Il mattone non tradisce mai?

Nel giro di poco più di una settimana sono usciti diversi articoli e studi sulla presunta bolla del mercato immobiliare.

Fra gli altri vi posto un articolo sul Sole di oggi, il grafico cui viene fatto riferimento relativo allo studio di Robert Shiller e l'opinione di Stephen roach, strategist di Morgan Stanley.

Dal Sole 24 Ore di oggi:

Il grafico tratto dall'articolo di Robert Shiller (autore dell'Esuberanza irrazionale) su Barron's

Sul grafico è interessante notare come l'incremento reale del prezzo delle case dal 1890 al 1997 sia stato di circa il 10% in termini assoluti.

Immagino che dall'indice siano esclusi gli eventuali redditi derivanti dall'affitto, ma anche le spese di manutenzione e le tasse.

Non ne sono sicuro però, e certamente sono voci che nel lungo periodo cambiano in modo significativo il risultato finale...

L'opinione di Stephen Roach:

Jun 24, 2005

Stephen Roach (New York)

It seems like yesterday. But it’s only been a little over five years since we were going through the same drill that is playing out today -- bemoaning the excesses of an asset bubble and hunkering down for the inevitable post-bubble shakeout. Five years ago, it was the equity bubble. Today, it’s the property bubble. These are not isolated events. As night follows day, one bubble has spawned the next. And we have the Federal Reserve to thank for this grand continuum and the cumulative toll it is taking on the US economy. Sadly, as America lurches from bubble to bubble, the endgame is looking all the more treacherous.

The debate has an eerie sense of déjà vu. Today, there are those who dispute the very existence of a US property bubble. Similarly, five years ago, there were many who argued that US equities were not over-valued -- that, in fact, they were fairly valued on the basis of the powerful earnings potential of a high-productivity growth New Economy. Today, we hear tales of a “fundamentally-driven” housing boom -- supported by increased homeownership, immigration, low unemployment, and, of course, low interest rates. And there are those who repeatedly caution against characterizing property as a broad asset class -- especially in the context of fragmented real estate markets that are always distinguished by their “local” idiosyncrasies.

This is rubbish -- five years ago and, again, today. In March 2000, not all stocks had risen to dot-com excesses. But enough of them did to take the overall S&P 500 index down by 49% in the bubble carnage that followed over the next two and a half years. Today, nationwide US house-price inflation is at a 25-year high in real terms. That doesn’t mean every home in the country has hit bubble-like valuations. But in the first quarter of 2005, double-digit house-price inflation was evident in 23 states plus the District of Columbia. In 25 of the top 100 metropolitan areas, the rate of home price appreciation was at least 20%. Investors -- not owners -- are currently accounting for 11.5% of newly-originated conventional mortgage loans; that’s up from a 2% low in late 1995. And mortgage financing has shifted dramatically in recent years into exotic and risky floating rate obligations such as interest-only and negative-amortization loans; moreover, as Tom Lawler of Fannie Mae notes, this shift into floating-rate borrowing cannot be explained by the factors that traditionally drive such trends -- the level of mortgage rates and yield curve spreads. Something else must at work.

That something else is a bubble. Residential property has become the asset of choice for investors in a low-return world awash in liquidity. As The Economist has long stressed, this property bubble is global in scope -- by their reckoning, “the biggest financial bubble in history” (see the Special Report in their 18 June 2005 issue, “The Global Housing Boom”). The worldwide scope of this asset bubble makes it tempting to dismiss America’s problem as part of a broader, more powerful trend. Again, I would argue this is nonsense. The US is very much in control of its own destiny insofar as coping with the excesses in asset markets. In that important respect, America’s equity and property bubbles have one key ingredient in common: The principal blame for both bubbles, in my view, lies with the Federal Reserve.

Unlike most other major central banks, the Greenspan Fed has long maintained that asset markets are not within the purview of its policy mandate. The Bank of England, the Reserve Bank of Australia, and, belatedly, the Bank of Japan all believe differently. Ottmar Issing of the European Central Bank has argued that asset markets pose one of the greatest challenges for modern-day monetary policy -- that central banks must now weigh “the risks associated with asset-price inflation and subsequent deflation (see Issing’s 18 February 2004 editorial feature in the Wall Street Journal, “Money and Credit”). America’s Federal Reserve sees it differently. But it wasn’t always that way. Long ago, when America’s Asset Economy was in its infancy, Alan Greenspan worried about “irrational exuberance.” But he quickly changed his mind and went on to champion the equity culture spawned by the New Economy. In my view, that was a policy blunder of monumental proportions.

The rest is history -- and a sad history at that. By electing to condone the greatest equity bubble since the late 1920s, the Fed has been snared in a low real interest rate trap -- in effect, locking itself in to a serial bubble-blowing strategy. To counter post-equity bubble aftershocks, the Fed slashed its policy rate by 550 basis points to 1% -- vowing that it had learned the tough lessons of Japan (see the now-seminal research report by the Fed’s research staff, “Preventing Deflation: Lessons From Japan's Experience in the 1990s” by Alan Ahearne; Joseph Gagnon; Jane Haltmaier; Steve Kamin, et. al., June 2002). And then in the face of a full-blown deflation scare -- a classic and predictable symptom of a post-bubble shakeout -- the Fed maintained an uber-accomodative policy stance that is still in place today. It pushed the real federal funds rate into negative territory for three years (2002-04) before finally taking it up to the zero threshold, where it remains today.

Bubble after bubble has since percolated to the surface during this period of extraordinary monetary accommodation -- especially in a multitude of fixed income products (i.e., Treasuries, investment-grade corporates, high-yield bonds, emerging market debt, and a host of credit instruments). With overnight money basically free in real terms, the “carry trade” was a no-brainer -- investors and speculators alike could pocket the spread anywhere on the yield curve. This created an artificial demand for fixed income securities that was quick to take on bubble-like implications of its own.

