Fondi immobiliari chiusi 45°

Burghy · 26/3/09

Broker88 ha scritto:
Dato che sono nella fascia small, ovvero dai 10k ai 100k io a diversificare ci provo, però il mio livello di efficienza per quanto attento possa essere non sarà mai tale da permettermi di passare indenne da un passo falso.

Mi spiego..è buona regola, come diceva Pink Panther prima, di avere il 2% max il 5% del ptf su bond di una società. Questo chiaramente ti permette di passare indenne ad un default poichè la perdita si compensa quasi tutta con i proventi della restante parte del capitale.
Io questo per quanto possa sforzarmi non lo posso fare.
Quindi ho il gran problema di avere delle basi di studio che mi dicono alcune cose, di leggere il FOL e quindi di avere ulteriori conferme "reali" ad integrazione della teoria dei libri, ma poi mi scontro con la realtà quando vedo che non posso in nessun modo applicarla al mio ptf.

Ecco perchè gira e rigira cerco sempre di vedere come stanno messi i ptf degli altri, soprattutto di gente che opera in sezioni diverse e quindi ha parzialmente prospettive diverse, ma io non riesco mai ad incastrare il tutto.

La mia opinione e che se hai un capitale (intendo tutto compreso) inferiore ai 100.000 una diversificazione eccessiva diventa quasi inutile.. aumenti in linea di massima sia i costi che il tempo che devi dedicare al portafogli in cambio di un extrarendimento non significativo.. se per 500 euro in piu all anno devi lavorare e studiare centinaia di ore.. non ne vale la pena...
cioe se hai tipo 50.000 da investire.. io dividerei in 5 parti massimo...
2 qf da 10.000 l uno che potrebbero essere Berenice e investietico
10.000 su un etf azionario (scegli tu il quando..)
10.000 su un bond tranquillo...
e l ultimo 10.000 a scelta.. in base a quanto puoi riskiare...se dovessimo stornare di nuovo verso i minimi potresti riskiare un bond perpetuo.. con rendimenti monstre... se vuoi stare piu sereno potresti andare sulle materie prime.. un etf petrolio/gas o un lingottino da 1/2 kg..

TozziFan · 26/3/09

Broker88 ha scritto:
Dato che sono nella fascia small, ovvero dai 10k ai 100k io a diversificare ci provo, però il mio livello di efficienza per quanto attento possa essere non sarà mai tale da permettermi di passare indenne da un passo falso.

Mi spiego..è buona regola, come diceva Pink Panther prima, di avere il 2% max il 5% del ptf su bond di una società. Questo chiaramente ti permette di passare indenne ad un default poichè la perdita si compensa quasi tutta con i proventi della restante parte del capitale.
Io questo per quanto possa sforzarmi non lo posso fare.
Quindi ho il gran problema di avere delle basi di studio che mi dicono alcune cose, di leggere il FOL e quindi di avere ulteriori conferme "reali" ad integrazione della teoria dei libri, ma poi mi scontro con la realtà quando vedo che non posso in nessun modo applicarla al mio ptf.

Ecco perchè gira e rigira cerco sempre di vedere come stanno messi i ptf degli altri, soprattutto di gente che opera in sezioni diverse e quindi ha parzialmente prospettive diverse, ma io non riesco mai ad incastrare il tutto.

Siamo soci perché anche io sono nella fascia 10K-100K.
Due linee guida che seguo quando possibile mantenendo un'alta diversificazione.

Per non mollare l'azionario e al tempo stesso evitare le tosature uso il trend-following. Possiamo ipotizzare che nel lungo periodo sarò esposto al 50%-75% perché i periodi toro sono solitamente prevalenti (in tempo) su quelli orso.
Però il trend-following costa: spese di intermediazione, plus e minus, è sicuramente meno efficiente del cassetto. Per questo la seconda linea guida è che portafogli piccoli e con molti movimenti devono usare quando possibile strumenti con bassi costi di intermediazione e che permettono di ritardare l'appuntamento col fisco.

Per ora la seconda linea guida mi porta a privilegiare i fondi esteri, purché con switch a costo zero e con disponibilità di fondi liquidità e se possibile anche obbligazionari a breve (per cavalcare le bolle dei bond

); staccati dai fondi preferisco i certificati, che hanno la stessa fiscalità delle azioni e permettono di accedere a sottostanti "esotici": indici nazionali difficili da trovare, commodities evitando la marginazione dei future, ...

