fondi immobiliari

quasi nessuno ne parla ma ultimamente hanno dato oltre le cedole , buoni incrementi di prezzo
qui c'e' un interessante analisi di norisk
http://www.norisk.it/index.php/filemanager/download/3642/Prospetto Confronto Reddituale NEW.pdf

Ciao Weaver, ti vedo sempre attento a queste piccole chicche che aiutano a diversificare alzando nel contempo il rendimento atteso del portafoglio a me i fondi immobiliari piacciono, ho in portafoglio da un annetto circa Unicredito Imm1 e BNL (quello con la scadenza + corta), certamente gli sconti sul nav si sono col tempo ridotti.

Dei fondi mobiliari chiusi cosa ne pensi? Ce ne sono alcuni con sconti abbastanza allettanti, anche se lì il nav mi sembra più difficile da periziare in modo attendibile...

Ultimamente mi pare che se ne parli abbastanza. Infatti, come giustamente nota Azimovic, in borsa gli sconti sul NAV si sono ridotti.
E si sono ridotti di più per i fondi per me più interessanti: es. Alpha.
Oltre allo sconto sul NAv, a me interessa molto che il fondo riesca a distribuire ai portatori di quote i rendimenti degli affitti attraverso una buona cedola. Questo infatti lo rende interessante anche avendo un orizzonte di medio periodo.

Imm. Uno, pur non distribuendo attualmente una grande cedola, promette di aumentare il NAV attraverso la valorizzazione a prezzo di mercato delle partecipazioni ad operazioni di sviluppo, attualmente in bilancio a prezzo di costo.

Secondo me, lo strumento è interessante anche per chi voglia puntarci in ottica di lungo periodo (pensione integrativa, per intenderci) una parte del proprio portafoglio.

Insomma, anche a me i fondi immobiliari piacciono. E mi sembra che Weaver abbia avuto una buona idea ad avviare un 3d sull'argomento.

Ciao

Al

Beh mi permetto di inserire una nota di dubbio. Selezionate bene il gestore perche' siamo in Italia e come dovremmo aver imparato dai vari casi Parmalat etc avere controlli formali non vuol dire niente. Mi suonano strani soprattutto i fondi ad apporto, non riesco a capire come mai le societa' che li propongono hanno tutte bilanci floridissimi. Lo so che gli immobili che scaricano - pardon apportano - al fondo hanno trecento perizie con bolli e contro bolli pero'.... Io da tempo ho in portafoglio il fondo Polis.

Giovanni

Ho più volte acquistato e venduto vari fondi immobiliari con ottimi guadagni. Attualmente ho quote dei fondi Nextra, che se non sbaglio sono quelli con lo sconto sul NAV più elevato. Confesso però di avere ultimamente ridotto le operazioni per paura di restare con il cerino in mano. Sempre più gente parla di imminente scoppio della bolla immobiliare...

Bene, ovviamente nessuno crede di avere a che fare con gente che regala soldi, quindi la cautela è sempre necessaria.

Bisogna controllare bene ciò che si compra, quando presi per la prima volta Immobiliare1 di Unicredito se non ricordo male aveva ancora cash quasi metà dei denari raccolti in sottoscrizione, quindi la quotazione di borsa a forte sconto appariva veramente ingiustificata.

Poi è chiaro che ad esempio nel caso del fondo immobiliare BNL, con tutti i palazzinari che hanno quote rilevanti della banca, il rischio di conflitto di interessi è alto, comunque come detto per me vanno bene per diversificare e aumentare il rendimento atteso del portafoglio, non possono essere il cavallo vincente ma almeno un ronzino per trasportare un po' di legna forse sì

