come gestire trattativa con venditore? quanto offrire? che strategia è meglio usare?

[fattofuori]

Mettiamo che la casa che si vuole comprare è fuori a 700 mila euro, ma in 2 anni non è stata venduta.
Il vero valore di quella casa è 550 mila.

Abbiamo come budget massimo 470 mila euro e sappiamo che il venditore si è un po' stufato di non averla ancora venduta.

Secondo l'agenzia il venditore accetterebbe 500 mila euro all'istante adesso.

Quale strategia è meglio usare?

Io direi questa, voi cosa fareste invece?

Proporre 450 mila e far credere che quello è il budget massimo massimo, andando via senza alzare di 1 euro l'offerta se non viene accettata, facendo finta di dire che o accetta 450 o vanno su altre case. Poi lasciano passare diversi mesi e vedono se il venditore cambia idea e accetta 450k.
Se dopo mesi non accetta 450 a quel punto provano l'ultima mossa a 470, se non accetta 470 vanno veramente su altre case.

 

[sandalio]

Salve fattofuori. La mia teoria è che meno si ha da perdere migliori affari si facciano. Come ho già detto non sono del settore, ma io offrirei 450 facendo intendere che ho anche un'altro immobile che sto valutando, quindi una strategia molto simile a quella descritta. Sinceramente dubito che accetti quei ribassi, non siamo più nel 2015, ma tentar non nuoce.

 

[Tre di coppe]

Ho concluso di recente un acqusito in condizioni molto simili.

Parti dal presupposto che il venditore di trattative ne ha fatte una marea ed è bravo a capire che stai bluffando e/o come muoversi.
L'unica strategia che ti può far abbassare il prezzo è quella che al tempo stesso può farti perdere l'immobile... se il costruttore capisce che lo vuoi veramente e non lo vuoi perdere te lo fa acquistare al suo prezzo. Tieni presente che a 230k di sconto potresti non essere l'unico acquirente.

Tu sei disposto a correre questo rischio?!?

Se sì il metodo migliore è far passare il tempo... fargli un'offerta e lasciarla mantecare per settimane.
Se gli mandi un messaggio del tipo "sbrigati che sto guardando anche altri immobili" lui capisce benissimo che vuoi concludere QUELL'immobile... anche perchè tra la tua e la sua richiesta c'è una differenza del 5%, se una cosa la vuoi comprare non ti tiri indietro per così poco



PS: per curiosità che immobile è?

 

[fattofuori]

Ho concluso di recente un acqusito in condizioni molto simili.

Parti dal presupposto che il venditore di trattative ne ha fatte una marea ed è bravo a capire che stai bluffando e/o come muoversi.
L'unica strategia che ti può far abbassare il prezzo è quella che al tempo stesso può farti perdere l'immobile... se il costruttore capisce che lo vuoi veramente e non lo vuoi perdere te lo fa acquistare al suo prezzo. Tieni presente che a 230k di sconto potresti non essere l'unico acquirente.

Tu sei disposto a correre questo rischio?!?

Se sì il metodo migliore è far passare il tempo... fargli un'offerta e lasciarla mantecare per settimane.
Se gli mandi un messaggio del tipo "sbrigati che sto guardando anche altri immobili" lui capisce benissimo che vuoi concludere QUELL'immobile... anche perchè tra la tua e la sua richiesta c'è una differenza del 5%, se una cosa la vuoi comprare non ti tiri indietro per così poco



PS: per curiosità che immobile è?

il 10% c'è di differenza, lui vorrebbe 500 i miei zii offrono 450, il 10% di 500k sono 50 mila euro, non noccioline. 50 mila euro di differenza possono non essere veramente colmabili a livello economico.

è una villa in provincia di Milano, la devono acquistare i miei zii, il problema di perdere la villa non sussiste, perché la villa piace ma fino ad un certo punto, per ora è la migliore in vendita ma non rispecchia al 100% le caratteristiche che si cercano. Quindi o il prezzo è quello che offrono i miei zii o aspettano con calma se viene messa in vendita qualche altra villa che piace di più. Sono disposti a rischiare di perderla facendo la loro offerta e aspettare senza farsi più sentire per mesi.
E in ogni caso 470 è veramente il massimo che possono spendere, ma vogliono pagarla 450 loro.