P.S.: vedo che Burghy sopra ha la sua idea diversa dalla mia: lancio una piccola provocazione. Per superare la soglia dei 100K bisogna arrivarci vivi: se non si diversifica per me si riduce... la speranza di sopravvivenza
In sostanza, meglio un piccolo costo per darsi l'opportunità di partecipare a qualche evento ad alto rendimento che il classico ETF MSCI World.

nippur72 · 26/3/09

Io invece ho diviso così:

50% qf
35% btp trentennale
10% bond governativi esteri
5% diviso tra bond corporate e BRK.B

man mano che ci saranno rimborsi, intendo diminuire QF per accumulare BRK

cheguevara74 · 26/3/09

Io invece credo solo in parte nella diversificazione.... nel senso che secondo me è uno strumento utile di riduzione del rischio SOLO SE la si attua su strumenti di cui si conoscono molto bene le caratteristiche... altrimenti il rischio di inkiappettamento aumenta in maniera elevatissima all'aumentare della diversificazione....
Ad ogni modo io ritengo di avere un portafoglio "conservativo".... + o - 80% QF.... ma vorrei arrivare, come ho già esposto in un vecchio post, al 100%...

Burghy · 26/3/09

TozziFan ha scritto:
P.S.: vedo che Burghy sopra ha la sua idea diversa dalla mia: lancio una piccola provocazione. Per superare la soglia dei 100K bisogna arrivarci vivi: se non si diversifica per me si riduce... la speranza di sopravvivenza
In sostanza, meglio un piccolo costo per darsi l'opportunità di partecipare a qualche evento ad alto rendimento che il classico ETF MSCI World.

Caro Tozzi, mica sbagliato il tuo ragionamento.. pero sai meglio di me che quelli che alla fine sovraperformano un banalissimo etf ..sul lungo periodo sono in pochi...vuoi per mancanza di disciplina vuoi per non applicazione degli stop loss vuoi per poca conoscenza degli strumenti o per i costi di negoziazione...
Dai una occhiata ai 50.000 di cui si ipotizzava con broker..
ripeto
0,5 kg di oro
10.ooo di investietico
10.000 di berenice
10.000 bond sicuro
10.000 etf diciamo sul dax

senza stare a discutere sui momenti d entrata..
ritengo che operando in modo aggressivo, tradando e diversificando a piu non posso.. si e no il 5% degli investitori possano fare meglio sul lungo periodo di un portafogli "banalissimo" cosi composto..

Burghy · 26/3/09

cheguevara74 ha scritto:
Io invece credo solo in parte nella diversificazione.... nel senso che secondo me è uno strumento utile di riduzione del rischio SOLO SE la si attua su strumenti di cui si conoscono molto bene le caratteristiche... altrimenti il rischio di inkiappettamento aumenta in maniera elevatissima all'aumentare della diversificazione....
Ad ogni modo io ritengo di avere un portafoglio "conservativo".... + o - 80% QF.... ma vorrei arrivare, come ho già esposto in un vecchio post, al 100%...

Che dipende dalla dimensione del tuo portafogli..
se investi 50.000/100.000 euro il tuo ragionamento puo anche filare liscio
se invece gestisci un capitale di alcuni milioni sei un pazzo scatenato

perche non ti proteggi, potendo farlo, dal riskio immobiliare, dal riskio paese, dal riskio catastrofi naturali etc... e molto importante il tema aperto da broker sulla dimensione del capitale di cui si sta parlando..

cheguevara74 · 26/3/09

Burghy ha scritto:
Che dipende dalla dimensione del tuo portafogli..
se investi 50.000/100.000 euro il tuo ragionamento puo anche filare liscio
se invece gestisci un capitale di alcuni milioni sei un pazzo scatenato perche non ti proteggi, potendo farlo, dal riskio immobiliare, dal riskio paese, dal riskio catastrofi naturali etc... e molto importante il tema aperto da broker sulla dimensione del capitale di cui si sta parlando..