Premesso che non sono un esperto e quindi posso sbagliarmi, io distinguerei tra i vari fondi ad apporto.
Tecla e Alpha, entrambi fondi ad apporto, non sono la stessa cosa.
Tecla ha un bel pò di debiti, è specializzato solo nel settore uffici e gestisce immobili apportati da società dello stesso gruppo della sgr, Pirelli RE. E’ un’operazione tesa a massimizzare i guadagni derivanti dalla cessione degli immobili del gruppo. Infatti, hanno incassato i soldi della vendita degli immobili al fondo, al quale hanno caricato tutti i debiti dei mutui, e continuano a guadagnare con le commissioni de gestione. Non dico che non ci possa guadagnare qualcosa anche il sottoscrittore di quote (promettono una cedola del 5%), però è meglio aver ben chiaro che cosa si compra.
Alpha gestisce immobili apportati dall’INPDAP, ha poco debito, un asset allocation generalista e flessibile, in grado di seguire i trend del mercato immobiliare. Finora ha distribuito le migliori cedole tra tutti i fondi quotati e mi sembra che abbia un profilo di rischio decisamente più basso rispetto a Tecla.
Per come la vedo io, un fondo immobiliare deve avere un profilo di rischio basso.
Condivido, dunque, i tuoi dubbi e cerco di tenere gli occhi ben aperti. Però cerco anche di sfruttare qualche buona occasione, se la vedo in tempo. Adesso, p.e., il prezzo di Alpha è salito parecchio!

Ciao

Al

eccomi a dire la mia

x chi e' interessato
www.assogestioni.it -> date e statistiche -> fondi immobiliari
guardare anche gli archivi storici

io seguo questi fondi dal 2001 quando erano trattati ad orario
ridotto e si poteva fare trading , ora con le aste e'quasi impossibile.

il vantaggio dell'apporto sta' nel fatto che le societa' ricevono
immediatamente denaro contante , e ogni anno prelevano costi di
gestione (come i normali fondi) in cambio offrono uno sconto sul nav.

i nav sono a mio giudizio sottostimati per vari motivi , non comprendono
opere in costruzione , ristrutturazioni e quando riguardano gruppi di
immobili (tipo l'apporto) sono inferiori rispetto alla somma dei singoli
immobili.

la bolla immobiliare esiste solo in determinate situazioni , non nel
mercato globale che tolta l'inflazione non e' affatto sui massimi.

questi titoli vanno acquistati in un ottica pensionistica , si pagano con
uno sconto del 20/30% e all'avvicinarsi della scadenza e nel periodo successivo
quando iniziaranno i rimborsi potremo riacquistare i nuovi fondi che
avranno sempre uno sconto simile.

con un fondo che mediamente dura 10 anni riesco a riivestire 3 volte con lo sconto
del 20/30% , incasso ottime cedole e tra 30 anni c'e' qualcuno che pensa che gli
immobili valgano meno di adesso ?

o preferite il polizzone che vi ammazza subito il capitale

Weaver ha scritto:

la bolla immobiliare esiste solo in determinate situazioni , non nel
mercato globale che tolta l'inflazione non e' affatto sui massimi.

questi titoli vanno acquistati in un ottica pensionistica , si pagano con
uno sconto del 20/30% e all'avvicinarsi della scadenza e nel periodo successivo
quando iniziaranno i rimborsi potremo riacquistare i nuovi fondi che
avranno sempre uno sconto simile.

con un fondo che mediamente dura 10 anni riesco a riivestire 3 volte con lo sconto
del 20/30% , incasso ottime cedole e tra 30 anni c'e' qualcuno che pensa che gli
immobili valgano meno di adesso ?

o preferite il polizzone che vi ammazza subito il capitale

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Ottime argomentazioni. Anch'io penso che sia un ottimo investimento. Ma c'è qualcosa che mi sfugge. Perché se finora hanno dato ottime soddisfazioni, continuano ad essere così sottovalutati rispetto al NAV? La storiella che chi vende lo fa per necessità deprimendo le quotazioni di borsa non mi convince affatto. Evidentemente c'è qualcosaltro che non convince gli investitori, altrimenti non si spiegherebbe, ad esempio, la ricerca affannosa di un investimento obbligazionario che renda il 3 anzichè il 2,8%, quando l'investimento in fondi immobiliari sembra, allo stato attuale, l'albero della cuccagna...
Non è che per caso si comincia a pensare che certi "luoghi comuni", come quello che il mattone sia perennemente destinato a rivalutarsi, non siano tali?
Io abito in Veneto, e hanno letteralmente devastato il territorio per costruire case e capannoni. Le ultime abitazioni costruite le stanno vendendo agli extracomunitari. Quando anche loro saranno tutti piccoli proprietari sparirà anche il mercato degli affitti. E qualcuno si renderà conto che per vivere basta una sola casa.

