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Prezzi in discesa nel mercato immobiliare

Gekko's ha scritto:
comunque luna da te i prezzi sono bassi...conta che sotto i 1500 euro al mq e' praticamente impossibile andarci se ci metti costi di costruzione e terreno...
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La verità e' un altra,io penso siano alti anche dalle mie parti,figuriamoci
dalle tue :o

Trà l'altro anche gli eventi che possono capitare,vedi ieri,confermano la mia tesi e cioè che tranquillità e aria pulita non hanno prezzo. ;)

Conosco una famiglia di Milano che da 3 anni abita qui e dicono di aver fatto
il migliore affare della loro vita e ci credo... OK!

I prezzi variano parecchio,anche se per la verita' la provincia di Belluno non e' certo quella piu' a sconto del veneto.

Treviso provincia per esempio offre prezzi molto competitivi.

Ciao :bye:
 
Conosco abbastanza bene il mercato su Treviso e provincia.
Mi capita di costruire per rivendere edifici con destinazione d'uso residenziale.
Francamente credo che i prezzi siano saliti molto anche qui. Ti faccio l'esempio di un appartamento acquistato nel 2001 e rivenduto nel 2005 con una plusvalenza del 40%.
Di pari passo con l'aumento dei prezzi di vendita, tuttavia, sono saliti pure i costi. Dalle materie prime (pensa al rame, al ferro, ecc.) al costo della manodopera. Inoltre, la normativa in tema di fideiussioni, garanzia decennale postuma, registrazione dei preliminari,... rappresenta pure un nuovo costo per il costruttore/venditore.
In sostanza, pur salendo i prezzi, i margini sono rimasti gli stessi, anzi, con la contrazione della domanda (grazie soprattutto ai tassi d'interesse in crescita) tandono a diminuire.
Posso indicativamente affermare che oggi, a fronte di un investimento complessivo che si spalma in circa 2 anni, si può ottenere una plusvalenza inferiore al 25% (in assoluto).
Tenuto conto del rischio e dell'impegno richiesto, non è poi un grande affare.
 
fango ha scritto:
Conosco abbastanza bene il mercato su Treviso e provincia.
Mi capita di costruire per rivendere edifici con destinazione d'uso residenziale.
Francamente credo che i prezzi siano saliti molto anche qui. Ti faccio l'esempio di un appartamento acquistato nel 2001 e rivenduto nel 2005 con una plusvalenza del 40%.
Di pari passo con l'aumento dei prezzi di vendita, tuttavia, sono saliti pure i costi. Dalle materie prime (pensa al rame, al ferro, ecc.) al costo della manodopera. Inoltre, la normativa in tema di fideiussioni, garanzia decennale postuma, registrazione dei preliminari,... rappresenta pure un nuovo costo per il costruttore/venditore.
In sostanza, pur salendo i prezzi, i margini sono rimasti gli stessi, anzi, con la contrazione della domanda (grazie soprattutto ai tassi d'interesse in crescita) tandono a diminuire.
Posso indicativamente affermare che oggi, a fronte di un investimento complessivo che si spalma in circa 2 anni, si può ottenere una plusvalenza inferiore al 25% (in assoluto).
Tenuto conto del rischio e dell'impegno richiesto, non è poi un grande affare.
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Finalmente un po' di luce, analisi concreta.....OK!quoto x 1000
 
Tat@onweb ha scritto:
Finalmente un po' di luce, analisi concreta.....OK!quoto x 1000
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certo, vero, ma la legge della domanda e dell'offerta dice che:
meno costruzioni > meno profitti dei fornitori > riduzione dei prezzi (nei limiti dell'aumento del costo del petrolio)...

i fornitori si sono abituati male, si daranno una calmata anche loro
 
giemmeppi ha scritto:
certo, vero, ma la legge della domanda e dell'offerta dice che:
meno costruzioni > meno profitti dei fornitori > riduzione dei prezzi (nei limiti dell'aumento del costo del petrolio)...

i fornitori si sono abituati male, si daranno una calmata anche loro
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E' verissimo.
E' la legge della domanda e dell'offerta a regolare il mkt. e sopravvive solo chi si adegua alle nuove regole.
I piccoli costruttori sono favoriti inquanto più flessibili. Naturalmente questo vale finchè non vi è la necessità di ricorrere al credito.
Come tu ben sai, le imprese che in questi anni hanno migliorato i loro bilanci, lo hanno fatto prevalentemente riducendo le inefficenze e tagliando i costi. Solo marginalmente incrementando il fatturato.
Volendo mantenere un prodotto qualitativamente elevato (che è forse quello che soffre meno la crisi attuale) il primo costo che si riesce tagliare è l'intermediazione nella compravendita.
Tutto questo, naturalmente, a vantaggio anche del compratore. Considera che in una vendita diretta lui risparmia il 6%: 3% di commissione + 3% di sconto che gli faccio io.
 