Sono oltre i 100.000.... ma ben lontano dai milioni...
E' vero... probabilmente sono pazzo.... ma Gioang mi sembra che + o - la pensi come me...
1 - L'eventualità tracollo immobiliare è già stata secondo me ampiamente scontata dai valor di acquisto dei QF... ritengo che anche in caso di tracollo dell'immobiliare + o - quello che ho investito nelle tasche prima o poi mi ritorna (non teniamo conto di eventuale iperinflazione in quanto è una cosa comunque positiva per l'investimento immobiliare)
2 - Le catastrofi naturali le ho già ridotte proprio perché i QF sono comunque uno strumento "diversificato".... non credo che possa venire un terremoto di magnitudo 9 in TUTTA Italia!!! (e poi magari i QF hanno pure gli immobili assicurati... non so...)
3 - Il rischio paese effettivamente è l'unico che sottovaluto... ma investire in azioni ITALIANE, obbligazioni ITALIANE o in liquidità su banche ITALIANE... in caso di collasso paese mi farebbe cambiare ben poco... anzi... il mattone è sempre il mattone. Avrei comunque un bene "materiale" invece di.... come sostiene qualcuno.... "carta sudicia" (soldi). Effettivamente potrei cominciare ad acquistare QF che investono anche in europa...

gioang · 26/3/09

Non è che 2 pazzi fanno uno sano

Sul rischio paese non mi preoccuperei + di tanto se un paese crolla se ha una propria moneta scatta l' iperinflazione con l' euro non è cosi chiaro cosa possa succedere, probabilmente una vendita di tutti i gioielli del paese a investitori esteri cosa che sta gia succedendo ( wind bnl telecom etc etc) una specie di gigantesco monte di pieta.

In entrambi i casi gli immobili dovrebbero garantire qualcosa sicuramente + della carta sia pubblica che privata

PS la mia piccola assicurazione si chiama BRK ma anche gli USA hanno il rischio paese specialmente il rischio moneta

Burghy · 26/3/09

cheguevara74 ha scritto:
Sono oltre i 100.000.... ma ben lontano dai milioni...
E' vero... probabilmente sono pazzo.... ma Gioang mi sembra che + o - la pensi come me...
1 - L'eventualità tracollo immobiliare è già stata secondo me ampiamente scontata dai valor di acquisto dei QF... ritengo che anche in caso di tracollo dell'immobiliare + o - quello che ho investito nelle tasche prima o poi mi ritorna (non teniamo conto di eventuale iperinflazione in quanto è una cosa comunque positiva per l'investimento immobiliare)
2 - Le catastrofi naturali le ho già ridotte proprio perché i QF sono comunque uno strumento "diversificato".... non credo che possa venire un terremoto di magnitudo 9 in TUTTA Italia!!! (e poi magari i QF hanno pure gli immobili assicurati... non so...)
3 - Il rischio paese effettivamente è l'unico che sottovaluto... ma investire in azioni ITALIANE, obbligazioni ITALIANE o in liquidità su banche ITALIANE... in caso di collasso paese mi farebbe cambiare ben poco... anzi... il mattone è sempre il mattone. Avrei comunque un bene "materiale" invece di.... come sostiene qualcuno.... "carta sudicia" (soldi). Effettivamente potrei cominciare ad acquistare QF che investono anche in europa...

Guarda io vivo a 88 km da chernobyl.. cioe a sto mondo puo succedere di tutto... se domani ti salta una centrale al confine... e il vento tira a sud.. gli immobili di Milano diventano NOTHING e con la leva tutti i qf si azzerano... e ovvio che questo ha una possibilita minima, ma veramente minima pero non si vede perche uno debba riskiare il proprio futuro o il futuro dei propri cari quando e semplicissimo prendere precauzioni.. ormai tramite internet e corrieri puoi aprire senza fatica conti ovunque nel mondo.. se per dire hai dei bond australiani depositati in canada... se salta milano te ne sbatti... (se ci vivi lontano

) e cosi via..

per quanto riguarda il riskio paese.. esiste come esiste in ogni paese... tu investiresti tutto cio che hai in spagna? in grecia? in cina? in usa? in russia? penso di no... perche in italia si??? metti che la crisi continui e magari pure peggiore.. mica possiamo escludere al 100% una uscita di alcuni tra i pigs (portogallo, italia, grecia, spagna) dall euro... ti troveresti con palazzi quotati in "nuova lira" terrebbero l inflazione monstre? cosa farebbero rispetto all euro ? etc...

