Agevolazioni prima casa - quesito

[Glb]

Vorre i il Vs parere sulla situazione che vi descrivo di seguito.

Tizio, coniugato in separazione dei beni, è proprietario al 100% di un appartamento, dove risiede, ricevuto in donazione senza usufruire delle agevolazioni prima casa.

Poichè la normativa prevede che, per ottenere le agevolazioni prima casa, acquistando un altro immobile, non bisogna essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nello stesso comune tizio considera le seguenti possibilità:

1) Donazione dell'immobile di proprietà ai tutti i figli.
In questo modo certamente Tizio ha la possibilità di acquistare un altro immobile come prima casa.
A parte , però, le difficoltà che potrebbe determinare tale soluzione nel caso di una futura vendita dell'immobile donato (soprattutto in presenza di figli minori) vi è il dubbio che in questo modo i figli non potrebbero più usufruire delle agevolazioni nel caso volessero acquistare nel futuro una loro casa.

2) donazione o vendita di una piccola quota della casa al coniuge che a sua volta non può usufruire delle agevolazioni.
In questo modo da un lato Tizio non sarebbe proprietario al 100% e dall'altro la contitolarità con il coniuge non sarebbe dovuta ad un regime di cominione dei beni .

3) Cessione al coniuge dell'usufrutto dell'immobile di proprietà.

4) donazione/vendita di una quota dell'immobile o ai figli (o cessione dell'usufrutto).

A parte la prima soluzione che certamente consente di ottenere le agevolazioni ho il dubbio che anche negli altri casi si possa ottenere lo stesso risultato.

Ho letto, infatti che l'agenzia delle entrate consente a colui il quale abbia già fruito delle agevolazioni prima casa in occasione di un acquisto a titolo gratuito (quindi a titolo di successione o donazione), di reiterare la richiesta di agevolazioni, in sede di successivo acquisto, purché a titolo oneroso.
Naturalmente nel presupposto ulteriore che, se la nuova casa si trovi nel medesimo Comune di quella ereditata o donata, quest’ultima appartenga al soggetto in questione solo in quote e non in titolarità esclusiva.


Che dite?

 

[rosebud26]

Vorre i il Vs parere sulla situazione che vi descrivo di seguito.

Tizio, coniugato in separazione dei beni, è proprietario al 100% di un appartamento, dove risiede, ricevuto in donazione senza usufruire delle agevolazioni prima casa.

Poichè la normativa prevede che, per ottenere le agevolazioni prima casa, acquistando un altro immobile, non bisogna essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nello stesso comune tizio considera le seguenti possibilità:

1) Donazione dell'immobile di proprietà ai tutti i figli.
In questo modo certamente Tizio ha la possibilità di acquistare un altro immobile come prima casa.
A parte , però, le difficoltà che potrebbe determinare tale soluzione nel caso di una futura vendita dell'immobile donato (soprattutto in presenza di figli minori) vi è il dubbio che in questo modo i figli non potrebbero più usufruire delle agevolazioni nel caso volessero acquistare nel futuro una loro casa.

Questa preoccupazione non c'è, nel senso che la possidenza di altro immobile ricevuto per donazione o successione con agevolazione prima casa non rappresenta causa ostativa all'acquisto a titolo oneroso di altra casa con agevolazione prima casa.
Rileva l'ordine cronologico degli eventi: donazione e poi compravendita ok, compravendita e poi donazione no.

E' invece assolutamente fondata la preoccupazione per i problemi in caso di rivendita dell'immobile.
Considera che un immobile pervenuto per donazione ha una commerciabilità notevolmente limitata, in quanto le banche non sono generalmente disponibili a finanziari tali acquisti perché ritenuti a rischio.
La componente di rischio deriva dall'eventuale lesione di legittima, che non si può preventivare in quanto nessuno può avere la conoscenza certa di quale sarà lo stato di famiglia e l'asse patrimoniale del donante alla data (auguriamoci quanto più lontana possibile) dell'apertura della successione.
Al riguardo si può tamponare con la rinuncia al diritto di opposizione ad opera degli attuali legittimari.
La donazione è comunque una scelta da ponderare con estrema attenzione, soprattutto sotto il profilo civilistico.

2) donazione o vendita di una piccola quota della casa al coniuge che a sua volta non può usufruire delle agevolazioni.
In questo modo da un lato Tizio non sarebbe proprietario al 100% e dall'altro la contitolarità con il coniuge non sarebbe dovuta ad un regime di cominione dei beni .

Sbagliato su tutti i fronti.
La comproprietà con il coniuge è ostativa all'acquisto agevolato di altro immobile nel medesimo comune, indipendentemente dal regime patrimoniale in cui è pervenuto il bene, sia esso comunione legale o in comunione ordinaria.

Piuttosto, non ci hai detto se l'immobile già posseduto e quello che si va ad acquistare sono nel medesimo comune, perché se così non fosse ci stiamo arrovellando intorno ad un problema che non esiste.

