Qual è il modo migliore di vendere un immobile? Mi servirebbero consigli

[baol]

Perdonatemi le domande forse per voi banali, ma non ho mai avuto a che fare col mercato immobiliare e vorrei consigli sul modo corretto di procedere.

I miei genitori hanno una villa, una struttura divisa in 3 appartamenti per oltre 500mq, che vorremmo vendere visto che attualmente sono l'unico che ci abita.

In via informale, quando ancora dovevamo decidere se metterla in vendita o meno, ho chiesto un parere preliminare a due diversi agenti immobiliari ed un costruttore.
Ovviamente si è trattato di valutazioni approssimative, ma andavano da 800.000 a 1.400.000.
Quindi il primo dubbio è: a chi rivolgermi per avere una valutazione di quello che potrebbe essere il corretto prezzo di vendita?

Il secondo dubbio è a chi rivolgermi per la vendita vera e propria: una sola agenzia con diritto di esclusiva? Più agenzie? Fai da te con Internet?
Non ho fretta e quindi l'obbiettivo principale è quello del massimo realizzo, ma non vorrei neanche dover aspettare 10 anni!

L'immobile ha 30 anni, andrebbero fatte alcune manutenzioni quali la riverniciatura esterna od il parquet in una camera da letto; è meglio farle prima in modo che l'immobile si presenti meglio o lasciarle al possibile acquirente (ovviamente scontandole dal prezzo) cosicchè possa farle a suo gusto?


Attualmente ci sono 4 cucine complete, diverse camere da letto, 3 soggiorni, un paio di studi etc. etc., alcuni sono prezzi pregiati, altri sono mobili "da battaglia".
Può essere un plus (anche nel prezzo) vendere la villa immobiliata oppure è meglio venderla e farla visitare vuota?

Avrei ancora molti dubbi, ma penso di aver già fatto anche troppe domande.
Grazie a chi vorrà aiutarmi.

P.S.: Trattasi di località di mare. L'immobile è situato in collina con vista panoramica sul golfo.

 

[Reach.]

per curiosità... Dove si trova esattamente?

 

[baol]

Abruzzo

 

[alcala]

Mah, sinceramente mi sembra un immobile difficilmente commerciabile.
Da come ne parli sembra una casa per gente benestante. Forse, vista la posizione potrebbe essere interessante per qualche straniero. Esiste un'agenzia nella zona che segue il mercato estero?

 

[snapjibe]

Perdonatemi le domande forse per voi banali, ma non ho mai avuto a che fare col mercato immobiliare e vorrei consigli sul modo corretto di procedere.

I miei genitori hanno una villa, una struttura divisa in 3 appartamenti per oltre 500mq, che vorremmo vendere visto che attualmente sono l'unico che ci abita.

In via informale, quando ancora dovevamo decidere se metterla in vendita o meno, ho chiesto un parere preliminare a due diversi agenti immobiliari ed un costruttore.
Ovviamente si è trattato di valutazioni approssimative, ma andavano da 800.000 a 1.400.000.
Quindi il primo dubbio è: a chi rivolgermi per avere una valutazione di quello che potrebbe essere il corretto prezzo di vendita?

Il secondo dubbio è a chi rivolgermi per la vendita vera e propria: una sola agenzia con diritto di esclusiva? Più agenzie? Fai da te con Internet?
Non ho fretta e quindi l'obbiettivo principale è quello del massimo realizzo, ma non vorrei neanche dover aspettare 10 anni!

L'immobile ha 30 anni, andrebbero fatte alcune manutenzioni quali la riverniciatura esterna od il parquet in una camera da letto; è meglio farle prima in modo che l'immobile si presenti meglio o lasciarle al possibile acquirente (ovviamente scontandole dal prezzo) cosicchè possa farle a suo gusto?


Attualmente ci sono 4 cucine complete, diverse camere da letto, 3 soggiorni, un paio di studi etc. etc., alcuni sono prezzi pregiati, altri sono mobili "da battaglia".
Può essere un plus (anche nel prezzo) vendere la villa immobiliata oppure è meglio venderla e farla visitare vuota?

Avrei ancora molti dubbi, ma penso di aver già fatto anche troppe domande.
Grazie a chi vorrà aiutarmi.

P.S.: Trattasi di località di mare. L'immobile è situato in collina con vista panoramica sul golfo.

