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Vecchio 23-08-07, 11:15   #1 (permalink)
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Agenzia delle Entrate: criteri per il calcolo del valore degli immobili per i rogiti

3 agosto 2007

Immobili a valori «normali». I nuovi criteri delle Entrate per il rogito

di Angelo Busani

Le Entrate hanno diffuso nel sito dell'Agenzia il provvedimento direttoriale 2007/120811 del 27 luglio 2007 con il quale sono state varate le disposizioni, preannunciate nei giorni scorsi, sull'individuazione dei criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati, alla luce della nuova disciplina che ha disancorato, in molti casi di trasferimento immobiliare, la base imponibile dalla rendita catastale, prendendo invece a riferimento il valore di mercato (si veda «Il Sole- 24 Ore» del 1° agosto).

Il decreto legge 223/2006 ha infatti dato la possibilità agli uffici delle Entrate di determinare, nell'ambito delle cessioni di beni immobili e relative pertinenze, la prova dell'esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili sulla base del valore normale dell'immobile. Le disposizioni del provvedimento rispondono quindi all'esigenza di determinare periodicamente, in modo unitario, il valore normale degli immobili oggetto di compravendita nei settori dell'Iva, delle imposte sui redditi e del Registro.
L'Agenzia ha sancito che i criteri per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati sono stabiliti sulla base dei seguenti parametri: 1) i valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio; 2) i coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell'immobile, integrati dalle altre informazioni dell'ufficio.

Il valore normale dell'immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri, di regola risultante dal certificato catastale, e il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile. Le quotazioni dell'Osservatorio sono riferite alla relativa zona omogenea o, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell'atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto che ha data certa, e allo stato conservativo " normale".

I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale. Per gli immobili diversi dalle abitazioni, il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall'Osservatorio riferiti al periodo dell'atto di compravendita e allo stato conservativo "normale" per la a destinazione d'uso dell'immobile censita (negozi, uffici, capannoni, laboratori eccetera).

Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale viene determinato dall'Agenzia sulla base dello stato conservativo "ottimo" censito dall'Osservatorio. Inoltre, secondo il Provvedimento, occorre tenere conto anche dei seguenti criteri in possesso dell'ufficio:

1) valore del mutuo, per gli atti soggetti a Iva, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita;
2) prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
3) prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all'osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
4) prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato;
5) prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico;
6) prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
7) ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle denunce di inizio attività trasmesse dai Comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.


Documento della Agenzia delle Entrate, formato PDF: Criteri per la determinazione del valore normale degli immobili

Il testo del provvedimento dell'Agenzia delle Entrate, formato PDF: Testo ufficiale


Fonte: Il Sole 24 Ore
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Vecchio 23-08-07, 13:17   #2 (permalink)
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3 agosto 2007

Immobili a valori «normali». I nuovi criteri delle Entrate per il rogito

di Angelo Busani

Le Entrate hanno diffuso nel sito dell'Agenzia il provvedimento direttoriale 2007/120811 del 27 luglio 2007 con il quale sono state varate le disposizioni, preannunciate nei giorni scorsi, sull'individuazione dei criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati, alla luce della nuova disciplina che ha disancorato, in molti casi di trasferimento immobiliare, la base imponibile dalla rendita catastale, prendendo invece a riferimento il valore di mercato (si veda «Il Sole- 24 Ore» del 1° agosto).

Il decreto legge 223/2006 ha infatti dato la possibilità agli uffici delle Entrate di determinare, nell'ambito delle cessioni di beni immobili e relative pertinenze, la prova dell'esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili sulla base del valore normale dell'immobile. Le disposizioni del provvedimento rispondono quindi all'esigenza di determinare periodicamente, in modo unitario, il valore normale degli immobili oggetto di compravendita nei settori dell'Iva, delle imposte sui redditi e del Registro.
L'Agenzia ha sancito che i criteri per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati sono stabiliti sulla base dei seguenti parametri: 1) i valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio; 2) i coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell'immobile, integrati dalle altre informazioni dell'ufficio.

Il valore normale dell'immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri, di regola risultante dal certificato catastale, e il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile. Le quotazioni dell'Osservatorio sono riferite alla relativa zona omogenea o, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell'atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto che ha data certa, e allo stato conservativo " normale".

I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale. Per gli immobili diversi dalle abitazioni, il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall'Osservatorio riferiti al periodo dell'atto di compravendita e allo stato conservativo "normale" per la a destinazione d'uso dell'immobile censita (negozi, uffici, capannoni, laboratori eccetera).

Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale viene determinato dall'Agenzia sulla base dello stato conservativo "ottimo" censito dall'Osservatorio. Inoltre, secondo il Provvedimento, occorre tenere conto anche dei seguenti criteri in possesso dell'ufficio:

1) valore del mutuo, per gli atti soggetti a Iva, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita;
2) prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
3) prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all'osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
4) prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato;
5) prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico;
6) prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
7) ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle denunce di inizio attività trasmesse dai Comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.


Documento della Agenzia delle Entrate, formato PDF: Criteri per la determinazione del valore normale degli immobili

Il testo del provvedimento dell'Agenzia delle Entrate, formato PDF: Testo ufficiale


Fonte: Il Sole 24 Ore
Molto interessante.
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Vecchio 15-04-10, 08:35   #3 (permalink)
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Fisco: Da Ag.Entrate Un Freno Ai Contenziosi Su Cessioni Beni Immobili

mercoledì, 14 aprile 2010 - 20:10

(ASCA) - Roma, 14 apr - Per gli accertamenti in materia di Iva e di reddito d'impresa effettuati sulle vendite di beni immobili, gli uffici dovranno valutare l'abbandono delle liti tributarie, se l'unico elemento di prova e' lo scostamento del corrispettivo dichiarato rispetto al valore normale. E' questo il chiarimento fornito dalla circolare n. 18/E di oggi, con cui l'Agenzia delle Entrate precisa tempi ed effetti delle novita' introdotte dalla legge comunitaria 2008 (legge n. 88/2009), che ha fatto venir meno la possibilita' per il Fisco di rettificare le dichiarazioni solo sulla base dello scostamento tra il corrispettivo dichiarato per le cessioni immobiliari e il loro valore normale. Questa circostanza, infatti, non costituisce piu' una presunzione legale relativa, come stabiliva il decreto Visco-Bersani (d.l. 223/2006), ma una presunzione semplice anche con riferimento al passato. Di conseguenza, gli uffici dell'amministrazione finanziaria porteranno avanti il contenzioso in materia soltanto nel caso in cui gli accertamenti siano fondati, oltre che su questa presunzione semplice, anche su altri elementi come, per esempio, un importo del mutuo superiore al valore della compravendita o un prezzo di vendita ricostruito attraverso le indagini finanziarie diverso rispetto a quello dichiarato.

Fonte: Yahoo Notizie
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Vecchio 15-04-10, 09:58   #4 (permalink)
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A mio parere è da stickare in evidenza nel forum, in quanto credo siano attualmente attivi alcuni contenziosi basati sulla Bersani 2007.
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Vecchio 15-04-10, 10:25   #5 (permalink)
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A mio parere è da stickare in evidenza nel forum, in quanto credo siano attualmente attivi alcuni contenziosi basati sulla Bersani 2007.
obbedisco
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Vecchio 15-04-10, 10:47   #6 (permalink)
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ma nella prassi quotidiana cosa succede , cambia qualcosa ?. nel senso che vale sempre poi il pagamento delle tasse in base al valore catastale ?
in quali casi questi nuovi criteri possono produrre effetti pratici nuovi e diversi ?
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Vecchio 15-04-10, 17:13   #7 (permalink)
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Immobili, liti addio

Cambio di rotta sugli immobili
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Vecchio 16-04-10, 16:41   #8 (permalink)
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Valore normale con stampella di supporto
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Vecchio 23-11-10, 08:28   #9 (permalink)
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Mutui, listini e rogiti: così il fisco rettifica i valori immobiliari

di Cristiano dell'Oste e Giovanni Parente 22 novembre 2010

Abolito il valore legale delle quotazioni Omi, il fisco dà la caccia ad altri indizi per stabilire il vero valore dell'immobile acquistato dal costruttore. Importo del mutuo, movimenti bancari, dichiarazioni degli acquirenti: tutto può essere utile per accertare che il prezzo di compravendita indicato nel rogito è inferiore a quello reale. E che dunque il venditore ha evaso l'Iva e le imposte dirette.

Gli atti di accertamento del l'agenzia delle Entrate permettono di seguire le strategie con cui il fisco contesta la sotto-contabilizzazione delle cessioni da parte dell'impresa, dopo che la legge 88/2009 ha abolito il valore legale dei prezzi registrati dall'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell'agenzia del Territorio. Prima era molto più semplice: bastava rilevare una discrepanza tra rogito e quotazioni Omi per far scattare la presunzione legale. Oggi questa differenza è stata declassata a presunzione semplice, e anche la circolare 18/E/2010 ha dato ordine agli uffici di adeguarsi.

Si parte dai prestiti
Il primo indizio è l'importo del mutuo. In un caso recente le Entrate sono partite dal corrispettivo indicato in atto per due alloggi identici realizzati dalla stessa impresa – 105mila euro ciascuno – e lo hanno confrontato con il finanziamento: 130mila euro in un caso, 170mila in un altro. Il valore Omi, invece, risultava di circa 200mila euro per alloggio: totale 400mila euro.