3) Cessione al coniuge dell'usufrutto dell'immobile di proprietà.

Si può fare.
Il coniuge potrebbe richiedere a sua volta l'agevolazione prima casa per completamento dell'immobile già posseduto in quota parte.

Devi però mettere in conto il costo dell'atto.
Solo di tasse sono minimo minimo 1.100 euro per una compravendita e 720 per una donazione (che avrebbe però i medesimi problemi che ti ho rappresentato al punto 1).

4) donazione/vendita di una quota dell'immobile o ai figli (o cessione dell'usufrutto).

Se ho ben capito è la stessa domanda di cui al punto 1, solo che la cessione o la donazione riguarderebbero il diritto di usufrutto con riserva della n.u.d.a. proprietà in capo al genitore.
E' una cosa che usano fare in pochi.
Vedi punti 1 e 3.

se invece si volesse tenere l'usufrutto non potrebbe chiedere l'agevolazione.

Che dite?

... oltre quanto sopra, ripeto che non ci hai detto se la casa da acquistare e quella già posseduta sono nel medesimo comune.
Né abbiamo valutato la convenienza economica di tutta questa operazione.
Può darsi che alla fine di tutto sia una convenienza inesistente o risibile, visto che occorre comunque fare un altro atto.

Per contro non è stata presa in considerazione una soluzione più semplice e non più problematica di quelle descritte: far fare l'acquisto direttamente in capo ai figli o ad uno di essi, con la specifica in atto che la provvista proviene dai genitori.

Che dici, sono stata esauriente?

 

[patong]

Questa preoccupazione non c'è, nel senso che la possidenza di altro immobile ricevuto per donazione o successione con agevolazione prima casa non rappresenta causa ostativa all'acquisto a titolo oneroso di altra casa con agevolazione prima casa.
Rileva l'ordine cronologico degli eventi: donazione e poi compravendita ok, compravendita e poi donazione no.

E' invece assolutamente fondata la preoccupazione per i problemi in caso di rivendita dell'immobile.
Considera che un immobile pervenuto per donazione ha una commerciabilità notevolmente limitata, in quanto le banche non sono generalmente disponibili a finanziari tali acquisti perché ritenuti a rischio.
La componente di rischio deriva dall'eventuale lesione di legittima, che non si può preventivare in quanto nessuno può avere la conoscenza certa di quale sarà lo stato di famiglia e l'asse patrimoniale del donante alla data (auguriamoci quanto più lontana possibile) dell'apertura della successione.
Al riguardo si può tamponare con la rinuncia al diritto di opposizione ad opera degli attuali legittimari.
La donazione è comunque una scelta da ponderare con estrema attenzione, soprattutto sotto il profilo civilistico.



Sbagliato su tutti i fronti.
La comproprietà con il coniuge è ostativa all'acquisto agevolato di altro immobile nel medesimo comune, indipendentemente dal regime patrimoniale in cui è pervenuto il bene, sia esso comunione legale o in comunione ordinaria.

Piuttosto, non ci hai detto se l'immobile già posseduto e quello che si va ad acquistare sono nel medesimo comune, perché se così non fosse ci stiamo arrovellando intorno ad un problema che non esiste.



Si può fare.
Il coniuge potrebbe richiedere a sua volta l'agevolazione prima casa per completamento dell'immobile già posseduto in quota parte.

Devi però mettere in conto il costo dell'atto.
Solo di tasse sono minimo minimo 1.100 euro per una compravendita e 720 per una donazione (che avrebbe però i medesimi problemi che ti ho rappresentato al punto 1).



Se ho ben capito è la stessa domanda di cui al punto 1, solo che la cessione o la donazione riguarderebbero il diritto di usufrutto con riserva della n.u.d.a. proprietà in capo al genitore.
E' una cosa che usano fare in pochi.
Vedi punti 1 e 3.

se invece si volesse tenere l'usufrutto non potrebbe chiedere l'agevolazione.



... oltre quanto sopra, ripeto che non ci hai detto se la casa da acquistare e quella già posseduta sono nel medesimo comune.
Né abbiamo valutato la convenienza economica di tutta questa operazione.
Può darsi che alla fine di tutto sia una convenienza inesistente o risibile, visto che occorre comunque fare un altro atto.

Per contro non è stata presa in considerazione una soluzione più semplice e non più problematica di quelle descritte: far fare l'acquisto direttamente in capo ai figli o ad uno di essi, con la specifica in atto che la provvista proviene dai genitori.

Che dici, sono stata esauriente?