Alcuni consigli frutto di esperienza personale:

1. La prima cosa da fare è mettersi nei panni di chi compra che effettuerà una serie di visure (ipocatastale ed urbanistica).
Visure che su un immobile di 30 anni possono dare delle sorprese magari banali ma che NON giovano ad una serena trattativa.
Quindi va da un Notaio come tu fossi un acquirente e chiedigli di fare tutte le visure del caso.
Lui si appoggerà ad un geometra ed un visurista ma è bene che questi due profili professionali abbiano sopra un Notaio.

2. Sistemate le carte che fa sempre bene, sistema l'immobile.
Sostanzialmente sono tre le cose che devono essere 100% OK:

a) Il Tetto deve essere a posto NON rattoppato ma a posto quindi se è il caso rifallo e magari fa fare l'isolamento termico dell'intradosso/sottotetto così prendi pure gli sgravi fiscali.

b) Gli infissi.
Le persiane e le serrande devono chiudere bene e se hai le persiane di legno o le fai restaurare come si deve o le sostituisci. Le finestre interne puoi pure lasciarle come sono l'importante è sistemare persiane e serrande che sono sempre una scocciatura.

c) Sgombera ogni suppellettile o mobile bella o brutta che sia.
Se hai un giardino fallo ripulire e ridurre all'osso (bel pratino curato senza fronzoli) se ci sono delle autorimesse e/o cantine associate agli appartamenti vuotale e mettici una porta che si chiude bene.

3. Leggiti G. Santarcangelo "La compravendita Immobiliare" Ed. Giuffré

4. Secondo me ci sarebbe anche da valutare il rifacimento della facciata visto che si tratta di un villino e al fine di evitarti liti condominiali (se resti in uno dei tre degli appartamenti).

5. Fa bene attenzione ad avere riscaldamenti termoautonomi nei 3 appartamenti oppure riscaldamento centralizzato con 3 impianti ad anello ed ognuno con contabilizzazione del calore.

Fatte queste poi parliamo anche di agenzie e valutazioni ma prima devi sistemare a modo l'immobile e devi istruirti per bene altrimenti rischi di essere raggirato.

Adesso non prendere quindi alcuna intesa con nessun agente e men che meno le esclusive.

Ciao

 

[broken brick]

Immobile veramente difficile da vendere.
E non concordo con Snaip.....io, ad esempio, non riparerei niente, anche perchè le agevolazioni fiscali seguono l'immobile. (salvo accordi diversi)
Lo farei vedere a due o tre agenzie e non concederei l'esclusiva.
La stima ci sarà solo quando qualcuno farà un'offerta (scritta).

 

[dogo]

Perdonatemi le domande forse per voi banali, ma non ho mai avuto a che fare col mercato immobiliare e vorrei consigli sul modo corretto di procedere.

I miei genitori hanno una villa, una struttura divisa in 3 appartamenti per oltre 500mq, che vorremmo vendere visto che attualmente sono l'unico che ci abita.

In via informale, quando ancora dovevamo decidere se metterla in vendita o meno, ho chiesto un parere preliminare a due diversi agenti immobiliari ed un costruttore.
Ovviamente si è trattato di valutazioni approssimative, ma andavano da 800.000 a 1.400.000.
Quindi il primo dubbio è: a chi rivolgermi per avere una valutazione di quello che potrebbe essere il corretto prezzo di vendita?

Il secondo dubbio è a chi rivolgermi per la vendita vera e propria: una sola agenzia con diritto di esclusiva? Più agenzie? Fai da te con Internet?
Non ho fretta e quindi l'obbiettivo principale è quello del massimo realizzo, ma non vorrei neanche dover aspettare 10 anni!

L'immobile ha 30 anni, andrebbero fatte alcune manutenzioni quali la riverniciatura esterna od il parquet in una camera da letto; è meglio farle prima in modo che l'immobile si presenti meglio o lasciarle al possibile acquirente (ovviamente scontandole dal prezzo) cosicchè possa farle a suo gusto?


Attualmente ci sono 4 cucine complete, diverse camere da letto, 3 soggiorni, un paio di studi etc. etc., alcuni sono prezzi pregiati, altri sono mobili "da battaglia".
Può essere un plus (anche nel prezzo) vendere la villa immobiliata oppure è meglio venderla e farla visitare vuota?

Avrei ancora molti dubbi, ma penso di aver già fatto anche troppe domande.
Grazie a chi vorrà aiutarmi.

P.S.: Trattasi di località di mare. L'immobile è situato in collina con vista panoramica sul golfo.

IMHO: il modo di vendere un immobile è lasciarlo nello stato in cui si presenta e presentarlo a prezzo di mercato, e non seguendo idee del tipo "io lo vendo al mio prezzo... tanto qualcuno che me lo compra lo trovo...".

