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Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare parte 9

crb_lavora ha scritto:
dalle mie parti ( BG-BS ) cominciano a vedersi cartelloni enormi con scritto "vendesi lotti di terreni edificabili" cosa impensabile fino a pochi mesi fa :D
ormai l'offerta ha superato la domanda , non bastano più gli extracomunitari per mantenere i prezzi alti
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questo è vero...fino ad un anno fa i lotti non arrivavano mai , ma proprio mai ai privati..ora invece se ne vedono
 
:D buongiorno a tutti.vedo che qui qualcuno che sa districarsi tra le follie immobiliari che viviamo c'è e vorrei avere delle spiegazioni chiare.in breve,dovrei aver venduto casa a un prezzo che giudico folle e cmq nella descrizione avevo calcolato metro alla mano la superficie calpestabile che è di 109 mq e poi ho aggiunto 1/3 dei balconi e 1/5 della cantina arrivando a 120 mq commerciali e non ho tenuto conto dei muri perimetrali per non complicarmi la vita a fare misure.ovviamente mi sono messo in cerca di abitazione e vedo anche io che ai prezzi richiesti dai venditori non c'è interesse e restano invendute per mesi e i prezzi vengono,per ora timidamente abbassati ma a fronte di offerte del 30% più basse non hanno reazioni risaiole ma di rassegnazione.il punto è che a fronte di dichiarazioni di ad esempio 100 mq io arrivo con il mio bel misuratore laser e metro di scorta e vedo che i calpestabili sono 80,il venditore di turno mi dice che i 100 sono da intendersi commerciali e ognuno di loro si inventa parametri nuovi,misurando muri perimetrali e divisori per intero nel computo,balconi e cantine al 50%,l'ultimo che ho visto,a fronte di dichiarati 90 mq,aveva 64 mq di calpestabile e intendo senza muri con 38 mq di terrazzi e cantina di 10,l'impressione è che non riuscendo più a vendere invece che abbassare i prezzi si sono inventati i fantametriquadri :D
vi chiedo come quazzo bisogna calcolare i mq di un appartamento,i balconi le cantine,i muri e inoltre il parametro deve essere sempre lo stesso anche se i terrazzi sono di metratura esagerata?altra domanda,tavernette e mansarde se sono dichiarate abitabili in che rapporto vanno considerate?e se non hanno l'agibilità?se da ristrutturare completamente quanto deve valere di meno?scusate la lunghezza ma se qualcuno è in grado di darmi spiegazioni ne sarei veramente grato.grazie
 
ixpiria ha scritto:
:D buongiorno a tutti.vedo che qui qualcuno che sa districarsi tra le follie immobiliari che viviamo c'è e vorrei avere delle spiegazioni chiare.in breve,dovrei aver venduto casa a un prezzo che giudico folle e cmq nella descrizione avevo calcolato metro alla mano la superficie calpestabile che è di 109 mq e poi ho aggiunto 1/3 dei balconi e 1/5 della cantina arrivando a 120 mq commerciali e non ho tenuto conto dei muri perimetrali per non complicarmi la vita a fare misure.ovviamente mi sono messo in cerca di abitazione e vedo anche io che ai prezzi richiesti dai venditori non c'è interesse e restano invendute per mesi e i prezzi vengono,per ora timidamente abbassati ma a fronte di offerte del 30% più basse non hanno reazioni risaiole ma di rassegnazione.il punto è che a fronte di dichiarazioni di ad esempio 100 mq io arrivo con il mio bel misuratore laser e metro di scorta e vedo che i calpestabili sono 80,il venditore di turno mi dice che i 100 sono da intendersi commerciali e ognuno di loro si inventa parametri nuovi,misurando muri perimetrali e divisori per intero nel computo,balconi e cantine al 50%,l'ultimo che ho visto,a fronte di dichiarati 90 mq,aveva 64 mq di calpestabile e intendo senza muri con 38 mq di terrazzi e cantina di 10,l'impressione è che non riuscendo più a vendere invece che abbassare i prezzi si sono inventati i fantametriquadri :D
vi chiedo come quazzo bisogna calcolare i mq di un appartamento,i balconi le cantine,i muri e inoltre il parametro deve essere sempre lo stesso anche se i terrazzi sono di metratura esagerata?altra domanda,tavernette e mansarde se sono dichiarate abitabili in che rapporto vanno considerate?e se non hanno l'agibilità?se da ristrutturare completamente quanto deve valere di meno?scusate la lunghezza ma se qualcuno è in grado di darmi spiegazioni ne sarei veramente grato.grazie
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i commerciali van calcolati con muri e tutto ( o prte di essi...). in italia si usa così, in francia invece la misura che leggi è la misura calpestabile effettiva al netto di tutto (sistema che mi pare più logico....
 