Ti vedo ferrata sulla cosa e se posso ne approfitto...
Mio padre vorrebbe fare una donazione di tre appartamenti,di cui abitato da lui che si terrebbe l'usufrutto, ai tre figli

I tre figli hanno acquistato 6 anni fa , un appartamento , cointestandolo,usando le agevolazioni prima casa

In questo ultimo appartamento ci vive uno dei tre , mentre gli altri due sono in casa del genitore in uso gratuito

Questo anno mio padre ha pagato 2400 euro di IMU e i due fratelli che vivono in uso gratuito hanno dovuto pagare una parte di IMU sull'appartamento abitato dal terzo fratello

Da qui l'idea di donare gli immobili, ma secondo te quante tasse ci sono da pagare?

Imposta ipotecaria?
Imposta catastale?
Imposta di registro?

Soluzioni varie?

un bel grazie a chi mi aiuta

 

[rosebud26]

La donazione con ritenzione di usufrutto non darebbe alcun vantaggio in termini di imu , in quanto il soggetto passivo è l'usufruttuario e per lui è seconda casa.
Dovrebbe donare la piena proprietà.
Il costo di una donazione di questo tipo è:
Ipotecaria 2% minimo 200 (se prima casa 200)
Catastale 1% minimo 200 (se prima casa 200)
Bollo 230
Tassa ipotecaria 90

La base imponibile è in valore dichiarato.
Che ti consiglio vivamente di non portare al di sotto di quello che viene fuori dalla moltiplicazione tra la rendita e 115,50 se prima casa o di 126 negli altri casi.

Trattandosi di tre donazioni devi moltiplicare per tre. Se fa un atto unico paga un solo bollo.

Alcuni comuni riconoscono delle riduzioni in caso di comodato a favore dei parenti di primo grado.
Potresti fare una verifica al riguardo.

Per quanto riguarda l'immobile abitato da uno solo dei fratelli, potrebbe acquistarla lui.
Il costo di una compravendita è:
registro 2% se prima casa, altrimenti, 9%.
In entrambi i casi il minimo è 1000.
Ipotecaria 50
Catastale 50

Può chiedere di essere tassato sul valore catastale, ancorché il prezzo sia diverso.
Per il calcolo vedi su.

 

[Luciom]

Qual'è il nostro obiettivo?

Puoi usare 2) ma non al coniuge, a uno dei figli, vendi una piccola quota e hai risolto.

 

[Glb]

Questa preoccupazione non c'è, nel senso che la possidenza di altro immobile ricevuto per donazione o successione con agevolazione prima casa non rappresenta causa ostativa all'acquisto a titolo oneroso di altra casa con agevolazione prima casa.
Rileva l'ordine cronologico degli eventi: donazione e poi compravendita ok, compravendita e poi donazione no.

E' vero, ho letto che l'AdE da questa possibilità ! Ma, la stessa Ade, dice che, il requisito soggettivo per avere le agevolazioni, anche quando non si sono mai avuti in precedenza, è quello che non si abbia la proprietà esclusiva (al 100%) di un immobile situato nel comune in cui si trova anche quello che si vuole acquistare.

Quindi, il caso nel quale è applicabile la situazione che tu, giustamente sottolinei, penso, sia quello di un immobile ricevuto ad es. in donazione insieme ad un altro soggetto (ad es. il fratello).

In questo caso pur avendo fruito delle agevolazioni è possibile usufruirne nuovamente effettuando un acquisto a titolo oneroso.

La condizione necessaria è però quella avere una proprietà parziale dell'immobile avuto a titolo gratuito.


In altre parole, per Tizio la condizione ostativa non è quella di aver acquistato un immobile fruendo delle agevolazioni (tra l'altro ho precisato che non ne ha fruito) ne quella di averlo avuto a titolo gratuito ma è il fatto che ha il 100% della proprietà e quindi la disponibilità esclusiva dell'immobile ricevuto in dono.

E' invece assolutamente fondata la preoccupazione per i problemi in caso di rivendita dell'immobile.
Considera che un immobile pervenuto per donazione ha una commerciabilità notevolmente limitata, in quanto le banche non sono generalmente disponibili a finanziari tali acquisti perché ritenuti a rischio.
La componente di rischio deriva dall'eventuale lesione di legittima, che non si può preventivare in quanto nessuno può avere la conoscenza certa di quale sarà lo stato di famiglia e l'asse patrimoniale del donante alla data (auguriamoci quanto più lontana possibile) dell'apertura della successione.
Al riguardo si può tamponare con la rinuncia al diritto di opposizione ad opera degli attuali legittimari.
La donazione è comunque una scelta da ponderare con estrema attenzione, soprattutto sotto il profilo civilistico.

Concordo in pieno! per questa ragione questa soluzione ritengo sia l'ultima da adottare.

Sbagliato su tutti i fronti.
La comproprietà con il coniuge è ostativa all'acquisto agevolato di altro immobile nel medesimo comune, indipendentemente dal regime patrimoniale in cui è pervenuto il bene, sia esso comunione legale o in comunione ordinaria.

Mah! Su questo ho molti dubbi.

