Mutuo con CAP-rate fai da te

gordon81 ha scritto:

si,stiamo parlando anche di covered warrant,che io sappia però puoi coprirti anche con opzioni e futures...per i covered warrant,facendo da soli,ti costerbbe come se facessi fare alla banca...se ritrovo il file te lo allego...

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gordon81 ha scritto:

eh...o almeno conoscere bene gli strumenti citati...in questo caso comunque è una delle poche volte dove se si vuole un certo prodotto conviene andare in banca!!

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ricpast ha scritto:

Trattato ampiamente l'argomento qui:



http://www.investireoggi.it/forum/l...ca-di-un-mutuo-un-caso-specifico-vt40493.html

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I Covered Warrant sono di tipo call esotico in quanto incorporano, ciascuno, una serie di 50 opzioni call di tipo europeo esercitabili alle date prefissate. Ciascuna delle molteplici opzioni incorporate in un Covered Warrant ha un periodo di vita differente: in particolare, la prima opzione ha un periodo di vita di 3 mesi, in relazione al quale viene calcolato l'Euribor (denominato "Periodo di Riferimento"), e il periodo di vita di ciascuna delle opzioni successive (che ha sempre inizio alla Data di Emissione) supera quello della precedente della misura di un Periodo di Riferimento.
Poiché il valore sottostante i Covered Warrant è l'Euribor a 3 mesi, il Periodo di Riferimento applicabile sarà 3 mesi. I Covered Warrant incorporano tante opzioni quanti sono i Periodi di Riferimento all’interno della vita di un Covered Warrant, dalla Data di Emissione fino alla Data di Scadenza, e al termine di ciascun Periodo di Riferimento esiste un’unica opzione in scadenza. Ciascuna di tali opzioni europee è esercitata automaticamente, con le modalità di seguito descritte, l’ultimo Giorno Lavorativo del Periodo di Riferimento in cui essa scade (ciascuna, una "Data di Esercizio"). Il Prezzo di Emissione di un singolo Covered Warrant è dunque pari alla somma dei prezzi di ciascuna opzione call esotica sopra descritta, maggiorata delle commissioni di collocamento indicate nelle Condizioni Definitive.

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A fronte dell’esercizio, i Covered Warrant non conferiscono al portatore degli stessi (il "Portatore") alcun diritto alla consegna - alla Data di Esercizio di ciascuna opzione incorporata - di titoli o di altri valori sottostanti, ma esclusivamente il diritto a ricevere, alla rispettiva Data di Esercizio di ciascuna opzione, il pagamento della differenza, se positiva (l'"Importo di Liquidazione"), tra l'Euribor applicabile al Periodo di Riferimento in cui tale opzione scade, e il valore prefissato dell'Euribor in corrispondenza o al di sotto del quale nessun Importo di Liquidazione è dovuto (lo "Strike"), moltiplicata per il valore nominale (il "Valore Nominale") – soggetto ad ammortamento ed esistente all’inizio del Periodo di Riferimento - dei Covered Warrant esercitati e per il Coefficiente di Periodo che tiene conto dei giorni effettivamente trascorsi nel Periodo di Riferimento.

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no_frills ha scritto:

Attenzione ai mutui con CAP... possono essere delle "trappole"; non a caso sono quelli che le banche spingono di piu', penso in considerazione che si aspettino un consistente rialzo dei tassi (ovvio) nei prossimi anni.
I mutui con CAP sono sempre calcolati partendo da quote capitale PREFISSATE stabilite in sede di stipula del mutuo. Possono succedere cose "brutte" se i tassi si rialzano troppo presto; riporto un esempio trovato in rete (non ho rifatto i calcoli, ma e' facile...):

224.000 in 20 anni Tan iniziale 2,15
Rata 1 - Capitale residuo 224.000 tan 2,15 quota capitale 747,83 quota interessi 409,03 rata 1.156,86

Ora supponiamo che i tassi aumentino di un punto:
Rata 24 - Capitale residuo 206.456,71 tan 3,15 quota capitale 779,26 quota interessi 552,34 rata 1.331,60

Ora mettiamo che fra 4 anni si arrivi al Tan 'cappato' del 5,50:
Rata 48 - Capitale residuo 187.364,05 tan 5,50 quota capitale 813,46 quota interessi 875,22 rata 1.688,68

invece con un tasso fisso del 5.5 (sempre 224.000 x 20 anni) sono circa 1.541 euro/mese.

Qualche informazione ulteriore qui:
http://investire.aduc.it/lettera/mtuo+mps+cap_209006.php

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no_frills ha scritto:

Ora mettiamo che fra 4 anni si arrivi al Tan 'cappato' del 5,50:
Rata 48 - Capitale residuo 187.364,05 tan 5,50 quota capitale 813,46 quota interessi 875,22 rata 1.688,68

invece con un tasso fisso del 5.5 (sempre 224.000 x 20 anni) sono circa 1.541 euro/mese.

