In base all’art.2 della legge 392/’78, non abrogato dall’art.13 della legge 431/’98, la sublocazione totale è vietata, salvo il consenso del locatore, è, invece, consentita quella parziale, che è però assoggettata ad alcuni adempimenti, quali la comunicazione (la cui omissione, peraltro, non costituisce motivo di risoluzione del contratto) al locatore della persona del subconduttore (turista compreso), la durata del contratto e i vani sublocati.
La legge, in sostanza, consente al conduttore di sublocare l’immobile, sempre che ciò non gli sia impedito convenzionalmente dal contratto, come accade nelle locazioni concordate (“è fatto divieto di sublocazione sia totale sia parziale”).
Alcune leggi e norme regionali che regolamentano il versante amministrativo della locazione turistica possono poi porre dei paletti alla sublocazione di immobili abitativi (controlla cosa prevede in proposito la legge della tua Regione). La Regione Emilia-Romagna, ad esempio, limita la locazione turistica ai soli proprietari e usufruttuari. In sostanza, in Emilia-Romagna, se vuoi sublocare un appartamento ammobiliato per uso turistico devi aprire un’impresa, ma se eserciti un’attività in forma imprenditoriale sei fuori dall’ambito fiscale delle locazioni brevi (art.4, co.1 del DL 50/2017), ma ciò non toglie che tu non possa utiizzare comunque strumenti sublocativi di natura non turistica, ad esempio di tipo concordato o transitorio, stando attento che la durata contrattuale non sia superiore a quella residua del contratto di locazione.
Anche la sublocazione è soggetta alla forma scritta, e alla registrazione se la durata supera i 30 giorni, e, qualora il proprietario dia il suo benestare (che non risulta così scontato) alla sublocazione (meglio se per iscritto), e la stessa sia effettuata da un privato, i “corrispettivi lordi”, ricomprendendo - parrebbe - nell’imponibile anche le spese condominiali (finora escluse) della prestazione sublocativa (finora esclusa dalla cedolare secca nelle locazioni abitative normali) turistica breve, di durata non superiore a 30 giorni, possono essere - e questa è la novità assoluta del DL 50/2017 - assoggettati a cedolare secca.
E arriviamo al dunque: il meccanismo del reddito tassabile da subaffitto. Della tassa piatta da applicare alle sublocazioni brevi si è appena detto. Ma che succede se rimango in IRPEF?
Se nella dichiarazione dei redditi non opto, "la ritenuta si considera operata a titolo di acconto"dell’IRPEF mi dice il quinto comma dell’articolo 4 del DL 50/2017, ma i redditi da sublocazione non rientrano nel reddito fondiario, nel quale è ricompreso il reddito da fabbricato, ma nella categoria dei redditi diversi.
Innanzitutto, non potrò sfruttare la deduzione forfetaria del 5% sul canone (riconosciuta al solo locatore). nè le detrazioni d'imposta, in quanto i contratti sublocativi non sono contemplati tra quelli detraibili in dichiarazione, e dovrò indicare nel rigo RL10 del modello Redditi , in colonna 1 (Redditi) l’affitto percepito, e in colonna 2 (Spese) quello pagato al locatore e, qualora subloco una porzione dell’immobile, dovrò indicare in colonna 2 la quota parte, vale a dire che, se subloco metà dell’immobile, dovrò indicare metà dell’affitto pagato. E’ solo questa parte (la differenza tra i canoni percepiti e quelli pagati) che andrà a costituire propriamente il mio reddito diverso.
Non prendere la faccenda sottogamba. Ti assicuro che è quasi un lavoro la gestione di una locazione/sublocazione turistica continuativa, soprattutto se la gestisci in proprio. Chi fa i lavori di pulizia, manutenzione e riassetto della casa? Serve tempo, salute, fortuna, talento e una copertura assicurativa adeguata per evitare brutte sorprese. Verifica del contatto e stesura dell’accordo per evitare infrazioni e abusi (il turista per caso può rivelarsi un teppista o un turista non per caso, non rilasciando più i locali, proprio quando tu magari devi consegnarli a nuovi ospiti che li hanno prenotati). Bisogna essere presenti sia al check-in sia al check-out del guest, gestione delle emergenze 24 ore al giorno, soprattutto nei mesi apicali di luglio e agosto, un incessante “lavoro” di verifica della casa, calcolare le spese vive, essere disponibili agli imprevisti e a ogni evenienza.
Ma diciamo che la tua Regione e il tuo proprietario ti consentono di sublocare da privato e tu, indomito sfidante del destino, non ti arrendi e ti lasci travolgere da questa nuova avventura, diventando in poco tempo cintura nera di sublocazione turistica terzo dan. Concludi in un anno 20 sublocazioni sotto i 30 giorni e 4 sublocazioni di durata superiore, utilizzando un portale web esattore, che, cioè, riscuote i canoni per te. L’intermediario applicherà sempre la ritenuta del 21% (sia che tu cedolarizzi o meno) anche ai contratti di sublocazione (art.4, co. 5 del DL 50/2017), ma solo sulle sublocazioni brevi, e il prossimo febbraio ti manderà la CU per documentarti l’ammontare lordo e delle ritenute. Questi importi tu li dovrai indicare in dichiarazione, risolvendo il dubbio amletico: “Cedolarizzare o non cedolarizzare, questo è il dilemma!”, ma soprattutto dovrai stare attento a non fare confusione, perché ti ritroverai importi che saranno soggetti a ritenuta e altri non soggetti a ritenuta.
E’ tutto. Con i migliori auguri
Busco
