fondi immobiliari 7

Ispettore · 5/9/06

brezzadestate ha scritto:
Pardon, avevo capito male, evidentemente.
Avevo capito che tu avessi in mente un altro strumento, migliore, per investire nell'immobiliare.
Un po' di mattone nel portafoglio fa bene.
Forse è un po' più sicuro della Cina, ma è un'opinione personale.

Riguardo al mattone i primi investimanti li ho fatti parekki anni fa, attualmente (salvo rare eccezioni).....non ci investirei neanke un cent;
viste le quotazioni ai massimi e visto ke si dice ke per lo skoppio della BOLLA IMMOBILIARE ..sia solo questione di tempo....
ovviamente anke kuesta è..un'opinione personale

brezzadestate · 5/9/06

Ispettore ha scritto:
Riguardo al mattone i primi investimanti li ho fatti parekki anni fa, attualmente (salvo rare eccezioni).....non ci investirei neanke un cent;
viste le quotazioni ai massimi e visto ke si dice ke per lo skoppio della BOLLA IMMOBILIARE ..sia solo questione di tempo....
ovviamente anke kuesta è..un'opinione personale

io nel mattone presi Alpha nel 2003 o nel 2004, se non erro. O giù di lì.
Sento sempre che la bolla deve scoppiare, da anni.
Se ne avessi, i soldi in un fondo immobiliare chiuso ce ne metterei ancora eccome, anche perché prenderei immobili a sconto.
Saluti,
P

piccolassemblea · 5/9/06

Giusto!

brezzadestate ha scritto:
Sento sempre che la bolla deve scoppiare, da anni.
Saluti,
P

La storia degli ultimi 50 anni vede un andamento a scalini, con periodi di esplosione dei valori e periodi di stasi: crolli, mai visti, se non in zone svalorizzate.

Ci si puo' aspettare un allungamento del periodo di liquidazione (previsto) o un valore di realizzo un po' inferiore al valore di libro (salvo giochi sporchi), crolli m sembrano improbabili.

Saluti

Weaver · 5/9/06

francit ha scritto:
Segnalo che è stata pubblicata la tabella di Norisk (stessa che appare sul Sole 24 Ore - inserto Plus) a questo link:
http://www.norisk.it/index.php/article/articleview/244/1/24/
Apparentemente sono molto più discordanti del solito.
Quella di Norisk non applica rivalutazioni monetarie per cui ragiona a inflazione zero. I rendimenti sono quindi più bassi per questo motivo.
Noto poi che c'è qualche errore (non tiene conto dell'ultima cedola di Caam Immobiliare Europa).
Per quanto riguarda i redditi immobiliari assume l'ultimo FFO (Funds from operations) che può variare sensibilmente per chi dismette in continuazione (vedasi Pirelli RE) e per che ha momentaneamente tanto cash in cassa.
Altri commenti?

qualche errore

il nav di polis e' sbagliato , e di 4 altri fondi (europa e i 3 pirelli) non e' rettificato.
aggiungiamo la chicca che aumentano solo del 2% il nav di port.crescita
perche' non da' cedole (questa e' la cosa piu' assurda)

e leggendo nel futuro

, vedo che nel prossimo pdf non rettificheranno neppure
alpha e beta dopo lo stacco :clap:

p.s.
ricordo che l'inflazione (2%) va' considerata assieme alle stime
rivaluzione+affitti netti , per un totale medio di circa il 6%
che e' una cifra che diversi fondi raggiungono/superano solo con le cedole

francit · 5/9/06

Weaver ha scritto:
qualche errore
il nav di polis e' sbagliato , e di 4 altri fondi (europa e i 3 pirelli) non e' rettificato.
aggiungiamo la chicca che aumentano solo del 2% il nav di port.crescita
perche' non da' cedole (questa e' la cosa piu' assurda)
e leggendo nel futuro , vedo che nel prossimo pdf non rettificheranno neppure alpha e beta dopo lo stacco

p.s.
ricordo che l'inflazione (2%) va' considerata assieme alle stime
rivaluzione+affitti netti , per un totale medio di circa il 6%
che e' una cifra che diversi fondi raggiungono/superano solo con le cedole

Hai perfettamente ragione, ma io considero la tabella Norisk (errori a parte, ha sempre sbagliato a turno varie cose) come una ipotesi minima prudenziale in un possibile scenario di possibile emersione di un ciclo immobiliare negativo.
Per esempio, nel caso di Port.Crescita, il 2% potrebbe anche essere attendibile visto che probabilmente si troveranno a liquidare il fondo in un momento di ciclo immobiliare sfavorevole.

