Divisione con conguaglio sopravvalutare la quota immobiliare

[icsbox]

Salve a tutti ho un problema su una futura Divisione con conguaglio

Ci sono 2 sorelle (A+B) eredi di una terza sorella C, avevano il 33% ciascuna di 2 immobili che hanno un valore di mercato attuale di (80.000+20.000) euro quindi
adesso le 2 sorelle (A+B) superstiti ereditano il seguente patrimonio dalla terza sorella C:
ASSE EREDITARIO SORELLA C
LIQUIDITA'
186.000 euro
IMMOBILIARE
33% della quota di 2 immobili del valore di (80.000+20.000 euro) cioè 33.000 euro

quindi dopo la successione della terza sorella il patrimonio diviso delle 2 sorelle sarà cosi composto:
DOPO LA SUCCESSIONE DELLA SORELLA C

LIQUIDITA'
93.000 euro (x ogni sorella)
IMMOBILIARE
50% della quota di 2 immobili del valore di (80.000+20.000 euro) cioè 50.000 euro

Adesso avverrebbe la Divisione con conguaglio. Noi vorremmo fare nel seguente modo. La sorella A darebbe la sua parte della quota di liquidità
avuta dalla successione della sorella C ossia 93.000 euro, alla sorella B. mentre la sorella B cederebbe x intero la sua quota immobiliare del 50% alla sorella A. quindi ci sarebbe una sopravvalutazione della quota immobiliare che invece di essere ceduta al valore di mercato di 50.000 euro verrebbe ceduta alla sorella A ad euro 93.000 quindi con un maggiore costo
di 43.000 euro.
DOPO LA DIVISIONE CON CONGUAGLIO

LIQUIDITA'
sorella A 186.000 euro.
IMMOBILIARE
sorella B 100% della quota dei 2 immobili

A questo punto vi chiedo
1)può la sorella A cedere la sua quota immobiliare al prezzo maggiorato alla sorella B essendo la stessa daccordo ?
2)Quali sarebbero le tasse piu o meno da pagare su questo conguaglio essendo 2 seconde case compresi i costi notarili, approssimativamente ?

 

[gibO.o]

Non vedo problemi.. penso che tu possa dichiarare in atto grosso modo il prezzo che vuoi... però ci dev'essere lo scambio dei soldi (in questo caso non so come funzioni). Chiedi al notaio un preventivo, tanto ci devi passare comunque e toglierà i tuoi dubbi gratuitamente

 

[gianted]

Dato che ci sono due immobili in comunione, a rigor di logica fare la divisione consiste nell'assegnare un immobile a ciascuna sorella con conguaglio di 30.000 (e se ben ricordo, imposta registro 9% calcolata su 27.500 più catastale e ipotecaria fisse).
Il vostro caso è diverso: una sorella vuole comprare tutto.

 

[icsbox]

Dato che ci sono due immobili in comunione, a rigor di logica fare la divisione consiste nell'assegnare un immobile a ciascuna sorella con conguaglio di 30.000 (e se ben ricordo, imposta registro 9% calcolata su 27.500 più catastale e ipotecaria fisse).
Il vostro caso è diverso: una sorella vuole comprare tutto.

la sorella B si deve prendere tutto il 50% della quota immobiliare della sorella A. in cambio la sorella B darebbe alla sorella A la sua quota in denaro valutando il 50% della quota immobiliare 93.000 euro. La sorella A non vuole nessun immobile ed è daccordo con l'altra sorella di cedergli la sua quota.
è fattibile la vendita della quota ad un prezzo maggiorato e il 9% dei 93.000 euro su quanto si pagherebbe ?

