fondi immobiliari 2

quasi nessuno ne parla ........ ma noi ne parliamo
proseguiamo il mitico tread sui fondi immobiliari
partito il 30/10/2004
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=516893&page=1

ecco il tabellone di fine marzo

Quota:
Scritto da reef

sarebbe interessante capire cosa ne pensa chi ha comprato la quota a 2500 euro.




2500 + commissione di ingresso dal 1% al 4%

ecco il pensiero del sottoscrittore:
****** ****** ***** *** ******** ****** ******** ******* ************* la prossima volta ...




quale' il max di messaggi ... 500 ?
tra un po' bisogna aprirne un altro

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Messaggio modificato da Weaver Oggi alle 14:01.

Non ci posso Credereeeee il mitico weaver infinocchiato da un collocamento
Ora capisco perchè sai tutto dei fondi immobiliari, sbagliando si impara, e tu hai imparato molto bene.
ciao

maurj ha scritto:

Non ci posso Credereeeee il mitico weaver infinocchiato da un collocamento
Ora capisco perchè sai tutto dei fondi immobiliari, sbagliando si impara, e tu hai imparato molto bene.
ciao

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non sono io , e' quello che penso dica un tipico sottoscrittore
tra l'altro nel 2001 ho iniziato con vig & unicredit

non ho mai preso un collocamento con quotazione successiva di parecchi mesi.
nei fondi imm ho fatto solo alpha,tecla (entrambi incrementati a mercato) e olinda (tutti si sono quotati subito)

Il fisco dei fondi immobiliari




Milano Finanza
Numero 065, pag. 66 del 2/4/2005
Autore: di Norberto Villa

I proventi dei fondi real estate fanno capolino nell'Unico 2005

Fisco.


Slalom in dichiarazione dei redditi per i guadagni dei fondi immobiliari. Nel modello Unico 2005 fa il suo ingresso in scena il nuovo regime di tassazione dei proventi percepiti dai soggetti partecipanti ai fondi, regime introdotto dal decreto legge n. 269/2003.
Gli imprenditori, in particolare, devono inserire nel calcolo delle imposte i proventi lordi e dedurre la ritenuta d'acconto subita dal fondo. A differenza di quanto avveniva fino a poco tempo fa. Fino all'anno passato, infatti, i soggetti imprenditori che detenevano le quote del fondo includevano i proventi da essi derivanti nel loro reddito d'impresa, fatta salva la possibilità di usufruire di un credito d'imposta pari all'1% del valore delle quote. Il provento non era assoggettato ad alcuna ritenuta dalla società di gestione del risparmio.

Le nuove regole invece cambiano la situazione.


Che cosa cambia. La società di gestione del risparmio, indipendentemente dalla natura del percettore, deve effettuare una ritenuta del 12,5% sull'ammontare dei proventi distribuiti. La base imponibile su cui applicare la ritenuta è data dalla differenza tra valore di liquidazione o riscatto della quota e costo di sottoscrizione o di acquisto della stessa. Tale ultimo elemento deve essere provato dal contribuente-partecipante anche tramite una dichiarazione sostitutiva.

Se il percettore è una persona fisica la ritenuta è a titolo definitivo, ovvero il percettore non ha più alcun obbligo fiscale riguardante tale provento. Se invece il titolare del provento è un imprenditore o una società la ritenuta è applicata a titolo d'acconto. Ciò significa che la tassazione subita tramite il prelievo del 12,5% effettuata dal fondo non è a titolo definitivo. La tassazione definitiva avverrà solo nel modello Unico del percettore, il quale dovrà inserire nello stesso il provento lordo percepito, calcolare le imposte complessivamente dovute e quindi scomputare dalle stesse la ritenuta subita.


Chi e quando. Tale regola vale per gli imprenditori individuali, le società in nome collettivo, in accomandita semplice (ed equiparate), le società di capitali (e gli enti equiparati) e le stabili organizzazioni nel territorio dello stato delle società e degli enti soggetti a Ires.

