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asta immobiliare - chiarimenti

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bradip77

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11/9/09
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da un' ordinanza relativa ad un immobile messo all' asta emerge quano segue:

il valore per il quale viene bandita con asta senza incanto è 90000, per partecipare alla suddetta asta è necessario versare sotto forma di cauzione il 10% e nel caso di aggiudicazione bisogna versare la restante somma entro 120 giorni come saldo prezzo; sin qui tutto bene, ma sempre nell' ordinanza, in un punto c'è la seguente dicitura:
nel caso in cui gli immobili siano gravati da mutuo fondiario,
l'aggiudicatario, ove non intenda avvalersi della facoltà di subentrare nel
contratto di finanziamento prevista dall'art. 41, comma 5, del decreto
legislativo 385/93, dovrà versare direttamente alla Banca la parte del prezzo
corrispondente al credito complessivo della stessa entro 120 (centoventi) giorni
dall'aggiudicazione

ora io credo che l' esecutato cioè la persona ex-proprietaria dell' immobile che viene messo all' asta, quasi sicuramente per l' acquisto della casa abbia contratto un mutuo, e per vari motivi non possa più onorarlo; quel mutuo è ancora in essere;
chi si aggiudica la casa all' asta dovrà versare solamente il saldo prezzo cioè la somma stabilita dal tribunale, o accollarsi anche il mutuo contratto dall' ex proprietario per l' acquisto della casa in questione? (in questo caso verrebbe meno la convenienza dell' acquisto di case all' asta, o no?)

mi sfugge questa cosa e non so a chi chiedere, se non a voi esperti del forum
 
non ti preoccupare, quel paragrafo puoi fare a meno di tenerne conto perchè riguarda solo il criterio di assegnazione del ricavato, qualunque esso sia. Se offri di meno di quanto spetta alla banca verranno cancellate tutte le ipoteche comunque e nessuno ti chiederà di pagare il rimanente debito.
 
Ciao, avevo lo stesso dubbio.
Significa che in presenza di mutuo fondiario, paghi prima la banca fino al massimo che tu devi pagare. Solo la differenza va pagata dopo al tribunale.
Non paghi niente di piu'
 
ora è molto più chiaro, grazie a tutti per le precisazioni
 
scusate , riporto su questa discussione, per chiedere a chi ne sa di piu', per ulteriori chiarimenti:
oltre alle spese citate nella perizia, vanno messe in conto anche le varie imposta di registro, imposta catastale, e imposta ipotecaria?

Mi ritroverei ad acquistare un immobile, che per me sarebbe il primo (convivo con la mia compagna che ha appena acquistato la casa in cui viviamo e risiedo); la casa che andrei ad acquistare . ovviamente non l' abiterei, non ci prenderei la residenza e in piu' e' locata;

All' atto di quanto sopra scritto, come viene considerata questa casa (intendo se prima , seconda casa,etc) in relazione alle imposte (registro, ipotecaria e catastale) da pagare, se lo sono, per la casa in questione (asta)?

In merito al contratto di locazione in essere fra l' esecutato e l' inquilino, qualcuno ha avuto esperienze simili in merito?

In automatico, in caso di mia aggiudicazione, l' affitto va pagato a me, o non è così semplice come sembra?

E' possibile secondo voi che l' inquilino, basandosi sullo stato dell' esecutato di non piu' proprietario dell' immobile, possa non pagare il canone, non correndo particolari rischi nei confronti del tribunale. o, chi rappresenta quest' ultimo possa per come dire "rilassarsi"?

Scusate per le tante domande, ma sto cercando di arrivare inprossimità della data dell' asta con quante piu' informazioni possibili, e gradirei che gli utenti piu' esperti e con piu' esperienza nel settore dicessero la loro anche su altre questioni non attinenti il 3d, insomma qualsiasi informazione è molto ben accetta

grazie
 
In caso di immobile occupato è una bella grana ma oltre a questo non so.
Se non ci piazzi la residenza non è prima casa e quindi non puoi avere imposte agevolate. Nel bando d'asta (o meglio nelle pubblicazioni cartacee) dovrebbero essere indicate anche le successive spese, puoi chiedere al curatore perché cambia molto a seconda del tribunale...
 
bradip77 ha scritto:
scusate , riporto su questa discussione, per chiedere a chi ne sa di piu', per ulteriori chiarimenti:
oltre alle spese citate nella perizia, vanno messe in conto anche le varie imposta di registro, imposta catastale, e imposta ipotecaria?

Mi ritroverei ad acquistare un immobile, che per me sarebbe il primo (convivo con la mia compagna che ha appena acquistato la casa in cui viviamo e risiedo); la casa che andrei ad acquistare . ovviamente non l' abiterei, non ci prenderei la residenza e in piu' e' locata;

All' atto di quanto sopra scritto, come viene considerata questa casa (intendo se prima , seconda casa,etc) in relazione alle imposte (registro, ipotecaria e catastale) da pagare, se lo sono, per la casa in questione (asta)?