Weaver · 5/9/06

francit ha scritto:
Hai perfettamente ragione, ma io considero la tabella Norisk (errori a parte, ha sempre sbagliato a turno varie cose) come una ipotesi minima prudenziale in un possibile scenario di possibile emersione di un ciclo immobiliare negativo.
Per esempio, nel caso di Port.Crescita, il 2% potrebbe anche essere attendibile visto che probabilmente si troveranno a liquidare il fondo in un momento di ciclo immobiliare sfavorevole.

con la prudenza sono daccordo pero' non possono penalizzare un fondo
perche' non da' cedole , tutti potrebbero scadere in un momento piu' o meno favorevole o sfavorevole.
potrebbero almeno considerare una cedole media invece che il 2%.

se poi come in questo caso si parla di immobili , i guadagni maggiori si fanno appunto costruendo e ristrutturando non affittando.

se ho tempo domani o dopo metto su una tabella dove invece che aumentare
del 2% annuo , cala

per simulare il "crollo" ........

ma non doveva crollare 2 anni fa' quando ho iniziato il primo post

francit · 6/9/06

Weaver ha scritto:
con la prudenza sono daccordo pero' non possono penalizzare un fondo
perche' non da' cedole , tutti potrebbero scadere in un momento piu' o meno favorevole o sfavorevole.
potrebbero almeno considerare una cedole media invece che il 2%.
se poi come in questo caso si parla di immobili , i guadagni maggiori si fanno appunto costruendo e ristrutturando non affittando.
se ho tempo domani o dopo metto su una tabella dove invece che aumentare
del 2% annuo , cala per simulare il "crollo" ........
ma non doveva crollare 2 anni fa' quando ho iniziato il primo post

Non penso che si rischi un crollo nei fondi immobiliari quando ci sono immobili affittati ad aziende primarie al 6% e rotti in base al bilancio ultimo. Se mai potrebbero ribassare i prezzi di quelli sfitti (che potrebbero attendere più del solito prima di andare a reddito).
Piuttosto è attendibile una stasi dei prezzi per 2 o 3 anni in attesa che riparta effettivamente e seriamente l'economia italiana.
In UK e Francia i prezzi degli uffici stanno risalendo nonostante siano di gran lunga più elevati dei nostri. In Germania, dopo la crisi del mercato, i prezzi degli uffici pure risalgono e lo sfitto diminuisce.
Siccome i tassi di interesse USA dovrebbero avere raggiunto il top e quelli europei aumenteranno ancora di uno 0,5% in due passi successivi, è difficile pensare ad un crollo. E poi i nostri fondi immobiliari presentano uno sconto sul NAV che dovrebbe proteggere da ogni rischio (nel caso più disgraziato incassiamo i redditi netti immediati per un pò di anni).

Weaver · 6/9/06

e' iniziato il crollo

............... emm
la simulazione

del crollo.

lasciando i vari parametri invariati , ovvero cedole
uguali a quelle prudenziali della mia tabella

cosa accade se il nav invece che aumentare del 2%
(la mia inflazione) diminuisce fino al -10% annuo ?

il fondo medio riesce a "reggere" fino ad un -9% annuo
che vuol dire vendere gli immobili nav 100 oggi a 50 dopo 7,29 anni

-------------------------
quindi nella simulazione:
1) il 1° settembre 2006 compro la stessa quantita' di tutti i fondi
2) incasso le cedole/rimborsi lasciandoli su bot o c.c. remunerato
3) ad ogni scadenza tutti rimborsano il nav a -9% annuo
ottengo praticamente la cifra di partenza
(perdo un 0,23% annuo e tasse sulle cedole il tutto dovrebbe essere compensato dagli interessi del cc/bot)

ora la domanda e' quale altro tipo di investimento e' cosi' "resistente" ?

un esempio tanto x dire...
ottimo investire in cina , ma cosa accade se nei prossimi 7 cala del 5%
annuo (non il 9%) annuo l'indice ?

raga · 6/9/06

Weaver ha scritto:
e' iniziato il crollo ............... emm
la simulazione del crollo.

lasciando i vari parametri invariati , ovvero cedole
uguali a quelle prudenziali della mia tabella

cosa accade se il nav invece che aumentare del 2%
(la mia inflazione) diminuisce fino al -10% annuo ?

il fondo medio riesce a "reggere" fino ad un -9% annuo
che vuol dire vendere gli immobili nav 100 oggi a 50 dopo 7,29 anni

-------------------------
quindi nella simulazione:
1) il 1° settembre 2006 compro la stessa quantita' di tutti i fondi
2) incasso le cedole/rimborsi lasciandoli su bot o c.c. remunerato
3) ad ogni scadenza tutti rimborsano il nav a -9% annuo
ottengo praticamente la cifra di partenza
(perdo un 0,23% annuo e tasse sugle cedole il tutto dovrebbe essere compensato degli interessi del cc/bot)

nn ti posso votare ancora....