tantoquanto ha scritto:

Ottime argomentazioni. Anch'io penso che sia un ottimo investimento. Ma c'è qualcosa che mi sfugge. Perché se finora hanno dato ottime soddisfazioni, continuano ad essere così sottovalutati rispetto al NAV? La storiella che chi vende lo fa per necessità deprimendo le quotazioni di borsa non mi convince affatto. Evidentemente c'è qualcosaltro che non convince gli investitori, altrimenti non si spiegherebbe, ad esempio, la ricerca affannosa di un investimento obbligazionario che renda il 3 anzichè il 2,8%, quando l'investimento in fondi immobiliari sembra, allo stato attuale, l'albero della cuccagna...

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1° perche' il nav anche se lo ritengo sottovalutato e' teorico.

2° perche' non e' liquido , un btp lo posso vendere e ricomprare in 10 secondi un immobile no.

3° e' un investimento a lungo termine 10/15 anni , dove non si conosce bene la scadenza , deve pagare di + di uno a breve.

4° la cedola e il rendimento non sono sicuri , un obbligazione bene o male sappiamo quanto rende e quando scade.

e altri vari motivi



dimenticavo gli affitti ......
da quanti secoli esiste l'affitto ? magari in passato si pagava con cereali e bestiame.
gli immobili non sono solo case ma anche uffici, capannoni , fabbriche , bar , ristoranti ......

Penso che Weaver abbia centrato il problema: il NAV dei fondi quotati è solo teorico.
E’ il frutto di una stima di esperti indipendenti (almeno così ci dicono) e il mercato lo prende con beneficio di inventario, applicando uno sconto più o meno elevato, dal 13% di BNL Estense al 33,8% di Nextra Sviluppo Imm., secondo la tabella di Norisk postata da Weaver.

Prima di scegliere un fondo sulla base dello sconto sul NAV, bisogna andare a vedere come viene gestito, leggere le relazioni e valutarlo bene. Potremmo così scoprire che Nextra Immobiliare Europa (sconto 32.3%) investe in mercati dove i prezzi degli immobili già sono in discesa o che Giacomelli aveva in locazione alcuni immobili in carico a Nextra Sviluppo Immobiliare.

Certo che acquistare Nextra Imm. Europa in borsa a 1700€ è molto meglio che averlo acquistato in IPO 4 anni fa a 2500€. Soprattutto se si considera che l’ultimo NAV certificato al 30/06/2004 è di 2511€ e che quindi in questo periodo ha reso quasi nulla. L’importante è sapere quello che si compra e perché. Non farsi attrarre solo dallo sconto, ma comprare a ragion veduta.

Un saluto a tutti

Al

alpetour ha scritto:

Certo che acquistare Nextra Imm. Europa in borsa a 1700€ è molto meglio che averlo acquistato in IPO 4 anni fa a 2500€. Soprattutto se si considera che l’ultimo NAV certificato al 30/06/2004 è di 2511€ e che quindi in questo periodo ha reso quasi nulla. L’importante è sapere quello che si compra e perché. Non farsi attrarre solo dallo sconto, ma comprare a ragion veduta.