Out of this same mania, the property bubble was borne. Behavioral economics tells us the American consumer should have been decimated once the equity bubble popped in 2000 -- the pain of loss should have been far greater than the ecstasy of gain. But US households never skipped a beat. House price inflation took over where the equity bubble left off, and the Fed’s post-bubble rescue plan facilitated the greatest bonanza of them all -- a massive wave of home mortgage refinancing that became a powerful supplement for an income-short US consumer. The home became the cash machine -- the manna from heaven that drew its sustenance from rock-bottom interest rates. And it became contagious -- as most bubbles do. The more consumers succeeded in extracting purchasing power from their assets, the greater the demand for the asset. Once borne out of a legitimate effort at post-bubble life-style defense, the asset-based consumption mindset took on a life of its own. Like the carry trade in fixed income, this phenomenon created an artificial demand for the underlying asset. We now call it a property bubble.

Dangers cumulate as one bubble follows another. That’s because debt invariably enters the equation. And that has certainly been the case in recent years. Not only does the outstanding volume of household sector indebtedness now stand at a record of nearly 90% of GDP, but this ratio has soared by 20 percentage points over the past five years (2000-04) -- equal to the rise that took place over the preceding 15 years (1985-99). Moreover, household sector debt-service burdens are at historic highs when scaled by disposable personal income -- truly astonishing in a climate of rock-bottom interest rates. That means it wouldn’t take much of a back-up in rates to put a real squeeze on the over-extended American consumer. Moreover, given the low “teaser” rates that have lured increasingly large numbers of homeowners into floating rate mortgages in recent years -- the ARM share of newly originated mortgage loans recently hit 40% -- there are new risks to this debt binge; it is quite conceivable that “automatic resets” will push mortgage interest payments up sharply in the not-so-distant future, even if market interest rates don’t budge. (Note: The increasingly popular option ARMs -- basically negative amortization loans -- are especially vulnerable to payment shock; see the 20 June 2005 Fitch Ratings report, “Option ARM Risks and Criteria”). Here as well, history screams out the warning that has gone unheeded -- debt bubbles and asset bubbles go hand in hand.

The exit strategy has always been the most problematic aspect of this scenario. Not only is that true of overly-indebted borrowers, but it’s also true of central banks. The Fed prides itself in having learned the lessons of Japan. But, in fact, the game-plan is woefully incomplete. Yes, the US central bank learned that it pays to move quickly once a bubble bursts. But then what? Unfortunately, there was nothing further to learn from the Bank of Japan other than it’s very tough to wean a post-bubble, deflation-prone economy from low nominal interest rates. Some 16 years after the Japanese bubble popped, the BOJ is still stuck with its policy rate at zero. Five years after the US equity bubble popped and the Fed is not a whole lot better off, with its policy rate still hovering around zero in real terms. As bubble follows bubble, the consequences of normalizing interest rates become more and more severe -- not just for the US but also for a US-centric world that now believes the American consumer is “too big to fail.” The resulting moral hazard dilemma only reinforces the belief that low interest rates are here to stay. In the meantime, asset and debt bubbles keep feeding on themselves.

This is a sad and depressing tale -- especially for the world’s unquestioned economic leader. Alas, bubbles and imbalances are one and the same. Even Alan Greenspan has finally admitted that the property-based equity extraction of an asset economy pushes income-based saving rates lower and lower -- thereby reducing national saving and resulting in an ever-wider current account deficit (see his 4 February 2005 speech, “Current Account”). One of the great mysteries of asset bubbles is what causes them to pop. Yale professor Robert Shiller has long argued that asset bubbles invariably implode under their own weight (see Irrational Exuberance, Princeton University Press, first edition, 2000). Another possibility in the current climate is the inevitability of a US current account adjustment -- a rebalancing that entails mounting pressure on the dollar and US real interest rates. Such an outcome could very well put the US on a collision course with ever-expanding asset bubbles. We all hope for the benign endgame. But the bigger the bubble and its associated imbalances, the less likely that becomes.

Don’t kid yourself. America’s property bubble didn’t just appear out of thin air. It is traceable directly to the equity bubble of the Roaring 1990s -- and to a central bank that remains steeped in denial. The real lesson of Japan is that there may well be no easy way out.

New York Times
June 26, 2005
How Home Prices Can Be Hot but Inflation Cool
By DANIEL GROSS

ANYBODY who has bought or sold a home recently - or who has picked up a newspaper - knows that housing prices are rising rapidly. The National Association of Realtors projects that the median sales price of an existing home will rise 8.8 percent this year, after climbing 8.3 percent in 2004.

Yet the Bureau of Labor Statistics, the government agency that collects, mixes and distills data into the Consumer Price Index, says the increase in housing costs has been muted. The index, the broadest measure of inflation for consumer activity, shows that housing costs rose just 0.1 percent in May and 3 percent in the last 12 months. That begs a question: When housing is the biggest single expenditure for most Americans, and when half of the nation is fretting about a housing bubble and the other half is logging on to CondoFlip.com, how can inflation remain tame?

The answer has to do with the occasionally strange way the government produces the numbers that define our economic life - numbers on which vast sums are wagered every day.

Until 1983, the bureau measured housing inflation by looking at what it cost to buy and own homes, considering factors like house prices, mortgage interest costs and property taxes. But given the shifts in interest rates and housing prices, those measures could show big bounces from month to month. Besides, homes are a strange hybrid of a consumable good and a long-term investment. As part of a long-running evaluation, the bureau wanted to "separate out the investment component from the consumption component" of the housing market, said Patrick C. Jackman, an economist at the bureau.

In other words, a home isn't just where you hang your hat or an investment in the future (or, in the case of visitors to CondoFlip.com, for two days). It's something that is consumed, the way potato chips, gasoline or a barber's skills are. So the bureau decided to track a measure that represents only the consumption of housing: rent. And rents had much to recommend themselves as a long-term inflationary yardstick - they don't jump significantly from month to month - and as a proxy for home prices. Over time, after all, rents correlated very closely to home prices.

"It's important to separate the decision that people make about housing as an investment and housing as a consumption of services," said Ted Wieseman, an economist at Morgan Stanley. Especially when you're trying to measure inflation. Consider the Standard & Poor's 500-stock index: it cost three times as much to buy it in 2000 than it did in 1992. But that climb didn't signify rampant inflation in the United States. The Bureau of Labor Statistics is trying to measure consumer price inflation, not asset price inflation.