Weaver · 6/9/06

raga ha scritto:
nn ti posso votare ancora....

non voglio voti x i crolli ...

cmq ho aggiunto:
ora la domanda e' quale altro tipo di investimento e' cosi' "resistente" ?

ghibli_70 · 6/9/06

Weaver ha scritto:
non voglio voti x i crolli ...

cmq ho aggiunto:
ora la domanda e' quale altro tipo di investimento e' cosi' "resistente" ?

Il materasso!
Difatti anche se crolla l'immobile....
il materasso è quello che si fa meno male!

PS:

Weaver!

Davide - Ghibli

francit · 6/9/06

Weaver ha scritto:
non voglio voti x i crolli ...
cmq ho aggiunto:
ora la domanda e' quale altro tipo di investimento e' cosi' "resistente" ?

Complimenti! Sono più tranquillo!!!
Forse il solo mercato immobiliare del Giappone (dopo essere in precedenza salito a livelli stratosferici) ha vissuto effettivamente crolli assimilabili a quelli delle colonne a destra.
La nostra crisi immobiliare degli anni novanta credo sia arrivata solamente alla quarta o quinta colonna. Certamente i Ligresti e Bonomi si ricordano meglio ...

vik1930 · 7/9/06

prodi vuole portare una cedolare secca del 20% sulle rendite immobiliari, sia posseduti da privati o da aziende......
come pensate che possa impattare sui "nostri" fondi???
viceversa e' probabile che la tassazione passi da 12.5% a 20%
in sintesi puo' contribuire a far salire le quote di chi possiede immobili da ristrutturare (bnl imm.crescita) e a far abbassare le quote di chi ha il pieno di affitti? (per via della probabile maggior tassazione)
qualche riflessione??

AvaAdore · 7/9/06

vik1930 ha scritto:
prodi vuole portare una cedolare secca del 20% sulle rendite immobiliari, sia posseduti da privati o da aziende......
come pensate che possa impattare sui "nostri" fondi???
viceversa e' probabile che la tassazione passi da 12.5% a 20%
in sintesi puo' contribuire a far salire le quote di chi possiede immobili da ristrutturare (bnl imm.crescita) e a far abbassare le quote di chi ha il pieno di affitti? (per via della probabile maggior tassazione)
qualche riflessione??

Che la cedolare secca venga applicata sia ad abitativo che a industriale/uffici/commerciale ... ci credo poco . :mmmm:

A occhio , la tassazione al 20% la potrebbero mettere per le locazioni di abitazioni tra persone fisiche .

Che l' aliquota per i redditi da capitale passi dal 12,50% al 20% ... diamolo purtroppo per scontato

. Tanto che in questi giorni ho "pagato" al 12,50% quasi tutte le plusvalenze su titoli che avevo .

Per i quotisti , si passerà quindi al 20% su cedole e plus ... come per azioni e obbligazioni . Niente di strano .

Per i fondi non cambia nulla : si pagherà sempre il 20% sia che distribuiscano plusvalenze da vendita post valorizzazione sia che distribuiscano affitti .

AvaAdore · 7/9/06

Weaver ha scritto:
la simulazione del crollo.

Ottima idea ! OK!

Per chiarire la situazione dei fondi immobiliari chiusi non c' è niente di meglio che un punto di vista diverso da quello che si usa di solito .

Non "quanto posso guadagnare ?" ma "quanto posso perdere ?"

E la risposta è confortante .

AvaAdore · 7/9/06

brezzadestate ha scritto:
Sento sempre che la bolla deve scoppiare, da anni.

Tutti quelli che parlano di bolla (cioè abnorme

livello dei prezzi) sugli immobili in Italia credo non abbiano ben chiara la dinamica dei costi di costruzione .

Costruire costa ! E tutti gli anni costa qualcosa in più , visto che il settore è poco innovativo sui processi e ad alta intensità di manodopera .