Il nuovo regime decorre dal 1° gennaio 2004, sempre che i proventi si riferiscano a periodi di attività dei fondi che hanno inizio successivamente al 31 dicembre 2003. In sostanza, il regime di tassazione applicabile è correlato al momento di formazione del provento.

Un esempio spiega la situazione.


In numeri. Si ipotizzi l'imprenditore che ha iscritto in bilancio una quota di un fondo immobiliare al 1° gennaio 2003 per 1.000 euro. Ipotizziamo, poi, che il valore di tale quota al 31 dicembre 2003 fosse pari a 1.250 euro e che la stessa sia stata riscattata nel 2004 per 1.700 euro.

Il provento complessivo realizzato è pari dunque a 700 euro (1.700 - 1.000 euro), che però deve ora essere tassato distintamente:

a) 250 euro (dato dal valore al 31 dicembre 2003 meno il valore al 1° gennaio 2003) in base alle vecchie regole;

b) 450 euro (dato dal valore di vendita meno il valore al 1° gennaio 2004) soggetti alla ritenuta del 12,5% e alle nuove regole di tassazione.

___________________

Al

fiscalita' fondi immobiliari

Non so se e' gia' stata detta sul questo 3d, gli aspetti della nuova fiscalita',
la mia banca mi ha inviato una circolare esplicativa (come operatore), in pratica dal 1 gennaio 2004 i fondi funzionano come le azioni, 12.50 sui dividendi, 12.50 sull'eventuale capital gain, ma il c.gain non viene calcolato dal prezzo di acquisto effettivo, ma dal NAV al 31.12.2003 in quanto per effetto della fiscalita' (1% in capo al fondo sul patrimonio) tutti i fondi per i privati hanno gia' pagato imposte fino a quella data sul quel prezzo, quindi ne riviene che chi compra anche ora (le quote sono abbondantemente sotto al NAV) non paga i capital gain fino a quella cifra.
chi avesse effettuato vendite in questo periodo transitorio e avesse notato c.gain sulla quota e' probabile che la sua banca abbia sbagliato.
vedo se nei prox giorni riesco a postare la tabellina dei nav dei fondi al 31.12.2003

vik1930 ha scritto:

Non so se e' gia' stata detta sul questo 3d, gli aspetti della nuova fiscalita',
la mia banca mi ha inviato una circolare esplicativa (come operatore), in pratica dal 1 gennaio 2004 i fondi funzionano come le azioni, 12.50 sui dividendi, 12.50 sull'eventuale capital gain, ma il c.gain non viene calcolato dal prezzo di acquisto effettivo, ma dal NAV al 31.12.2003 in quanto per effetto della fiscalita' (1% in capo al fondo sul patrimonio) tutti i fondi per i privati hanno gia' pagato imposte fino a quella data sul quel prezzo, quindi ne riviene che chi compra anche ora (le quote sono abbondantemente sotto al NAV) non paga i capital gain fino a quella cifra.
chi avesse effettuato vendite in questo periodo transitorio e avesse notato c.gain sulla quota e' probabile che la sua banca abbia sbagliato.
vedo se nei prox giorni riesco a postare la tabellina dei nav dei fondi al 31.12.2003

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ottima notizia, evidentemente non avevo capito nulla... mi aspettavo che il prezzo di carico fosse, semma, quello di borsa al 31.12.2003

grzaie

la verita' e' che la nuova legge e' fatta male , quasi nessuno ci ha capito nulla e tutti la interpretano.
Se la tassazione rimane come prima di competenza della sgr come fa' la banca a applicare il capital-gain.
Notare che le banche hanno impiegato piu' di 1 anno per caricare i nuovi prezzi di carico , ovvero i prezzi del 31-12-2003 , che pero' non servono praticamente a nulla.

in teoria ci sarebbe il capital gain se il prezzo di vendita supera come dice vik1930 il nav di fine 2003 , ma la questione non e' cosi semplice perche' con il tempo il prezzo tendera' a zero e quindi questo nav andra' corretto a causa dei rimborsi.
altrimenti quando i prezzi saliranno sopra il nav2003 chi aquista avra' a scadenza una minusvalenza.
e se vendo oggi , dovrei ottere una minus visto che in passato ho pagato piu' tasse del dovuto , visto che il prezzo era inferiore al nav , ma cosi' non e'