Cosa è meglio dire e cosa è meglio non dire al venditore? che ne so :

fargli presente che piace ma fino ad un certo punto per x motivi?
fargli presente che poi si dovrà spendere un 20 mila k per lavori di ristrutturazione perché vogliono fare delle modifiche?

Oppure non serve a niente e si va dritti al punto dicendo 450k è il prezzo massimo che possiamo spendere di più non possiamo permetterci, se adesso non ti sta bene questo prezzo la nostra offerta rimane valida per tot mesi, pensaci con calma, guarda se ti arriva qualche altra offerta e facci sapere se cambi idea, sempre se non abbiamo trovato un altra villa nel frattempo che ci piace di più.

 

[Pred_01]

Io, invece, la frase che proprio eviterei di dire è : "450k è il prezzo massimo che possiamo spendere di più non possiamo permetterci".
non mi crederebbe nessuno, per il semplice fatto che quella cifra (450K), è comunque importante, quindi se riesco ad avere quei soldi, non avrei problemi - ad esempio - a recarmi in banca e chiedere un mutuo per coprire i restanti 50K che il costruttore chiede.

Conclusione, "dritto al punto", per me significa dire semplicemente ti offro "tot", senza alcun giro di parole.

 

[fattofuori]

Io, invece, la frase che proprio eviterei di dire è : "450k è il prezzo massimo che possiamo spendere di più non possiamo permetterci".
non mi crederebbe nessuno, per il semplice fatto che quella cifra (450K), è comunque importante, quindi se riesco ad avere quei soldi, non avrei problemi - ad esempio - a recarmi in banca e chiedere un mutuo per coprire i restanti 50K che il costruttore chiede.

Conclusione, "dritto al punto", per me significa dire semplicemente ti offro "tot", senza alcun giro di parole.

la realtà delle cose è che quei 450k sono composti da 250k di mutuo e da 200 cash, 250k di mutuo è il massimale che la banca può erogare.
Quindi 450 è veramente quasi il massimo che possono offrire.

In ogni caso inutile dirgli tutta sta storia sul frazionamento del pagamento dici?

 

[memar]

la realtà delle cose è che quei 450k sono composti da 250k di mutuo e da 200 cash, 250k di mutuo è il massimale che la banca può erogare.
Quindi 450 è veramente quasi il massimo che possono offrire.

In ogni caso inutile dirgli tutta sta storia sul frazionamento del pagamento dici?

Eh no invece è passaggio fondamentale. Una cosa è dire ho tutti i 450.000 cash ed un altra dire devo chiedere il mutuo. Sono due storie diverse.

 

[Tre di coppe]

fargli presente che piace ma fino ad un certo punto per x motivi?

per me dire così è molto sbagliato

immagina se qualcuno viene a dirti lo stesso per il tuo lavoro: io lo manderei a kakare subito!!

per me l'unica che puoi dirgli è che hai saputo che quest'anno non c'è più la detrazione fiscale sugli immobili nuovi, ma non per questo ti farà 50k di sconto


in ogni caso concordo con Pred_01

 

[fattofuori]

per me dire così è molto sbagliato

immagina se qualcuno viene a dirti lo stesso per il tuo lavoro: io lo manderei a kakare subito!!

per me l'unica che puoi dirgli è che hai saputo che quest'anno non c'è più la detrazione fiscale sugli immobili nuovi, ma non per questo ti farà 50k di sconto


in ogni caso concordo con Pred_01

se fa 50k di sconto nessuno può saperlo, se come dice l'agenzia dopo 2 anni che la casa è in vendita adesso vuole vendere a tutti i costi magari accetta.
La cosa importante è provarci nella maniera migliore, presentare l'offerta come offerta massima, e non dare il minimo segno di cedimento su un possibile aumento, anche dopo 2 3 mesi da quando viene fatta.

 

[fattofuori]

Eh no invece è passaggio fondamentale. Una cosa è dire ho tutti i 450.000 cash ed un altra dire devo chiedere il mutuo. Sono due storie diverse.

Quindi consigli di presentare l'offerta dicendo che la banca massimo eroga 250 di mutuo, e che sommando quella cifra ai propri risparmi al massimo si può arrivare a 450k non di più.

Sul dire o meno che poi ci saranno 20k di lavori da fare per alcune modifiche ai locali? può servire o ininfluente?

 

[arte3000]

Pensa,io offrirei 400,addirittura anche meno.

Se il venditore se ne vuole liberare vedrai che non si lascia scappare l'offerta.Al massimo ci si siede attorno ad un tavolo e si cercano punti di convergenza.