Non capisco perche investire tutto in uno stesso strumento, in uno stesso paese e magari nella stessa banca...
semplicemente mi sembra imprudente e che come riskio/opportunita non sia favorevole.. meglio magari guadagnare un po meno di quello che potenzialmente ci possono dare i qf ma avere piu serenita per noi e per i nostri casi...
uno 0,5% di possibilita sembra pochissimo ma se ti capita... per me gia se ci metti il 50% hai messo troppo.. ma diciamo che ci puo anche stare.. di piu io personalmente non lo farei..

cheguevara74 · 26/3/09

gioang ha scritto:
Non è che 2 pazzi fanno uno sano

Sul rischio paese non mi preoccuperei + di tanto se un paese crolla se ha una propria moneta scatta l' iperinflazione con l' euro non è cosi chiaro cosa possa succedere, probabilmente una vendita di tutti i gioielli del paese a investitori esteri cosa che sta gia succedendo ( wind bnl telecom etc etc) una specie di gigantesco monte di pieta.

In entrambi i casi gli immobili dovrebbero garantire qualcosa sicuramente + della carta sia pubblica che privata

PS la mia piccola assicurazione si chiama BRK ma anche gli USA hanno il rischio paese specialmente il rischio moneta

Infatti ho precedentemente detto che ritengo il mio portafogli... "conservativo"!
Dormo sonni tranquillissimi anche in questi momenti di crolli dei mercati... ela tranquillità non ha prezzo!
Ritengo che sia meglio non avere soldi ed essere tranquilli, piuttosto che averne tanti ed essere in ansia per il rischio di perderli!
Personalemente pensi di averne pochi... ma di essere tranquillo!

TozziFan · 26/3/09

Burghy ha scritto:
Caro Tozzi, mica sbagliato il tuo ragionamento.. pero sai meglio di me che quelli che alla fine sovraperformano un banalissimo etf ..sul lungo periodo sono in pochi...vuoi per mancanza di disciplina vuoi per non applicazione degli stop loss vuoi per poca conoscenza degli strumenti o per i costi di negoziazione...
Dai una occhiata ai 50.000 di cui si ipotizzava con broker..
ripeto
0,5 kg di oro
10.ooo di investietico
10.000 di berenice
10.000 bond sicuro
10.000 etf diciamo sul dax
senza stare a discutere sui momenti d entrata..
ritengo che operando in modo aggressivo, tradando e diversificando a piu non posso.. si e no il 5% degli investitori possano fare meglio sul lungo periodo di un portafogli "banalissimo" cosi composto..

Per me non è questione di battere nessun benchmark, ma di migliorare il proprio rischio-rendimento. Questo di solito si paga con minor rendimento ma allontana il cigno nero e la probabilità di essere espulsi dal mercato.

Immagina una spesa imprevista e inderogabile che capiti avendo un portafoglio piccolo che segna delle perdite...
E' vero che il lungo periodo curerebbe tutto ma intanto tocca incassare e il lungo periodo se ne è andato.

Il costoso entra ed esci che seguo nei periodi orso mi mette in liquidità o equivalente molti investimenti rischiosi, arresta le perdite e mi permette di non pensare a un caso del genere.

Burghy · 26/3/09

Tozzi ho capito quello che vuoi dire ma non del tutto.. ce la fai a farmi un esempio chiarificatore??
Grazie

jean_05 · 26/3/09

Arrivato il diviidendo di Portfolio immobiliare

La contabile non la ho ancora ma unicredit mi pare abbia fatto
38,925 tassati al 20%
15,075 esenti (prezzo di carico invariato)

Conferme da altre banche?

gioang · 26/3/09

directa ha pagato 31.145 netti di dividendo per un lordo di 38.93 e 15.07 come rimborso

sul prezzo di carico non ho certezze di solito lo scala mentre intesa non lo capisce conosco persone che hanno piramide in carico a 900 €

jean_05 · 26/3/09

gioang ha scritto:
directa ha pagato 31.145 netti di dividendo per un lordo di 38.93 e 15.07 come rimborso

sul prezzo di carico non ho certezze di solito lo scala mentre intesa non lo capisce conosco persone che hanno piramide in carico a 900 €

Il prezzo di carico stavolta non andava modificato è tutto provento

"In relazione all’andamento dell’attività ed in coerenza con l’art. 4.5.1(*) del Regolamento del Fondo, si propone al Consiglio di Amministrazione di approvare il Rendiconto dell’esercizio 2008 e di deliberare la distribuzione di un provento complessivo di € 6.588.000, pari a € 54, al lordo delle imposte, per ciascuna delle 122.000 quote rappresentative."