Performance dei fondi immobiliari

Salve, sono un laureando in Economia aziendale e sto preparando la tesi sui fondi immobiliari. Ho trovato molto interessante il primo forum a riguardo e, data la vostra competenza sull'argomento, vorrei sapere se potete darmi alcuni chiarimenti utili per poter terminare la mia tesi.
L'argomento sul quale vorrei porre la vostra attenzione riguarda i metodi di valutazione della performance dei fondi immobiliari. A differenza di quanto concerne tale aspetto per i fondi mobiliari, per i fondi immobiliari non sono riuscito a trovare materiale adeguato e a poter sviluppare l'argomento correttamente.
Se qualcuno fosse interessato ad aiutarmi in tale argomento, fornendomi chiarimenti o indicazioni su dove poter trovare informazioni utili, ne sarei molto grato.
Grazie dell'attenzione.
Complimenti per il forum..ciao!
luca salvini

latino79 ha scritto:

Salve, sono un laureando in Economia aziendale e sto preparando la tesi sui fondi immobiliari. Ho trovato molto interessante il primo forum ..............................
L'argomento sul quale vorrei porre la vostra attenzione riguarda i metodi di valutazione della performance dei fondi immobiliari. A differenza di quanto concerne tale aspetto per i fondi mobiliari, per i fondi immobiliari non sono riuscito a trovare materiale adeguato e a poter sviluppare l'argomento correttamente................

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ci facciamo pure la tesi

x primo forum intendi il 1° tread (questo sarebbe il secondo)
materiale in giro se ne trova poco , prova a guardare i link delle sgr (c'e' l'elenco nell'altro post) anche se non capisco bene la domanda cioe' non si potrebbero applicare gli stessi metodi di valutazione dei fondi mobiliari , dove sta' la differenza ?
x mobiliari intendi i fondi tradizionali & sicav oppure quelli chiusi

Weaver ha scritto:

e se vendo oggi , dovrei ottere una minus visto che in passato ho pagato piu' tasse del dovuto , visto che il prezzo era inferiore al nav , ma cosi' non e'

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ah, no?

giuro che nun ce sto' a capi' piu' gnente

balabiott ha scritto:

ah, no?

giuro che nun ce sto' a capi' piu' gnente

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secondo la circolare di vik1930 chi vende ad un prezzo superiore al nav 31-12-2003 deve giustamente pagare una plusvalenza , in quanto successivamente a quella data non c'e' piu' tassazione.
il problema e' che se vendo ad un prezzo inferiore dovrei avere una minus
vendo a 70 con il nav 2003 a 100 , su quei 30 ho pagato tasse non dovute.

la conclusione e' che legge e' confusa e le interpretazioni sbagliate , secondo me le banche e sgr stanno tenedo la contabilita' (prezzi di carico etc. etc.)
in attesa di un chiarimento e nel frattempo non ci sono minus e plus (che secondo me non dovrebbero esistere visto che la contabilita' e' affidata alla sgr che puo' distribuire come cedola le plusvalenza oltre il nav 2003 gia' tassate , cosi' tutti i conti tornano)

Weaver ha scritto:

secondo la circolare di vik1930 chi vende ad un prezzo superiore al nav 31-12-2003 deve giustamente pagare una plusvalenza , in quanto successivamente a quella data non c'e' piu' tassazione.
il problema e' che se vendo ad un prezzo inferiore dovrei avere una minus
vendo a 70 con il nav 2003 a 100 , su quei 30 ho pagato tasse non dovute.

la conclusione e' che legge e' confusa e le interpretazioni sbagliate , secondo me le banche e sgr stanno tenedo la contabilita' (prezzi di carico etc. etc.)
in attesa di un chiarimento e nel frattempo non ci sono minus e plus (che secondo me non dovrebbero esistere visto che la contabilita' e' affidata alla sgr che puo' distribuire come cedola le plusvalenza oltre il nav 2003 gia' tassate , cosi' tutti i conti tornano)