Meglio di cosi'.

 

[fattofuori]

Pensa,io offrirei 400,addirittura anche meno.

Se il venditore se ne vuole liberare vedrai che non si lascia scappare l'offerta.Al massimo ci si siede attorno ad un tavolo e si cercano punti di convergenza.

Meglio di cosi'.

Si avrebbero potuto anche offrire 400, però poi sicuro avrebbero dovuto aumentare l'offerta, e il venditore vedendo che l'offerta viene aumentata continua a provare rialzi. Quando rialzi 1 o 2 volte è più difficile poi convincere in venditore che quella è veramente l'offerta massima.

I miei zii ritengono che è meglio offrire 450 facendo capire che è veramente l'offerta massima, senza poi aumentarla, magari li per li in venditore non ci crede e la rifiuta sperando in un rialzo. Poi però quando vede che dopo 2 3 4 5 6 mesi l'offerta non viene aumentata sono convinti che hanno buone chance di chiudere a quel prezzo. Sempre se nessuno offre di più nel frattempo, rischio che vogliono correre visto che ritengono che se non l'ha venduta in 2 anni difficile che in 6 mesi arriva qualcuno che offre di più.

Se tra 6 mesi cambia idea e l'accetta bisogna vedere anche se i miei zii non hanno trovato altro di meglio.

Sull evidenziare lati negati della casa che ne dici? serve a qualcosa secondo te? dire che ci sono stanze troppo piccole e muri da buttare giù può essere utile o non serve a niente?

 

[Tre di coppe]

se fa 50k di sconto nessuno può saperlo, se come dice l'agenzia dopo 2 anni che la casa è in vendita adesso vuole vendere a tutti i costi magari accetta.

magari è 2 anni che è in vendita a 700k, se ora si accontenta di 500k lo mette in vendita a quella cifra (o poco più) e vediamo se gli zii del nostro amico sono ancora gli unici...

non lo dico per cattiveria ma per farmi capire

 

[fattofuori]

magari è 2 anni che è in vendita a 700k, se ora si accontenta di 500k lo mette in vendita a quella cifra (o poco più) e vediamo se gli zii del nostro amico sono ancora gli unici...

non lo dico per cattiveria ma per farmi capire

Concordo in parte con quello che dici, infatti non capisco perché non ha mai abbassato il prezzo di vendita online durante questi 2 anni, che senso ha?

C'è da dire che non è mai arrivata nessuna offerta da 500/550k in 2 anni se no era già venduta, se a uno interessa quella casa prova ad informarsi in ogni caso su che margine di trattativa c'è, anche se è fuori a 700k. Esattamente come hanno fatto i miei zii.

 

[arte3000]

Si avrebbero potuto anche offrire 400, però poi sicuro avrebbero dovuto aumentare l'offerta, e il venditore vedendo che l'offerta viene aumentata continua a provare rialzi. Quando rialzi 1 o 2 volte è più difficile poi convincere in venditore che quella è veramente l'offerta massima.

I miei zii ritengono che è meglio offrire 450 facendo capire che è veramente l'offerta massima, senza poi aumentarla, magari li per li in venditore non ci crede e la rifiuta sperando in un rialzo. Poi però quando vede che dopo 2 3 4 5 6 mesi l'offerta non viene aumentata sono convinti che hanno buone chance di chiudere a quel prezzo. Sempre se nessuno offre di più nel frattempo, rischio che vogliono correre visto che ritengono che se non l'ha venduta in 2 anni difficile che in 6 mesi arriva qualcuno che offre di più.

Se tra 6 mesi cambia idea e l'accetta bisogna vedere anche se i miei zii non hanno trovato altro di meglio.

Sull evidenziare lati negati della casa che ne dici? serve a qualcosa secondo te? dire che ci sono stanze troppo piccole e muri da buttare giù può essere utile o non serve a niente?

Non parli di mq,quindi non si possono fare troppe supposizioni.

Nel 3d scrivi anche che piace,ma fino ad un certo punto,e che non rispecchia le caratteristiche che si cercano.

A quella cifra,in provincia di Milano si possono trovare parecchie offerte.
La rete in questo caso è utilissima,non ti devi spostare,ed hai una serie di foto che rendono meglio l'idea di quello che stai cercando.

Personalmente non mi fermerei solo ad una proposta.

Diverso è se è scattato il colpo di fulmine per questa villa.