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micky1977 ha scritto:

ok, ma con il cap potresti usufruire dei periodi in cui il variabile è basso, mentre con il tasso fisso no.

è vero che il piano di ammortamento che ti consegnano è quello con il tasso del momento... io mi sono fatta sempre la verifica di quanto sarebbe la rata con il tasso massimo del cap, tanto per non avere sorprese.

per quanto riguarda i cw, ho letto che sono soggetti a ritenuta.
quindi, ciò che viene rimborsato non è la differenza tra euribor 3 mesi del mercato e l'euribor 3 mesi del cw, ma la differenza dedotto il 12,5% di tassazione!!!

poi, bisogna considerare che spesso il rimborso viene effettuato ogni trimestre, quindi devi tenere conto che per 3 mesi devi avere la capacità finanziaria di pagare gli interessi a tasso pieno!!!

forse, meglio i mutui con cap vero (tipo mps e ubi) piuttosto che comprare il cap a parte... altrimenti, bisogna fare bene i conti e verificare qual'è più conveniente.

ciao!

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APPENDICE TECNICA. Perche' la rata e' cresciuta cosi' tanto?

....

Di regola si dovrebbe utilizzare il piano di ammortamento alla francese ricalcolando la rata ad ogni scadenza. In realta', e' sempre piu' frequente l'utilizzo di una serie di varianti che producono degli effetti diversi a seconda dei casi. Questo e' dovuto alla necessita' delle banche di differenziare l'offerta e all'interesse a mostrare alcuni aspetti piuttosto che altri a seconda delle politiche di marketing.
Per esempio, alcune banche utilizzano l'ammortamento alla francese bloccando le quote capitale in base al piano di ammortamento calcolato al momento del rogito. Questo puo' produrre i seguenti effetti:
A) se al momento del rogito i tassi sono bassi, la quota capitale che si rimborsa con le prime rate e' maggiore, di conseguenza, se i tassi aumentano le rate aumentano di piu' di un mutuo normale (maggior onere finanziario), mentre il costo dipende da come si evolveranno in futuro i tassi;
B) se al momento del rogito i tassi sono alti, la quota capitale che si rimborsa con le prime rate e' minore, di conseguenza, se i tassi aumentano, le rate aumentano in misura minore rispetto ad un mutuo normale; il costo, dipende da come si evolveranno in futuro i tassi.
In sostanza, in un mutuo a tasso variabile in cui le quote capitali sono fissate al rogito, il ritmo con cui si rimborsera' il capitale e' stabilito al momento del rogito e non cambia piu', mentre il costo per interessi dipendera' dalla dinamica dei tassi.
In linea di principio, da un punto di vista economico, e' piu' penalizzante un mutuo che nei primi anni mi fa rimborsare meno capitale (caso B). Viceversa però (caso A), se aumentano i tassi, la mia rata aumenta di più di un mutuo a tasso variabile tradizionale esponendomi ad un rischio finanziario maggiore.
Il concetto chiave da capire, quindi, e' che con un mutuo a tasso variabile, predeterminare il piano di ammortamento del capitale all'atto del rogito puo' avere come effetto un innalzamento delle prime rate molto piu' sostanzioso di quello che avremmo avuto con un piano di ammortamento libero. Cio' accade perche' nelle prime rate si paga piu' capitale.

...

In sostanza quindi si ricava la seguente regola, in un mutuo a quote capitali predeterminate al rogito, un aumento del tasso induce un maggior aumento della rata rispetto ad un mutuo a tasso variabile con ricalcolo periodico (sia della quota capitale che della quota interessi); viceversa, una riduzione del tasso di interesse induce una maggiore diminuzione.

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no_frills ha scritto:

Attenzione ai mutui con CAP... possono essere delle "trappole"; non a caso sono quelli che le banche spingono di piu', penso in considerazione che si aspettino un consistente rialzo dei tassi (ovvio) nei prossimi anni.
I mutui con CAP sono sempre calcolati partendo da quote capitale PREFISSATE stabilite in sede di stipula del mutuo. Possono succedere cose "brutte" se i tassi si rialzano troppo presto; riporto un esempio trovato in rete (non ho rifatto i calcoli, ma e' facile...):

224.000 in 20 anni Tan iniziale 2,15
Rata 1 - Capitale residuo 224.000 tan 2,15 quota capitale 747,83 quota interessi 409,03 rata 1.156,86

Ora supponiamo che i tassi aumentino di un punto:
Rata 24 - Capitale residuo 206.456,71 tan 3,15 quota capitale 779,26 quota interessi 552,34 rata 1.331,60

Ora mettiamo che fra 4 anni si arrivi al Tan 'cappato' del 5,50:
Rata 48 - Capitale residuo 187.364,05 tan 5,50 quota capitale 813,46 quota interessi 875,22 rata 1.688,68

invece con un tasso fisso del 5.5 (sempre 224.000 x 20 anni) sono circa 1.541 euro/mese.

Qualche informazione ulteriore qui:
http://investire.aduc.it/lettera/mtuo+mps+cap_209006.php

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