So, for the past 22 years, it has measured inflation in the cost of housing in a rather indirect way. As part of its Consumer Expenditure Survey, the bureau collects information from thousands of Americans about how much they pay for rent. But because renters are only a small part of the population, it also tries to measure how much homeowners are essentially paying themselves in rent. To determine the so-called owners' equivalent rent, it asks homeowners how much they would have to pay to rent the house in which they live. That figure constitutes about 23.2 percent of the Consumer Price Index, by far its largest component. Food is 14.3 percent and transportation is 17.4 percent, for example.

But there are a few problems with using owners' equivalent rent as a measure of inflation for shelter costs. First, rent and home prices have become decoupled over the last several years, as Richard J. Rosen, an economist who is an adviser to the Chicago Federal Reserve, has observed. In the last 12 months, owners' equivalent rent has risen only by 2.3 percent, while housing prices have risen by a much larger amount.

"Of course, some of this decoupling has been a response to the low mortgage rates," Mr. Rosen said, adding that it was an open question whether it signaled an enduring disconnection between rents and home prices.

Second, years of falling interest rates and the vast expansion of the mortgage industry have changed the historical dynamics between renting and owning. From 1994 to 2004, the percentage of home-owning households rose to 69.2 percent from 64.2 percent, according to the Census Bureau. What's the point of measuring rents if fewer and fewer people are actually renting?

Finally, shifts in Americans' relative desire to own rather than rent can play havoc with inflation measures. Rising home prices - and rising interest in owning homes - have helped to keep housing rents in check in recent years. So even though the rampant housing market is forcing home buyers to cough up more of their income for the same amount of shelter, the comparatively soft rental market is holding down inflation as measured by the Consumer Price Index.

CONVERSELY, when housing prices fall, a trend that most people would deem anti-inflationary, and renting becomes more attractive than owning, the index might process the information as evidence that inflation is on the rise. "We got a great deal of criticism that we were overstating inflation in the early 1990's, because housing prices were declining and rents were going up steadily," Mr. Jackman said.

The housing market today is a polarizing force. On one side are those who are convinced that the market is a bubble about to pop. On the other side are those who believe that we are in the midst of a long-term boom. But at the Bureau of Labor Statistics, Mr. Jackman notes, "We're pretty much conditioned to be in the middle."

Daniel Gross writes the "Moneybox" column for Slate.com.

ho risposto NO

premesso che con i bot al 2% e gli affitti al 7%
c'e' una spinta verso l'immobiliare , ma anche verso le
azioni e tutto il resto

e a parte il fatto che tutti dicono mutui = bolla
senza tenere conto che riguarda solo il residenziale.
e in italia non siamo ancora ai massimi in valore reale.

guardando il grafico si presume che i prezzi riguardino sia
il nuovo che le vecchie costruzioni , che senso ha quindi
il confronto con i costi di costruzione ?
e siamo sicuri che erano maggiori negli anni 80 ? da noi no di sicuro.
probabilmente ci sono tipologie di immobili in usa (es.grattacieli)
che sfalsano il grafico.

secondo Shiller qualsiasi investimento in 10 anni perde il 30%
a causa dell'inflazione , gli immobili in bolla aggiungerebbero
un 20/25% ......... che bolla .... e gli affitti dove li mettiamo ?
con un "crollo" del genere ci sarebbe da investire tutto in fondi chiusi
compro a 75 quello che vale 100 incasso le cedole e a scadenza mi rimborsano 75

la discesa dei prezzi iniziera' in modo subdolo , invisibile
ora la domanda e' ma dove mette i soldi questo autore di libri
di fantascienza ?

http://www.borsaexpert.it/4dcgi/e_xper/viw_con/57

“Io credo molto nella diversificazione e investo in tutti gli asset:
azioni, obbligazioni, immobili. Ma negli Stati Uniti, secondo me,
gli americani investono in maniera eccessiva in azioni con una
propensione al rischio eccessiva”.

immobili in bolla , poche azioni x perdersi gli ultimi 2 anni di rialzi
obbligazioni corte per avere basse cedole e lunghe per perdere
in conto capitale , con la ciliegina di aver evitato il rialzo delle
materie prime ..............che guru !

Weaver ha scritto:

ho risposto NO

Clicca per espandere...

Non avevo dubbi.

In effetti sarebbe interessante sapere con quale criterio metodologico è stato calcolato l'indice

Nel caso italiano ci sarà ma non ora tra 10-15 anni quando i condomini cimiteriali saranno in aumento quindi si libereranno parecchi immobili. Considerando che necessariamente la tassazione dovrà farsi più stringente sugli immobili, che il parco è vetusto mediamente e quindi necessita di spese, io credo che ci sarà più offerta che domanda, a meno che non si faccia un (AUSPICATA) sano mercato degli affitti

negusneg ha scritto:

Non avevo dubbi.

In effetti sarebbe interessante sapere con quale criterio metodologico è stato calcolato l'indice

Clicca per espandere...

ecco laStampa di oggi

http://www.lastampa.it/_settimanali/tuttosoldi/pdf/3.pdf

si scopre che non tutti gli stati (Usa) sono uguali e che l'immobiliare ha vari settori (residenziale,uffici,commerciale...)

La più grande bolla speculativa della storia dei mercati. E’ così che l’autorevole settimanale britannico ’The Economist’ definisce l’impennata delle quotazioni degli immobili...

E’ probabile che tra cinquanta anni gli studenti della facoltà di economia si ritrovino a dover studiare la nascita e gli effetti della bolla speculativa immobiliare del ventunesimo secolo per preparare l’esame di storia economica. Lo studio di questa moderna speculazione si aggiungerebbe a quelli che hanno avuto per protagonisti i tulipani coltivati in Olanda nel diciassettesimo secolo e i titoli azionari negli anni che hanno preceduto il crash della Borsa di new York nel 1929. Questa ipotesi viene formulata dai redattori del prestigioso settimanale economico britannico The Economist, in un report in cui si interrogano sull’andamento registrato dal settore immobiliare.

L’Economist sostiene che l’impennata dei prezzi degli immobili rappresenta la più grande bolla speculativa mai verificatasi nei mercati planetari. Il rialzo delle quotazioni ha coinvolto i mercati immobiliari di tutto il mondo: il fenomeno ha agevolmente attraversato i confini nazionali e continentali. L’incremento complessivo del valore del patrimonio immobiliare è stato superiore ai 40 miliardi di dollari Usa in soli cinque anni. Secondo gli esperti dell’Economist, il tasso di crescita percentuale ha superato quota cento.

