Certificato di Agibilità
Questo ti chiarirà le idee.
http://www.notariato.it/export/site...gati-chi-siamo/guida_acquisto_certificato.pdf
Allora, cerco di riassumerti.
La casa dev'essere abitabile, dal 1934 è un vincolo obbligatorio.
L'assenza del certificato mina la funzione economico-sociale del bene "abitazione", ma non ne limita il passaggio di proprietà-uso.
Il certificato è l'unico documento che certifica l'abitabilità, quindi non è una mera questione formale.
Salvo diversa pattuizione, se al rogito non vi è il certificato, la vendita è nulla per inadempienza del venditore in seno all'obbligo di consegna dei documenti, nella fattispecie "del documento" per eccellenza. A meno che il compratore non accetti e tratti il prezzo di conseguenza.
Prima del 34 non era obbligatorio.
Prima del 67 non è considerato "strettamente obbligatorio", per una serie di "condoni".
Dal 2001 c'è il silenzio assenso: quindi una volta fatta la chiusura lavori e presentata la richiesta di agibilità, questa è praticamente sempre rilasciata.
La parte critica è sugli immobili dal 1967 al 2001: questo certificato, per lo meno a Milano, è una chimera... ma occorre
Pretenderlo.
Spesso la sua assenza altro non è che causa dell'inerzialità del comune: occorre protocollare una richiesta presso la Regione-Comune, e salta semrpe fuori qualcosa rimasto "inevaso" da lustri.
Normalmente basta un buon geometra per portare a termine la procedura, che nella maggior parte dei casi è ferma in un cassetto del comune.
Infatti negli anni 70/80 il comune era al verde, e prima del silenzio assenso concedere l'abitabilità era un "costo" per il comune, che tendeva a non "uscire" con i tecnici... e gli amministatori se ne dimenticavano.
Cmq sono sempre di più le banche che richiedono questo certificato per rilasciare il mutuo: per averlo io ho mobilitato un condominio di decine di appartamenti... e dopo due mesi abbiamo scoperto che mancava un piccolo passaggio insignificante, un timbro... fermo da 15 anni c.ca in un cassetto.
A Roma impiegano anni a rilasciarlo, anche se fermo in un cassetto.
A Firenze non rogiti senza.
A Milano rogiti, ma solo se c'è pattuizione tra le parti, altrimenti se con dolo ti viene "nascosta" l'assenza del certificato, l'acquirente ha tempo 10 anni per rivalersi sul venditore inadempiente.
Il certificato non è vincolante per il rogito, ma piuttosto che rinunciare al certificato, rinuncio alla casa.
Diverso il caso in cui lo stabile abbia il certificato, ma non l'abbia il singolo appartamento.
In questo caso si mette tutto in mano ad un buon geometra, dal momento che la verifica sarà fatta solo sulle parti di competenza della singola unità immobiliare, e non su tutto lo stabile, cosa molto molto molto difficile ed onerosa.
Quindi:
- stabile senza certificato, con fine lavori tra il 68 ed il 2001 = sono problemi
- singolo appartamento senza certificato = facilmente risolvibile con qualche (pochi) migliaio di euro nei casi peggiori (tanto quando si compra, si fa spesso una dia per manutenzione straordinaria, quindi gli impianti vengono rifatti ed arrivare all'agibilità è solo questione di vigili del fuoco e salubrità degli ambienti).
Non fare confusione tra agibilità e "certificazioni impianti".
Il tuo contratto non è nè nullo, nè annullabile ed è un tuo diritto, salvo differente pattuizione, avere gli impianti a norma, almeno (uscendo dal perimetro strettamente "normativo") dal punto di vista sostanziale (ci sono tanti impianti non a norma, messi a norma con una semplice truffaldina "dichiarazione di conformità"... mentre è meglio avere un impianto a norma fattuale, magari senza certificazione).
In uno stabile recente, diciamo post 1999, se la casa ha l'agibilità necessariamente ha anche a norma gli impianti, per il fatto che per essere rilasciata, l'agibilità occorre che implichi la correttezza "del pacchetto impianti completo" a fine lavori.
Potremmo quasi arrivare ad estendere il tema fino al 1990, con l'arrivo delle prime norme "serie" in tema di impianti (anche se, su quelli a gas, la UNI ha iniziato a fare sul serio solo dal 2001).
In caso di affitto è obbligatorio che gli impianti siano a norma, ma non è obbligatoria la consegna delle dichiarazioni di conformità.
Quindi fatti mettere l'impianto a norma, ne va della tua sicurezza ed è un tuo sacrosanto diritto (non si parla di un pezzo di carta spesso inutile, ma dell'assenza della messa a terra, che è importante.