Come detto in precedenza nel caso in cui non si sia mai fruito delle agevolazioni per poterne fruire è necessario "non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato" (Fisco: le agevolazioni prima casa).

Si fa riferimento quindi solamente al caso di proprietà parziale ( al 50% ) dovuta alla comunione (legale) con il coniuge.

Trovo ovvio che si consideri questa situazione perché è assolutamente equiparabile a quella della proprietà esclusiva.

Però se è così, per contro, in assenza di una comunione legale , quindi nel caso di regime di separazione dei beni, il coniuge comproprietario dovrebbe essere considerato come un qualunque soggetto diverso.

Piuttosto, non ci hai detto se l'immobile già posseduto e quello che si va ad acquistare sono nel medesimo comune, perché se così non fosse ci stiamo arrovellando intorno ad un problema che non esiste.

Hai ragione. In effetti l'avevo sottointeso
Nel caso in esame tizio vuole acquistare un immobile situato nello stesso comune nel quale si trova quello ricevuto in donazione. .

Si può fare.
Il coniuge potrebbe richiedere a sua volta l'agevolazione prima casa per completamento dell'immobile già posseduto in quota parte.

Questo non l'ho capita!
Completamento di che?
Dell'usufrutto?

Devi però mettere in conto il costo dell'atto.
Solo di tasse sono minimo minimo 1.100 euro per una compravendita e 720 per una donazione (che avrebbe però i medesimi problemi che ti ho rappresentato al punto 1).

Se ho ben capito è la stessa domanda di cui al punto 1, solo che la cessione o la donazione riguarderebbero il diritto di usufrutto con riserva della n.u.d.a. proprietà in capo al genitore.
E' una cosa che usano fare in pochi.
Vedi punti 1 e 3.

se invece si volesse tenere l'usufrutto non potrebbe chiedere l'agevolazione.

No! Qui credo di non essere stato chiaro io

Dicevo:

4) donazione/vendita di una quota dell'immobile o ai figli (o cessione dell'usufrutto).

I casi sono molteplici e ho cercato di sintetizzarli in un unito punto .

a) donazione di una quota (dell'immobile che tizio ha avuto in dono) ai figli.

Il caso è simile al quello del punto 1) tranne per il fatto che oggetto della donazione è solo una quota della proprietà.
Il motivo (rispetto al caso 1) ) è quello di consentire a tizio di mantenere la proprietà parziale ma soprattutto di pagare meno imposte.
Infatti anche se per importi inferiori (mi pare) al milione di euro non si pagano imposte sulla donazione si devono lo stesso pagare quelle di registro che mi sembra siano il 3%. Una cosa è pagare il 3% sul 100% del valore dell'immobile un'altra è pagarlo sul 10%.

b) vendita di una quota ai figli.

Valgono le stesse considerazioni di cui sopra ma, anche se si pagano + imposte (facendo acquistare i figli senza agevolazioni x i motivi già detti) si evitano i problemi legati alla donazione.

Il problema è che non sono sicuro che sia possibile una vendita ai figli da parte di un genitore!

c) cessione dell'usufrutto ai figli.

Anche qui non so se si può fare e se ha senso farlo.

Né abbiamo valutato la convenienza economica di tutta questa operazione.
Può darsi che alla fine di tutto sia una convenienza inesistente o risibile, visto che occorre comunque fare un altro atto.

Brava!

Questo è il motivo per il quale sto cercando di fare un quadro completo delle alternative.
Prima devo capire quali sono percorribili e poi qual è quella + conveniente anche dal punto di vista economico.

Per contro non è stata presa in considerazione una soluzione più semplice e non più problematica di quelle descritte: far fare l'acquisto direttamente in capo ai figli o ad uno di essi, con la specifica in atto che la provvista proviene dai genitori.

Questa soluzione tizio l'ha scartata perché, come ho già detto, limiterebbe la possibilità dei figli di poter fruire delle agevolazioni nel caso di un futuro acquisto di una loro casa.
Inoltre creerebbe problemi nella gestione delle spese future dell'immobile (questo te lo posso assicurare x esperienza personale ).

Che dici, sono stata esauriente?

Sei stata fantastica ....... grazie

 

[Glb]

Qual'è il nostro obiettivo?

Puoi usare 2) ma non al coniuge, a uno dei figli, vendi una piccola quota e hai risolto.

Ciao Luciom

L'obiettivo è quello di verificare se tizio che non ha mai usufruito di alcuna agevolazione può fare qualcosa per ottenerla.
I vincoli sono che:

- non vuole fare alcuna disparità tra i figli
- non vuole fa perdere ai figli la possibilità di avere le stesse agevolazioni quando saranno in grado di acquistare la loro casa.
- non vuole rischiare di fare tutto questo casino e poi avere un accertamento fiscale .