 

[baol]

Mah, sinceramente mi sembra un immobile difficilmente commerciabile.
Da come ne parli sembra una casa per gente benestante. Forse, vista la posizione potrebbe essere interessante per qualche straniero. Esiste un'agenzia nella zona che segue il mercato estero?

E' una villa in collina, in ottima posizione con un bel giardino con piscina.
In effetti quello degli stranieri è un ottimo suggerimento, anche perchè in Abruzzo si iniziano a vedere molti russi, che sono i principali acquirenti di immobili più di pregio.
Però non conosco agenzie che lavorano con l'estero.
Proverò ad informarmi

Alcuni consigli frutto di esperienza personale:

1. La prima cosa da fare è mettersi nei panni di chi compra che effettuerà una serie di visure (ipocatastale ed urbanistica).
Visure che su un immobile di 30 anni possono dare delle sorprese magari banali ma che NON giovano ad una serena trattativa.
Quindi va da un Notaio come tu fossi un acquirente e chiedigli di fare tutte le visure del caso.
Lui si appoggerà ad un geometra ed un visurista ma è bene che questi due profili professionali abbiano sopra un Notaio.

2. Sistemate le carte che fa sempre bene, sistema l'immobile.
Sostanzialmente sono tre le cose che devono essere 100% OK:

a) Il Tetto deve essere a posto NON rattoppato ma a posto quindi se è il caso rifallo e magari fa fare l'isolamento termico dell'intradosso/sottotetto così prendi pure gli sgravi fiscali.

b) Gli infissi.
Le persiane e le serrande devono chiudere bene e se hai le persiane di legno o le fai restaurare come si deve o le sostituisci. Le finestre interne puoi pure lasciarle come sono l'importante è sistemare persiane e serrande che sono sempre una scocciatura.

c) Sgombera ogni suppellettile o mobile bella o brutta che sia.
Se hai un giardino fallo ripulire e ridurre all'osso (bel pratino curato senza fronzoli) se ci sono delle autorimesse e/o cantine associate agli appartamenti vuotale e mettici una porta che si chiude bene.

3. Leggiti G. Santarcangelo "La compravendita Immobiliare" Ed. Giuffré

4. Secondo me ci sarebbe anche da valutare il rifacimento della facciata visto che si tratta di un villino e al fine di evitarti liti condominiali (se resti in uno dei tre degli appartamenti).

5. Fa bene attenzione ad avere riscaldamenti termoautonomi nei 3 appartamenti oppure riscaldamento centralizzato con 3 impianti ad anello ed ognuno con contabilizzazione del calore.

Fatte queste poi parliamo anche di agenzie e valutazioni ma prima devi sistemare a modo l'immobile e devi istruirti per bene altrimenti rischi di essere raggirato.

Adesso non prendere quindi alcuna intesa con nessun agente e men che meno le esclusive.

Ciao

Grazie per i tanti consigli.

Per le visure non ci sono problemi: l'immobile è stato fatto costruire da zero da mio padre, quindi ne conosco vita, morte e miracoli!

Tetto e persiane sono ok!

Non sono sicuro sullo sgomberare completamente da mobili o suppellettili.
Due cucine sono su misura realizzate appositamente dal falegname, inoltre ci sono alcuni ambienti (tra cui l'attico dove attualmente vivo) che credo vengano molto valorizzati dall'attuale arredamento.

Per il resto penso che seguirò il suggerimento di rifare la facciata, di "minimizzare" il giardino e di sgomberare cantine e garage.
Soprattutto per una questione di "impatto" estetico.

Per le liti condominiali invece credo che per tipologia l'immobile vada venduto come villa singola e non come tre appartamenti.

Provvederò anche alla lettura consigliata!

Immobile veramente difficile da vendere.
E non concordo con Snaip.....io, ad esempio, non riparerei niente, anche perchè le agevolazioni fiscali seguono l'immobile. (salvo accordi diversi)
Lo farei vedere a due o tre agenzie e non concederei l'esclusiva.
La stima ci sarà solo quando qualcuno farà un'offerta (scritta).

Alla fine stavo valutando che il grosso delle manutenzioni sono di natura estetica, quindi forse vale la pena farle per presentare meglio l'immobile.

IMHO: il modo di vendere un immobile è lasciarlo nello stato in cui si presenta e presentarlo a prezzo di mercato, e non seguendo idee del tipo "io lo vendo al mio prezzo... tanto qualcuno che me lo compra lo trovo...".

E' solo che vorrei avere un'idea realistica di quale sia il reale prezzo di mercato: non pretendo di "vendere al mio prezzo" ma non voglio neanche svendere all'affarista di turno.