Rispetto all'importo dei mutui, dunque, la differenza era 90mila euro; rispetto al valore Omi, invece, 190mila euro. Per un principio di favore nei confronti dell'impresa contribuente, l'ufficio ha determinato un maggior reddito di 90mila euro ai fini delle imposte dirette e una maggiore Iva di 3.600 euro (aliquota del 4% sul maggior imponibile).

In un altro caso, l'ufficio è andato oltre il confronto tra rogito (125mila euro) e mutuo (220mila euro). Innanzitutto, i funzionari delle Entrate hanno recuperato la perizia contenuta nel fascicolo del mutuo, che indicava in 277.364 euro il valore dell'alloggio: un importo stranamente "esatto", che pareva calcolato ad arte per far sì che l'acquirente - ottenendo in prestito l'80% del valore dell'immobile - potesse in realtà finanziare tutto l'acquisto: dopotutto, 220mila è il 79,3% del valore periziato.

Le Entrate, allora, hanno fatto verifiche anche sul conto corrente del compratore, individuando tre bonifici diretti all'impresa di costruzioni, per un totale di 201.050 euro, cui si aggiungono 20mila euro di prelievi tramite contanti e assegni. Forte di questi altri elementi, quindi, l'ufficio ha accertato come prezzo "reale" 220mila euro.

Ma non è finita qui. Lo stesso fattore di riduzione dell'importo periziato (da 277mila a 220mila euro) è stato applicato anche al valore di perizia di altri tre alloggi più piccoli costruiti dalla stessa impresa nella stessa palazzina. Si è passati così da un importo peritale di 206.294 euro a 164.128 euro, importo comunque superiore a quanto indicato a rogito per tutti e tre gli alloggi.

A questo calcolo puramente teorico l'ufficio ha poi cercato di aggiungere altri elementi:
1) i funzionari hanno verificato che la riduzione di prezzo per i tre alloggi più piccoli è coerente con i valori al metro quadro utilizzati dal perito nella valutazione del più grande;
2) i funzionari hanno scoperto che uno degli acquirenti aveva fatto un prelievo in contanti di 100mila euro, di cui 83.200 usati per l'emissione di un assegno circolare destinato al costruttore. A questo si aggiungevano altri due prelievi di 28.300 e 22mila euro per i quali non sono fornite «giustificazioni certe e incontrovertibili». Il totale delle somme prelevate dall'acquirente superava così il valore ricostruito dalle Entrate.

La prova del contenzioso
In un altro accertamento, si è arrivati al prezzo "reale" di due villette a schiera partendo dai dati dell'Omi e facendo la media con l'osservatorio pubblicato da Tecnocasa. Si è partiti dai valori 2007 e li si è riportati all'anno della transazione, tenendo conto dell'andamento del mercato immobiliare (ricavato sempre dai dati di Tecnocasa).

Per evitare di sovrastimare l'importo, le Entrate hanno eseguito l'accertamento tenendo conto dei prezzi di mercato dell'anno in cui il privato ha versato il primo acconto al costruttore. È chiaro, comunque, che un accertamento basato solo su questi elementi è oggettivamente più debole degli altri, e bisognerà vedere cosa diranno i giudici tributari. Ad esempio, è stata bocciata l'obiezione che le dichiarazioni rese dall'acquirente costituiscono prova testimoniale non ammessa nel processo tributario (articolo 7, comma 4, Dlgs 546 /1992). Né è stata ritenuta una difesa efficace la considerazione che nella stessa villetta un altro alloggio era stato venduto allo stesso prezzo.

In presenza di un mutuo più alto del valore a rogito, inoltre, il giudice ha considerato significativo il fatto che le parti non fossero in grado di mostrare il compromesso di compravendita (che forse non è stato registrato proprio perché indicava un prezzo più elevato, sulla base del quale è stato ottenuto il mutuo).

È stato bocciato, invece, un accertamento effettuato aumentando del 15% il valore di mutuo - già più alto dell'importo a rogito - sulla base del fatto che le banche non concedono quasi mai più dell'80-85% del prezzo d'acquisto di una casa (Ctr Piemonte, sentenza 15/2/10). La prova è stata ritenuta mancante e il giudice ha rettificato l'importo, sottraendo dal valore del mutuo la parcella del notaio.

Per l'acquisto di un'abitazione usata sono invece altre le problematiche che coinvolgono i potenziali acquirenti.

Fonte: Il Sole 24 Ore
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Vecchio 23-11-10, 09:53   #10 (permalink)
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