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Accorciare il mutuo con estinzione parziale o tramite rinegoziazione?

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Moxie

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Ciao a tutti,

Ultimamente ho la fissa di rinegoziare il mutuo prima casa, cominciato 2 anni fa, passandolo da 30 anni a 20 anni (o quantomeno 25).

Questi i dati:

Data: 15.10.2010
Valore 144.000 circa
Tempo: 30 anni
Tipologia ammortamento: rata costante francese
Tasso variabile con cap: Euribor a 3 mesi (arr.ta 0,100) + 1.750
tasso massimo: 5,90%

Tralasciando il fatto che investire in un fondo è molto più conveniente al momento - Avendo da parte 20.000, è meglio:

1) Modificare il mutuo a 20 anni
2) Modificare il mutuo a 20 anni inserendo 20,000 di liquidità

Cosa mi consigliate come banca?

Per calcolare quanto pagherei di rata è sufficiente sottrarre alla quota di capitale residua (che penso sia 135.000 al momento) con quanto intendo versare e da quella cifra calcolare come se fosse un normale mutuo?

Grazie
 
Hai un ottimo mutuo, io fossi in te investirei i 20k in un conto deposito, che rende più dell'interesse che stai pagando...semmai dopo penserei ad accorciare....
 
t.montana ha scritto:
Hai un ottimo mutuo, io fossi in te investirei i 20k in un conto deposito, che rende più dell'interesse che stai pagando...semmai dopo penserei ad accorciare....
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Perché dici che ho un ottimo mutuo?

Devo aver scritto qualche castroneria.. :mmmm:
 
euribor 3m + 1,75 è ottimo, attualmente corrisponde da un tasso del 2% circa...quindi finchè i tassi sono bassi non hai alcuna convenienza a rimodulare il mutuo
 
Con la BPER (Banca Popolare Emilia Romagna)..
Spero di non avervi dato dei dati errati, la rata al momento è di 530e mi pare..:confused:

Ma non mi conviene neanche andare sui 20 anni?
Cosi pagherei meno interessi!! :mmmm:

Piuttosto che lasciarli sul contro corrente..
 
non sono un' esperto, ma questo è quanto mi ha riferito la mia banca:
è possibile immettere liquidità nel mutuo abbassando la rata dello stesso e riducendo il debito senza dover rinegoziare il mutuo. Rinegoziare il mutuo non ti conviene visti gli attuali spreed applicati ai mutui.
Dunque se vuoi accorciare il mutuo credo che ti converrà rimandare a tempi migliori e se vuoi abbattere il debito puoi farlo ma forse è meno conveniente di un conto deposito.
Cmq informati presso la tua banca e valuta bene... con il costo della vita che continua a salire è probabile che fra 20 anni il tuo mutuo sia meno pesante di quanto lo paghi adesso.
 
Mox..
diopside e montana hanno ragione.

se intendi per "rinegoziare" il tuo attuale mutuo una "surroga" presso altra banca, il gioco non vale la candela perchè non trovi spread a meno del 3% in giro e l'operazione-risparmio naufraga sotto i colpi della sconvenienza economica di quote interessi quasi raddoppiate.

quello che puoi fare sono diverse cose di cui una chiede il consenso della banca mentre l'altra no:

1) andare dalla tua banca e chiedere di "rinegoziare" la durata del mutuo e vedere cosa ti rispondono.

2) estinguere parzialmente il debito con i 20.000 euro e farti dire cosa questo comporta effettivamente sul ricalcolo dell'ammortamento, se una diminuzione della durata o una diminuzione della rata. NB: anche se comportasse diminuzione di rata (che dal punto di vista del risparmio effettivo è la condizione meno favorevole) ti possiamo spiegare come "trasformare" il sistema estintivo della banca dal "riduzione rata" al "riduzione durata" con delle operazioni "self service" a tua discrezione per le quali non hai bisogno di avallo della banca.

NB: considera che comunque sia ATTUALMENTE, con un mutuo con così basso interesse applicato, NON ti conviene estinguere il mutuo ma guardarti intorno per una forma di investimento alternativo.

ti anticipo la soluzione migliore alle tue esigenze..

attendi il rialzo dei tassi accumulando risparmio su un investimento alla più elevata remunerazione che trovi e quando un certo calcolo matematico ben codificato ci dice che ti converrà... estingui il mutuo..
e per aumentare ulteriormente il risparmio, ogni volta che risparmi ancora qualcosa rispetto alle tue rate, estingui nuovamente con assiduità...con delle estinzioni multiple e vedrai che, magia delle magie.. estinguerai totalemte il tuo mutuo con anni di anticipo (che è quello che te reputi la condizione di maggior risparmio).

dimmi cosa non sono stato in grado di spiegarti come si deve..
l'argomento estinzioni è il più difficile da digerire nella teoria dei mutui.
ciao
 
Ultima modifica:
Grazie per le risposte! OK!