Ma sembra che in pochi ne tengano conto ... :wall:

vik1930 · 7/9/06

AvaAdore ha scritto:
Tutti quelli che parlano di bolla (cioè abnorme livello dei prezzi) sugli immobili in Italia credo non abbiano ben chiara la dinamica dei costi di costruzione .

Costruire costa ! E tutti gli anni costa qualcosa in più , visto che il settore è poco innovativo sui processi e ad alta intensità di manodopera .

Ma sembra che in pochi ne tengano conto ...

si e' vero... pero' e' anche vero che gli ultimi 3-4 anni con la possibilita' di contrarre mutui al 3% (tasso Var) ha contribuito ad aumentare la richiesta di case e di conseguenza anche il rialzo dei prezzi....
cmq per quanto riguarda i fondi di cui si parla sul forum sono abbondantemente coperti dallo sconto sul NAV.... sarei un tantino preoccupato solo su chi deve investire ora e su IMM crescita, non avendo affitti e occupandosi di ristrutturazioni, se c'e' un calo di mercato si trovera' a vendere ai prezzi che ci saranno nel 2007-2008-2009, quindi potrebbe incassare meno del NAV.....

AvaAdore · 7/9/06

vik1930 ha scritto:
si e' vero... pero' e' anche vero che gli ultimi 3-4 anni con la possibilita' di contrarre mutui al 3% (tasso Var) ha contribuito ad aumentare la richiesta di case e di conseguenza anche il rialzo dei prezzi....

Per carità ... non voglio certo dire che i prezzi degli immobili siano a saldo

E' che vedo un soft landing , non un crash .

Però sento spesso frasi tipo "I prezzi degli immobili negli ultimi anni sono saliti del XX%" e quasi mai niente come "I costi di costruzione degli immobili negli ultimi anni sono saliti del XX%" . Non c' è par condicio .

vik1930 ha scritto:
cmq per quanto riguarda i fondi di cui si parla sul forum sono abbondantemente coperti dallo sconto sul NAV.... sarei un tantino preoccupato solo su chi deve investire ora e su IMM crescita, non avendo affitti e occupandosi di ristrutturazioni, se c'e' un calo di mercato si trovera' a vendere ai prezzi che ci saranno nel 2007-2008-2009, quindi potrebbe incassare meno del NAV.....

BNL Imm Crescita ha anche affitti : nel 1° semestre 6,7 mln

francit · 8/9/06

AvaAdore ha scritto:
Per carità ... non voglio certo dire che i prezzi degli immobili siano a saldo

E' che vedo un soft landing , non un crash .

Però sento spesso frasi tipo "I prezzi degli immobili negli ultimi anni sono saliti del XX%" e quasi mai niente come "I costi di costruzione degli immobili negli ultimi anni sono saliti del XX%" . Non c' è par condicio .

BNL Imm Crescita ha anche affitti : nel 1° semestre 6,7 mln

Diciamo che in caso di crollo dell'economia, alti tassi di interesse e crisi di fiducia internazionale, gli immobili potrebbero scendere indipendentemente dai costi di costruzione.
Ma al momento nulla fa prevedere uno scenario apocalittico.
Probabilmente in Europa (data la moneta forte) ci sarà mediamente un periodo di stasi dei prezzi, crolli non dovrebbero esserci perchè ci sono segni di ripresa dell'economia.

maurj · 8/9/06

Ispettore ha scritto:
Riguardo al mattone i primi investimanti li ho fatti parekki anni fa, attualmente (salvo rare eccezioni).....non ci investirei neanke un cent;
viste le quotazioni ai massimi e visto ke si dice ke per lo skoppio della BOLLA IMMOBILIARE ..sia solo questione di tempo....
ovviamente anke kuesta è..un'opinione personale

Ha parte che anche io ho preso quolcosa sulla Cina, se si abbassa il prezzo del petrolio sono convinto che le quotazioni sul mercato Cinese torneranno a volare.

Lo strumento di cui parliamo in questo thread è completamente diverso ed è sconosciuto alla stragrande maggioranza non solo delle persone normali ma anche di chi ha una discreta conoscenza dei sistemi di investimento.
E come vedo (senza offesa) è sconosciuto anche a te, perciò prova a leggerti soprattutto i vecchi tread su questo argomento potresti decidere di investireci un pò di spiccioli anche tu.
Però stai attento, anche quì ci sono titoli (chiamarli fondi ha solo confuso le idee a molti) molto buoni ed altri meno buoni.

ciao

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