 

[Eurodefault]

E' una villa in collina, in ottima posizione con un bel giardino con piscina.
In effetti quello degli stranieri è un ottimo suggerimento, anche perchè in Abruzzo si iniziano a vedere molti russi, che sono i principali acquirenti di immobili più di pregio.
Però non conosco agenzie che lavorano con l'estero.
Proverò ad informarmi



Grazie per i tanti consigli.

Per le visure non ci sono problemi: l'immobile è stato fatto costruire da zero da mio padre, quindi ne conosco vita, morte e miracoli!

Tetto e persiane sono ok!

Non sono sicuro sullo sgomberare completamente da mobili o suppellettili.
Due cucine sono su misura realizzate appositamente dal falegname, inoltre ci sono alcuni ambienti (tra cui l'attico dove attualmente vivo) che credo vengano molto valorizzati dall'attuale arredamento.

Per il resto penso che seguirò il suggerimento di rifare la facciata, di "minimizzare" il giardino e di sgomberare cantine e garage.
Soprattutto per una questione di "impatto" estetico.

Per le liti condominiali invece credo che per tipologia l'immobile vada venduto come villa singola e non come tre appartamenti.

Provvederò anche alla lettura consigliata!



Alla fine stavo valutando che il grosso delle manutenzioni sono di natura estetica, quindi forse vale la pena farle per presentare meglio l'immobile.



E' solo che vorrei avere un'idea realistica di quale sia il reale prezzo di mercato: non pretendo di "vendere al mio prezzo" ma non voglio neanche svendere all'affarista di turno.

Trattandosi di A8 parliamo di gia di per se di un mercato molto ristretto , sono un po titubante in merito alle valutazioni che hai ricevuto si passa da 800k a quasi il doppio , io non ci spenderei un becco di un quattrino su , se non sono cose che andrebbero a minare in modo incisivo una vendibilita ed una valutazione, tanto in quel caso in questo momento il prezzo lo fa l acquirente e non il venditore quindi qualsiasi miglioria sono soldi che non riprendi, chi vuole un A8 sopra il milione di Euro come sembrerebbe valere , non si spaventa di dover spendere qualche soldino di ristrutturazione , tanto te la tratta consapevole che se vuoi vendere devi trattare quindi qualsiasi spesa ti verrebe fagogitata in trattativa.

Per i valori devi prenderti la briga di andarti a vedere in ADT le transazioni negli ultimi 6 mesi di A8 se ve ne sono state , o ti arrangi con le A7 . Poi vedi ville similari come sono esposte al mercato sui diversi media immobiliari. Qui non posso fare nomi ma sull A8 specie se localita di pregio , le agenzie a cui rivolgerti sono molto ristrette , altrimenti sei soggetto a queste valutazioni a kac.cchio e pertanto rischi di uscire ad un prezzo errato in un mercato di segmento alto che e diverso dagli altri segmenti. Per i tempi prtroppo metti in conto che saranno lunghi.

 

[baol]

Trattandosi di A8 parliamo di gia di per se di un mercato molto ristretto , sono un po titubante in merito alle valutazioni che hai ricevuto si passa da 800k a quasi il doppio , io non ci spenderei un becco di un quattrino su , se non sono cose che andrebbero a minare in modo incisivo una vendibilita ed una valutazione, tanto in quel caso in questo momento il prezzo lo fa l acquirente e non il venditore quindi qualsiasi miglioria sono soldi che non riprendi, chi vuole un A8 sopra il milione di Euro come sembrerebbe valere , non si spaventa di dover spendere qualche soldino di ristrutturazione , tanto te la tratta consapevole che se vuoi vendere devi trattare quindi qualsiasi spesa ti verrebe fagogitata in trattativa.

Per i valori devi prenderti la briga di andarti a vedere in ADT le transazioni negli ultimi 6 mesi di A8 se ve ne sono state , o ti arrangi con le A7 . Poi vedi ville similari come sono esposte al mercato sui diversi media immobiliari. Qui non posso fare nomi ma sull A8 specie se localita di pregio , le agenzie a cui rivolgerti sono molto ristrette , altrimenti sei soggetto a queste valutazioni a kac.cchio e pertanto rischi di uscire ad un prezzo errato in un mercato di segmento alto che e diverso dagli altri segmenti. Per i tempi prtroppo metti in conto che saranno lunghi.

ADT sarebbe l'ex Agenzia del Territorio ora confluita nell'agenzia delle Entrate?
Come funziona: posso liberamente andare a consultare le compravendite?