In Italia il dibattito sull’impennata delle quotazioni degli immobili può contare su alcuni anni di commenti che hanno coinvolto i nuclei familiari e gli investitori istituzionali. Il coinvolgimento di un gran numero di relatori ha portato all’inevitabile diffusione di certezze poco affidabili. Una di queste certezze è quella che assicura l’impossibilità di un ridimensionamento dei prezzi delle abitazioni. L’unica certezza è che i possessori di immobili dimostrano un più elevato livello di resistenza alla conclusione di una compravendita che genererà una minus valenza. Ma pensare che esista una cosa il cui prezzo non possa scendere, implica una visione un poco naif della storia dell’economia e dei mercati. Un’altra presunta certezza, ugualmente gassosa, è quella che sostiene che i ripetuti allarme lanciati sul probabile scoppio della bolla, siano sufficienti per frenarne la crescita fino a livelli insostenibili.

Al di là delle difficoltà che è possibile incontrare nel momento in cui si procede alla valutazione di un’abitazione – problema legato all’assenza di un mercato organizzato e standardizzato -, non è possibile individuare dei motivi che rappresentino una reale protezione del prezzo da cadute più o meno repentine. Alcuni dati - come quelli che indicano una crescita delle compravendite realizzate al solo scopo speculativo e un calo degli acquisti realizzati per soddisfare fabbisogni abitativi – invitano a pensare alla presenza di una bolla. Negli Stati Uniti, il 23% delle compravendite concluse nel 2004 ha avuto connotati speculativi. La crescita della componente speculativa preoccupa non poco gli analisti. Le oscillazioni sperimentate da questa quota di mercato potrebbero avere effetti negativi anche sul mercato della ‘prima casa’.

Se c’è una grande bolla speculativa, il mondo si trova dinanzi a un problema economico di primo ordine. Come ricorda l’Economist, i due mercati dove è possibile riscontrare la più intensa caduta dei prezzi degli immobili negli ultimi anni, sono anche quelli con una minore crescita del consumo interno nella OCDE.

Rapporto bri

Prezzi immobili al top. Allarme da fine bolla
Appello a correggere gli squilibri della crescita. Previsioni per l'Italia: deficit/pil al 3,9% nel 2005 e al 4,3% nel 2006.

Da Basilea Piero Fornara


L'economia mondiale è in crescita vigorosa - il 5% nel 2004, il 4% quest'anno - mentre l’inflazione è rimasta moderata, nonostante i sostanziali rincari delle materie prime. Ma questa performance eccezionale si accompagna al crescente timore che la situazione possa ben presto cambiare. Le conseguenze di eventuali nuovi rincari del greggio, che oggi ha superato abbondantemente i 60 dollari al barile sulla scia delle elezioni in Iran, potrebbero infatti essere più serie di quanto finora previsto. La situazione attuale mostra significative analogie con quella degli ultimi anni 60, perché proprio in quel periodo nei maggiori Paesi industriali si crearono i presupposti della grande inflazione degli anni 70, a sua volta all’origine delle crisi debitorie che nel decennio successivo hanno colpito molte economie emergenti. Da queste considerazioni parte il Rapporto 2005 della Banca dei regolamenti internazionali (Bri), presentato oggi alla stampa a Basilea dal direttore generale Malcolm D. Knight, già vice governatore della Banca del Canada. che dall'aprile 2003 guida la "banca delle banche centrali".




75a Relazione annuale
Sito della Banca dei regolamenti internazionali
Che cos'è e cosa fa la Bri (scheda)




Occorre intervenire, e presto, per correggere gli squilibri della crescita. Nell'analisi della Bri compare il tema degli immobili che proprio nei giorni scorsi è stato al centro dell'attenzione della stampa anglosassone.«The Economist» ha fatto una copertina-shock sul possibile scoppio della bolla immobiliare, che il settimanale britannico dà come già avvenuta, titolando: «After the fall». Secondo lo studio della Bri, a fine 2004 le quotazioni degli
immobili “avevano raggiunto o sfiorato i massimi storici” contribuendo ad accrescere al ricchezza delle famiglie, beneficiarie anche della ripresa dei corsi azionari, ma lo sgonfiamento della bolla immobiliare pone dei rischi sui consumi e la spesa delle famiglie.

Conti pubblici italiani
La crescita dei deficit di bilancio, scrive il Rapporto della Bri, nei principali Paesi industriali ha origini diverse, ma essenzialmente di ordine strutturale. Nell’area euro l’esigenza di un risanamento dei conti pubblici viene a coincidere con una più debole attività economica: per l’Italia il dato di “consenso” elaborato dagli esperti della Bri sulla base degli ultimi dati di fonte Fmi, Ocse e delle statistiche nazionali, prevede un rapporto deficit/Pil del 3,9% quest’anno e del 4,3% per il 2006. Il governatore Antonio Fazio, a Basilea per l'assemblea della Bri, ha confermato con i giornalisti che il dato è in linea con le ultime stime della Banca d'Italia che parlano di un rapporto "intorno al 4 per cento". Sia in Italia che in altri Paesi dell’Unione, però, debbono ancora essere formalizzati gli specifici provvedimenti necessari al conseguimento degli obiettivi di riduzione del disavanzo.
Negli squilibri della crescita mondiale rientra anche il rendimento dei titoli di Stato in calo, mentre i tassi ufficiali sono in crescita e l'economia vanta dei fondamentali apparentemente robusti. "Un enigma", quello del mercato statunitense, che si è esteso anche ad altri Paesi e che secondo la Bri resta difficile da spiegare. Un’anomalia, questa, sottolneata pochi giorni fa anche dal presidente della Fed Alan Greenspan. Forse pesano le progettate riforme sui sistemi pensionistici e sulla contabilità. Un impatto significativo può anche essere scaturito dalla gestione delle riserve delle banche asiatiche, ma la Bri ammette che è difficile valutare la portata di questi fattori. Il “Financial Times” nel basso livello dei tassi Usa a lungo termine, nonostante i ripetuti rialzi di quelli a breve, vede addirittura dei rischi di deflazione da "anni 30", per l’eccessiva liquidità e la debole propensione a investire.
Nei giorni scorsi è stata soprattutto la stampa anglosassone a evidenziare gli squilibri della crescita mondiale. Il «Financial Times», ad esempio, nel basso livello dei tassi a lungo termine - giudicati un "enigma" anche dal presidente della Fed Alan Greenspan, nonostante i ripetuti rialzi di quelli a breve - vede addirittura dei rischi di deflazione da "anni 30" (eccessiva liquidità e debole propensione a investire); «The Economist» ha fatto una copertina-shock sul possibile scoppio della bolla immobiliare (che il settimanale britannico dà come già avvenuta, titolando: «After the fall»). Altri ipotizzano invece un periodo di pressioni inflazionistiche e di perturbazioni cicliche per l’impennata dei prezzi del petrolio, arrivati a quota 60 dollari al barile e con tendenza a crescere ancora di più.