Siccome il metro quadrato è il riferimento base per il prezzo (anche se nel rogito poi la vendita avviene a corpo e non a misura) una buona norma di comportamento per il potenziale acquirente quando visita un appartamento è di farsi dare una piantina dell'alloggio e verificarne, magari con l'aiuto di un professionista, la scala e l'aderenza alla realtà. Ma, prima ancora, si potrebbe agire in maniera più empirica, portandosi dietro un metro (di quelli tarati sulla barra di platino di Parigi…) e prendendo direttamente in loco le misurazioni.

Qui entra in gioco un aspetto davvero importante: le case non si misurano sulla base della superficie "calpestabile", ovvero sugli spazi effettivamente utilizzabili per abitare, ma bensì sulla base della cosiddetta "superficie commerciale".

Come si calcola? Oggi non è possibile dare una risposta univoca, perché in materia valgono gli usi provinciali, raccolti dalle camere di commercio. In alcuni casi gli usi prevedono norme molto dettagliate. Per chi fosse interessato forniamo un riassunto delle regole previste dalla Borsa immobiliare di Milano, considerate un ottimo riferimento dagli addetti ai lavori e un paragone fatto da Il Sole 24 ore tra le regole vigenti in Catasto e quelle in uso a Milano, Torino e Roma.

Nella pratica però si adotta uno schema un po' più semplificato. La superficie commerciale si ottiene addizionando i vari elementi in questo modo:

1. La superficie totale dell'unità immobiliare comprensiva dei muri interni considerata al 100%;

2. La superficie dei muri perimetrali confinanti con altri immobili o con parti comuni dell'edificio al 50% ed al 100% quella dei muri perimetrali non confinanti. I muri delle case indipendenti vengono sempre stimati al 100%;

3. Il 50% della superficie dei balconi e, generalmente, 1/3 della superficie del terrazzo;

4. Il 10% dei giardini di proprietà esclusiva.

In genere cantine e solai non rientrano nel computo, mentre i box e i posti auto vengono stimati a corpo e non a misura.

Si tratta, teniamolo presente, di percentuali di massima, soprattutto per quanto riguarda balconi e terrazzi. Infatti, in questo caso, conta molto anche il piano e l'affaccio. Un terrazzo al primo piano che dà su un parco condominiale può al limite valere più dello stesso terrazzo a piano alto, mentre al contrario un terrazzo basso che affaccia su cortile in cemento circondato da altre costruzioni o da box ha valore molto basso.
 
ho trovato questo...da un'idea di massima...
 
fever7 ha scritto:
i commerciali van calcolati con muri e tutto ( o prte di essi...). in italia si usa così, in francia invece la misura che leggi è la misura calpestabile effettiva al netto di tutto (sistema che mi pare più logico....
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pare più logico anche a me,ma nelle vendite fa più figo mettere 100 mq anche se di effettivi sono 75.grazie tante.
girando noto molti che già si sono impegnati per l'acquisto di casa nuova ma hanno ancora da vendere la vecchia e fanno di tutto per essere simpatici e accoglienti.consigliato da amico ex agente immobiliare fuggito,di default se mi può interessare lascio telefono dicendo "le auguro di vendere al prezzo che chiede,ma se come credo è fuori mercato,nel caso arrivasse a meno 25% 30% da questa richiesta e nel frattempo non ho ancora trovato,mi faccia sapere e ne riparliamo" tra un po ho idea che i nodi vengono al pettine.mitico l'appartamento visitato con richiesta di 320mila e mia offerta di 235,con frase del venditore "ma si figuri abbiamo avuto l'offerta per 285 e non ci pensiamo nemmeno ad accettare".beh risultato adesso stessa casa è in vendita a 275 e calcolando il fantasioso 4% che vuole il venditore e i probabili 15mila che mettono in più vuol dire che al proprietario stanno bene 250mila.aspetto che ci siamo.tutte chiacchiere in giro ma a sti prezzi soldi pochi
 
ixpiria ha scritto:
aspetto che ci siamo.tutte chiacchiere in giro ma a sti prezzi soldi pochi
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Il futuro ci è ignoto. Tuttavia è verosimile pensare che, tra circa 8 mesi, il tasso Bce sia al 4,75%. E, il numero dei rogiti, continui a calare come sta accadendo in questa fase.