Tempi lunghi li ho già messi in conto

 

[Eurodefault]

ADT sarebbe l'ex Agenzia del Territorio ora confluita nell'agenzia delle Entrate?
Come funziona: posso liberamente andare a consultare le compravendite?

Tempi lunghi li ho già messi in conto

Se smanetti sul sito del Agenzia Territorio , qualcosa trovi online , se la zona e molto vasta puoi sempre andarci fisicamente e magari se trovi qualche funzionario piu disponibile focalizzi meglio la zona.

Sono le statistiche redatte dei prezzi derivanti dalle transazioni , mica vedi le singole transazioni. Sono a cadenza semestrale.

 

[snapjibe]

E' una villa in collina, in ottima posizione con un bel giardino con piscina.
In effetti quello degli stranieri è un ottimo suggerimento, anche perchè in Abruzzo si iniziano a vedere molti russi, che sono i principali acquirenti di immobili più di pregio.
Però non conosco agenzie che lavorano con l'estero.
Proverò ad informarmi



Grazie per i tanti consigli.

Per le visure non ci sono problemi: l'immobile è stato fatto costruire da zero da mio padre, quindi ne conosco vita, morte e miracoli!

Tetto e persiane sono ok!

Non sono sicuro sullo sgomberare completamente da mobili o suppellettili.
Due cucine sono su misura realizzate appositamente dal falegname, inoltre ci sono alcuni ambienti (tra cui l'attico dove attualmente vivo) che credo vengano molto valorizzati dall'attuale arredamento.

Per il resto penso che seguirò il suggerimento di rifare la facciata, di "minimizzare" il giardino e di sgomberare cantine e garage.
Soprattutto per una questione di "impatto" estetico.

Per le liti condominiali invece credo che per tipologia l'immobile vada venduto come villa singola e non come tre appartamenti.

Provvederò anche alla lettura consigliata!



Alla fine stavo valutando che il grosso delle manutenzioni sono di natura estetica, quindi forse vale la pena farle per presentare meglio l'immobile.



E' solo che vorrei avere un'idea realistica di quale sia il reale prezzo di mercato: non pretendo di "vendere al mio prezzo" ma non voglio neanche svendere all'affarista di turno.

Ho evidenziato tre punti.
1. Attento tu sei sicuramente in buona fede ma bisogna vedere le carte se corrispondono alla realtà, se qualcuno ha fatto pasticci nei vari uffici.
Conosco per esperienza diretta situazioni di immobili detenuti per 50anni dalla stessa famiglia e poi si scopre che c'è qualche carta che non va e non era colpa dei proprietari.

2. Come villa singola secondo me restringi molto il mercato.
Adesso mi sembra un po' a metà strada tra la villa singola e i tre appartamenti distinti visto che ci sono tre cucine. Mi sembra di capire che se si va alla verifica di quanto questi tre appartamenti siano distinti si scopre che non lo sono. In generale con i frazionamenti si fanno più soldi che vendendo l'intero.

3. La prima cosa che devi chiarirti è cosa vuoi vendere.
Vuoi vendere una villa facilmente frazionabile o vuoi vendere tre appartamenti frazionati ?
Tu rischi di finire in bocca a qualche costruttore che per tre soldi te la porta via e poi ci guadagna con il frazionamento.

Detto questo le mie sono opinioni personali e discutibilissime e la lettura del libro che ti ho dato è la primissima cosa da fare anche perchè l'inverno non è la stagione migliore per lavori edili.

Ciao

 

[baol]

Se smanetti sul sito del Agenzia Territorio , qualcosa trovi online , se la zona e molto vasta puoi sempre andarci fisicamente e magari se trovi qualche funzionario piu disponibile focalizzi meglio la zona.

Sono le statistiche redatte dei prezzi derivanti dalle transazioni , mica vedi le singole transazioni. Sono a cadenza semestrale.

Grazie di nuovo!

Ho evidenziato tre punti.
1. Attento tu sei sicuramente in buona fede ma bisogna vedere le carte se corrispondono alla realtà, se qualcuno ha fatto pasticci nei vari uffici.
Conosco per esperienza diretta situazioni di immobili detenuti per 50anni dalla stessa famiglia e poi si scopre che c'è qualche carta che non va e non era colpa dei proprietari.

2. Come villa singola secondo me restringi molto il mercato.
Adesso mi sembra un po' a metà strada tra la villa singola e i tre appartamenti distinti visto che ci sono tre cucine. Mi sembra di capire che se si va alla verifica di quanto questi tre appartamenti siano distinti si scopre che non lo sono. In generale con i frazionamenti si fanno più soldi che vendendo l'intero.