Il confronto con gli anni 60 e 70
Per gli esperti della Bri «tutte le scelte di politica economica comportano una sorta di "do ut des" e di discrezionalità e quelle nell’area della stabilità macrofinanziaria non fanno eccezione». Conseguentemente il Rapporto suggerisce «un’attenzione più sistematica agli squilibri finanziari sia interni sia internazionali». Un cammino che può incontrare ostacoli, che non
dovrebbero però essere insormontabili, «perché i responsabili delle politiche hanno chiaramente imparato dai loro precedenti errori». Infatti «negli ultimi anni 60 e agli inizi degli anni 70 non vi era piena consapevolezza dei costi associati a un’inflazione elevata nei Paesi industriali, né veniva adeguatamente percepita la rapidità con cui un cambiamento nelle aspettative inflazionistiche può innescare un circolo vizioso fra salari e prezzi».
Dagli anni 60, spiega il Rapporto della Bri, il mondo è cambiato sotto tre aspetti fondamentali: primo, la globalizzazione dell’economia reale ha
accresciuto enormemente il potenziale di offerta e modificato in modo sostanziale i prezzi relativi , favorendo un ripiegamento dell’inflazione; secondo, la deregulation e il progresso tecnologico hanno prodotto un impatto profondo sui sistemi finanziari, che si basano in misura crescente sul mercato piuttosto che sull’intermediazione bancaria e sono popolati da società sempre più grandi e complesse; terzo, si è assistito a un riorientamento dei regimi monetari verso l’obiettivo prioritario di tenere bassa l’inflazione.

G3 monetario
Da questi singoli cambiamenti, e forse ancor più dalla loro interazione, discendono nuovi insegnamenti al pari di nuove incertezze, «per cui è possibile che, in futuro, le pressioni deflazionistiche ricorrano con quasi altrettanta frequenza di quelle inflazionistiche». Dall'interazione di queste trasformazioni, aggiunge il Rapporto della Bri «potrebbe crearsi un ciclo "boom and bust" nel sistema finanziario che, a sua volta, genererebbe forze frenanti, con ripercussioni in grado di indebolire in vario modo l’economia reale. E se un simile processo dovesse avere inizio in una situazione di inflazione già bassa, non si possono escludere esiti deflazionistici indesiderati».
Per quanto riguarda la politica monetaria, negli Stati Uniti il perdurare di una forte espansione economica e lo spostamento dei rischi verso possibili pressioni inflazionistiche hanno indotto la Federal Reserve a ridurre il grado di condiscendenza monetaria con una serie di incrementi graduali dei Fed Funds. Nei Paesi della zona euro, invece, la Bce ha mantenuto fermi i tassi ufficiali, in quanto una crescita economica al disotto del potenziale e l’apprezzamento dell’euro continuavano a moderare le spinte inflazionistiche. La Banca del Giappone, infine, ha tenuto il costo del denaro praticamente a quota zero, poiché fattori economici e finanziari avversi hanno avuto un impatto tale da escludere l’uscita dalla deflazione. In sintesi negli ultimi dodici-diciotto mesi l’indirizzo monetario nelle economie del G3 (sui delicati problemi valutari sta profilandosi un nuovo gruppo Usa-Eurolandia-Giappone) è pertanto rimasto accomodante.
A Basilea, prima della riunione della Bri, il governatore della Banca centrale cinese Zhou Xiaochuan ha invece affermato che i tempi per l'abbandono da parte dello yuan dell'aggancio al dollaro non sono ancora maturi. Zhou ha aggiunto che l’argomento non figurava oggi all’ordine del giorno. Gli Usa e altri Paesi da tempo premono invece per una rivalutazione della moneta cinese. Anche il premier Wen Jiabao ha ribadito da Pechino che alla Cina serve ancora tempo per preparare un provvedimento del genere e che il Paese deciderà in autonomia come e quando rivalutare la propria moneta.

Euro e dollaro
Da gennaio a oggi il dollaro è però salito del 12% rispetto all'euro e del 7% rispetto allo yen. Come fa notare l'ultimo numero di «Newsweek», se fino a poche settimane fa il biglietto verde era visto inesorabilmente in declino, per i crescenti "deficit gemelli" degli Stati Uniti (commerciale e di bilancio), dopo il doppio "no" di francesi e tedeschi alla Costituzione europea e perdurando la modesta crescita dell'economia europea, è calato anche l' «appeal» dell'euro come valuta internazionale. Né lo yen giapponese, né lo yuan cinese possono subentrare però aspirare a diventire una possibile alternativa al dollaro, per l'inadeguatezza dei mercati azionari e obbligazionari dei due giganti asiatici, che ancora privilegiano politiche mercantilistiche, mantenendo basso il cambio per incrementare le esportazioni.
Questa settimana la partita sul valutario riparte dal meeting del Federal
Open Market Committee (29-30 giugno), che con buona probabilità rialzerà il costo del denaro di un altro quarto di punto, portando i Fed Funds al 3,25 per cento. Mercoledì scorso invece Banca centrale svedese ha deciso di abbassare i tassi al minimo storico dell'1,5% con una manovra di mezzo punto percentuale. La mossa ha aumentato il pressing sulla Bce, rafforzando l'attesa di un allentamento monetario, anche se lo stesso presidente dell'istituto Jean-Claude Trichet continua a escludere un taglio del costo del denaro. Tuttavia, negli ultimi giorni, sia il ministro dell'Economia tedesco, Wolfgang Clement, sia il suo omologo francese, Thierry Breton, hanno di nuovo espresso l'auspicio di un taglio dei tassi.
I sostenitori di questa linea - si legge sul «Financial Times» - affermano che «l'immobilismo della Bce sui tassi sta impedendo all'economia europea di raggiungere quei ritmi di crescita necessari a ridurre la disoccupazione e a stimolare riforme più ampie». Dall'inizio del mese anche la Bce avrebbe però ammorbidito la sua linea, perché se prima Trichet affermava che un taglio dei tassi «non è un'opzione», ora la politica ufficiale dell'Eurotower è che non ci sono predisposizioni («no bias»), né verso un taglio, né verso un incremento. «Alcuni membri del comitato di politica monetaria della Bce ritengono che un taglio dei tassi nell'eurozona sarebbe poco efficace per la crescita,- chiosa il quotidiano britannico della City - altri invece pensano che nei prossimi mesi una riduzione potrebbe essere giustificata, se non si profilerà la ripresa che ci si attende».