Un saluto a tutti

Al

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A volte si acquista anche leggendo i suggerimenti di NORISK...

http://www.norisk.it/index.php/article/articleview/843/1/51/

tantoquanto ha scritto:

A volte si acquista anche leggendo i suggerimenti di NORISK...

http://www.norisk.it/index.php/article/articleview/843/1/51/

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Beh, Norisk suggeriva anche di leggere la relazione sulla gestione del fondo!
In quell'articolo c'era anche scritto che, a tre anni dall'avvio dell'attività, avevano ancora il 30% dei fondi raccolti in liquidità, pronti contro termine. Alla faccia dell'efficienza della gestione.

Io avevo preso i fondi Nextra ad esempio per spiegare che, secondo me, lo sconto sul NAV può, a volte, anche essere espressione di un giudizio negativo del mercato e non solo essere frutto di inefficienza, illiquidità ecc.

Ciao

Al

a parte i casi particolari e' evidente che il mercato vuole uno sconto sul valore degli immobili.
non a caso i fondi ad apporto vengono collocati con lo sconto , mentre quelli che raccolgono liquidita' per investirla sono inefficienti e vengono puniti dal mercato.

poi capitano casi come quello di unicredito dove se non ricordo male per il primo acquisto erano finiti in tribunale perche' qualcuno aveva giudicato il prezzo dell'immobile inferiore a quello di mercato.
c'e' anche il caso giacomelli , pero' vi chiedo e' meglio avere un immobile affittato a giacomelli oppure delle azioni & obbligazioni giacomelli ?

con una piccola cifra (5/10mila) si possono prendere da 3 a 5 fondi , diversificare su centinaia di immobili tra i quali ci sara' sicuramente qualche sfitto o inquilino moroso , ma la stragrande maggioranza ha inquilini molto piu' affidabili che quelli che possiamo trovare noi per un nostro immobile.

Nextra S.I. aveva più di un immobile affittato a Giacomelli. Anzi gli immobili li aveva acquistati da Giacomelli e poi glie li aveva affittati. Diversificare i locatari è un modo per ridurre il rischio di ritrovarsi con inquilini morosi. Poi, certamente, se l'inquilino fallisce è meglio perdere qualche mensilità di affitto che ritrovarsi con le azioni o le obbligazioni.

Detto questo, io sono d'accordo con quello che dici.
Anche sul fatto che bisogna diversificare su più fondi.
Dico solo che bisogna stare attenti a cosa si compra.
E più è alto lo sconto, più bisogna tenere gli occhi aperti.

Un saluto

Al

Riguardo i fondi immobiliari ma specificatamente il settore immobiliare (europeo,americano in primis e solo dopo quello italiano: lento,inefficiente,facilmente condizionabile):

non ritenete che la crescita vertiginosa degli ultimi 4-5 anni possa presagire un crollo (o, + probabilmente: prezzi fermi per un bel po) del mercato?

siamo perfettamente d'accordo.

bisogna stare attenti , ma un eventuale errore causa meno danni oppure puo' risultare un vantaggio se ad esempio nextra trova un nuovo inquilino che magari a scadenza compra l'immobile (cosa che magari non poteva accadere con giacomelli)

altro fatto curioso l'inquilino ci da' una rendita maggiore che agli obbligazionisti e come detto con maggiore tutela sul capitale.
es l'obbligazione telecom 2012/13 paga 3.5/3.6% cifra inferiore ai canoni , che rimangono maggiori pur detraendo tasse costi e spese.



x ricpast
io non vedo crollo , magari un rallentamento.
quando saliranno i tassi forse le obbligazioni saranno piu' competitive rispetto agli affitti e questo rallentera' la crescita (anche per il fatto dei mutui etc etc) pero' sara' inferiore alle perdite sul capitale delle obbligazioni stesse che devono essere di lunga durata x poterle paragonare all'immobiliare.

e' pensabile che tra 30 anni gli immobili valgano meno di oggi ?
se la risposta e' no allora risulta conveniente l'investimento descritto in precedenza (riinvestire in nuovi fondi a sconto x 30 anni)

X ricpast

E' vero che i prezzi degli immobili sono saliti molto in questi anni, però non bisogna dimenticare che:
1. acquistando il fondo in borsa a sconto sul NAV del 20/30 % si fruisce di un bel paracadute rispetto ad una eventuale discesa dei prezzi;
2. nel frattempo si incassano cedole che non sono affatto male, spesso meglio di quelle dei bond a lunga scadenza(vedi mess. precedente);
3. l'immobiliare è un investimento a lunga scadenza. Cominciando a investire al top del ciclo (ma ci siamo al top? io non lo so) si rischia di guadagnare un pò meno ma scaglionando opportunamente gli acquisti si possono cogliere le varie fasi e mediare i prezzi.

