Informazione per Asta Giudiziaria

[DeAndrade]

Buongiorno,
vorrei partecipare ad un'asta con incanto con prezzo base 30000 e offerta in aumento 1000 (sistema dei 3 minuti).
Vorrei capire, oltre agli ipotetici 31000 con cui mi aggiudicherei l'immobile, se devo prevedere una cifra ulteriore per "appianare" al debito con la banca che aveva l'esecutato... e soprattutto quanto.

Elenco alcuni dati:

«L'aggiudicatario entro giorni 30 dall'aggiudicazione, dovrà versare direttamente alla banca xxx, quella parte del prezzo che corrisponde al credito della predetta banca per capitale, accessori e spese, ai sensi dell'art. 41 comma 4 e 5 della legge 1 settembre 1993 n. 385 e dovrà versare altresì nello stesso termine l'eventuale residuo (dedotta la cauzione e salvo che non intenda subentrare nel mutuo concesso al debitore esecutato)»
(Dall'Avviso di Vendita all'Incanto)

«Vincoli e oneri giuridici. Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria n° X del X a favore di banca X per euro 200000 derivante da concessione a garanzia di mutuo dell'importo di euro 100000, da rimborsare in 20 anni [...]
- Ipoteca giudiziale n° X in data X per euro 8000 favore di Esazione Tributi con sede a X, derivante da ipoteca legale a norma dell'art. 77 del Dpr 29.9.1973 n 602 a garanzia della somma di euro 4000»
(Dalla Relazione Peritale del CTU)

Insomma, quanto vado a spendere, oltre ai 31000?

Grazie.

 

[klaus_roma1]

un po di soldi per cancellare le ipoteche. A meno che sull'immobile ce ne siano a decine (casi rarissimi) altri 3.000 euro penso . Poi devi pagare le tasse di trasferimento

 

[DeAndrade]

Quindi la banca si "accontenta" di quanto ricavato dall'asta. Non devo subentrare per restituire tutto il capitale a suo tempo finanziato?

 

[klaus_roma1]

Quindi la banca si "accontenta" di quanto ricavato dall'asta. Non devo subentrare per restituire tutto il capitale a suo tempo finanziato?

Ma no!!

Tu paghi quello che offri. Se la banca non riesce ad incassare quanto ha di credito continua a rivalersi sul debitore (l'ex proprietario della casa) se lui ha altri beni, altrimenti ... amen, perde i soldi.

La casa e' solo una garanzia di pagamento del debito

 

[olly67]

eppure la domanda nella sua innocenza non è stu.pida ..
perché un profano se la fa ..
e qui ci si chiede chi sia più forte tra la lobby dei banchieri e quella degli immobiliaristi

 

[klaus_roma1]

e' piu' forte la lobby della scarsa conoscenza

 

[DeAndrade]

Grazie mille per le spiegazioni e per la pazienza.

Ho ancora due domande.

1)
Quindi se mi aggiudicassi l'immobile per 30000 €, dovrei aspettarmi che anche le proprietà adiacenti (ad esempio dei terreni o delle pertinenze), sempre di proprietà del debitore vengano messe all'asta successivamente?

2)
Mettiamo che, poco prima dell'asta a cui vorrei partecipare, il debitore sia deceduto.
Gli eredi (es. figlio o sorella) presumibilmente potrebbero scegliere di rinunciare all'eredità. Che fine farebbero quei beni adiacenti, ancora non pignorati?

 

[klaus_roma1]

1) se il debito non e' estinto con la vendita a 30.000 si, la banca continuera', se ci sono altri beni intestati al debitore

2) non sono sicurissimo di come funziona, comunque credo sia cosi: gli eredi possono accettare o meno l'eredita'; se accettano l'eredita' (i beni) accettano anche i debiti e quindi o ripagano i debiti oppure le proprieta' pignorate proseguono l'iter fino alla vendita all'asta.
Se non accettano l'eredita' .... boh! Penso che vanno intestate allo stato, ma poiche' beni pignorati continuano l'iter di vendita in tribunale

 

[olly67]

e' piu' forte la lobby della scarsa conoscenza

non direi .. o meglio anche, ma la mia osservazione nasceva da un'altra considerazione

la domanda fatta che pare banale in realtà non lo sé, specie relativamente a certe perizie .. dove il neofita, per l'appunto ignorante, è spinto ad avere mille dubbi (ok chiede, ma magari rinuncia ancora prima, no?)
quindi a chi fa pro?
ai creditori, come categoria intendo, non il singolo caso: no di certo perché più gente fosse invogliata a partecipare più alta sarebbe la possibilità di recuperare il credito
al debitore, sempre come categoria: dipende, se è onesto sì .. perché si trova rincorso, perché vuole pagare i suoi debiti e vuole uscirne il meglio possibile, se disonesto no perché imbuca e poi ci prova piacere a lasciarsi strascichi debitori dietro sapendo di essere magari scappato pure con la cassa
agli operatori/speculatori, sempre come categoria: direi di sì, dato che han meno concorrenza

da qui la domanda: è più forte la lobby dei banchieri (che dovrebbe spingere per la massima chiarezza) o quella degli immobiliaristi?
e cmq ho idea che le banche abbian motivi per volere anche il contrario, altrimenti non si spiega l'oscurità ancora di tante perizie e l'ambivalenza di alcune, nonché la lacunosità di moltissime, nonostante una riforma