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Io ci rinuncio(a capirci qualcosa)
ciao

Weaver ha scritto:

secondo la circolare di vik1930 chi vende ad un prezzo superiore al nav 31-12-2003 deve giustamente pagare una plusvalenza , in quanto successivamente a quella data non c'e' piu' tassazione.
il problema e' che se vendo ad un prezzo inferiore dovrei avere una minus
vendo a 70 con il nav 2003 a 100 , su quei 30 ho pagato tasse non dovute.

la conclusione e' che legge e' confusa e le interpretazioni sbagliate , secondo me le banche e sgr stanno tenedo la contabilita' (prezzi di carico etc. etc.)
in attesa di un chiarimento e nel frattempo non ci sono minus e plus (che secondo me non dovrebbero esistere visto che la contabilita' e' affidata alla sgr che puo' distribuire come cedola le plusvalenza oltre il nav 2003 gia' tassate , cosi' tutti i conti tornano)

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vedo...
mi sembra comunque che la cosa abbia una certa rilevanza per un cassettista, in quanto se tutto e' come ce l'hai descritto al momento la vendita di quote non darebbe luogo a minusvalenze di sorta, mentre nel momento in cui si iniziasse eventualmente a prendere atto delle conseguenze logiche della nuova normativa la vendita potrebbe dar luogo a crediti d'imposta anche di una certa importanza: ad esempio la vendita al prezzo di 2000 di una quota di nextra s.i. produrrebbe un credito di circa 130 euro, che e' una sommetta di tutto rispetto
e' a questo punto logico ipotizzare che il tutto porti ad una riduzione generalizzata degli sconti rispetto al nav... se non sto' prendendo un granchio

vedremo... nel frattempo grazie ancora per la spiegazione

ciao

balabiott ha scritto:

vedo...
mi sembra comunque che la cosa abbia una certa rilevanza per un cassettista, in quanto se tutto e' come ce l'hai descritto al momento la vendita di quote non darebbe luogo a minusvalenze di sorta, mentre nel momento in cui si iniziasse eventualmente a prendere atto delle conseguenze logiche della nuova normativa la vendita potrebbe dar luogo a crediti d'imposta anche di una certa importanza: ad esempio la vendita al prezzo di 2000 di una quota di nextra s.i. produrrebbe un credito di circa 130 euro, che e' una sommetta di tutto rispetto
e' a questo punto logico ipotizzare che il tutto porti ad una riduzione generalizzata degli sconti rispetto al nav... se non sto' prendendo un granchio

vedremo... nel frattempo grazie ancora per la spiegazione

ciao

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la minus ci sarebbe se interpretano la legge a quel modo.
e forse piu' probabile una rettifica nel tempo dei nav , causata dai rimborsi farebbe in modo tale che il prezzo non raggiunge mai il nav rettificato e non causi plusvalenze.

a guardare bene sia la vecchia normativa (patrimoniale fissa del 1%) che la nuova , non prevedono che una persona possa rimetterci con i fondi immobiliari chiusi , secondo il legislatore con gli immobili si puo' solo guadagnare.

da notare che nei fondi mobiliari chiusi e' previsto a scadenza che l'eventuale minus venga divisa tra i pratecipanti , negli immobiliari no

probabile che quando finiranno o si ridurranno le enormi minus causate dalla bolla 2000 , cambieranno tutta la tassazione , alzano l'aliquota e in cambio rendono tutto compensabile (es. cedole).



poi non mi sembra corretto che i vecchi fondi inizino con una tassazione e in corsa cambino , era piu' logico lasciare i vecchi con la patrimoniale fino a scadenza e solo per i nuovi fondi cambiare tassazione.

Weaver ha scritto:

quasi nessuno ne parla ........ ma noi ne parliamo
proseguiamo il mitico tread sui fondi immobiliari
partito il 30/10/2004
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=516893&page=1

ecco il tabellone di fine marzo

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Aggiungi securfondo nav 3400 circa

Non mi sembra sia rimasto niente di valido da valutare, oppure decondo te rimane qualche fondo da prendere in considerazione?