Se dunque non hai fretta è probabile che, tra un anno circa, tu possa comprare molto più basso di oggi o tra un mese.
 
ixpiria ha scritto:
pare più logico anche a me,ma nelle vendite fa più figo mettere 100 mq anche se di effettivi sono 75.grazie tante.
girando noto molti che già si sono impegnati per l'acquisto di casa nuova ma hanno ancora da vendere la vecchia e fanno di tutto per essere simpatici e accoglienti.consigliato da amico ex agente immobiliare fuggito,di default se mi può interessare lascio telefono dicendo "le auguro di vendere al prezzo che chiede,ma se come credo è fuori mercato,nel caso arrivasse a meno 25% 30% da questa richiesta e nel frattempo non ho ancora trovato,mi faccia sapere e ne riparliamo" tra un po ho idea che i nodi vengono al pettine.mitico l'appartamento visitato con richiesta di 320mila e mia offerta di 235,con frase del venditore "ma si figuri abbiamo avuto l'offerta per 285 e non ci pensiamo nemmeno ad accettare".beh risultato adesso stessa casa è in vendita a 275 e calcolando il fantasioso 4% che vuole il venditore e i probabili 15mila che mettono in più vuol dire che al proprietario stanno bene 250mila.aspetto che ci siamo.tutte chiacchiere in giro ma a sti prezzi soldi pochi
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rifatti vivo dai tipi (se ti interessa ) e ricordagli che la tua offertta è sempre valida:D
 
Casa: prezzi e affitti in frenata
Indagine Ares, calo del 10- 12% a Roma e del 6- 9% a Napoli
(ANSA) - ROMA, 14 LUG - Dopo la crescita 'alle stelle' dei prezzi di immobili ed affitti il mercato immobiliare sembra registrare una 'temporanea' inversione. Lo conferma l'Agenzia ricerche economiche sociali, che calcolato le variazioni di prezzi e canoni d'affitto tra giugno 2006 e giugno 2007. Dall'indagine emerge che i prezzi delle case sono calati con percentuali che variano dal 10-12% a Roma al 6-9% a Napoli. Anche gli affitti si sono ridotti di circa 200 euro a Roma e 100 a Napoli.
 
Ziopiras ha scritto:
Vi seguo, volevo solo dirvi grazie a tutti e portaVi questo sito...che magari già tutti però conoscete...
http://www.agenziaterritorio.it/servizi/osservatorioimmobiliare/consultazione/index.htm
Ciao e buon pome
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sulla carta non c'è bolla.in pratica per le case le richieste spaziano da 50 a 100% in più per le zone di mia conoscenza.che poi riescano a vendere è altro discorso.la mia zona di torino non c'è,quella che si avvicina di più e che so valere un 5/10% in meno è quotata max 1700 euro metro,io dovrei aver venduto a 2000 (240mila euro) ma casa assolutamente bella in stabile signorile dopo 8 mesi di visite,con richiesta di agenzia 244mila di cui 238 per me e offerte che variavano da 185mila a 215mila.poi botta di qulo,credo.
 
ixpiria ha scritto:
sulla carta non c'è bolla.in pratica per le case le richieste spaziano da 50 a 100% in più per le zone di mia conoscenza.che poi riescano a vendere è altro discorso.la mia zona di torino non c'è,quella che si avvicina di più e che so valere un 5/10% in meno è quotata max 1700 euro metro,io dovrei aver venduto a 2000 (240mila euro) ma casa assolutamente bella in stabile signorile dopo 8 mesi di visite,con richiesta di agenzia 244mila di cui 238 per me e offerte che variavano da 185mila a 215mila.poi botta di qulo,credo.
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dimenticavo,venduta privatamente senza agenzia.nell'ultima proposta da 215mila che avevo ricevuto,il compratore sborsava 224mila e a me ne volevano riconoscere 210.il guadagno di 14mila euro (dicasi 28milionilire) mi è parso eccessivo e li ho mandati a cacare,immediatamente si sarebbero accontentati di prendere il guadagno del 4% (altra follia tutta italiana) solo dal compratore riconoscendomene 215mila.le trattative da marocchini in un settore che dovrebbe essere serio ma che è in mano a ragazzini perditempo non mi piacciono.
 