In merito al contratto di locazione in essere fra l' esecutato e l' inquilino, qualcuno ha avuto esperienze simili in merito?

In automatico, in caso di mia aggiudicazione, l' affitto va pagato a me, o non è così semplice come sembra?

E' possibile secondo voi che l' inquilino, basandosi sullo stato dell' esecutato di non piu' proprietario dell' immobile, possa non pagare il canone, non correndo particolari rischi nei confronti del tribunale. o, chi rappresenta quest' ultimo possa per come dire "rilassarsi"?

Scusate per le tante domande, ma sto cercando di arrivare inprossimità della data dell' asta con quante piu' informazioni possibili, e gradirei che gli utenti piu' esperti e con piu' esperienza nel settore dicessero la loro anche su altre questioni non attinenti il 3d, insomma qualsiasi informazione è molto ben accetta

grazie
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Per ordine :

1) per usufruire dei benefici fiscali acquisto prima casa, tra le varie condizioni devi trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto ma non è ostativo il fatto che l'immobile sia affittato;

2) ai fini IMU, invece, sarà considerata seconda casa perchè non vi abiti effettivamente;

3) l'inquilino non può rifiutarsi di pagare il canone e le utenze perchè tu subentrerai a tutti gli effetti nel contratto di affitto in essere, in caso contrario diventerebbe moroso e quindi sfrattabile. Puoi comunque risolvere il contratto o stipularne uno ex novo. Attenzione : controlla che l'inquilino abbia potuto esercitare il diritto di prelazione (mi sembra comunque che trascorsi 6 mesi dalla vendita o aggiudicazione, decada comunque da tale diritto).
 
Nelle compravendite non puoi assolutamente rescindere il contratto...dubito, ma non so, nelle aste. La logica mi direbbe che il contratto verrà ceduto al nuovo acquirente (a tutela dell'inquilino)... i soliti 67 euro....etc.
 
chantal_bbb ha scritto:
Per ordine :

1) per usufruire dei benefici fiscali acquisto prima casa, tra le varie condizioni devi trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto ma non è ostativo il fatto che l'immobile sia affittato;

….
.
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non è necessario trasferirvi la residenza, basta essere residenti nello stesso comune.
Solo se si trattasse di un riacquisto della prima casa si deve obbligatoriamente risiederci almeno per un giorno.
 
diana81 ha scritto:
Stiamo parlando sempre di un possessore di un'unica abitazione giusto? Quindi ne ho una, compro un'altra e vendo la precedente entro 18 mesi. O ho capito male?
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No, hai compreso male : è il trasferimento della residenza che deve essere effettuato entro 18 mesi dal rogito. Se hai già una prima casa, devi prima venderla e poi acquistarne un'altra per godere delle agevolazioni.
Nella guida AdE che ho linkato prima è spiegato chiaramente alla pag. 17.
 
chantal_bbb ha scritto:
Per ordine :

1) per usufruire dei benefici fiscali acquisto prima casa, tra le varie condizioni devi trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto ma non è ostativo il fatto che l'immobile sia affittato;

2) ai fini IMU, invece, sarà considerata seconda casa perchè non vi abiti effettivamente;

3) l'inquilino non può rifiutarsi di pagare il canone e le utenze perchè tu subentrerai a tutti gli effetti nel contratto di affitto in essere, in caso contrario diventerebbe moroso e quindi sfrattabile. Puoi comunque risolvere il contratto o stipularne uno ex novo. Attenzione : controlla che l'inquilino abbia potuto esercitare il diritto di prelazione (mi sembra comunque che trascorsi 6 mesi dalla vendita o aggiudicazione, decada comunque da tale diritto).
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La prelazione NON c'è per l'inquilino del residenziale salvo che il proprietario precedente abbia liberato l'immobile a scadenza del primo rinnovo contrattuale (la parte prima del + quando si dice 4+4 o 3+2) con la motivazione di voler vendere.

In quel caso, E SOLO IN QUEL CASO, esiste prelazione, ed è il VENDITORE (proprietario precedente) che deve notificare in anticipo al conduttore e seguire una determinata procedura.

Il tutto ovviamente salvo PATTI CONTRARI ESPLICITI nel contratto di locazione, di cui però bradip non ha fatto menzione

L 431/98

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.


SOPRATTUTTO se si presume di essere esperti, possiamo EVITARE di scrivere roba di cui non si è SICURI? qui c'è gente che legge e che fa scelte anche sulla base di quello che trova. Siamo un forum serio, ma per esserlo serve che gli utenti siano meno presuntuosi e verifichino i contenuti prima di scrivere passaggi espliciti e precisi di legge FALSI.

Basta mettere un "forse, non sono sicuro, mi pare di ricordare" di fianco alle affermazioni di cui non si è CERTI.

Poi ogni tanto si sbaglia tutti ma chantal, te lo fai con una frequenza che ha dell'incredibile, in un tipico mese scrivi + errori oggettivi tu su materie di questo tipo di tutti gli altri utenti di questa sezione, e non se ne può veramente +.
 
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