27 giugno 2005

http://www.ilsole24ore.com/fc?cmd=art&artId=683392&chId=30&artType=Articolo&back=0

In Italia vale la pena acquistare un immobile solo in un asta giudiziaria, qui trovate tutti gli immobili all'asta per ogni comune italiano
http://www.portaleaste.it/, io abito in un piccolo paesino del milanese e la gente difficilmente conosce abitazioni o terreni che sono all'asta. Personalmente mi sono aggiudicato circa 6 mesi fa un appartamento nuovo (usato solo 6 mesi) di 100 mq al primo piano, con un piccolo giardinetto per 130.000€...valore commerciale stimato da un mio amico architetto 180.000€

Altro tipo di investimento immobiliare che storicamente ha sempre dato ottimi risultati è l'acquisto di case (di medio/alto livello) in paesi che stanno uscendo da gravi crisi economico/monetarie, personalmente sto valutando l'acquisto di alcuni appartamenti in turchia, grazie anche alla presenza di alcuni amici in loco. Le case costano ancora pochissimo, il nuovo governo sta lavorando bene per arginare l'inflazione (2 anni fa era all'80% su base annua, ora siamo intorno al 15-20%) e per rilanciare l'economia interna, senza contare il fatto di un probabile ingresso nell'unione europea

vedo 3 no

una considerazione , visto che gli affitti sono bloccati per anni , con adeguamenti all'inflazione (es commerciale 6+6 anni + istat ....)
se l'immobile che rende 7/8% lordo crolla del 50% (non solo del 20/25%)
i rendimenti raddoppiano e nel caso dei fondi chiusi aumentano pure di piu'
visto che se dimezziamo il nav , si riducono anche le commissioni di gestione
e alcune tasse

Jesse Livermore ha scritto:

In Italia vale la pena acquistare un immobile solo in un asta giudiziaria, qui trovate tutti gli immobili all'asta per ogni comune italiano
http://www.portaleaste.it/, io abito in un piccolo paesino del milanese e la gente difficilmente conosce abitazioni o terreni che sono all'asta. Personalmente mi sono aggiudicato circa 6 mesi fa un appartamento nuovo (usato solo 6 mesi) di 100 mq al primo piano, con un piccolo giardinetto per 130.000€...valore commerciale stimato da un mio amico architetto 180.000€

Altro tipo di investimento immobiliare che storicamente ha sempre dato ottimi risultati è l'acquisto di case (di medio/alto livello) in paesi che stanno uscendo da gravi crisi economico/monetarie, personalmente sto valutando l'acquisto di alcuni appartamenti in turchia, grazie anche alla presenza di alcuni amici in loco. Le case costano ancora pochissimo, il nuovo governo sta lavorando bene per arginare l'inflazione (2 anni fa era all'80% su base annua, ora siamo intorno al 15-20%) e per rilanciare l'economia interna, senza contare il fatto di un probabile ingresso nell'unione europea

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alle aste lo paghi ormai, spesso, quanto se non di più che al mercato..nioltre devi avere il cash e la possibilità di lasciarlo vincolato alcuni mesi (mi riferisco a deposito fino a svincolo)

Il mattone è per sempre

Secondo alcuni, case, azioni e bond non scenderanno mai più, male che vada si fermeranno. E’ l’eterna primavera della seconda Bretton Woods. Forse.

di Alessandro Fugnoli - strategist Abaxbank


MILANO - Acquistate 500 Enel quarta tranche (3500 euro, più o meno) e avete diritto a un prospetto di un chilo con analisi sofisticate ed elenco dettagliato di ogni rischio immaginabile. Acquistate una casa da mezzo milione di euro indebitandovi fino alla terza generazione a tasso variabile e né il costruttore né la banca vi daranno analisi sull’andamento storico del mercato immobiliare o su quello dei tassi d’interesse. Eppure basterebbero, per riflettere molto a lungo e spaventarsi, le tre pagine che l’Economist di questa settimana dedica alla bolla immobiliare.

Dal 1997 a oggi (guarda caso dallo scoppio della crisi deflazionistica asiatica) il valore delle case nel mondo è passato da 40 a 70 trilioni. I 30 trilioni di bolla sono pari grosso modo al Pil mondiale. La bolla immobiliare, conclude l’Economist, è dunque più grande di quella azionaria 1996-2000 (80 per cento del Pil) e di quella degli anni Venti (55 per cento del Pil). In pratica è la più grande bolla di tutti i tempi.

A quanti, come l’Economist o Robert Shiller di Yale, mettono in guardia sui rischi che la bolla, come ogni bolla, se ne scoppi, rispondono soavi i revisionisti del Nuovo Pradigma. Tra di loro Bill Gross, da poco convertito, sostiene che la Fed inizierà ad abbassare i tassi non appena vedrà segni di debolezza nel mercato immobiliare, probabilmente già entro quest’anno. In questo modo il bear market delle case verrà bloccato sul nascere.

Teorie simili, tutte riconducibili al Nuovo Paradigma della seconda Bretton Woods (anche se spesso non ne sono consapevoli), circolano anche nel mercato dei bond e in quello azionario.