 

[fattofuori]

Non parli di mq,quindi non si possono fare troppe supposizioni.

Nel 3d scrivi anche che piace,ma fino ad un certo punto,e che non rispecchia le caratteristiche che si cercano.

A quella cifra,in provincia di Milano si possono trovare parecchie offerte.
La rete in questo caso è utilissima,non ti devi spostare,ed hai una serie di foto che rendono meglio l'idea di quello che stai cercando.

Personalmente non mi fermerei solo ad una proposta.

Diverso è se è scattato il colpo di fulmine per questa villa.

Che centrano i mq scusa? terreno da 800m2, diviso in 550 di giardino e 250 di casa.
Piace fino ad un certo punto ma è quella che si avvicina di più a quello che cercano, stanno guardando case online da 1 anno e da 6 mesi hanno iniziato a fare visite, hanno già visionato 5 ville, quelle che sembravano più vicine alle loro esigenze e questa è quella che si avvicina di più a quello che cercano.
Sono obbligati a prenderla in una città sola, quindi non c'è troppa scelta.

 

[Tre di coppe]

I miei zii ritengono che è meglio offrire 450 facendo capire che è veramente l'offerta massima, senza poi aumentarla, magari li per li in venditore non ci crede e la rifiuta sperando in un rialzo. Poi però quando vede che dopo 2 3 4 5 6 mesi l'offerta non viene aumentata sono convinti che hanno buone chance di chiudere a quel prezzo. Sempre se nessuno offre di più nel frattempo, rischio che vogliono correre visto che ritengono che se non l'ha venduta in 2 anni difficile che in 6 mesi arriva qualcuno che offre di più.

se sono disposti ad accettare il rischio (e le tempistiche!) è la strategia giusta a mio avviso


non so quanto gli piaccia quella villa ma io personalmente valuterei bene prima di adottare una strategia così
per sperare di risparmiare un 5% stai in ballo dei mesi, continui a vivere in una casa che non ti piace (magari pagando pure un affitto),
e alla fine magari rischi che te la fottano e che devi girare ancora anni prima di trovarne una così... tutto per la soddisfazione di portarti i soldi nella tomba?!?

 

[broken brick]

Ho notato che le trattative sono molto diverse da regione a regione. In Liguria, ad esempio, se fai un'offerta....ti chiedono sempre di più...pensano che sei interessato...e da 100 (es) la volta dopo ti chiedono 105...In Emilia invece, dopo il primo contatto si cala....
Un mondo difficile quello dell'immobile...

 

[Pred_01]

In ogni caso inutile dirgli tutta sta storia sul frazionamento del pagamento dici?

se proprio vogliono dirlo del frazionamento dei soldi, la cosa dovrebbe essere strumentale alla loro causa : Signor venditore, io ho max disponibile tot, perché la banca oltre questa cifra non mi eroga, punto.
Gentile Sig. Venditore, cosa pensi di fare? me la vendi a sta cifra si o no?

Credo che così dicendo di forniscono diverse indicazioni ed informazioni al Sig. Venditore, tali da consentirgli di prendere una decisione chiara ed in tempi brevi, (perché gli si dice tot soldi li ho "in bocca", tot altri tempo che la banca delibera, e saranno tuoi, amen).

Insomma, sarà che a volte semplifico un poco troppo assai le cose, ma in sostanza di una compravendita di una casa si tratta, mica un'operazione a cuore aperto!

 

[threedesign]

Secondo me offrire "il massimo" subito non è una buona strategia, a meno che non si abbia fretta sia da una parte che dall' altra.
Così come attendere mesi per un rilancio (su un immobile invenduto già da 2 anni), se poi si pensa di trovare di meglio il discorso è diverso, ovviamente basta ponderare se vale il rischio di perderla o meno.

Personalmente partirei da 400k, rilanciando eventualmente a 430k e poi a 450k.
Ovviamente ogni offerta deve essere intesa da migliore da poter fare in quel momento, e che si può rilanciare con scuse varie tipo entrate impreviste, rinunce sulle modifiche e plus etc. Però bisogna saper bluffare, essere fermi e non farsi convincere dall' agente.

Il tempo che intercorre tra le offerte e l' accettazione non lo vedo inutile, serve a preparare il terreno e a far abituare all' idea le parti.
Tanto l' offerta rifiutata è una delle poche cose che si può fare gratis.

Buona fortuna.