 

[klaus_roma1]

non direi .. o meglio anche, ma la mia osservazione nasceva da un'altra considerazione

la domanda fatta che pare banale in realtà non lo sé, specie relativamente a certe perizie .. dove il neofita, per l'appunto ignorante, è spinto ad avere mille dubbi (ok chiede, ma magari rinuncia ancora prima, no?)
quindi a chi fa pro?
ai creditori, come categoria intendo, non il singolo caso: no di certo perché più gente fosse invogliata a partecipare più alta sarebbe la possibilità di recuperare il credito
al debitore, sempre come categoria: dipende, se è onesto sì .. perché si trova rincorso, perché vuole pagare i suoi debiti e vuole uscirne il meglio possibile, se disonesto no perché imbuca e poi ci prova piacere a lasciarsi strascichi debitori dietro sapendo di essere magari scappato pure con la cassa
agli operatori/speculatori, sempre come categoria: direi di sì, dato che han meno concorrenza

da qui la domanda: è più forte la lobby dei banchieri (che dovrebbe spingere per la massima chiarezza) o quella degli immobiliaristi?
e cmq ho idea che le banche abbian motivi per volere anche il contrario, altrimenti non si spiega l'oscurità ancora di tante perizie e l'ambivalenza di alcune, nonché la lacunosità di moltissime, nonostante una riforma

se hai dei dubbi studia, oppure rivolgiti ad un professionista che ti spiega come funziona.

Se hai un mal di pancia e non sai da cosa e' dovuto e vai all'ospedale, la colpa non e' delle lobby dei medici o delle case farmaceutiche

 

[klaus_roma1]

da qui la domanda: è più forte la lobby dei banchieri (che dovrebbe spingere per la massima chiarezza) o quella degli immobiliaristi?
e cmq ho idea che le banche abbian motivi per volere anche il contrario, altrimenti non si spiega l'oscurità ancora di tante perizie e l'ambivalenza di alcune, nonché la lacunosità di moltissime, nonostante una riforma

Le banche non fanno "corsi" per partecipare alle aste, perche' non c'e' nessuno che ci pensa: le vendite giudiziarie sono una frazione molto piccola del business bancario e per di piu' un business che gli da molto fastidio (preferirebbero non andare mai in tribunale): mollano tutto agli studi legali, i quali, per guadagno personale, non hanno interesse a finche' le procedure siano snelle e veloci.

Poi c'e' l'incredibile disorganizzazione dei tribunali, frutto di un menefreghismo del pubblico dipendente tipico del sistema italia (non solo nella giustizia).

Poi c'e' il giudice che non ha nessun incentivo a snellire le pratiche: ogni tanto qualche giudice santo ci prova a snellire le pratiche ma e' un lavoraccio osteggiato dai dipendenti del tribunale stesso perche' e' "faticoso"

Poi c'e' la complessita' legale del tema: anni di leggi, contro-leggi, emendamenti, sentenze di cassazione, etc ... hanno reso il sistema molto complesso.
Questo per qualcuno e' un bene (un sistema regolato e non anarchico), per altri e' decisamente troppo complesso: ma questo non vale solo per la giustizia civile, ma per tanti altri ambiti italiani.
Questo vale praticamente in ogni paese sviluppato, solo che da noi e' tutto particolarmente piu' difficile.

 

[olly67]

Le banche non fanno "corsi" per partecipare alle aste, perche' non c'e' nessuno che ci pensa: le vendite giudiziarie sono una frazione molto piccola del business bancario e per di piu' un business che gli da molto fastidio (preferirebbero non andare mai in tribunale): mollano tutto agli studi legali, i quali, per guadagno personale, non hanno interesse a finche' le procedure siano snelle e veloci.

Poi c'e' l'incredibile disorganizzazione dei tribunali, frutto di un menefreghismo del pubblico dipendente tipico del sistema italia (non solo nella giustizia).