3. La prima cosa che devi chiarirti è cosa vuoi vendere.
Vuoi vendere una villa facilmente frazionabile o vuoi vendere tre appartamenti frazionati ?
Tu rischi di finire in bocca a qualche costruttore che per tre soldi te la porta via e poi ci guadagna con il frazionamento.

Detto questo le mie sono opinioni personali e discutibilissime e la lettura del libro che ti ho dato è la primissima cosa da fare anche perchè l'inverno non è la stagione migliore per lavori edili.

Ciao

1) Verificherò!

2)3) La tua impressione non è sbagliata.
L'immobile è effettivamente a metà strada: è stato fatto costruire come villa di famiglia ma per 3 (genitori e due figli). Quindi ambienti funzionalmente separati o separabili, con ingressi indipendenti ma con molte "commistioni" (2 cancelli, due piazzali, un solo garage, una piscina).
Dal punto di vista burocratico le unità sono due: una è l'attico dove vivo, una tutto il resto.
Volendo si potrebbe anche frazionare ulteriormente per il terzo appartamento.
Ma singolarmente li vedo difficilmente vendibili.
Chi compra certe tipologie non penso voglia condividere la piscina, il garage o la taverna.

Forse potrebbe essere vendibile in due con l'attuale frazionamento:
1) attico, già assolutamente indipendente con cancello e piazzale separato
2) appartamenti piano terra e primo piano (che comprendono l'altro piazzale, il garage, la taverna, giardino con piscina) che sono comunicanti e che andrebbero bene per due famiglie "affini" che vogliono vivere vicine ma ognuna con la propria indipendenza.

Però venduta una unità credo che sarebbe più difficile vendere l'altra: tu compreresti una bifamiliare con piscina avendo un inquilino al piano di sopra?
A quei prezzi non cercheresti una villetta indipendente?

In alternativa, ma facendo lavori più importanti che una semplice riverniciatura, si potrebbe trasformare in un vero e proprio condominio di 6 o 7 appartamenti.

 

[gibO.o]

La banca dati che ti hanno suggerito è la OMI
Agenzia Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Ricerca
Geopoi (ricerca partendo dalla mappa)

 

[Eurodefault]

Grazie di nuovo!



1) Verificherò!

2)3) La tua impressione non è sbagliata.
L'immobile è effettivamente a metà strada: è stato fatto costruire come villa di famiglia ma per 3 (genitori e due figli). Quindi ambienti funzionalmente separati o separabili, con ingressi indipendenti ma con molte "commistioni" (2 cancelli, due piazzali, un solo garage, una piscina).
Dal punto di vista burocratico le unità sono due: una è l'attico dove vivo, una tutto il resto.
Volendo si potrebbe anche frazionare ulteriormente per il terzo appartamento.
Ma singolarmente li vedo difficilmente vendibili.
Chi compra certe tipologie non penso voglia condividere la piscina, il garage o la taverna.

Forse potrebbe essere vendibile in due con l'attuale frazionamento:
1) attico, già assolutamente indipendente con cancello e piazzale separato
2) appartamenti piano terra e primo piano (che comprendono l'altro piazzale, il garage, la taverna, giardino con piscina) che sono comunicanti e che andrebbero bene per due famiglie "affini" che vogliono vivere vicine ma ognuna con la propria indipendenza.

Però venduta una unità credo che sarebbe più difficile vendere l'altra: tu compreresti una bifamiliare con piscina avendo un inquilino al piano di sopra?
A quei prezzi non cercheresti una villetta indipendente?

In alternativa, ma facendo lavori più importanti che una semplice riverniciatura, si potrebbe trasformare in un vero e proprio condominio di 6 o 7 appartamenti.

Se non ti espone a costi rilevanti , a mio avviso puoi valutare se fare una bifamiliare , di cui una con piscina , sempre se si presta agevolmente compresa il garage , altrimenti puoi sempre realizzare un posto auto coperto o se disponibile il 20% di cubatura pertinenziale per un un garage di una delle due bifamiliari . In tal modo forse riusciresti a fare due A7 . Ma prima devi valutare un realistico valore della monofamiliare , e farti molto bene i conti . Stesso dicasi appartamenti ,in condominio, ove devi valutare se la location si presti per appertamenti o sia una zona prettamente di ville , supponiamo come in genere accade che una zona di ville sia distante dal centro o dalla citta -paese di riferimento e che sia di natura residenziale alta , in tal caso gli appartamenti potrebbero non essere appetibili. Sinceramente , gia vedo la prima ardua a livello di costi la seconda la vedo sinceramente molto piu onerosa e non so alla fine per quanto plusvalore.
Fai finta di essere un estraneo e fatti un giro per le vie della tua localita , a pelle lo senti se quella e zona da villa cosi come o da bifamiliare o da appartamenti . Cosi come sai quella zona se soffra piu di altre o meno a livello di appetibilita a livello complessivo. In genere se si vende soldi importanti non si spendono, se procedi a frazionare diventa un progettino impreditoriale quindi il plus valore te lo suderai non sara gratis , ripeto stima bene i costi non solo di murature ma anche professionali burocratici .