Ricapitolando i fondi che secondo me sono da considerare sono
Alpha
Securfondo
Imm crescita (ma solo portandolo a scadenza visto il tipo di fondo)
Vig (che dovrebbe migliorare notevolmente nel 2005,è una mia scommessa, ma si potrà verificare solo con il prossimo dividendo).

tenuto conto delle vs.considerazioni su Tecla (vedi affitti Telecom) vorrei invece sapere cosa ne pensate di Olinda fondo shops, sempre gestito da Pirelli Re.

tabella aggiornata di Norisk:
http://www.norisk.it/index.php/article/articleview/244/1/24/

maurj ha scritto:

Aggiungi securfondo nav 3400 circa

Non mi sembra sia rimasto niente di valido da valutare, oppure decondo te rimane qualche fondo da prendere in considerazione?

Ricapitolando i fondi che secondo me sono da considerare sono
Alpha
Securfondo
Imm crescita (ma solo portandolo a scadenza visto il tipo di fondo)
Vig (che dovrebbe migliorare notevolmente nel 2005,è una mia scommessa, ma si potrà verificare solo con il prossimo dividendo).

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visto che per almeno 4 o 5 mesi non ci saranno molti fatti nuovi , converebbe che piano piano li controlli tutti , non faccio nomi su quali iniziare per non influenzare il tuo giudizio , evita di guardare la tabella e considera solo gli immobili.
poi piazzo un + davanti al tuo nav per i migliori (x ora i 4 sopra)
oppure un = o - , se non riesci ad esprimere un giudizio mettiamo un bel ?

es
securfondo +3400
Imm crescita +
tizio -1500
caio ?

raga ha scritto:

tenuto conto delle vs.considerazioni su Tecla (vedi affitti Telecom) vorrei invece sapere cosa ne pensate di Olinda fondo shops, sempre gestito da Pirelli Re.

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e' nuovo , x ora ha fatto poco solo un scambio di terreni con una piccola plusvalenza occorre aspettare almeno la semestrale (giogno 2005)

raga ha scritto:

tabella aggiornata di Norisk:
http://www.norisk.it/index.php/article/articleview/244/1/24/

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la concorrenza

xro' mi chiedo sempre perche' si parla sempre di sconto sul nav ?
cioe in finanza si parla di sconto quando l'operazione si conclude non se prosegue.
es compro una giacca da 100 a 80 euro , se la indosso parlo di sconto del 20%
(operazione conclusa) ma se la rivendo a 100 devo parlare si rivalutazione del 25%

raga ha scritto:

tenuto conto delle vs.considerazioni su Tecla (vedi affitti Telecom) vorrei invece sapere cosa ne pensate di Olinda fondo shops, sempre gestito da Pirelli Re.

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Io per principio non prendo in considerazione fondi gestiti da... chi fà il mio lavoro, come si dice dare la gallina da gestire alla volpe....
questo non vuol dire che invece siano migliori degli altri però non mi fido.

Weaver ha scritto:

visto che per almeno 4 o 5 mesi non ci saranno molti fatti nuovi , converebbe che piano piano li controlli tutti , non faccio nomi su quali iniziare per non influenzare il tuo giudizio , evita di guardare la tabella e considera solo gli immobili.
poi piazzo un + davanti al tuo nav per i migliori (x ora i 4 sopra)
oppure un = o - , se non riesci ad esprimere un giudizio mettiamo un bel ?

es
securfondo +3400
Imm crescita +
tizio -1500
caio ?

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Giusto però non si può mica prendere un fondo solo sulla base del Nav tanto è vero che per Vig continuo a ribadire che è solo una scommessa non è certo un +

Perchè qualcuno non prende in considerazione i gestori? secondo me sono altrettanto importanti quanto il nav.

Perchè non creiamo una voce con le spese di gestione(ordinarie) in % sull'utile? con questa ed altre cosiderazioni si può arrivare a mettere un + o un - anche per la gestione.