Mutuo con LTV al 90% [Update situazione 2019]

[cyb3r.dani]

Ciao a tutti,

so che è un argomento già discusso sul forum, ma non riesco a trovare informazioni aggiornate su quali banche, ad oggi, sono disponibili a concedere mutui fino al 90% (anziché il canonico 80%).

La mia situazione è questa: io e la mia ragazza vorremmo acquistare un immobile del valore di 310k, ma poichè siamo giovani, i risparmi sono pochi e le spese sono tante, vorremmo chiedere un mutuo di 279k per 30 anni. Non è strettamente necessario, ma questo ci permetterebbe di non toccare alcuni risparmi molto ben investiti (es. 15k di vecchissimi buoni postali, che renderanno molto ancora per alcuni anni), oltre che metterci a disposizione più soldi per l'arredamento.

La situazione reddituale è sufficiente a coprire rate anche piuttosto alte (c.a. 3.800€ netti mese), ed è destinata a migliorare (soprattutto la mia ragazza è molto giovane e ha iniziato da poco a lavorare), ragion per cui stiamo pensando ad un tasso variabile, che ci permetta di abbassare la rata almeno nei primissimi anni.

Per ora abbiamo consultato:

• CREDEM - nessun problema apparente ad arrivare al 90%; TAEG 2,779% (variabile multiswitch); possibilità eventuale di ottenere un tasso migliorativo in quanto l'unico valore di riferimento è quello della perizia, che potrebbe ottimisticamente supervalutare l'immobile
• Cariparma - nessuna possibilità di arrivare alla cifra richiesta (possono andare oltre l'80%, ma fino a un massimo di 250k); aggiungo: comportamento a mio avviso poco professionale di fronte alla mia propensione per il variabile ("sei matto, è rischiosissimo adesso!" ecc.)

Vorrei avere più alternative tra cui scegliere. A chi potrei rivolgermi per cercare condizioni migliorative rispetto a Credem? BNL, ISP?

Grazie a chiunque abbia informazioni aggiornate su quali banche potrei interpellare.


PS. Domanda bonus: sono davvero matto a scegliere il variabile nella mia situazione???

 

[Pred_01]

circa la domanda bonus :30 anni con il variabile mi sembrano troppi.

 

[River83]

È una bella rata... anche perché lo spread di partenza non è poco... sono circa 1150 o giù di lì e se alzano i tassi puoi trovarti anche 1300-1400 o 1500... Prova a fare qualche simulazione...

Da parte tua hai della liquidità extra e un buon reddito mensile, quindi si può comunque fare.
Sul variabile.... Io ho fatto un anno fa un variabile di 30 anni e il mio amico che lavora in banca me lo ha consigliato e in un anno ho già guadagnato 2500 euro! Però nel mio caso ho un mutuo un poco più basso, con uno spread dell'1% (ora pago 0,70 o giù di lì) e uno stipendio più alto, ho quindi margine per sopportare un aumento dei tassi anche importante

 

[cyb3r.dani]

È una bella rata... anche perché lo spread di partenza non è poco... sono circa 1150 o giù di lì e se alzano i tassi puoi trovarti anche 1300-1400 o 1500... Prova a fare qualche simulazione...

Da parte tua hai della liquidità extra e un buon reddito mensile, quindi si può comunque fare.
Sul variabile.... Io ho fatto un anno fa un variabile di 30 anni e il mio amico che lavora in banca me lo ha consigliato e in un anno ho già guadagnato 2500 euro! Però nel mio caso ho un mutuo un poco più basso, con uno spread dell'1% (ora pago 0,70 o giù di lì) e uno stipendio più alto, ho quindi margine per sopportare un aumento dei tassi anche importante

Grazie per aver condiviso la tua esperienza. Anche io ho un amico che 5 anni fa aveva contratto un mutuo variabile per 25 anni, e ad oggi non è mai arrivato a pagare una rata pari a quella che avrebbe pagato con un fisso. Certo, questo non garantisce che la stessa cosa avvenga in futuro, e mi ritrovo con la tua simulazione, ma la mia speranza è ovviamente che la rata non arrivi a 1.500 prima di almeno 5 anni, quando il nostro reddito sarà (sempre in teoria) aumentato più della rata stessa. Inoltre, con Credem potrei sempre switchare al fisso gratuitamente prima che questo avvenga.