Che siamo arrivati fin qui, si dice tra i bond, senza il classico rialzo dei rendimenti della parte lunga (pur con otto rialzi del policy rate) è effettivamente un’anomalia. Non era mai successo che la parte lunga la facesse franca. Ma ormai chi ha dato ha dato e chi ha avuto ha avuto. Adesso, dicono, il 4 per cento sul decennale (o il 3.15 sul Bund) non ce lo può togliere più nessuno. La Fed è infatti agli sgoccioli con i rialzi dei Fed Funds. Naturalmente, quando avrà finito, i bond, come hanno sempre fatto, avranno diritto (in base alla salvaguardia dei diritti acquisiti) a un nuovo rally, a maggior ragione se la Fed, addirittura, abbasserà i tassi fra non molto.

Con tutto il rispetto per le case e i bond, si dice nell’equity, noi abbiamo ancora più diritto a salire ulteriormente, e di molto. Le nostre valutazioni sono ragionevoli. Dall’inizio del 1997 le case americane sono salite del 73 per cento, l’SP 500 solo del 62 per cento. Non appena la Fed si ferma, un rialzo del 10 per cento è il minimo a cui abbiamo diritto, ma possiamo fare ben di più. Per gli asset finanziari e reali abbiamo dunque scoperto la formula del rialzo perpetuo. Quando l’economia è in ripresa ciclica le case e le azioni, giustamente e sacrosantamente, salgono mentre i bond fanno finta di niente, lasciando il lavoro s p o r c o ai tassi a breve. Quando poi il ciclo inizia a rallentare, i tassi a breve vengono fatti opportunamente scendere, dando modo a case, azioni e, questa volta, anche bond di salire di nuovo. Poi il ciclo riparte e azioni e case salgono di nuovo, e così via. E’ l’eterna primavera, il paese di Cuccagna, l’Eldorado. Nella gioia e nella confusione ce n’è anche per le materie prime (e in particolare il petrolio) che hanno appena iniziato, tre anni fa, un bull market secolare che, male che vada, subirà ogni tanto una battuta d’arresto di qualche mese per poi riprendere con nuovo vigore.

Sembra un quadro di Hieronymus Bosch popolato da figure grottesche, esuberanti e un po’ diaboliche. C’è l’Opec sempre più grassa (140 miliardi dal cielo per lei e per la Russia ogni 10 dollari di rialzo del greggio) che balla con i suoi clienti, per i quali i 140 miliardi sono briciole in confronto ai 45 trilioni di plusvalenze (30 sulle case e 15 sull’equity) di questi ultimi sette anni. C’è l’America dissipatrice che vive allegramente di debiti che danza felice con la Cina che la finanzia e diventa sempre più grande e potente. Tutti più ricchi, compresa l’Africa e compresa perfino l’Europa. Chi ha mai detto che l’economia è la scienza triste?

Gli ortodossi come l’Economist, rimasti fedeli alla scienza triste, guardano allo spettacolo con occhio severo. I revisionisti, intanto, fanno i soldi. Noi rimaniamo dell’idea di non fare scelte forti tra le due posizioni. Si può discettare e schierarsi con passione sul piano teorico, ma bisogna essere flessibili in corpore vili, cioè sui portafogli.

I revisionisti vanno considerati con rispetto. La Bank of England, muovendosi per tempo e senza strafare, ha arrestato da qualche mese il rialzo immobiliare. Con mano delicata e precisa è riuscita ad evitare un’inversione di tendenza, particolarmente pericolosa in un paese dove solo russi e arabi comperano le case pagandole subito, mentre tutti gli altri vanno a leva, con il mutuo, rischiando il default se la casa perde valore.

E’ molto probabile che la Fed abbia in mente la stessa cosa, anche più smussata, se possibile. Si tratta di alzare i tassi fino al momento in cui il mercato immobiliare rallenta, senza farlo cadere. Quanto alla borsa, la Fed è riuscita in questi tre anni a indurre un rialzo ragionevole e al rallentatore, prevenendo così la necessità di bagni sanguinosi quando sarà il momento. I bond, certo, rimangono ufficialmente un enigma, ma lo sono molto meno se si guarda al meccanismo della seconda Bretton Woods. L’America stampa dollari e l’Asia li accumula. In più, se vuole tenere il cambio stabile, l’Asia deve stampare a sua volta le sue valute, sterilizzandole solo in parte. Tutti stampano soldi, che in parte tengono in piedi la domanda globale e in parte finiscono in asset finanziari e reali, facendoli salire di prezzo.

Questo meccanismo può continuare a lungo, perché il mondo è in deflazione strutturale e sostenere la domanda, in un contesto di offerta tendenzialmente sovrabbondante, fa solo bene.

Poi c’è un altro aspetto. In un mondo in cui l’apparato produttivo si trasferisce in Cina, l’Occidente deve trovare qualcosa da fare. Mentre cerca soluzioni convincenti (tecnologie avanzate, servizi sofisticati, qualcosa di esportabile, insomma) vive di capital gain, di sussidi cinesi (attraverso i prodotti a basso costo e attraverso i tassi bassi resi possibili dal fatto che i cinesi comprano T-Bond, Bund e Btp) e si fabbrica case.

Per il momento va bene, ma è chiaro che l’economia americana non può reggersi troppo a lungo sulle case, se non altro per il fatto che l’aumento dell’offerta immobiliare potrebbe a un certo punto farne scendere il prezzo, ridurre l’equity delle famiglie e comprometterne la propensione al consumo. Poi ci sono altri problemi. La seconda Bretton Woods richiede un’adesione generale dell’Asia alle sue regole. Nel momento in cui qualcuno dovesse defezionare tutta la costruzione vacillerebbe.

Inoltre occorre una grande abilità tattica da parte della banca centrale del sistema, cioè la Fed. Il sistema della seconda Bretton Woods ha un’alta propensione strutturale a generare bolle. Questo da una parte può tranquillizzare i possessori di asset (che sanno che in caso di bear market prima o poi rivedranno i loro prezzi di carico, almeno su base aggregata) ma comporta pericoli gravi in caso di bolle eccessive. Greenspan ha affrontato il problema con un pragmatismo che solo lui può permettersi. Dopo di lui sarà difficile evitare goffi eccessi di rigidità da una parte o, peggio ancora, l’impressione di lassismo dall’altra. I mercati tenderanno a sbandare nei due casi e ogni sbandamednto avrà ricadute negative sull’economia reale.