 

[snapjibe]

Grazie di nuovo!



1) Verificherò!

2)3) La tua impressione non è sbagliata.
L'immobile è effettivamente a metà strada: è stato fatto costruire come villa di famiglia ma per 3 (genitori e due figli). Quindi ambienti funzionalmente separati o separabili, con ingressi indipendenti ma con molte "commistioni" (2 cancelli, due piazzali, un solo garage, una piscina).
Dal punto di vista burocratico le unità sono due: una è l'attico dove vivo, una tutto il resto.
Volendo si potrebbe anche frazionare ulteriormente per il terzo appartamento.
Ma singolarmente li vedo difficilmente vendibili.
Chi compra certe tipologie non penso voglia condividere la piscina, il garage o la taverna.

Forse potrebbe essere vendibile in due con l'attuale frazionamento:
1) attico, già assolutamente indipendente con cancello e piazzale separato
2) appartamenti piano terra e primo piano (che comprendono l'altro piazzale, il garage, la taverna, giardino con piscina) che sono comunicanti e che andrebbero bene per due famiglie "affini" che vogliono vivere vicine ma ognuna con la propria indipendenza.

Però venduta una unità credo che sarebbe più difficile vendere l'altra: tu compreresti una bifamiliare con piscina avendo un inquilino al piano di sopra?
A quei prezzi non cercheresti una villetta indipendente?

In alternativa, ma facendo lavori più importanti che una semplice riverniciatura, si potrebbe trasformare in un vero e proprio condominio di 6 o 7 appartamenti.

Valuterei con l'aiuto di un Notaio per la parte legale e di un ingegnere a questo punto due scenari tenedo conto dei consigli di Eurodefault:

1. Vendita dell'intero immobile così com'è separando però in tutto e per tutto l'attico (riscaldamento, luce e gas) per dare al compratore la possibilità di affittarlo per brevi periodi contabilizzando in piena trasparenza i costi delle utenze.

2. Frazionamento in tre appartamenti:
Attico,
Primo Piano,
Piano Terra con rimozione della Piscina che può creare solo attriti.

Due famiglie affini non esistono nemmeno tra due fratelli e la piscina può diventare argomento di forte attrito.

Il consiglio di Eurodefault di capire bene se la zona è da ville o da appartamenti mi sembra molto saggio.

Ciao

 

[baol]

Considerando che chi è del posto chiama questa zona "la collina delle ville" penso di avere già la risposta!

Ad ogni modo, seguendo i vostri suggerimenti, i link che mi avete dato (anche in mp) e studiando un po' le planimetrie, ho provato a fare una stima del valore di vendita come villa singola.
Mi è venuto fuori un valore di 1,1/1,2 milioni senza considerare valori aggiunti come la piscina, piazzali e muretti realizzati in pietra tagliata a mano, alberi trentennali e tante altre piccole cose.

Considerando che qualche giorno fa, parlando con un amico della decisione di vendere la casa, avevo detto che pensavo di realizzarci circa €1.100.000 direi che sono stato abbastanza bravo!

Tutto considerato penso di procedere così:
1) creare un bel fascicolo con tutta la documentazione completa (planimetrie, licenze, permessi, atti e quant'altro).
2) farmi fare una valutazione "terza" da un ingegnere
3) Semplificare il giardino eliminando qualunque cosa che non sia prato od alberi
4) Spersonalizzare totalmente gli appartamenti eliminando soprammobili, oggettistica, effetti personali e tutto ciò che non sia arredamento di base, lasciando solo quel mobilio che mostra le potenzialità dell'abitazione senza però far sentire l'acquirente "in casa di qualcun altro".
5) Far valutare l'immobile ad un'agenzia specializzata che mi ispiri fiducia ed eseguire i lavori da questa suggerita che lo valorizzino.
6) Dare alla suddetta agenzia un'esclusiva a tempo limitato (6 mesi? un anno?).

Che ne pensate?

Devo veramente ringraziarvi
Mi state chiarendo parecchio le idee!