I fondi immobiliari offrono un'opportunità di diversificazione di portafoglio che, in un periodo di bassi tassi, mi sembra ancora di più da valutare.

Ciao

Al


X Weaver
D'accordo. La diversificazione degli inquilini serve proprio a subire meno danni in caso di insolvenza.

Un Saluto

Al

alpetour ha scritto:

Io avevo preso i fondi Nextra ad esempio per spiegare che, secondo me, lo sconto sul NAV può, a volte, anche essere espressione di un giudizio negativo del mercato e non solo essere frutto di inefficienza, illiquidità ecc.
Ciao
Al

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OK, mi hai convinto. Venderò gli inefficienti fondi Nextra...ma a questo punto non puoi esimerti dal suggerire quali acquistare...

Ciao.

FOCUS sui FONDI IMMOBILIARI A cura di

www.websim.it


JOURNAL - 14:32 - 2 Novembre 2004


Anche allo Stato piacciono i fondi immobiliari. La Cassa depositi e prestiti sta valutando la possibilità di sottoscrivere una parte rilevante del debito che sarà contratto dal Fondo immobiliare pubblico per finanziare l'acquisto degli immobili dalla Pubblica amministrazione. Al Fondo immobiliare, atteso entro la fine dell'anno, dovrebbe essere trasferito un portafoglio di immobili a uso strumentale per un valore tra 3,5 e 4 mld Eu. Il fondo finanzierà l'acquisto parte con debito e parte attraverso il collocamento delle proprie quote presso investitori istituzionali.


La legge italiana prevede che un fondo immobiliare possa contrarre debito fino al 60% del valore degli asset in portafoglio, mentre il restante 40% viene raccolto attraverso il collocamento delle quote. Ipotizzando, quindi, un valore del Fondo intorno ai 4 miliardi, il debito contratto potrebbe raggiungere il tetto massimo di 2,4 miliardi e l'impegno finanziario della Cdp potrebbe essere compreso tra 1,7 e 1,2 miliardi di euro.


In arrivo nuovi prodotti. L'interesse crescente per i fondi immobiliari da parte di molti soggetti, pubblici e privati, emerge anche dall'ultimo rapporto dell'Ance, l'associazione dei costruttori. Lo studio evidenzia come dall'inizio dell'anno il patrimonio gestito sia cresciuto del 25% toccando i 5,5 mld Eu. Un valore destinato a crescere (oltre che con la partenza del fondo pubblico da 4 mld Eu) anche grazie al prossimo collocamento di Europa Immobiliare 1. Il fondo punta a raccogliere un capitale di 170 mln Eu (quote minime da 2.500 Eu) che saranno investiti in immobili non residenziali situati in paesi dell'area euro e in Gran Bretagna.


Dopo Tecla, Olinda. Infine, entro la fine dell'anno dovrebbe partire anche il collocamento di Olinda, il nuovo fondo ad apporto di Pirelli Real Estate rivolto ai piccoli risparmiatori. Olinda sarà specializzato in immobili commerciali ovvero negozi, centri commerciali e multisala. Il fondo sarà il secondo prodotto destinato al pubblico retail dopo Tecla, lanciato nel marzo del 2004 che ha sinora raccolto un grande successo sia in termini di performance (collocato a 504 Eu vale oggi 505 Eu al netto della distribuzione di un dividendo di 15,21 Eu), che di accoglienza da parte dei sottoscrittori.