasso del mutuo è fisso, entro giugno i tassi bce dovrebbero salire al 4%, e quindi anche i titoli lunga scadenza dovrebbero rendere di più.
A quel punto, con il discorso del reinvestimento cedole, sarebbe remunerativo, a patto di "congelare" la posizione attiva per non esporti al mercato (i tassi potrebbero pure scendere). Dico bene?

Charlie
 
Charlie ha scritto:
Se il tasso del mutuo è fisso, entro giugno i tassi bce dovrebbero salire al 4%, e quindi anche i titoli lunga scadenza dovrebbero rendere di più.
A quel punto, con il discorso del reinvestimento cedole, sarebbe remunerativo, a patto di "congelare" la posizione attiva per non esporti al mercato (i tassi potrebbero pure scendere). Dico bene?

Charlie
Clicca per espandere...
Esatto.
Se sale sul mercato ci sono titoli di stato in euro che rendono più del 4,5%(circa) sarebbe davvero remunerativa..........
 
Allora ti basterà aspettare giugno/luglio, il consensus pare unanime per 3,75% a marzo e 4% a giugno massimo luglio. Poi si vedrà...
Io pure sto aspettando per comprare i btp, se non vedo il bce al 4% non mi muovo.

Charlie
 
Charlie ha scritto:
Allora ti basterà aspettare giugno/luglio, il consensus pare unanime per 3,75% a marzo e 4% a giugno massimo luglio. Poi si vedrà...
Io pure sto aspettando per comprare i btp, se non vedo il bce al 4% non mi muovo.

Charlie
Clicca per espandere...

OK!
L'unico problema è capire bene quale sarà il livello dell'inflazione nei prossimi anni, non sono per niente convinto delle "palle" che ci raccontano i mass-media, se parte l'inflazione in Asia saranno dolori per tutti...................
:cool:
 
Forse una operazione del genere avrebbe senso farla quando i tassi di interesse inizieranno a scendere.

Potrebbe convenire fare un mutuo a tasso variabile, e investire subito il tutto su un BTP lunga scadenza.

In questo modo ci si dovrebbe garantire che la cedola staccata dal BTP sara' maggiore della rata annuale del mutuo...e piu' i tassi scenderanno piu' la rata scendera' e piu' lo spred cedola BTP - rata del mutuo sara' ampio.

poi quando i tassi tornano a salire, si vende il BTP e si chiude il mutuo.
 
soros75 ha scritto:
Forse una operazione del genere avrebbe senso farla quando i tassi di interesse inizieranno a scendere.

Potrebbe convenire fare un mutuo a tasso variabile, e investire subito il tutto su un BTP lunga scadenza.

In questo modo ci si dovrebbe garantire che la cedola staccata dal BTP sara' maggiore della rata annuale del mutuo...e piu' i tassi scenderanno piu' la rata scendera' e piu' lo spred cedola BTP - rata del mutuo sara' ampio.

poi quando i tassi tornano a salire, si vende il BTP e si chiude il mutuo.
Clicca per espandere...
La difficoltà sarà identificare il momento dell'inversione!
OK!
 
Devi accedere o registrarti per poter rispondere.
Indietro