anche nomisma mostra cenni di cedimento...

http://www.corriere.it/Primo_Piano/Economia/2007/07_Luglio/16/prezzi_casa_boom.shtml


due punti cruciali, ovviamente alla fine dell'articolo, che tanto i bovini si accontentano del titolo, il quale e':

Prezzi casa, il boom si allunga la vita


i punti cruciali sono invece questi:

1) Sta invece diminuendo la richiesta in locazione, con una leggera discesa dei canoni; questo porta a unulteriore erosione dei rendimenti da affitto

traduzione: "ottimo investimento" tuo nonno, se viene investito da un rumeno ubriaco dopo che mi ha venduto la "nuda proprieta'" al 50% del cosiddetto "prezzo di mercato"


2) Questo oltretutto in un quadro che vede l'arrivo sul mercato nei prossimi anni di numerose iniziative immobiliari, destinate ad ampliare ulteriormente lo stock di abitazioni in vendita.


traduzione: hanno costruito troppo, come stiamo dicendo da parecchio tempo.



su quest'ultimo punto, cominciano a girare voci strane...

...si dice che quello che "e' rimasto in vendita" a ponte di nona siano solo "pochi appartamenti", in quanto parecchi sono stati "venduti" in questo modo:

- acquistati dagli stessi agentini che si squagliano nei gabbiotti, "tanto la rivendo o me l'affitto"

- acquistati da diversi "furbetti dell'ultim'ora"


in entrambi i casi nessuno ha effettivamente comprato niente: hanno depositato 5k-20k e hanno bloccato l'appartamento, convinti di poter rivendere questa specie di "call" al doppio in breve tempo...

essendo "caparra confirmatoria", somiglia molto a una "call": se non l'eserciti entro la scadenza sono soldi persi.


ciao ciao
 
Transaction Count

anvedi, un po' di numeri...

fonte:
http://www.agenziaterritorio.it/ser...li_provinciali/rm_notaterritorialie1_2006.pdf

statisticheromayn7.jpg


La variazione annuale 2006 su 2005 (facendo brutalmente le medie) é del:
-38% al centro
-29% semicentro escluso appia-tuscolana-tiburtina-prenestina
-25% semicentro
-22% entro il raccordo


troverei MOLTO piu' interessante una analoga tabella coi dati al 2007:
se "in media" dal 2005 al 2006 di 4 compravendite se ne sono fatte solo 3,
nel 2007 quante ne sono rimaste?

"siamo rimasti in tre, tre somari e tre briganti..."

ovviamente:
- somaro chi si lascia convincere a comprare adesso
- brigante chi convince a comprare adesso

(ridete pure, e' gratis!)


ghghghghghgh

;) ;) ;)
 
laplace77 ha scritto:
anvedi, un po' di numeri...

fonte:
http://www.agenziaterritorio.it/ser...li_provinciali/rm_notaterritorialie1_2006.pdf

statisticheromayn7.jpg


La variazione annuale 2006 su 2005 (facendo brutalmente le medie) é del:
-38% al centro
-29% semicentro escluso appia-tuscolana-tiburtina-prenestina
-25% semicentro
-22% entro il raccordo


troverei MOLTO piu' interessante una analoga tabella coi dati al 2007:
se "in media" dal 2005 al 2006 di 4 compravendite se ne sono fatte solo 3,
nel 2007 quante ne sono rimaste?

"siamo rimasti in tre, tre somari e tre briganti..."

ovviamente:
- somaro chi si lascia convincere a comprare adesso
- brigante chi convince a comprare adesso

(ridete pure, e' gratis!)


ghghghghghgh

;) ;) ;)
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:D :D :D :D :D :D

sei un mito! OK! OK!
 
laplace77 ha scritto:
http://www.corriere.it/Primo_Piano/Economia/2007/07_Luglio/16/prezzi_casa_boom.shtml


due punti cruciali, ovviamente alla fine dell'articolo, che tanto i bovini si accontentano del titolo, il quale e':

Prezzi casa, il boom si allunga la vita


i punti cruciali sono invece questi:

1) Sta invece diminuendo la richiesta in locazione, con una leggera discesa dei canoni; questo porta a unulteriore erosione dei rendimenti da affitto

traduzione: "ottimo investimento" tuo nonno, se viene investito da un rumeno ubriaco dopo che mi ha venduto la "nuda proprieta'" al 50% del cosiddetto "prezzo di mercato"


2) Questo oltretutto in un quadro che vede l'arrivo sul mercato nei prossimi anni di numerose iniziative immobiliari, destinate ad ampliare ulteriormente lo stock di abitazioni in vendita.


traduzione: hanno costruito troppo, come stiamo dicendo da parecchio tempo.



su quest'ultimo punto, cominciano a girare voci strane...

...si dice che quello che "e' rimasto in vendita" a ponte di nona siano solo "pochi appartamenti", in quanto parecchi sono stati "venduti" in questo modo:

- acquistati dagli stessi agentini che si squagliano nei gabbiotti, "tanto la rivendo o me l'affitto"

- acquistati da diversi "furbetti dell'ultim'ora"


in entrambi i casi nessuno ha effettivamente comprato niente: hanno depositato 5k-20k e hanno bloccato l'appartamento, convinti di poter rivendere questa specie di "call" al doppio in breve tempo...

essendo "caparra confirmatoria", somiglia molto a una "call": se non l'eserciti entro la scadenza sono soldi persi.


ciao ciao
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dipende quando scadono i preliminari..
 
e intanto sempre più debiti per le famiglie....


ROMA - Il prodotto interno lordo italiano quest'anno aumenterà al 2% e un po' meno nel 2008, quando crescerà dell'1,7%. Si consolida poi la ripresa dei consumi nel 2007. Ma le famiglie restano molto prudenti quando si tratta di spendere, anche perché il loro indebitamento continua a crescere. Questi i dati contenuti nel bollettino della Banca d'Italia.

Per Via Nazionale, la spesa delle famiglie aumenterà dell'1,9%. Nel 2008, però, è prevista una leggera frenata, e l'aumento si attesterà all'1,5%. Secondo Bankitalia, dopo l'accelerazione del primo trimestre, quando i consumi erano aumentati del 2,8% rispetto allo stesso dato dell'anno precedente, le famiglie italiane "restano, in prospettiva, prudenti". Per l'istituto guidato da Mario Draghi la previsione di crescita e l'accelerazione del Pil nell'ultimo trimestre del 2006 sono strettamente legate: "La ripresa dell'attività produttiva - spiega il bollettino- trainata come nei passati trimestri dall'export e dagli investimenti, trae sostegno anche dall'accelerazione della spesa delle famiglie".

Le famiglie, però, continuano ad essere indebitate. Per pagare gli interessi e restituire il capitale chiesto in prestito, le famiglie sostengono un onore sempre maggiore: +7,1% rispetto alla fine del 2006. Secondo il bollettino "nel marzo 2007 i debiti finanziari erano cresciuti dell'11% rispetto a un anno prima, a 493 miliardi". In un anno il rapporto tra debito e reddito disponibile è aumentato di 3 punti, arrivando al 48%.

Un altro dato poco confortante riguarda il mercato del lavoro nel Mezzogiorno. Dal 2002 il calo dell'offerta di lavoro è costante, con una perdita cumulativa di circa mezzo milione di persone, cioè il 6,3% del totale delle forze lavorative. Secondo Bankitalia, molte delle persone che perdono lavoro al sud smettono di cercarne un altro.

Fra i dati che Bankitalia ha reso pubblici c'è anche quello sulle esportazioni, che "da circa il 2% annuo della prima parte del 2007 arriveranno a più del doppio alla fine del prossimo anno". La domanda mondiale, secondo Palazzo Koch, sostiene la crescita delle esportazioni. Nonostante la perdità di competitività dovuta al rafforzamento dell'euro, che rende le merci del vecchio continente meno convenienti. Le importazioni, invece, rallentano. Nel biennio sono cresciute in media del 2,5%, un dato inferiore di due punti rispetto allo scorso anno.

Positivo anche il dato sull'inflazione, che nelle previsioni scenderà del 2% sia nel 2007 che nel 2008 "grazie al ripristino di condizioni di politica monetaria neutrali, all'assestamento delle quotazioni del greggio e la rallentamento del Clup", recita il bollettino.

(16 luglio 2007)
 
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