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giemmeppi ha scritto:
certo, vero, ma la legge della domanda e dell'offerta dice che:
meno costruzioni > meno profitti dei fornitori > riduzione dei prezzi (nei limiti dell'aumento del costo del petrolio)...

i fornitori si sono abituati male, si daranno una calmata anche loro
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ne conosco anche un'altra versione : meno costruzioni > minore offerta di immobili > ripresa delle quotazioni (non per Roma e simili)...
 
Fango, ma il 25% è lordo o netto ?
I terreni sono tuoi o li compri per poi costruire?
L'intermediazione pesa così tanto 6%????
Grazie
 
fango ha scritto:
Conosco abbastanza bene il mercato su Treviso e provincia.
Mi capita di costruire per rivendere edifici con destinazione d'uso residenziale.
Francamente credo che i prezzi siano saliti molto anche qui. Ti faccio l'esempio di un appartamento acquistato nel 2001 e rivenduto nel 2005 con una plusvalenza del 40%.
Di pari passo con l'aumento dei prezzi di vendita, tuttavia, sono saliti pure i costi. Dalle materie prime (pensa al rame, al ferro, ecc.) al costo della manodopera. Inoltre, la normativa in tema di fideiussioni, garanzia decennale postuma, registrazione dei preliminari,... rappresenta pure un nuovo costo per il costruttore/venditore.
In sostanza, pur salendo i prezzi, i margini sono rimasti gli stessi, anzi, con la contrazione della domanda (grazie soprattutto ai tassi d'interesse in crescita) tandono a diminuire.
Posso indicativamente affermare che oggi, a fronte di un investimento complessivo che si spalma in circa 2 anni, si può ottenere una plusvalenza inferiore al 25% (in assoluto).
Tenuto conto del rischio e dell'impegno richiesto, non è poi un grande affare.
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Non ho detto che i prezzi a Treviso non si siano adeguati,ho affermato che
rispetto ad altre provincie il prezzo e' molto piu' competitivo,ma questo vale anche per Udine,Vicenza,Mantova,Cremona..insomma ci sono province dove i
prezzi si sono mantenuti piu' bassi.

La Toscana in generale,L'Emilia,le Marche ad esempio,hanno prezzi medi
piu' alti.

Per farti un esempio concreto una villetta a schiera si puo' trovare anche a 250mila euro,cosa impossibile in certe zone,dove con quei soldi non ti prendi nemmeno un bilocale.

Ciao :bye:
 
Se e' per quello Luna, una villetta a schiera la puoi trovare anche a 200 mila in Lombardia, in provincia di Birgum per esempio :mmmm:

Pero' per avere la residenza ti fanno guardare L'albero degli Zoccoli in versione originale e ti testano sulla comprensione :yes: :specchio:
 
ScubaDuc ha scritto:
Se e' per quello Luna, una villetta a schiera la puoi trovare anche a 200 mila in Lombardia, in provincia di Birgum per esempio :mmmm:

Pero' per avere la residenza ti fanno guardare L'albero degli Zoccoli in versione originale e ti testano sulla comprensione :yes: :specchio:
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Bhe'..non e' difficile :D

Ma parli di zone montane o anche pianura?

Ciao :bye:
 
rainbowdandy ha scritto:
Fango, ma il 25% è lordo o netto ?
I terreni sono tuoi o li compri per poi costruire?
L'intermediazione pesa così tanto 6%????
Grazie
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Proviamo a fare i conti della serva.
Ti viene voglia di costruire un edificio fatto di qualche appartamento che poi rivenderai.
Compri il terreno, progetto, concessione edilizia, contratti, assicurazioni, oneri vari, perizie eventuali...alla fine ti costa 1 milione.
Il tuo obiettivo è incassare 1.250k.
Alla fine guadagnerai 250k su cui pagherai le tasse in base all'aliquota corrispondente alla tua classe di reddito.