 

[gianted]

Allora ci sono tre possibilità:

1) considerare la liquidità di C come facente parte della comunione ereditaria
2) spartirsi il denaro e fare un atto di divisione immobili con conguaglio
oppure se fattibile:
3) spartirsi il denaro e fare una compravendita immobiliare

1)

DIVISIONE eredità sorella C

supervalutazione immobili: quota C 33% = 62.000

liquidità 186.000

massa divisionale = 248.000

imposta di registro = 2.480

imposte ipotecaria, catastale, bollo, trascrizioni = 1.000


VENDITA quota sorella B

supervalutazione immobili: quota B 33% = 62.000

imposta di registro = 5.580

imposte ipotecaria, catastale, bollo, trascrizioni = 700

tot. circa 10.000 € più notaio

------------

2)

spartizione liquidità 93.000 ciascuna

DIVISIONE CON CONGUAGLIO

massa divisionale supervalutata = 186.000

imposta di registro divisione = 1.860

imposta di registro conguaglio = 7.951

imposte ipotecaria, catastale, bollo, trascrizioni = 1.000


tot. circa 11.000 € più notaio

-----

3)

spartizione liquidità 93.000 ciascuna

VENDITA quota sorella B 50%

supervalutazione immobili: quota B 50% = 93.000

imposta di registro = 8.370

imposte ipotecaria, catastale, bollo, trascrizioni = 700


tot. circa 9.000 € più notaio

Se ho fatto qualche errore correggetemi

 

[icsbox]

Allora ci sono tre possibilità:

1) considerare la liquidità di C come facente parte della comunione ereditaria
2) spartirsi il denaro e fare un atto di divisione immobili con conguaglio
oppure se fattibile:
3) spartirsi il denaro e fare una compravendita immobiliare

1)

DIVISIONE eredità sorella C

supervalutazione immobili: quota C 33% = 62.000

liquidità 186.000

massa divisionale = 248.000

imposta di registro = 2.480

imposte ipotecaria, catastale, bollo, trascrizioni = 1.000


VENDITA quota sorella B

supervalutazione immobili: quota B 33% = 62.000

imposta di registro = 5.580

imposte ipotecaria, catastale, bollo, trascrizioni = 700

tot. circa 10.000 € più notaio

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2)

spartizione liquidità 93.000 ciascuna

DIVISIONE CON CONGUAGLIO

massa divisionale supervalutata = 186.000

imposta di registro divisione = 1.860

imposta di registro conguaglio = 7.951

imposte ipotecaria, catastale, bollo, trascrizioni = 1.000


tot. circa 11.000 € più notaio

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3)

spartizione liquidità 93.000 ciascuna

VENDITA quota sorella B 50%

supervalutazione immobili: quota B 50% = 93.000

imposta di registro = 8.370

imposte ipotecaria, catastale, bollo, trascrizioni = 700


tot. circa 9.000 € più notaio

Se ho fatto qualche errore correggetemi

quale delle tre potrebbe essere la soluzione migliore ?
io avevo pensato anche a questa ipotesi:
4)

spartizione liquidità 93.000 ciascuna

VENDITA quota sorella B 50%

valutazione immobili: quota B 50% = 50.000

La sorella A fa un bonifico di euro 43.000 alla sorella B mettendo come causale "Rimborso alla signora per....................."

è fattibile la cosa e se sì quali sono le imposte da pagare in questo caso ?

 

[gianted]

Certo sono previsti anche i rimborsi fra condividenti (artt. 723, 1110, 1115 c.c.)
per la modalità corretta da adottare chiedi nella sez. legale del forum.

 

[icsbox]

Certo sono previsti anche i rimborsi fra condividenti (artt. 723, 1110, 1115 c.c.)
per la modalità corretta da adottare chiedi nella sez. legale del forum.

ho trovato questa interessante riga che sottolineo potrei aumentare il conguaglio mettendo anche come rimborso miglioramenti fatti in una delle 2 case da cedere

Vendita: [v. 1470]; Bene mobile e immobile: [v. 812].


Resa dei conti: consiste nella determinazione dei crediti e debiti di ciascun condividente derivanti da atti di godimento separato e da atti di amministrazione relativi a beni comuni.

Attivo e passivo ereditario: rispettivamente, complesso dei beni e dei crediti (cd. attivo ereditario) e complesso dei debiti (cd. passivo ereditario) facenti capo al defunto al momento della sua morte

Porzioni ereditarie: quote di eredità spettanti a ciascun coerede.

Conguagli: versamenti che deve effettuare nella massa ereditaria e a favore degli altri condividenti il coerede che ha contratto dei debiti nella gestione dei beni ereditari nel tempo che precede la divisione.

Rimborsi: prelievi a carico della massa ereditaria cui ha diritto il coerede che ha effettuato miglioramenti sui beni ereditari durante la gestione nella fase che precede la divisione.