Per tutto questo come ho già spiegato prima la vendita ad un solo figlio anche di una sola quota è esclusa

 

[Luciom]

Ciao Luciom

L'obiettivo è quello di verificare se tizio che non ha mai usufruito di alcuna agevolazione può fare qualcosa per ottenerla.
I vincoli sono che:

- non vuole fare alcuna disparità tra i figli
- non vuole fa perdere ai figli la possibilità di avere le stesse agevolazioni quando saranno in grado di acquistare la loro casa.
- non vuole rischiare di fare tutto questo casino e poi avere un accertamento fiscale .

Per tutto questo come ho già spiegato prima la vendita ad un solo figlio anche di una sola quota è esclusa

La vendita a un figlio solo di una sola quota a cifra di mercato non crea nessuna disparità tra i figli, nè fa perdere ad alcuno di loro le agevolazioni (la quota verrebbe comprata come seconda casa), e non produce accertamento fiscale (non vedo niente che dovrebbe presupporre il contrario) e quindi non capisco perchè non dovrebbe essere la soluzione + comoda o meno dispendiosa per usufruire dei benefici prima casa da parte di tizio.

Però se è così, per contro, in assenza di una comunione legale , quindi nel caso di regime di separazione dei beni, il coniuge comproprietario dovrebbe essere considerato come un qualunque soggetto diverso.

Capisco il tuo dubbio ma qui concordo con rosebud; coniugi in regime di separazione dei beni, per i beni di cui sono comproprietari quasi mai vengono trattati diversamente da coniugi comproprietari perchè in comunione dei beni.
Quindi non mi sorprenderebbe se anche in questo caso il coniuge comproprietario diventasse ostativo per i benefici prima casa anche se non in comunione legale.

Si può però fare interpello per verificare, sembra proprio il tipo di domanda ideale su cui fare interpello.

Il problema è che non sono sicuro che sia possibile una vendita ai figli da parte di un genitore!

Lol? certo che è possibile. Basta avere cura di prezzare correttamente il bene per evitare problemi distanti nel tempo di eventuali contestazioni della vendita da parte di co-eredi che potrebbero eccepire una donazione mascherata nel caso di vendita a prezzi sensibilmente inferiori a quelli di mercato.

 

[Glb]

Giusto per complicare un po' la vicenda vi riepilogo la situazione di Caia moglie di Tizio che, ripeto, sono sposati in regime di separazione dei beni.

Caia, dicevo, è comproprietaria con il fratello di 2 unità immobiliari (di ognuna ha il 50% ) acquistate a titolo oneroso tanti anni fa usufruendo delle agevolazioni prima casa. Non è chiaro però se sia decaduta dai benefici per la prima casa a seguito di un accertamento fiscale che, per motivi non noti, ha comportato il pagamento della quota inizialmente risparmiata dell'imposta di registro e di qualche sanzione

La domanda per Caia le domande sono :

1) nel caso in cui effettivamente sia decaduta dal beneficio fiscale ed essendo comproprietaria di questi due immobili può acquistare una casa usufruendo adesso delle agevolazioni?

2) come è possibile essere certi che gli acquisti fatti nel passato non siano stati "agevolati"

 

[Luciom]

1) Credo proprio di sì.

2) non ho capito la domanda, parli di caia o di eventuali organi di controllo? cioè il dubbio è "come fa caia a essere sicura di poter spendere ancora il jolly dell'agevolazione" (lì la risposta è interpello ma come detto su 1) credo non ci siano problemi), oppure "come fa l'AdE in generale a sgamare qualcuno che chiede agevolazioni prima casa + volte nel tempo" (e qui non so risponderti).

 

[Glb]

La vendita a un figlio solo di una sola quota a cifra di mercato non crea nessuna disparità tra i figli, nè fa perdere ad alcuno di loro le agevolazioni (la quota verrebbe comprata come seconda casa), e non produce accertamento fiscale (non vedo niente che dovrebbe presupporre il contrario) e quindi non capisco perchè non dovrebbe essere la soluzione + comoda o meno dispendiosa per usufruire dei benefici prima casa da parte di tizio.

Mah! Sul discorso della disparità non concordo. la vendita ad un figlio solo è una disparità ..... per definizione. Devi considerare che sarebbe una vendita fittizia. Non è che il figlio in questione ha il denaro ...suo.... per pagare.
Sul fatto che non limiterebbe la loro possibilità futura di accedere alle agevolazione ........ forse hai ragione. Per quello che io stesso ho detto prima l'acquisto di una quota senza, tra l'altro come seconda casa, non dovrebbe creare problemi da quel punto di vista .
Penso che tu abbia ragione anche per il discorso sull'accertamento.

Capisco il tuo dubbio ma qui concordo con rosebud; coniugi in regime di separazione dei beni, per i beni di cui sono comproprietari quasi mai vengono trattati diversamente da coniugi comproprietari perchè in comunione dei beni.
Quindi non mi sorprenderebbe se anche in questo caso il coniuge comproprietario diventasse ostativo per i benefici prima casa anche se non in comunione legale.

