uscendo dal piccolissimo OT, propongo qui un riassunto (ad opera di DUST di soldiblog.it) della guida prima postata:
8 i consigli utili da seguire per non incappare in spiacevoli incidenti di percorso nella compravendita.
Compromesso e proposta d’acquisto: le differenze
Il preliminare di vendita, o compromesso, e’ il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalita’ e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata.
La proposta d’acquisto invece consiste di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare contenente la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d’acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”. Tale somma resta ”bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilita’ dell’acquirente) per tutta la durata di validita’ della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore e’ libero di valutare anche altre offerte.
E’ quindi sempre preferibile stipulare un preliminare. Tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto e’ consigliabile: fissare una durata la piu’ breve possibile e prevedere una caparra minima.
Più tutele nella trascrizione
Nonostante la firma del preliminare il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto); potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile. Cosa fare per tutelarsi? Procedere alla trascrizione del preliminare presso un notaio. Questo atto permette nei rapporti con i terzi, di neutralizzare eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.
Quanto costa la trascrizione? Fermo restando che l’imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in piu’:
* l’imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro);
* i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro);
* l’onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione. Peraltro, se il notaio sara’ lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potra’ ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest’ultimo atto, poiche’ il notaio avra’ eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti gia’ in occasione del preliminare).
Compromesso a regola d’arte
Per evitare di incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l’atto di compravendita è opportuno accertare che:
* il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario.
* chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza);
* non gravino ipoteche sull’immobile
* l’edilizia della casa sia in
La tutela del diritto di acquisto
Per difendere i propri diritti all’acquisto nel caso in cui il venditore voglia invalidare la compravendita ci sono diverse vie:
* rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo. E’ questa l’esecuzione in forma specifica.
* in alternativa all’esecuzione in forma specifica la parte ”non inadempiente” potra’ richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonche’ il risarcimento del danno subi’to.
* se nel contratto preliminare e’ prevista una caparra confirmatoria, la parte ”non inadempiente” potra’ anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio;
Inoltre se il preliminare e’ trascritto, l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.
Caparra e acconto
Al perfezionamento della vendita la caparra versata dall’acquirente viene scalata dal prezzo finale. Oltre al pagamento della caparra puo’ essere però previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo.
Il preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonche’ come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno essere versate. E’ di fondamentale importanza, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo. Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni 16 non trasferibili o bonifici bancari.
Obblighi dei costruttori
I costruttori sono obbligati per legge a rilasciare all’acquirente:
* una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a cio’ abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento.
* una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell’obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprieta’.
Cosa non tralasciare
Il giorno della vendita, prima della firma, e’ opportuno inoltre che l’acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare, verifichi se e’ pronta per la consegna e se e’ stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore.
Obblighi del venditore
Questi dovrà fornire copia del:
* suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione) e regolamento di condominio;
* planimetria catastale;
* tutti i provvedimenti edilizi-urbanistici;
* certificato di agibilita’ e certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio.
Obblighi dell’acquirente
Il compratore allo stesso modo, tra le altre cose, dovra’ confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta.
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