Veniamo ai dubbi..

Io pensavo che il mio mutuo fosse sconveniente, invece voi tutti mi dite il contrario, però non capisco.. il tasso Euribor3 è sceso rispetto a 2 anni fa, com'è possibile che il tasso di interesse sia peggiore ora?
Lo spread è dato dal Euribor+1.750 nel mio caso?

Ho provato a fare una simulazione su MutuiOnline ma nessun istituto di credito compare per la mia richiesta di finanziamento, uguale a quelo che ebbi 2 anni fa, possibile? :confused:

Altra cosa.. riducendo il mutuo in 20 anni non finisco col pagare molto meno interessi rispetto ai 30 anni?
Perchè mi dite di non farlo?:confused:

So che l'investimento renderebbe di più rispetto all'imissione liquidità nel mutuo ma sono poco pratico, forse dovrei sentire la mia banca, non voglio rischiare troppo essendo un pivellino :rolleyes:

tanduri cosa intendi per:

attendi il rialzo dei tassi accumulando risparmio su un investimento alla più elevata remunerazione che trovi e quando un certo calcolo matematico ben codificato ci dice che ti converrà... estingui il mutuo..
e per aumentare ulteriormente il risparmio, ogni volta che risparmi ancora qualcosa rispetto alle tue rate, estingui nuovamente con assiduità...con delle estinzioni multiple e vedrai che, magia delle magie.. estinguerai totalemte il tuo mutuo con anni di anticipo (che è quello che te reputi la condizione di maggior risparmio).

Grazie! OK!
 
allora Moxie..

lo spread è una percentuale fissa che la banca aggiunge all'euribor variabile.
la somma spread + eur del momento = TASSO (TAN) applicato alle rate.

il tuo spread è fuori mercato: è ottimo.
oggi gli spread proposti coi mutui non sono meno del 3% e tu hai un 1,75%.

tu oggi paghi interessi al circa 1,75 + 0,2 = 1,95% di TASSO totale..
se surroghi un qualsiasi mutuo adesso dovrai ingoiare un TASSO totale = 3 + 0,2% = 3,2%.

quindi NON devi surrogare (cambiare o rottamare) il tuo mutuo; tienitelo stretto.

riducendo la durata ovviamente paghi meno interessi.
ma il risparmio andando a surrogare un mutuo di durata 20 anni con un tasso (spread) molto più sconveniente del tuo non vale; meglio in alternativa fare quello che ti dicevo:

adesso paghi inezie di interessi sulle rate e non devi avere fretta a voler a tutti i costi ridurre la durata. Devi bloccare su un conto deposito remunerato anche solo al 3% i tuoi 20.000 euro.
Poi, quando gli euribor risaliranno elevando il tasso del mutuo, estinguerai con tutta la somma che puoi utilizzare al fine di ridurre durata proprio per pagare meno interessi sul mutuo.

domani ti faccio due calcoli..

notte.
 
ai tassi attuali tieniti il tuo mutuo (dovessero ripartire verso l'alto ne riparliamo) ...

la cifra che hai cash vedi di farla fruttare più che puoi

e poi al 19nnovesimo anno e qualche mese estingui tutto
 
Grazie delle info.

Io partivo da una base di conoscenza errata.. pensavo che mettendo 20.000 nel mutuo che ho, non andavo a toccare il tasso del mutuo.. Anche se tengo il 30 anni come durata e verso liquidità il tasso si aggiorna a quello attuale?
O solamente se devo ridurre la durata, quindi fare una surroga?
 
quello che dici tu prende il nome di estinzione anticipata parziale (riduzione del debito residuo). l'estinzione anticipata parziale solitamente non prevede variazioni del tasso. l'effetto dipende dal tuo mutuo: solitamente l'estinzione anticipata riduce l'importo delle rate future, mantenendo inalterata la durata. in altri casi (esempio mutuo arancio a tasso variabile - con cap, se ricordo bene) riduce la durata, ma è un caso raro.