Poi c'e' il giudice che non ha nessun incentivo a snellire le pratiche: ogni tanto qualche giudice santo ci prova a snellire le pratiche ma e' un lavoraccio osteggiato dai dipendenti del tribunale stesso perche' e' "faticoso"

Poi c'e' la complessita' legale del tema: anni di leggi, contro-leggi, emendamenti, sentenze di cassazione, etc ... hanno reso il sistema molto complesso.
Questo per qualcuno e' un bene (un sistema regolato e non anarchico), per altri e' decisamente troppo complesso: ma questo non vale solo per la giustizia civile, ma per tanti altri ambiti italiani.
Questo vale praticamente in ogni paese sviluppato, solo che da noi e' tutto particolarmente piu' difficile.

ma se sono quasi tutte delegate le vendite .. che c'entra il pubblico dipendente? poi se se frega il creditore delle sorti del suo credito .. gliene deve importare al dipendente?
la banca può pure delegare a legali ed altri soggetti terzi, ma dovrebbe in teoria tutelare il suo credito .. o no? quindi spingere a livello legislativo affinché siano più snelle e chiare le procedure
che poi .. si potrebbe pure dire che l'han fatto, vedi riforma
il problema è che la legge dice una cosa e la pratica tutt'altro .. e perché nessuno fa niente?

 

[klaus_roma1]

ma se sono quasi tutte delegate le vendite .. che c'entra il pubblico dipendente? poi se se frega il creditore delle sorti del suo credito .. gliene deve importare al dipendente?
la banca può pure delegare a legali ed altri soggetti terzi, ma dovrebbe in teoria tutelare il suo credito .. o no? quindi spingere a livello legislativo affinché siano più snelle e chiare le procedure
che poi .. si potrebbe pure dire che l'han fatto, vedi riforma
il problema è che la legge dice una cosa e la pratica tutt'altro .. e perché nessuno fa niente?

la procedura nasce in tribunale e finisce in tribunale: di delegato c'e' solo la parte (seppur importante) della vendita.
Sono i giudici che decidono, non i notai.

La banca potrebbe spingere per snellire e in realta' ci prova: negli anni 90 i tempi per la vendita di un immobile e recupero delle somme in media stava sui 10 anni e piu' (!!). Hanno fatto un sacco di convegni su come migliorare una situazione che era tra lepeggiori AL MONDO. E sul loro impulso la politica ha anche fatto riforme importanti.

Negli anni 2000 e' migliorato un po. Adesso, se non sbaglio, e' di nuovo peggiorato.

Ma lo sai che dopo la vendita il creditore per prendere i soldi deve aspettare dai 12 ai 24 mesi di tempo?

Cose da pazzi

 

[olly67]

la procedura nasce in tribunale e finisce in tribunale: di delegato c'e' solo la parte (seppur importante) della vendita.
Sono i giudici che decidono, non i notai.

La banca potrebbe spingere per snellire e in realta' ci prova: negli anni 90 i tempi per la vendita di un immobile e recupero delle somme in media stava sui 10 anni e piu' (!!). Hanno fatto un sacco di convegni su come migliorare una situazione che era tra lepeggiori AL MONDO. E sul loro impulso la politica ha anche fatto riforme importanti.

Negli anni 2000 e' migliorato un po. Adesso, se non sbaglio, e' di nuovo peggiorato.

Ma lo sai che dopo la vendita il creditore per prendere i soldi deve aspettare dai 12 ai 24 mesi di tempo?

Cose da pazzi

non sto parlando delle procedure fallimentari o esecutive per quanto riguarda tempistiche . non era questo il punto (anche se sono un serio problema)
sto dicendo chi ha interesse a far sì che le perizie e la compravendita in asta resti cosa da persone con una certa infarinatura ed esperienza, piuttosto che della gente comune?
in teoria il creditore, spesso le banche, ma non sempre, no ..
e quindi?
ed è proprio nella fase di delega che si potrebbero chiarire tanti punti oscuri .. ma tanti .. ed evitare diciamo certi favori.
le oscurità sono sia sul piano del rispetto della legge in sé e per sé, sia nel linguaggio molto tecnico legalissimo ma che confonde chi non è del settore ..
tutte cose superabili
è stato fatto molto, vero, infatti ho detto che sono più forti altre lobbies di quella dei banchieri ...
a meno che pure i banchieri giochino su due tavoli
(non lo so, è solo una ipotesi)

 

[klaus_roma1]

Ok, per concludere e rispondere al tuo quesito: gli unici che possono essere favoriti da un sistema confuso e complesso sono solo i professionisti delle aste; immobiliaristi o semplici cittadini che ne capiscono un po e sfruttano l'occasione per comprare immobili a prezzi piu' bassi.
Se vuoi anche gli avvocati che con procedure lunghe guadagnano di piu'.

