Parliamo di un mutuo a tasso variabile, circa 120 000 euro a 25 anni.
Secondo voi è da preferire una banca che offre l'opzione offset, con uno spread di 1,35%, oppure una che non lo offre , ma con spread al 1,1% ? Considerando una giacenza media di 10 000 euro e la non possibilita, nei primi 5 anni , di provvedere a estinzioni parziali. Grazie
Come ti avevo scritto in un altro post, ho cercato di studiare il problema che hai posto, ovvero quale sia la scelta più conveniente nel tuo caso, tra stipulare un mutuo a tasso variabile con uno spread minore e uno con opzione offset a tasso maggiore
Premetto che la risposta non può che essere probabilistica, in quanto non sappiamo quale sarà l'andamento del parametro euribor (molti lo danno in salita lenta ma costante per i prossimi tempi), per cui è necessaria una tua stima dell'andamento euribor.
Ciò premesso, ho costruito due file excel di comparazione tra le performance di tre strategie diverse di mutuo a tasso variabile, partendo dai dati da te postati. Innanzitutto ti descrivo come sono composti i file e le quali sono le strategie.
Le colonne B-C si riferiscono al numero di rata e al tasso euribor. Ho ammesso che l'euribor iniziale sia quello ad un mese e che rimanga costante nel tempo. Ovviamente per le tue prove potrai modificare a tuo piacimento questo dato
Nelle colonne D-J c'è il calcolo delle rate di un mutuo a tasso variabile con piano d'ammortamento a quote ricalcolate ed opzione offset (
STRATEGIA 1), con capitale da mutuare (casella E-3), giacenza media mensile per il tempo di mutuo (casella I-3) e spread (casella I-4) che hai indicato.
Nelle colonne K-P c'è il calcolo delle rate di un mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento a quote ricalcolate (
STRATEGIA 2) e spread da te indicato (casella P-4), ammettendo che una certa cifra (casella P-3) sia impiegata inizialmente per pagare l'acquisto dell'immobile e che quindi diminuisca il capitale da mutuare (casella M-4).
Nelle colonne infine Q-X c'è il calcolo delle rate di un mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento a quote ricalcolate, spread da te indicato (casella X-4), quota versata inizialmente (casella X-3) per diminuire il capitale mutuato (casella T-4) e con l'utilizzazione delle eventuali differenze tra la rata pagata e quella offset (se quest'ultima è più alta - colonna R) per effettuare rata dopo rata eventuali estinzioni parziali del debito residuo (
STRATEGIA 3).
Ho riassunto quindi spese e costi totali dei mutui nella colonna A. In particolare:
- per il mutuo offset (STRATEGIA 1) ho detratto dalle spese per le rate la giacenza che viene recuperata a fine mutuo (casella A-20);
- per il mutuo senza offset (STRATEGIA 2) ho determinato il risparmio rispetto al mutuo offset sommando le differenze tra le rate (casella A-31) e poi ho determinato il costo complessivo sommando alla spesa per le rate il versamento iniziale e detraendo sia il risparmio suddetto (casella A-35) che quanto rimane dalla giacenza iniziale una volta tolto il versamento iniziale;
- per il mutuo senza offset con estinzioni parziali (STRATEGIA 3), ho determinato in risparmio rispetto al mutuo offset sommando le differenze tra le rate (casella A-50) al netto delle quote utilizzate per le estinzioni parziali (colonna R), poi ho determinato il costo complessivo sommando alla spesa per le rate il versamento iniziale ed i versamenti successivi per le estinzioni parziali e detraendo sia il risparmio (casella A-54) che quanto rimane dalla giacenza iniziale una volta tolto il versamento iniziale.
Fatta questa lunga premessa, nel primo file ho ipotizzato per la
STRATEGIA 2 e
STRATEGIA 3 che venga utilizzata tutta la giacenza iniziale per pagare l'immobile e diminuire l'importo da mutuare
Vedi l'allegato File excel_1 per thebody83.xls
Come puoi vedere dai risultati, considerando le spese e i costi la strategia offset dà luogo ad una performance peggiore rispetto alle altre strategie (ulteriormente peggiorata se si dovesse simulare un aumento euribor). Questo è dovuto al fatto che il rapporto tra la cifra mutuata e quella in offset è troppo bassa e basta l'estinzione iniziale ed uno spread leggermente più basso per avere costi complessivamente minori; a maggior ragione se le differenze tra le rate viene utilizzato per estinzioni parziali. Se la quota presente in giacenza fosse maggiore allora il mutuo offset si comporterebbe meglio di uno non offset con estinzione iniziale; rimarrebbe tuttavia migliore la strategia del mutuo senza offset e con estinzioni sia iniziale che parziali successive.
Nel secondo file ho ipotizzato per la
STRATEGIA 2 e
STRATEGIA 3 che non venga utilizzata la giacenza iniziale ma venga messa da parte come risparmio
Vedi l'allegato File excel_2 per thebody83.xls
In questo caso l'assenza di una estinzione iniziale ribalta la situazione: il mutuo in offset, anche per rapporti piccoli tra capitale mutuato e giacenza media, sembra comportarsi meglio rispetto ambedue le strategie, come se l'opzione offset effettivamente, a fronte del congelamento dei fondi sul conto accessorio, porti ad un beneficio tangibile sulle rate da pagare. Questo comportamento è più evidente in caso di aumento euribor. Potrebbe però avere un effetto tampone l'utilizzazione della cifra stornata per depositi o investimenti
In sintesi, da una prima analisi molto approssimativa emerge che se utilizzi la cifra da te posseduta per una estinzione iniziale è migliore il mutuo senza offset con spread minore, mentre se non hai intenzione di utilizzarla per l'estinzione iniziale allora è preferibile mantenerla in giacenza sul conto accessorio e scegliere il mutuo con l'opzione in offset
Ti suggerisco di utilizzare i file facendo le tue ipotesi sull'andamento euribor e sull'utilizzazione delle giacenze. Potrai veder meglio cosa si adatta alle tue esigenze