Alcune osservazioni di contorno:

1- fino a qualche tempo fa non era necessario avere a disposizione il famigerato milione. I primi appartamenti cominciavi a venderli già su progetto e con gli anticipi ti finanziavi l'avanzamento dei lavori. A fine lavori te ne restava forse 1 ancora da piazzare, ed era quello su cui spuntavi il prezzo più alto. Ora, le prime vendite puoi sperare di farle quando stai al grezzo ma è anche possibile che si arrivi a costruzione ultimata senza aver venduto ancora nulla, o quasi. Questo implica che il milione lo devi avere nelle tue disponibilità tutto intero.

2- i tempi di vendita si sono enormemente allungati e di conseguenza anche i tempi di costruzione. Non c'è alcuna fretta di fare impianti, finiture, pavimenti, serramenti....perchè non c'è alcuna fretta di farsi rincorrere dei fornitori con le fatture in mano. L'effetto è che i tempi di immobilizzazione dei capitali si dilatano e se il milione non è il tuo, gli interessi delle banche corrono, corrono, quelli sì che corrono.

3- la legge Bersani redatta allo scopo di meglio tutelare il compratore e far emergere l' "under the table" ha seminato il panico nell'ambiente. Alcuni avranno tirato i remi in barca in attesa di scovare il migliore inganno alla legge entrante, altri hanno cercato di adeguarsi accollandosi una serie di costi che, inevitabilmenti, scaricheranno sul prezzo. Hanno cercato, lo sottolineo. Questa legge infatti presentava una serie di bizzarrie che l'hanno resa talvolta enigmatica. Ad esempio l'obbligo di fornire una garanzia decennale postuma sull'edificio di nuova costruzione mediante una polizza assicurativa che nessuna compagnia era disposta a rilasciare. Oppure l'obbligo di vendere ad prezzo coerente con dei parametri per niente definiti e chiari. Le sanzioni minacciate hanno funto da spauracchio al punto che nel mese di luglio credo che i notai abbiano sostanzialmente sospeso la loro attività, inquanto a rogiti immobiliari.

Dimenticavo: le commissioni richieste dalle agenzie di intermediazione immobiliare sono normalmente il 3% (trattabile).
3% dall'acquirente + 3% dal venditore.
Chiaro che in una vendita diretta senza intermediazione il vantaggio è per entrambe le parti. Ma è anche vero che in momenti come questo molti costruttori sono disposti a girare tale vantaggio sul compratore sotto forma di sconto: 3% non lo paghi all'agenzia e 3% te lo faccio io di sconto.
 
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fango ha scritto:
Proviamo a fare i conti della serva.
Ti viene voglia di costruire un edificio fatto di qualche appartamento che poi rivenderai.
Compri il terreno, progetto, concessione edilizia, contratti, assicurazioni, oneri vari, perizie eventuali...alla fine ti costa 1 milione.
Il tuo obiettivo è incassare 1.250k.
Alla fine guadagnerai 250k su cui pagherai le tasse in base all'aliquota corrispondente alla tua classe di reddito.

Alcune osservazioni di contorno:

1- fino a qualche tempo fa non era necessario avere a disposizione il famigerato milione. I primi appartamenti cominciavi a venderli già su progetto e con gli anticipi ti finanziavi l'avanzamento dei lavori. A fine lavori te ne restava forse 1 ancora da piazzare, ed era quello su cui spuntavi il prezzo più alto. Ora, le prime vendite puoi sperare di farle quando stai al grezzo ma è anche possibile che si arrivi a costruzione ultimata senza aver venduto ancora nulla, o quasi. Questo implica che il milione lo devi avere nelle tue disponibilità tutto intero.

2- i tempi di vendita si sono enormemente allungati e di conseguenza anche i tempi di costruzione. Non c'è alcuna fretta di fare impianti, finiture, pavimenti, serramenti....perchè non c'è alcuna fretta di farsi rincorrere dei fornitori con le fatture in mano. L'effetto è che i tempi di immobilizzazione dei capitali si dilatano e se il milione non è il tuo, gli interessi delle banche corrono, corrono, quelli sì che corrono.

3- la legge Bersani redatta allo scopo di meglio tutelare il compratore e far emergere l' "under the table" ha seminato il panico nell'ambiente. Alcuni avranno tirato i remi in barca in attesa di scovare il migliore inganno alla legge entrante, altri hanno cercato di adeguarsi accollandosi una serie di costi che, inevitabilmenti, scaricheranno sul prezzo. Hanno cercato, lo sottolineo. Questa legge infatti presentava una serie di bizzarrie che l'hanno resa talvolta enigmatica. Ad esempio l'obbligo di fornire una garanzia decennale postuma sull'edificio di nuova costruzione mediante una polizza assicurativa che nessuna compagnia era disposta a rilasciare. Oppure l'obbligo di vendere ad prezzo coerente con dei parametri per niente definiti e chiari. Le sanzioni minacciate hanno funto da spauracchio al punto che nel mese di luglio credo che i notai abbiano sostanzialmente sospeso la loro attività, inquanto a rogiti immobiliari.