ciò premsso, tanduri voleva farti comprendere che con questi 20mila euro hai due alternative
1) fai l'estinzione anticipata e paghi meno interessi (= ci risparmi)
2) investi/vincoli le somme (= ci guadagni)

alle condizioni attuali di mercato e alle condizioni del tuo mutuo l'alternativa 1 è meno conveniente dell'alternativa 2. in pratica gli interessi che andresti a risparmiare col rimborso anticipato, sarebbero inferiori agli interessi che andresti a guadagnare vincolando le somme.

facciamo un calcolo molto alla buona

ipotesi 1) rimborso anticipato parziale
20.000 euro ti portano a risparmiare in un anno, nell'ipotesi che l'euribor rimanga stabile ai valori attuali, la seguente cifra
20.000 * 1,95% = 390 euro

ipotesi 2) vincoli a 12 mesi al 3,70% (mi è appena arrivata un'email pubblicitaria di wbank, non so le caratteristiche)
20.000 * 3,70% * 0,80 (tasse) = 592 euro netti

come puoi vedere c'è una differenza positiva a tuo vantaggio di 202 euro ai quali devi aggiungere il recupero del 19% degli intessi passivi sul mutuo per 74 euro per un totale di 276 ;)
 
mi permetto un consiglio
tieni la stessa durata ma versa i 20.000 a disposizione
come parziale estinzione anticipata ne trarrai un vantaggio notevole
perchè i soldi abbattono il capitale e quindi gli interessi
inoltre tenendo la stessa durata avrai rate con importo decisamente più leggero
 
Ciao a tutti, scusate se mi intrometto nella discussione ma ho il medesimo problema. Ho letto con vivo interesse quanto spiegato nei precedenti post, ma volevo chiedervi ugualmente un parere.
La mia situazione è questa: ho iniziato nel 2009 un mutuo a tasso variabile con chebanca, finanziando 55k in 12 anni, con uno spread di 1,5%. Attualmente pago una rata di circa 400€ (dal prossimo mese 380 circa in quanto ho versato 2k come estinzione parziale), e ad oggi mi restano circa 37k da restituire. Ho trovato un "finanziatore" che mi presterebbe 20-25k. Io speravo di accorciare così la durata mantenendo una rata più elevata, ma con chebanca mi sa che non è possibile. Ho guardato in giro altri mutui per una surroga, ma i tassi sono assurdi (spread raddoppiato, come avete fatto notare anche voi) e non credo che alcun istituto mi finanzierebbe "solo" 12k. A questo punto vi chiedo se sia opportuno abbattere la quota, mantenendo una rata di 120€ e continuando a fare estinzioni anticipate con quanto risparmiato rispetto alla rata normale, oppure altro (--> cosa?).
Grazie per la pazienza! :)
 
ciao dariuzzo..
essenzialmente anche per te non sarebbe conveniente estinguere visto che hai un tasso di ammortamento pari a circa 1,75% ma investire quella potenziale somma estintiva in un conto vinolato semplice semplice che ti renda di più.

qualsiasi somma tu abbia adesso, non ti conviene estinguere ma vincolare..
anche perchè se estingui riduci anche i rimborsi annuali sugli interessi passivi corrisposti.

quindi anche per te vale la strategia che consifgliavamo a Moxie..

prendi quei 20mila euro e ringrazia quel "finanziatore" (suppongo sia un gradito regalo, giusto?)..
vincola quella somma anche solo al 2% su un conto deposito..
attendi che i tassi risalgano a qualcosa più del tasso di remunerazione del conto..
estingui con tutta la somma accumulata..
continua ad estinguere periodicamente utilizzando i risparmi sulle rate..

il risultato sarà quindi una riduzione della durata finale del mutuo nonostante l'estinzione agisca a riduzione della sola rata. matematico.

ciao.
 
si tratta di un prestito, da restituire (purtroppo). L'idea era di restituire il prestito dopo l'estinzione del mutuo, pagando mensilmente ciò che avrei dovuto pagare come rata di mutuo.. ma a questo punto pagherei cmq a scadenza mooolto lunga..
Grazie tanduri :)
 
se il prestito è senza interessi allora forse ti conviene..
adesso ti dico quanto riesci a ridurre la durata del mutuo con la strategia delle estinzioni multiple..

debito residuo e durata residua?
 
al momento il residuo è sui 37k, termine mutuo ottobre 2021, grazie!
 
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