Tutti gli altri ci perdono: le banche, altri creditori, i nuovi mutuatari (le banche alzano gli interessi e chiedono piu' garanzie); i debitori (che vendono il bene a un prezzo piu'basso); insomma tutto il sistema paese ci perde da una giustizia inefficiente

E t'assicuro che non c'e' nessun complotto nazionale da parte degli immobiliaristi e degli avvocati: sfruttano soltanto la situazione creatasi dal "sistema"

 

[olly67]

ma le banche zitte e mute? non sono la casalinga di voghera .
per questo sto status quo mi lascia perplessa
le norme sulle perizie sarebbero chiare, se tu vedi gli incarichi corrispondono
il perito poi risponde a spanne, evasivo .. non si pronuncia sugli aspetti centrali, il custode non si sa che faccia, la visita che doveva essere possibile non è possibile salvo super mega istanza motivata al giudice .. ma a te pare normale? per me non può essere mero frutto del caso di cui approfitta chi ne sa approfittare

 

[klaus_roma1]

ma le banche zitte e mute? non sono la casalinga di voghera .
per questo sto status quo mi lascia perplessa
le norme sulle perizie sarebbero chiare, se tu vedi gli incarichi corrispondono
il perito poi risponde a spanne, evasivo .. non si pronuncia sugli aspetti centrali, il custode non si sa che faccia, la visita che doveva essere possibile non è possibile salvo super mega istanza motivata al giudice .. ma a te pare normale? per me non può essere mero frutto del caso di cui approfitta chi ne sa approfittare

e' frutto del menefreghismo italico: i periti del tribunale sono quasi sempre professionisti che non riescono ad ottenere lavoro sul libero mercato (perche' incompetenti e/o svogliati) e quindi per "campare" vanno in tribunale per farsi dare incarichi.
Il custode come il perito, in piu' poiche' prendono 1 euro e mezzo, fanno il lavoro svogliatamente e controvoglia.

A me non pare normale, o meglio in Italia, purtroppo, e' normale

 

[Luciom]

un po di soldi per cancellare le ipoteche. A meno che sull'immobile ce ne siano a decine (casi rarissimi) altri 3.000 euro penso . Poi devi pagare le tasse di trasferimento

Preciso che va pagato lo 0.5% della cifra di ipoteca (quella fittizia insomma il numerone a caso scritto in conservatoria), per cancellarla.

In questo caso pare 208000 per cui 1040 euro per l'autore del thread, per cancellare le ipoteche, se non mi sbaglio.

 

[linuscrew]

Io ho aprtecipato a svariate aste giudiziarie ( Torino ). Ti do alcune dritte:

1) Oltre al prezzo finale d'asta , devi considerare anche ulteriori spese varie che andrai a versare al delegato alla vendita ( dipende se acquisti come prima o seconda casa ). Io ho sempre acquistato come seconde case e mediamente vai a spednere il 15 - 20 % in più.
Io acquistai un immobile a 25.000 e con spese varie anticipate versate al delegato in totale ho speso altri 4.000
2) Non ti accolli il debito residuo dell'esecutato. La banca tenterà di recuperarlo dall'esecutato stesso fino alla fine dei tempi. Tu rispondi al massimo fino all'importo che hai offerto.
3) se l'asta è a 30.000 tu NON te lo aggiudichi a 31.000. L'offerta la devi fare al prezzo base ( senò sono solo soldi buttati ).
Se non cè nessun altro offertente ti aggiudichi l'immobile al prezzo base ( 30.000 ).
Se ci sono altri offerenti, l'asta non ti finisce a 31.000 di sicuro, nesssuno partecipa ad un asta pensando di "uscire" se qualcun altro fa un rilancio solo; aspettati perciò, in caso ci sia almeno un altro offerente, che il prezzo lieviti almeno di 4.000 ( due rilanci lui, due tu ). Se ti servono informazioni chiedi pure

 

[linuscrew]

Grazie mille per le spiegazioni e per la pazienza.

Ho ancora due domande.

1)
Quindi se mi aggiudicassi l'immobile per 30000 €, dovrei aspettarmi che anche le proprietà adiacenti (ad esempio dei terreni o delle pertinenze), sempre di proprietà del debitore vengano messe all'asta successivamente?

2)
Mettiamo che, poco prima dell'asta a cui vorrei partecipare, il debitore sia deceduto.
Gli eredi (es. figlio o sorella) presumibilmente potrebbero scegliere di rinunciare all'eredità. Che fine farebbero quei beni adiacenti, ancora non pignorati?

Per il punto 1 : se tu sai che l'esecutato ha anche altre proprietà vicine all'immobile, e magari ti interessano, puoi contattare il delegato alla vendita , esporgli il problema e chiedere se può gentilmente darti i riferimenti dell'avvocato della banca che segue l'esecuzione. L'avvocato questa informazione la sa' sicuramente

Per il punto 2 : vengono pignorati