Sì! Può accadere di tutto. Anche applicando correttamente una normativa è possibile avere problemi . Alla faccia della certezza del diritto.

Si può però fare interpello per verificare, sembra proprio il tipo di domanda ideale su cui fare interpello.

L'interpello è infatti una delle possibilità che avevo ....... emm, tizio aveva preso in considerazione.

Lol? certo che è possibile. Basta avere cura di prezzare correttamente il bene per evitare problemi distanti nel tempo di eventuali contestazioni della vendita da parte di co-eredi che potrebbero eccepire una donazione mascherata nel caso di vendita a prezzi sensibilmente inferiori a quelli di mercato

Mah! In questo caso i coeredi sarebbero i figli ed il coniuge ! Giusto?

Ma ammesso che in un futuro lontano per motivi che non riesco ad immaginare si possa verificare questa situazione cosa accadrebbe?
Verrebbero a cadere i benefici e tizio dovrebbe pagare l'imposta risparmiata e le sanzioni?


Inoltre mi chiedevo.
Cosa accade se l'atto fatto da tizio per ottenere i benefici dopo qualche tempo viene ...... disfatto?

Pensiamo al caso dell'usufrutto.
Se dopo qualche anno Caia o i figli che ricevono da Tizio l'usufrutto fanno un altro atto per restituirlo a Tizio ....... cosa succede?

Scusate se vi sommergo di domande.....

Spero però che questa discussione possa essere utile non solo a tizio ma anche ad altri che la leggono

 

[Glb]

2) non ho capito la domanda, parli di caia o di eventuali organi di controllo? cioè il dubbio è "come fa caia a essere sicura di poter spendere ancora il jolly dell'agevolazione" (lì la risposta è interpello ma come detto su 1) credo non ci siano problemi), oppure "come fa l'AdE in generale a sgamare qualcuno che chiede agevolazioni prima casa + volte nel tempo" (e qui non so risponderti).

Il fatto è che tutte queste cose non sono state fatte da Caia ...... direttamente.

Sono stati i suoi genitori mal consigliati dai soliti "esperti" a combinare tutto sto casino, quando era piccola, intestando ai figli proprietà "di famiglia" per avere le agevolazioni.
La situazione in effetti è molto + complicata di quella che ho descritto e nessuna delle parti in causa è in grado di dire con certezza come stanno le cose.
Il punto quindi è che Caia non è sicura di aver fruito delle agevolazioni oppure no . Prima di fare l'interpello dovrebbe almeno sapere in quale situazione si trova
Quello che chiedevo è se, magari rivolgendosi all'AdE, è possibile in un caso come questo avere un quadro chiaro ed inequivocabile della situazione.

 

[Luciom]

Per la disparità, se si parla di figli senza risorse proprie, tizio può donare la stessa somma ai 3 figli (se ho capito bene sono 3), come anticipo di eredità, e uno di loro però compra la quotina della casa (quindi in un certo senso ci rimette); per risolvere questo le cifre donate possono essere un pò diverse, esempio 10-11k eur a quello che comprerà le quote e 8k agli altri.

Il discorso che il prezzo deve essere congruo è solo per evitare beghe in futuro.

Quando tizio morirà, gli eredi dovranno spartirsi gli asset residui; ma un atto in vita con uno degli eredi è contestabile per collazione nell'ipotesi che sia una una donazione mascherata appunto.

Non c'entra quindi il risparmio delle agevolazioni o altro, ho solo parlato di mettere le cifre giuste così quando tizio muore figlio UNO non viene martoriato da Caia e gli altri 2 figli se nel frattempo hanno litigato e si odiano.

///

Se caia riceve l'usufrutto, tizio compra come prima casa, e caia poi rida l'usufrutto a tizio non ci sono problemi SALVO CHE venga contestata elusione negli intenti del passaggio dell'usufrutto.

Ovvero i requisiti per ottenere l'agevolazione ovviamente devono essere validi nel momento in cui si usufruisce della stessa non "a vita" (ovvero DOPO puoi comprare altre case come seconde nello stesso comune per esempio e non decadi a posteriori delle agevolazioni precedentemente utilizzate).

///

Cmq il calcolo che devi fare è "quanto risparmia tizio a comprare prima casa invece che seconda?" se parliamo di 3k euro dì a tizio di lasciare perdere. Se parliamo di 10-15k euro è quasi sicuro che gli convenga fare qualcosa (ripeto, secondo me, la miglior soluzione è l'acquisto di una quotina da parte di un figlio).

 

[Luciom]

Il fatto è che tutte queste cose non sono state fatte da Caia ...... direttamente.