Evidentemente 15,07 sono stati disstribuiti come utili ante 2004. Un pò di trasparenza però non farebbe male, ogni volta bisogne fare supposizioni

.

jean_05 · 26/3/09

Stima utili esenti residui distribuibili dai fondi

Alpha..............990,48*
Caam italia......469,08
BNL Port imm...327,06
Polis................188,76
Investietico......117,72
Estense.............77,03
Unicredit 1.........27,31
Caam europa........7,37

*sul nominale di 2500; è stato collocato a 2600

Broker88 · 26/3/09

Burghy ha scritto:
La mia opinione e che se hai un capitale (intendo tutto compreso) inferiore ai 100.000 una diversificazione eccessiva diventa quasi inutile.. aumenti in linea di massima sia i costi che il tempo che devi dedicare al portafogli in cambio di un extrarendimento non significativo.. se per 500 euro in piu all anno devi lavorare e studiare centinaia di ore.. non ne vale la pena...
cioe se hai tipo 50.000 da investire.. io dividerei in 5 parti massimo...
2 qf da 10.000 l uno che potrebbero essere Berenice e investietico
10.000 su un etf azionario (scegli tu il quando..)
10.000 su un bond tranquillo...
e l ultimo 10.000 a scelta.. in base a quanto puoi riskiare...se dovessimo stornare di nuovo verso i minimi potresti riskiare un bond perpetuo.. con rendimenti monstre... se vuoi stare piu sereno potresti andare sulle materie prime.. un etf petrolio/gas o un lingottino da 1/2 kg..

Beh, certamente questa è già un'idea.
Sinceramente, anche avendo 100k tondi, operare secondo buona diversificazione significa metterci 5k max a titolo ovvero restano i problemi di eccessiva polverizzazione (più che diversificazione) e alti costi.

Bisogna poi capire come si opera. Io non sono nè cassettista, nè trader incallito.
In pratica ho un portafoglio abbastanza stabile che correggo occasionalmente.
Da notare che la parola è correggo, non miglioro, infatti sono uno di quelli che con lo stop loss ha seri problemi

Mi piace cmq il tuo ptf, io farei:
10k di Berenice;
10k tra Tecla e Delta (con tutto il bene che ti voglio, ma di Investietico non ci vado matto)
10k a PAC su XESX.MI per l'azionario
20k sui Titoli di Stato lunghi, in questo caso non come cassetto, ma come trading.

Broker88 · 26/3/09

cheguevara74 ha scritto:
Io invece credo solo in parte nella diversificazione.... nel senso che secondo me è uno strumento utile di riduzione del rischio SOLO SE la si attua su strumenti di cui si conoscono molto bene le caratteristiche... altrimenti il rischio di inkiappettamento aumenta in maniera elevatissima all'aumentare della diversificazione....
Ad ogni modo io ritengo di avere un portafoglio "conservativo".... + o - 80% QF.... ma vorrei arrivare, come ho già esposto in un vecchio post, al 100%...

Sul discorso QF è bene infatti fare una precisazione.
Se io voglio uscire dall'azionario perchè non "reggo" il rischio, posso andare sui bond o sui QF.
A prescindere dal fatto che i 2 strumenti sono completamente diversi, io in questo momento comprerei al 100% QF.
Perchè? Beh, credo sia un ragionamento banale...se mi fallisce Dexia o Merrill (bella roba, tutta prima qualità

) io vado in loss del 100% e solo dopo chiassà quanto tempo recuperero un 10-15% del nominale

Se mi va male Berenice (ma il ragionamento è uguale per Tecla, Investietico e perfino Crescita

) per una buona parte di calo io chiudo cmq in pari (in base allo sconto a cui le ho prese) e poi vado in loss ma non azzero.

