Buongiorno,
mi occupo di consulenza strategica nell'ambito di transazioni finanziarie in una nota multinazionale del settore, nell’ultimo anno ho seguito alcune delle più importanti cessioni di portafogli di sofferenze da parte delle banche italiane verso fondi internazionali di private equity, oltre ad aver collaborato nell’elaborazione dei business plan dei fondi stessi.
Sono arrivato sul forum notando troppo ottimismo sull’Italia in generale e volendo approfondire il sentiment dei piccoli retail, voglio dare un contributo fornendo qualche elemento rilevante rispetto al mercato immobiliare da insider nel mondo delle transazioni di sofferenze.
Nel 2015 le cessioni di sofferenze sono andate oltre i 20 miliardi di euro, per questo anno superemo certamente i 30. Prima del 2015 il mercato era ben lontano dalla doppia cifra. La maggior parte dello stock di immobili a copertura di tali sofferenze non è ancora sul mercato, perchè non sono ancora presenti le strutture di gestione adeguate a sostenerlo ed in quanto la maggior parte delle transazioni è avvenuta nel secondo semestre del 2015. Nel 2017, rinforzate dalle pressioni della BCE, le cessioni segneranno un nuovo record e le strutture di gestione saranno crescite adeguatamente, ne risulterà un vero e proprio tsunami di immobili immessi sul mercato.
Il tema allarmante è che i business plan di questi fondi sottovalutano sia il trend demografico in atto, con una popolazione già in decrescita nel 2015 ed inferiore di oltre 1 milione di cittadini in negativo rispetto lo scenario pessimistico ISTAT elaborato nel 2011, sia l'effetto dell'immissione di massa di immobili che scaturirà dalle loro operazioni. Infatti, i tassi di recupero di queste sofferenze sono stimati a pari a quelli storici e nessun consulente/banca d’affari ha interesse ad acccendere campanelli d’allarme in quanto sono essi stessi pagati sulla base del buon esito della transazione. Infine, questi fondi hanno regole ben precise con orizzonti temporali d’investimento prefissati e difficilmente superabili per via della strutturazione finanziaria del veicolo di acquisto stesso (in forte leva). Proprio a causa della leva, se gli immobili non saranno ceduti entra la data prefissata nel business plan saranno svenduti a qualsiasi prezzo, nonostante questo comporti una perdita all’operazione.
Potete ben capire gli impatti di tutto questo sul mercato immobiliare, la discesa dei prezzi specialmente per gli immobili situati in posizioni non appetibili ha ancora parecchio margine. Lo scenario descritto non considera i rischi di una nuova recessione globale, fatto che nessuno ad oggi è in grado di escludere e che se dovesse accadere, seppur in misura lieve, distruggerebbe letteralmente il mercato. Per quanto il mio post possa sembrare da catastrofista, il mio invito è alla riflessione a alla massima prudenza. Non escluderei a priori un acquisto, ma certamente lo valuterei solo a prezzi che ad oggi appaiono stracciati.
mi occupo di consulenza strategica nell'ambito di transazioni finanziarie in una nota multinazionale del settore, nell’ultimo anno ho seguito alcune delle più importanti cessioni di portafogli di sofferenze da parte delle banche italiane verso fondi internazionali di private equity, oltre ad aver collaborato nell’elaborazione dei business plan dei fondi stessi.
Sono arrivato sul forum notando troppo ottimismo sull’Italia in generale e volendo approfondire il sentiment dei piccoli retail, voglio dare un contributo fornendo qualche elemento rilevante rispetto al mercato immobiliare da insider nel mondo delle transazioni di sofferenze.
Nel 2015 le cessioni di sofferenze sono andate oltre i 20 miliardi di euro, per questo anno superemo certamente i 30. Prima del 2015 il mercato era ben lontano dalla doppia cifra. La maggior parte dello stock di immobili a copertura di tali sofferenze non è ancora sul mercato, perchè non sono ancora presenti le strutture di gestione adeguate a sostenerlo ed in quanto la maggior parte delle transazioni è avvenuta nel secondo semestre del 2015. Nel 2017, rinforzate dalle pressioni della BCE, le cessioni segneranno un nuovo record e le strutture di gestione saranno crescite adeguatamente, ne risulterà un vero e proprio tsunami di immobili immessi sul mercato.
Il tema allarmante è che i business plan di questi fondi sottovalutano sia il trend demografico in atto, con una popolazione già in decrescita nel 2015 ed inferiore di oltre 1 milione di cittadini in negativo rispetto lo scenario pessimistico ISTAT elaborato nel 2011, sia l'effetto dell'immissione di massa di immobili che scaturirà dalle loro operazioni. Infatti, i tassi di recupero di queste sofferenze sono stimati a pari a quelli storici e nessun consulente/banca d’affari ha interesse ad acccendere campanelli d’allarme in quanto sono essi stessi pagati sulla base del buon esito della transazione. Infine, questi fondi hanno regole ben precise con orizzonti temporali d’investimento prefissati e difficilmente superabili per via della strutturazione finanziaria del veicolo di acquisto stesso (in forte leva). Proprio a causa della leva, se gli immobili non saranno ceduti entra la data prefissata nel business plan saranno svenduti a qualsiasi prezzo, nonostante questo comporti una perdita all’operazione.
Potete ben capire gli impatti di tutto questo sul mercato immobiliare, la discesa dei prezzi specialmente per gli immobili situati in posizioni non appetibili ha ancora parecchio margine. Lo scenario descritto non considera i rischi di una nuova recessione globale, fatto che nessuno ad oggi è in grado di escludere e che se dovesse accadere, seppur in misura lieve, distruggerebbe letteralmente il mercato. Per quanto il mio post possa sembrare da catastrofista, il mio invito è alla riflessione a alla massima prudenza. Non escluderei a priori un acquisto, ma certamente lo valuterei solo a prezzi che ad oggi appaiono stracciati.