Sono stati i suoi genitori mal consigliati dai soliti "esperti" a combinare tutto sto casino, quando era piccola, intestando ai figli proprietà "di famiglia" per avere le agevolazioni.
La situazione in effetti è molto + complicata di quella che ho descritto e nessuna delle parti in causa è in grado di dire con certezza come stanno le cose.
Il punto quindi è che Caia non è sicura di aver fruito delle agevolazioni oppure no . Prima di fare l'interpello dovrebbe almeno sapere in quale situazione si trova
Quello che chiedevo è se, magari rivolgendosi all'AdE, è possibile in un caso come questo avere un quadro chiaro ed inequivocabile della situazione.

La contestazione con le sanzioni risolve la cosa, caia non ha usufruito dell'agevolazione se ha dovuto pagare la differenza + sanzioni.

Caia da piccola compra una casa con agevolazioni prima casa. Anni dopo la cosa viene contestata e si paga la differenza di registro + sanzioni.

A me non sembra complicato, ora caia può comprare prima casa se ha i requisiti.

 

[Glb]

Per la disparità, se si parla di figli senza risorse proprie, tizio può donare la stessa somma ai 3 figli (se ho capito bene sono 3), come anticipo di eredità, e uno di loro però compra la quotina della casa (quindi in un certo senso ci rimette); per risolvere questo le cifre donate possono essere un pò diverse, esempio 10-11k eur a quello che comprerà le quote e 8k agli altri.

Si sono 3 ! come ha fatto a capirlo?

Mah! Non lo so!
La tua analisi sembra ineccepibile.
Però la situazione sarebbe assai curiosa
Tizio prima dona (fittiziamente perché alla fine il denaro gli torna in tasca) la stessa somma ai figli. Immagino che sia necessario un atto per dimostrare la cosa.
Poi vende al primo figlio la "quotina"

Meglio ancora sarebbe se la "quotina"

Il discorso che il prezzo deve essere congruo è solo per evitare beghe in futuro.

Per evitare beghe e disparità l'ideale sarebbe la vendita della "quotina" al coniuge

Quando tizio morirà, gli eredi dovranno spartirsi gli asset residui; ma un atto in vita con uno degli eredi è contestabile per collazione nell'ipotesi che sia una una donazione mascherata appunto.

Pensi che non potrebbe sembrare una donazione mascherata?

Non c'entra quindi il risparmio delle agevolazioni o altro, ho solo parlato di mettere le cifre giuste così quando tizio muore figlio UNO non viene martoriato da Caia e gli altri 2 figli se nel frattempo hanno litigato e si odiano.

Quindi vuoi dire che tutto questo comunque non determinerebbe problemi con l'AdE!

///

Se caia riceve l'usufrutto, tizio compra come prima casa, e caia poi rida l'usufrutto a tizio non ci sono problemi SALVO CHE venga contestata elusione negli intenti del passaggio dell'usufrutto.

Ovvero i requisiti per ottenere l'agevolazione ovviamente devono essere validi nel momento in cui si usufruisce della stessa non "a vita" (ovvero DOPO puoi comprare altre case come seconde nello stesso comune per esempio e non decadi a posteriori delle agevolazioni precedentemente utilizzate).

Anche qui, se ho capito bene, vuoi dire che questa ipotesi non determinerebbe conseguenze con l'AdE!

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Cmq il calcolo che devi fare è "quanto risparmia tizio a comprare prima casa invece che seconda?" se parliamo di 3k euro dì a tizio di lasciare perdere. Se parliamo di 10-15k euro è quasi sicuro che gli convenga fare qualcosa (ripeto, secondo me, la miglior soluzione è l'acquisto di una quotina da parte di un figlio)

In questo caso "ballano" almeno 15-20K euro


Boh! grazie mille a tutti ...... da parte di tizio e di caia .... e figli per l'aiuto.

Per il momento vado a dormire! Continuiamo domani

Buona Notte

 

[Glb]

La contestazione con le sanzioni risolve la cosa, caia non ha usufruito dell'agevolazione se ha dovuto pagare la differenza + sanzioni.

Caia da piccola compra una casa con agevolazioni prima casa. Anni dopo la cosa viene contestata e si paga la differenza di registro + sanzioni.

A me non sembra complicato, ora caia può comprare prima casa se ha i requisiti.

Già, dovrebbe essere così. Caia è un po' ansiosa e vorrebbe essere sicura di tutto questo.

Ri-Buona Notte

 

[Glb]

3) Cessione al coniuge dell'usufrutto dell'immobile di proprietà.

Si può fare.
Il coniuge potrebbe richiedere a sua volta l'agevolazione prima casa per completamento dell'immobile già posseduto in quota parte.

Stavo riconsiderando questa ipotesi e , riflettendo, ho pensato ad una possibile variante.

Se invece di cedere l'usufrutto al coniuge a tempo indeterminato (cosa sottointesa fino ad ora) tizio glielo cede per un tempo determinato (es 5 anni) cosa cambia?

