Sono mesi che dico che l'hinterland di milano ha dei buoni prezzi ed e' un hinterland a max 7km dai confini di milano.
Giusto: l’interland non è una scelta povera, ed i prezzi appaiono veramente abbordabili.
Occorre poi considerare tutti gli elementi soggettivi che rendono una zona papabile e sono veramente infiniti (vicinanza genitori/figli/lavoro/servizi, tranquillità, tipologia ed orari di professione svolta, ecc).
questi sono di prezzi di oggi, bigmad, e sono uguali ai prezzi del 2003-2004.
Verissimo.
Manca però un elemento fondamentale:
l’inflazione “reale”
Occorre sempre considerare un bel 3% annuo (l’inflazione che vediamo nella vita di tutti i giorni è ben differente da quella mostrata dalle statistiche “ufficiali”).
Quindi
€100K nel 2003, facendo un semplice VAN ad oggi (con i = 3%), porta a c.ca €79K attuali
I valori nominali sono uguali al 2003, ma chi ha comprato nel 2003 (per investimeno) si ritrova, oggi, con un valore attuale di un bel 20% inferiore.
Chi invece ha comprato come “bene abitazione”, non gli cambia nulla, visto che andrà a comprare una casa anch’essa “mediamente” svalutata.
PREZZI
Guardando in giro ho trovato cantieri di “lusso” con prezzi che, con una trattabilità dichiarata già in partenza, si collocano intorno ai 3.700/4.000 €mq.
Questo un esempio di ciò che si trova in giro nuovo:
http://www.raimmobiliare.it/pdfs/presentazione.pdf?id=439.
Ma ce ne sono altri: anche su CasaPregio era presente uno stabile “nuovo” in zona Arena, con prezzi medi di 6.000 €/mq.
Quindi l’usato, in zona “non semicentrale”, spesso da ristrutturare (anche non profondamente, ci sono sempre c.ca 300€ al mq di ristrutturazione da fare (infissi, parquet, bagno…se va bene),
non può costare quei 3.500/700 €/mq che oggi chiedono di primo acchito, salvo poi dirti che un 10% lo si tratta subito.
Credo proprio che il prezzo mediamente corretto per zona non semicentro (per intenderci: al di fuori della circonvallazione della 90/90 sulla linea P.za Napoli – Romolo – Lodi) sia tra i 2.500 ed i 3.000 €/mq (dipende poi da stabile, via, stato appartamento, ecc).
PS: Monza è fantastica, perccato che per me sia proprio fuori mano e che mi obbligherebbe a vivere da pendolare.
NB: considerate fondamentali anche le spese condominiali:
ricordando che ogni 50€ mensili corrispondono a 10.000€ di mutuo a 30 anni!, quindi una casa con 2.200 € annui di spese condominiali, di fatto costa 20.000€ in più della stessa casa con 750€ annui di spese condominiali.
Goditi la sbolla, ma resta con i piedi per terra. Ricordati i tuoi buoni propositi che condivido, ed attraversiamo insieme con successo questo ... strano periodo.
Questo periodo non è strano, è la nota scarsa capacità dell’uomo di ricordare ad esser strana
Si è già visto tutto, e senza andare troppo indietro: ad inizio anni 90 vi fu una impennata dei prezzi incredibile (sulla presumibile spinta, chissà poi perché, della bolla giapponese), seguito da uno stallo fino al 93 c.ca, e poi una lenta ed inesorabile discesa fino al 98/99, punto di minimo che ha permesso, complice l’€, di comprare a prezzi oggi assurdamente bassi (era facile comprare a 3 mln di lire al mq in zona semicentrale, ma nessuno avrebbe potuto ipotizzare l’effetto inflattivo dell’€).
Oggi è come allora, e come ancora prima (ero troppo piccolo per ricordarlo
…ma gli anni 90 li ricordo molto bene.
Attualmente credo che l’effetto Expo stia facendo da paracadute ai prezzi, e non mi aspetto un collasso da un momento all’altro: inoltre Milano sta crescendo rispetto al buio degli anni 90, dove passeggiare sui navigli, in duomo, in piazza vetra, colonne di san lorenzo, corso como, ecc era quasi “pericoloso” di sera. Sta crescendo sia in termini di servizi, sia in qualità di vita (molte zone stanno rifiorendo e molti spazi sono stati “restituiti” ai milanesi, come ad es il parco sempione), ed anche dal punto di vista del traffico le cose stanno migliorando (attraverso tutti i giorni da 15 anni mezza milano la mattina e la sera, con lo scooter).
Prima di essere costretto a vendere... l'imprenditore deve trovarsi nel punto in cui trattenere l'immobile a sè significa entrare in antieconomicità dell'intera operazione immobiliare.
Verissimo.