Crescita, per quanto sia stato bas.tardo Miky, si chiuderà per molti con un gain, per alcuni con un pareggio e per buona parte con un leggero loss.
Se questo è un investimento sbagliato..!
Idem per Berenice: ipotizziamo che GS voglia usarlo come descritto da Matteo. In questo caso fino ad un -30% del NAV io sono cmq in gain e poi via via all'aumentare della bastardaggine di GS vado in loss ma lo vedo davvero difficile che vada a perdere più di un 20-30% del capitale investito

Ecco perchè un mix QF-bond non lo vedo cosi assurdo, anche escludendo tutto il resto.

Sul discorso Paese vorrei fare una precisazione. Matteo tu sarà che respiri l'aria estera che è più buona, ma io sinceramente cosa avrei da guadagnarci se diversifico fuori dall'Italia.
Io vivo in Italia, studi in Italia, ho un c/c in Italia e la maggior parte del mio cash è investito in roba italiana (anzi, quasi tutta perchè i bond di Dexia sono del Crediop italiano).
Se salta l'Italia salto in toto..se avessi investito in Caam Re o avessi un c/c in Burkina Faso

la mia qualità della vita sarebbe pressochè uguale.

Poi il ragionamento da milionari...se già con 50k si sta parlando di non diversificare troppo per i costi, secondo te io avrei convenienza ad aprire un c/c con 10-20k all'estero?

gioang · 26/3/09

Tutto sommato una buona giornata si è mosso anche quel QF mattone di BPI
Caravaggio fa un nuovo minimo pesante stranamente tecla

In questo periodo guardo molto le quotazioni cercando di capire il sentiment del mercato che sembra stia effettuando una rotazione su tutti i QF escludendo per il momento i soliti noti

Burghy · 26/3/09

Broker88 ha scritto:
Sul discorso QF è bene infatti fare una precisazione.
Se io voglio uscire dall'azionario perchè non "reggo" il rischio, posso andare sui bond o sui QF.
A prescindere dal fatto che i 2 strumenti sono completamente diversi, io in questo momento comprerei al 100% QF.
Perchè? Beh, credo sia un ragionamento banale...se mi fallisce Dexia o Merrill (bella roba, tutta prima qualità ) io vado in loss del 100% e solo dopo chiassà quanto tempo recuperero un 10-15% del nominale
Se mi va male Berenice (ma il ragionamento è uguale per Tecla, Investietico e perfino Crescita ) per una buona parte di calo io chiudo cmq in pari (in base allo sconto a cui le ho prese) e poi vado in loss ma non azzero.

Crescita, per quanto sia stato bas.tardo Miky, si chiuderà per molti con un gain, per alcuni con un pareggio e per buona parte con un leggero loss.
Se questo è un investimento sbagliato..!
Idem per Berenice: ipotizziamo che GS voglia usarlo come descritto da Matteo. In questo caso fino ad un -30% del NAV io sono cmq in gain e poi via via all'aumentare della bastardaggine di GS vado in loss ma lo vedo davvero difficile che vada a perdere più di un 20-30% del capitale investito

Ecco perchè un mix QF-bond non lo vedo cosi assurdo, anche escludendo tutto il resto.

Sul discorso Paese vorrei fare una precisazione. Matteo tu sarà che respiri l'aria estera che è più buona, ma io sinceramente cosa avrei da guadagnarci se diversifico fuori dall'Italia.
Io vivo in Italia, studi in Italia, ho un c/c in Italia e la maggior parte del mio cash è investito in roba italiana (anzi, quasi tutta perchè i bond di Dexia sono del Crediop italiano).
Se salta l'Italia salto in toto..se avessi investito in Caam Re o avessi un c/c in Burkina Faso la mia qualità della vita sarebbe pressochè uguale.

Poi il ragionamento da milionari...se già con 50k si sta parlando di non diversificare troppo per i costi, secondo te io avrei convenienza ad aprire un c/c con 10-20k all'estero?

Se parliamo di 50 k e di uno che vive in It, hai ragione tu niente da dire.
Parlando di cifre piu grosse invece oltre alla normale asset allocation sorgono nuove tematiche altrettanto interessanti...
residenza fiscale
fiscalita in genere
gestione del debito
diversificazione geografica
bel casino.... :wall:

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