Poi non va dimenticato che la ciclicità delle economie c’è ancora. Gli americani che hanno trovato lavoro come muratori, agenti immobiliari, idraulici e commessi di ipermercati che vendono prodotti cinesi hanno abbassato mese dopo mese il tasso di disoccupazione. Qualche pressione sui salari si comincia ad avvertire. La produttività decelera. Niente di grave, anche perché questa volta tutto sembra velocemente reversibile. E tuttavia non si può in nessun modo far passare la produttività in calo come positiva per bond e equity, perché è vero proprio il contrario.

In conclusione, chi possiede asset finanziari o reali può effettivamente stare abbastanza tranquillo, per il momento. L’asset inflation di questi anni è in buona parte irreversibile. Chi ha avuto ha avuto.

Greenspan andrà in pensione a febbraio. Forse, come dice Gross, concluderà trionfalmente con un ribasso dei tassi e il tripudio dei mercati, ma sarà sufficiente la fine dei rialzi. Il mondo che ci lascerà sembrerà perfetto, anche se non lo è affatto. Fino ad allora, sorprese esogene a parte, tutto filerà liscio. Dopo vedremo.

Dampyr ha scritto:

Il mattone è per sempre

Secondo alcuni, case, azioni e bond non scenderanno mai più, male che vada si fermeranno. E’ l’eterna primavera della seconda Bretton Woods. Forse.

il valore delle case nel mondo è passato da 40 a 70 trilioni. I 30 trilioni di bolla sono pari grosso modo al Pil mondiale.

La bolla immobiliare, conclude l’Economist, è dunque più grande di quella azionaria 1996-2000 (80 per cento del Pil) e di quella degli anni Venti (55 per cento del Pil). In pratica è la più grande bolla di tutti i tempi.

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e siamo a 4 NO

e' difficile stimare il valore di un immobile (se lo spostiamo di 6 metri cambia)
e questi riescono a calcolare adirittura il totale

ci sono miliardi di persone che non sanno cosa siano le bolle azionarie , mi riferisco soprattutto a quella degli anni 20 , mentre un immobile, una capanna un igloo lo conosciamo/possediamo/utilizziamo tutti.

il problema e' che i $ sono carta che si puo' facilmente stampare il resto , immobili , materie prime , aziende sono risorse limitate che per crearle sara' necessaria sempre piu' carta , per non parlare se succede qualche casino.

vero e' che i tassi al 2/3% favoriscono il bond lunghi , gli immobili , azioni etc etc tutto quello che ha un rendimento superiore.
pero' anche quando c'era l'equo canone con affitti ridicoli e tassi dei bot al 15% la gente continuava a comprare case (e l'interesse era superiore all'affitto).

x concludere
e' la carta che perde di valore non il resto che aumenta

E siamo a 5.

Dai, Weaver, ma quanti nick hai?

negusneg ha scritto:

E siamo a 5.

Dai, Weaver, ma quanti nick hai?

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bhe! .... almeno 5

cmq quando leggo un articolo sull'immobiliare mi viene da pensare che l'autore non ha mai comprato o venduto qualcosa , sembra che parli di qualcosa di metafisico

sui costi di costruzione da www.miaeconomia.com
da notare che un 30/50% e' in nero , quindi bisognerebbe almeno raddoppiare i costi di costruzione e le ristrutturazioni.
da notare che secondo l'istat il costo % totale e' inferiore all'aumento delle singole voci e non leggo nulla sul terreno ove poggia il fabbricato
che deve essere edificabile e magari con pure un vecchio edificio cosi' aggiungiamo i costi di demolizione ai maggiori costi di acquisto dovuti al rudere



Caro-case, salgono anche i costi di costruzione
(02/07/2005)
I prezzi delle case crescono senza sosta, ma anche il costo di costruzione degli immobili segna percentuali in continua crescita. Lo certifica l'Istat, che ha reso noto i dati relativi al primo trimestre dell'anno: nei primi tre mesi del 2005, l'aumento è stato del 4,9% rispetto al corrispondente periodo del 2004, e del 1,3% sugli ultimi tre mesi dello scorso anno.

La crescita rilevata dall'Istat è in linea con i continui e crescenti aumenti degli ultimi anni: nel 2003 costruire un nuovo fabbricato costava il 3% in più rispetto all'anno precedente, e nel 2004 tale aumento è passato al 4,1%.

La città dove il costo della costruzione è aumentato di più si riconferma Genova (+15,5%, dopo il +14,5% nell'ultimo trimestre 2004), seguita da Campobasso (+8,2%) e Milano (+6,3%). Gli aumenti più contenuti si registrano invece a Bologna (+2,3%) e Napoli (+2,6%).

A spingere i costi di costruzione di un fabbricato (mano d'opera, materiali, trasporti e noli) è stata soprattutto la corsa del costo della manodopera, che rispetto al primo trimestre 2004 è aumentato del 6%, con una punta del 6,5% per gli operai specializzati.
Ma in rialzo sono anche i costi dei materiali (+4,1%), in particolare dei metalli, aumentati ancora dell'11% dopo il boom del trimestre precedente (+28%). Decisamente più contenuto l'incremento del costo di laterizi e calcestruzzo (+6,5%). In crescita, anche se in linea con l'andamento del trimestre precedente, la voce trasporti e noli, con un +3,6%.

In soccorso dei costruttori è però in arrivo un decreto del ministero delle Infrastrutture: "I costruttori che, lo scorso anno, sono stati penalizzati dagli eccezionali aumenti dei prezzi dell'acciaio e del rame, saranno equamente compensati", ha affermato il viceministro alle Infrastrutture Ugo Martinat, annunciando il varo di un decreto ministeriale che attua le nuove disposizioni contenute nell'ultima finanziaria in materia di lavori pubblici. Il decreto
consentirà ai costruttori italiani, penalizzati dal caro-acciaio e dal caro-rame, di compensare variazioni straordinarie dei costi di singoli materiali.

FabioGalletti ha scritto:

alle aste lo paghi ormai, spesso, quanto se non di più che al mercato..

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Nell'ultimo anno nel mio paese c'erano 2 appartamenti all'asta aggiudicati molto al di sotto del loro valore di mkt.....tipo quello che mi sono aggiudicato