 

[broken brick]

Eccoti il mio parere, dopo una breve riflessione:
-o trovi un acquirente, ad esempio costruttore, che ti offre poco e fa lui tutto l'intervento (frazionamento, progetti delle varie unità etc....) ma certo il momento non è propizio.
-o fai tu una parte del lavoro, per forza di cose improvvisando, col rischio di fare scelte autolesioniste, di spendere altri soldi....ma anche di avere più profitto.

 

[snapjibe]

Considerando che chi è del posto chiama questa zona "la collina delle ville" penso di avere già la risposta!

Ad ogni modo, seguendo i vostri suggerimenti, i link che mi avete dato (anche in mp) e studiando un po' le planimetrie, ho provato a fare una stima del valore di vendita come villa singola.
Mi è venuto fuori un valore di 1,1/1,2 milioni senza considerare valori aggiunti come la piscina, piazzali e muretti realizzati in pietra tagliata a mano, alberi trentennali e tante altre piccole cose.

Considerando che qualche giorno fa, parlando con un amico della decisione di vendere la casa, avevo detto che pensavo di realizzarci circa €1.100.000 direi che sono stato abbastanza bravo!

Tutto considerato penso di procedere così:
1) creare un bel fascicolo con tutta la documentazione completa (planimetrie, licenze, permessi, atti e quant'altro).
2) farmi fare una valutazione "terza" da un ingegnere
3) Semplificare il giardino eliminando qualunque cosa che non sia prato od alberi
4) Spersonalizzare totalmente gli appartamenti eliminando soprammobili, oggettistica, effetti personali e tutto ciò che non sia arredamento di base, lasciando solo quel mobilio che mostra le potenzialità dell'abitazione senza però far sentire l'acquirente "in casa di qualcun altro".
5) Far valutare l'immobile ad un'agenzia specializzata che mi ispiri fiducia ed eseguire i lavori da questa suggerita che lo valorizzino.
6) Dare alla suddetta agenzia un'esclusiva a tempo limitato (6 mesi? un anno?).

Che ne pensate?

Devo veramente ringraziarvi
Mi state chiarendo parecchio le idee!

Ottimi i punti 1 3 e 4 (il punto 1 superottimo)

PESSIMO DA CORTE MARZIALE il punto 6 NON dare esclusive a nessuno !

Discutibile e rimandabile il 5 le agenzie potrebbero lavorare per un cliente più grosso di te a caccia di ville da frazionare pur essendo questa una zona di ville.

Secondo me se qualcuno deve farci i soldi frazionando quel qualcuno devi essere tu. Devi arrivare ad una decisione consapevole se frazionare o no anche per capire (essendoti fatto bene i conti del frazionamento) i vari potenziali acquirenti che ti si presenteranno.

Il punto 2 meglio se sopralluogo tecnico:

1. Stato Fondazioni (risalita umidità) Struttura e Tetto

2. Possibilità separare i tre impianti di riscaldamento (non è detto che tu lo faccia ma così sai a cosa andrebbe incontro chi fraziona pur essendo questa zona di ville)

3. Fatti fare l'APE (attestato prestazione energetica) per i seguenti motivi:

a. Va depositato al Comune e poi portato al Notaio al momento del rogito

b. Riporta gli interventi necessari per far salire di categoria l'immobile e
sgravi fiscali alla mano è più interessante e documentato di una stima di qualunque agenzia.
Tieni presente che adesso il venditore anche se non lo scrive sul rogito si trattiene gli sgravi fiscali. Personalmente preferisco sia sempre scritto.
Chiedi conferma al Notaio di questo punto.

Ultima cosa riguado il punto 1
A limite, dopo aver sistemato le carte e aver dato prova che non SEI UN CANNIBALE INAFFIDABILE che vende con abusi, potresti chiedere al Notaio (se è di tua gran fiducia) di farti (a pagamento) da depositario del fascicolo e qualora qualcuno sia interessato all'acquisto si dovrà presentare dal Notaio previo appuntamento con il medesimo.

Sarebbe un modo molto chic ed efficace di tenere alla larga piccoli piranas o squaletti di provincia.

Tutto sommato si tratta di una villa e deve essere da clientela "upper-class" sin dall'inizio anche nelle formalità d'approccio.

Al momento procedi con 1, 2, 3, 4 e LASCIA stare le agenzie, non è ancora il momento secondo me e certamente mai dare esclusive.


Ciao

 

[broken brick]

Snap, ma lui non è un imprenditore, non è facile fare certe scelte senza nessuna esperienza....
Inoltre il notaio può proporlo anche il venditore.....ma lo sceglie l'acquirente.