Col tuo spread metterei la firma sul variabile all'istante! Un'altra mia speranza è quella di abbassare il mio spread abbassando l'LTV con una perizia molto alta, ma è ovviamente un'eventualità molto ottimistica.

 

[Pred_01]

Grazie per aver condiviso la tua esperienza. Anche io ho un amico che 5 anni fa aveva contratto un mutuo variabile per 25 anni, e ad oggi non è mai arrivato a pagare una rata pari a quella che avrebbe pagato con un fisso. Certo, questo non garantisce che la stessa cosa avvenga in futuro, e mi ritrovo con la tua simulazione, ma la mia speranza è ovviamente che la rata non arrivi a 1.500 prima di almeno 5 anni, quando il nostro reddito sarà (sempre in teoria) aumentato più della rata stessa. Inoltre, con Credem potrei sempre switchare al fisso gratuitamente prima che questo avvenga.

Col tuo spread metterei la firma sul variabile all'istante! Un'altra mia speranza è quella di abbassare il mio spread abbassando l'LTV con una perizia molto alta, ma è ovviamente un'eventualità molto ottimistica.

sei sicuro che la banca guarderebbe solo il valore di perizia e non anche il prezzo di vendita, e quindi erogare (se del caso) in base al minore dei due?
un chiarimento, cosa significa : variabile multiswitch? qualcosa di diverso da un variabile "puro"? quanto varrebbe, nel tuo caso, lo spread che si "ciuccerebbe" la banca?

 

[cyb3r.dani]

sei sicuro che la banca guarderebbe solo il valore di perizia e non anche il prezzo di vendita, e quindi erogare (se del caso) in base al minore dei due?
un chiarimento, cosa significa : variabile multiswitch? qualcosa di diverso da un variabile "puro"? quanto varrebbe, nel tuo caso, lo spread che si "ciuccerebbe" la banca?

Sí, Credem è una delle poche banche rimaste a valutare solo la perizia, a prescindere dal prezzo corrisposto.

Il variabile multiswitch è un variabile puro ma con inclusa 1 opzione per passare al fisso senza costi, dandone semplicemente comunicazione scritta, senza dover rinegoziare il mutuo. A pagamento si possono avere ulteriori passaggi da uno all'altro tasso (da cui il nome multi switch).

Con LTV 90% e 30 di mutuo la banca si ciuccia il 2,85 di spread (sarebbe l'1,8 con l'80% mi pare) ragion per cui sono alla ricerca di altre banche che abbiano la stessa flessibilità sull'LTV ma con condizioni migliori.

 

[Pred_01]

in effetti, caro se lo fa pagare sto rischio dell' LTV al 90%.
grazie per avermi chiarito il "multi switch", solo un'ulteriore domanda, cosa intendi per : "passare al fisso senza costi, dandone semplicemente comunicazione scritta, senza dover rinegoziare il mutuo" : il tasso del fisso verrebbe predeterminato in fase di stipula iniziale, oppure cosa?

 

[cyb3r.dani]

in effetti, caro se lo fa pagare sto rischio dell' LTV al 90%.
grazie per avermi chiarito il "multi switch", solo un'ulteriore domanda, cosa intendi per : "passare al fisso senza costi, dandone semplicemente comunicazione scritta, senza dover rinegoziare il mutuo" : il tasso del fisso verrebbe predeterminato in fase di stipula iniziale, oppure cosa?

No, magari fosse così! In caso di switch al fisso, il tasso è parametrizzato "all’IRS con scadenza pari alla
durata residua del mutuo, rilevato il giorno dell’ultima rata
disponibile prima dell’esercizio dell’opzione e relativo alla
quotazione del secondo giorno lavorativo antecedente".

Multiswitch

 

[oneone]

Se non avete paura del mutuo a tasso variabile 30ennale, e se ve lo concedono, pianificate estinzioni parziali quando possibile perché il debito è davvero grande