Dal punto di vista dell'ottenimento agevolazioni prima casa non dovrebbe cambiare nulla. Il presupposto, infatti, è la sussistenza dei requisiti al momento dell'acquisto.

Cambierebbe molto invece dal punto di vista fiscale in quanto la base imponibile dell'imposta che si dovrebbe pagare per costituire il diritto sarebbe molto inferiore poichè tiene conto della potenziale o effettiva, nel caso di usufrutto temporaneo, durata di godimento del diritto.

Inoltre tizio alla fine del periodo tornerebbe ad essere proprietario al 100% dell'immobile dato in usufrutto senza che sia necessario un nuovo atto traslativo.

Pensate che sia corretta la mia interpretazione?

Devi però mettere in conto il costo dell'atto.
Solo di tasse sono minimo minimo 1.100 euro per una compravendita e 720 per una donazione (che avrebbe però i medesimi problemi che ti ho rappresentato al punto 1).

Mi spieghi come determini questi valori minimi?

Non si parte sempre dal valore (catastale) dell'immobile?

 

[braccinecorte87]

Agevolazioni prima casa - Vendita entro 5 anni

Salve a tutti,
vorrei riprendere questa discussione per avere un chiarimento.

La situazione è questa:
tizio e caio acquisiscono tramite successione ereditaria un appartamento X (ciascuno il 50%) usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Entro 5 anni dalla data di successione tizio vende a caio la propria quota.
Entro 12 mesi da questa vendita, tizio compra un'altro appartamento Y in tutt' altro Comune.

Le domande sono:

- le agevolazioni prima casa sulla proprietà X vengono mantenute?

- tizio può chiedere le a.p.c. anche sulla nuova proprietà Y, essendo a quel punto non più intestatario di altri immobili ?

- ho sentito parlare di credito d'imposta sulle compravendite: in questo caso tizio può usufruirne, oppure il fatto che abbia acquisito la proprietà X mediante successione è un impedimento?

grazie a chi vorrà rispondere

 

[ccc]

Salve a tutti,
vorrei riprendere questa discussione per avere un chiarimento.

La situazione è questa:
tizio e caio acquisiscono tramite successione ereditaria un appartamento X (ciascuno il 50%) usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Entro 5 anni dalla data di successione tizio vende a caio la propria quota.
Entro 12 mesi da questa vendita, tizio compra un'altro appartamento Y in tutt' altro Comune.

Le domande sono:

- le agevolazioni prima casa sulla proprietà X vengono mantenute?

- tizio può chiedere le a.p.c. anche sulla nuova proprietà Y, essendo a quel punto non più intestatario di altri immobili ?

- ho sentito parlare di credito d'imposta sulle compravendite: in questo caso tizio può usufruirne, oppure il fatto che abbia acquisito la proprietà X mediante successione è un impedimento?

grazie a chi vorrà rispondere

rispondo subito alla seconda domanda...se tizio non ha piu' immobili ha diritto a chiedere di nuovo le agevolazioni prima casa...certo...
cioe' se vende prima della scadenza dei 5 anni e ri-compra entro un anno,
va bene.
le agevolazioni sull'appartamento ereditato vengono certo mantenute...
sara' caio ad usufruirle....per l'altra meta' che acquista....sempre prima casa e'.....solo TUTTA intera. al 100%.
il credito d'imposta significa che paghi meno tasse perche' le hai gia pagate sulla casa precedente....il notaio scorpora dalle imposte che si andra' a pagare sulla casa nuova quello che hai gia' pagato e quindi pagherai meno.
sempre e solo su prima casa.
avverti il notaio di questa cosa...e' meglio.
ti chiedera' di portargli la successione................

 

[chantal_bbb]

Salve a tutti,
vorrei riprendere questa discussione per avere un chiarimento.

La situazione è questa:
tizio e caio acquisiscono tramite successione ereditaria un appartamento X (ciascuno il 50%) usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Entro 5 anni dalla data di successione tizio vende a caio la propria quota.
Entro 12 mesi da questa vendita, tizio compra un'altro appartamento Y in tutt' altro Comune.

Le domande sono:

- le agevolazioni prima casa sulla proprietà X vengono mantenute?

- tizio può chiedere le a.p.c. anche sulla nuova proprietà Y, essendo a quel punto non più intestatario di altri immobili ?

- ho sentito parlare di credito d'imposta sulle compravendite: in questo caso tizio può usufruirne, oppure il fatto che abbia acquisito la proprietà X mediante successione è un impedimento?

grazie a chi vorrà rispondere

1) sì

2) sì

3) sì, può usufruire del credito d'imposta prima casa scomputandole direttamente in fase di acquisto di altra prima casa oppure, in alternativa, utilizzando il credito in compensazione di imposte e tributi dovuti in sede di dichiarazione dei redditi entro 10 anni.

Aggiungo : dato che la casa è pervenuta per successione, Tizio non dovrà pagare la plusvalenza per rivendita infraquiniquennale.