Dimenticavo: le commissioni richieste dalle agenzie di intermediazione immobiliare sono normalmente il 3% (trattabile).
3% dall'acquirente + 3% dal venditore.
Chiaro che in una vendita diretta senza intermediazione il vantaggio è per entrambe le parti. Ma è anche vero che in momenti come questo molti costruttori sono disposti a girare tale vantaggio sul compratore sotto forma di sconto: 3% non lo paghi all'agenzia e 3% te lo faccio io di sconto.
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E' chiaro che è meglio averlo il milione ci mancherebbe. Nulla toglie che tu possa vere un cash collateral di molto inferiore al milione.

Per di piu' molti costruttori danno in permuta appartamenti in cambio dei terreni quindi questo costo importante non lo sostieni all'inizio.

Se davvero un costruttore guadagnasse il 25% lordo non ci sarebbe nulla di sbagliato anzi ma io semplicemente NON ci credo.

Se guadagnassero il 25 ( figurati tu parli di ricarico nemmeno di margine ) un 100 mq in provincia dovrebbe costare max 125/150 a seconda delle finiture.

Io in provincia di Salerno sul nuovo vedo come MINIMO 175/200K

Sul Salerno città non ti dico proprio : ho saputo che per alcune NUOVE costruzioni hanno avuto l'ardire di chiedere 820 MILA euro per 110 MQ
 
veezmo ha scritto:
E' chiaro che è meglio averlo il milione ci mancherebbe. Nulla toglie che tu possa vere un cash collateral di molto inferiore al milione.

Per di piu' molti costruttori danno in permuta appartamenti in cambio dei terreni quindi questo costo importante non lo sostieni all'inizio.

Se davvero un costruttore guadagnasse il 25% lordo non ci sarebbe nulla di sbagliato anzi ma io semplicemente NON ci credo.

Se guadagnassero il 25 ( figurati tu parli di ricarico nemmeno di margine ) un 100 mq in provincia dovrebbe costare max 125/150 a seconda delle finiture.

Io in provincia di Salerno sul nuovo vedo come MINIMO 175/200K

Sul Salerno città non ti dico proprio : ho saputo che per alcune NUOVE costruzioni hanno avuto l'ardire di chiedere 820 MILA euro per 110 MQ
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Il mio non era un business plan. Era il conto della serva.
Son d'accordo che puoi avere un cash collateral di molto inferiore al costo complessivo dell'operazione. Basta trovare il proprietario di un fondo edificabile che te lo ceda in permuta, un impresa di costruzione che accetti le stesse condizioni, e così via.
Ricorda inoltre che si ragiona in % sì, ma mica su base annua. Qui a Treviso ci sono lottizzazioni in cui i costruttori, giunti al grezzo, hanno sospeso i lavori in attesa di condizioni migliori di mercato (semplicemente non c'è mercato, ora). Magari avranno impegnato un cash collateral inferiore al milione, ma tenerlo bloccato per un un anno, è pur sempre un bel costo, no?
 
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Grazie Fango, mi hai dato informazioni molto interessanti.
Ho un terreno di famiglia edificabile e non mi va nè di venderlo nè di darlo in permuta. Vorrei costituire una società e costruire io, ho un po' di timori però per il ciclo immobiliare, non vorrei arrivare sul mercato con le case da vendere fra 1-2 anni in pieno sboom..
 
x rainb....i tuoi timori sono fondati ma nn solo per ....ma altresì pure per altre ragioni...quali:
nn ci si improvvisa costruttori...nn si guadagna la fiducia del potenziale cliente per il solo fatto che ci si ritiene brave persone....a meno che te nn sia un ing. o similare...in tal caso qualche freccia nell'arco.... oltre il terreno (beato te) la tieni
 
rainbowdandy ha scritto:
Grazie Fango, mi hai dato informazioni molto interessanti.
Ho un terreno di famiglia edificabile e non mi va nè di venderlo nè di darlo in permuta. Vorrei costituire una società e costruire io, ho un po' di timori però per il ciclo immobiliare, non vorrei arrivare sul mercato con le case da vendere fra 1-2 anni in pieno sboom..
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mi accorderei con un costruttore per avere in cambio il 'costruito' ... occhio al costruttore comunque
 
per NB.
E' un pessimo affare.
 
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