Fondi immobiliari chiusi 39°

TozziFan · 28/10/08

malex · 28/10/08

Be fearful when others are greedy, and greedy when others are fearful

Ottobre 08, Warren Buffett

TozziFan · 28/10/08

Avvenimenti del primo semestre
http://www.finanzaonline.com/forum/s...85&postcount=2

Avvenimenti del semestre

Atlantic 1
06/08 Vendita dell'immobile sito in Cava dei Tirreni – Via XXV Luglio, per 1,61 milioni

Beta
23/09 Cessione della partecipazione nella società Via Cavour

Caam Italia e Caam europa
08/08 Preliminare di acquisto (PERFEZIONATO IL 24/09) di un immobile ad uso direzionale a Milano, via Amoretti 78, da allocare (50%) in comproprietà a ciascuno dei due fondi. Il controvalore dell’operazione è di € 35.000.000 (spese escluse). La redditività lorda iniziale dell’investimento è pari al 6,34%.

Investietico
6/8 Preliminare di acquisto di un immobile, situato in Pregnana Milanese, ad uso logistico/uffici, per un importo pari a Euro 7.300.000.

Securfondo
28/7 Acquisto di un immobile ad uso uffici e commerciale sito in Via Goito, 18 - Via Albiroli, 7/9 - Via Marsala, 19, a Bologna, per 15 milioni.

Tecla
01/08 Vendita della centrale Telecom di Salerno per 4 milioni con una plusvalenza lorda pari a 1.228.873 euro rispetto al Book Value (+44,3%) e pari a 410.000 euro rispetto all’Open Market Value (+11,4%).
30/10 Modifica del regolamento con significativa riduzione delle commissioni variabili e aumento del capitale distribuibile.

Ripreso dal post di Jean_05 dal 36°

deutschmeister · 29/10/08

mi scuso se non ho subito risposto alle... eleganti espressioni di alcuni...ci sono nella vita molte altre importanti occupazioni, diverse da un pc e da un forum finanziario...mi scuso anche se intervengo su questo nuovo 3d, il precedente pare non accettare altri messaggi...
replico con leggera ironia ("il pudore dell'intelligenza" )...talvolta sul 3d i toni sembrano quelli della c.d. "depressione mascherata" (il grave depresso, che però sghignazza, ride, si muove e scrive freneticamente, etc) : la "ferita narcisistica" per avere toppato, almeno momentaneamente, un investimento, è dura...molto più facile insultare il termometro, quando si ha la febbre, o prendersela con la bilancia, se si è obesi...
ma l'armamentario dei miti consolatori può risultare insufficiente...

al "signore" che accennava alla componente "propositiva", rispondo che mi sono iscritto al FOL anche per discutere, nella mia dichiarata vergognosa incompetenza, su quella che si preannunciava come un tempesta perfetta ( v. funzione "ricerca avanzata"...), che a mio avviso avrebbe condotto TUTTE le classi di investimento (non solo i piccoli modesti QF...) verso una specie di "era glaciale" : la parte "propositiva", è facilmente consequenziale...
e se qualcuno non ha percepito in tempo il temporale, bhè "chi è causa del suo mal, etc etc "

che fare adesso, per chi non ha attuato contromisure per tempo?a noi montanari hanno insegnato che per attraversare un torrente di montagna si sale prima sul sasso più vicino, poi si salta su quello vicino a questo, poi sul successivo e così via...
fuor di metafora, per gli "incastrati", una ipotetica soluzione potrebbe essere disinvestire tutto e metterlo in Crescita...rimborsato questo, mettere il tutto nel successivo QF più vicino alla scadenza, e così via...
anche i beduini non attraversano il deserto in linea retta, ma si muovono fortemente a zig-zag, passando da un' oasi, o un pozzo, all 'altro...non mi direte che un beduino si comporterebbe meglio di alcuni folisti? :mmmm:

al signore che non conosce l'italiano, pazienza, non è il solo...è forse più grave non conoscere lo strumento finanziario su cui si investe?...di fronte a una crisi, probabilmente seria e lunga, ristrutturare il portafoglio QF vendendo quelli a scadenza breve per acquistare quelli a scadenza lunga, a me, certo non sapiente come altri, sembra così preoccupantemente bizzarro...come attraversare il torrente di montagna prendendo la rincorsa e saltando sul sasso più lontano...a me hanno insegnato che così è più facile scivolare e cadere in acqua, ma è solo una discutibilissima opinione personale... :mmmm:

al signore che in primavera si vantava sul FOL di agire in leva coi QF, convinto, forse, di avere intravvisto, più furbo degli altri, "l'affare sicuro" ( di fronte ai miei dubbi, aggiungeva, in primavera: "questo è il tempo di comprare, non di vendere" ( v. funzione "ricerca avanzata" )... investire in leva su uno strumento già di per sè stesso in leva, in un periodo storico di violento deleveraging, a me, certo non sapiente quanto altri, sembra così preoccupantemente bizzarro...altra discutibilissima opinione personale... :mmmm:

i QF, come dimostra l'esperienza estera, sono gli ultimi a "partire" nel ciclo immobiliare in ascesa...prima le azioni immobiliari, poi i fondi aperti, ultimi i fondi chiusi (non c'è ancora in Italia l'equivalente dei Reits, che si collocherebbe al terzo posto, coi QF al quarto)...ci sarà da aspettare?
le toppate comunque non le prende solo qualche grafomane folista...lanciare OPA a certi prezzi, quando già da un'anno il mercato immobiliare americano era in flessione... :mmmm:

a qualche altro signore, cassettista "mediatore", un ringraziamento: io sono un cassettista ("dinamico"), e nell'autunno 2007-primavera 2008, decidendo di vendere tutta la mia consistente posizione in QF (tranne Crescita), avevo il timore di non riuscire a smobilizzare, stante i book così sottili: immagino che qualche folista dai toni eleganti mi avrà dato una mano, prendendosi le mie quote...si dice che la compravendita sia lo scambio tra un pessimista (venditore) e un ottimista ( acquirente)...senza ironia: grazie del vostro immarcescibile ottimismo !

Ho migliaia di difetti, ma non quello di gioire delle disgrazie altrui: il mio augurio è sincero, credetemi: in bocca al lupo, coi QF a queste quotazioni è davvero difficile perdere, alla fine..e tra voi ci sono fior di competenti e gente seria e riflessiva (di cui leggo i post con piacere e profitto)

ci vediamo, metaforicamente, fra un anno o due ... OK!

(ma Crescita è un altro paio di maniche...a proposito, c'è mica l'obbligo di segnalare alla Consob il superamento di qualche % rilevante?)

in gamba! OK!

PS l'unico a cui non rispondo è quel simpatico bamboccione, impegnato 24 ore al giorno, incluse feste comandate, a postare faccine su faccine...un rispettoso silenzio, per un caso umano...

( ah, dimenticavo, scaricatemi addosso quel che vi pare, non mi offendo proprio! e non risponderò: come diceva Hemingway, per molti italiani è una nobile confortevole sensazione sparare senza che qualcuno spari loro addosso...)

fondichiusiagogo · 29/10/08

deutschmeister ha scritto:
mi scuso se non ho subito risposto alle... eleganti espressioni di alcuni...ci sono nella vita molte altre importanti

(ma Crescita è un altro paio di maniche...a proposito, c'è mica l'obbligo di segnalare alla Consob il superamento di qualche % rilevante?)

in gamba!

nobile confortevole sensazione sparare senza che qualcuno spari loro addosso...)

ecco che ho trovato chi mi passa davanti tutti i giorni di un centesimo......
cosi però regaliamo qualche eurino a chi vende... :mmmm:

balabiott · 29/10/08

alla fine il solito paio di perditempo e' riuscito a far nascere una discussione fra due degli utenti piu' intelligenti e competenti

complimenti

asdruballe · 29/10/08

deutschmeister ha scritto:
una ipotetica soluzione potrebbe essere disinvestire tutto e metterlo in Crescita...rimborsato questo, mettere il tutto nel successivo QF più vicino alla scadenza, e così via...
)

Certo cosi' "diamo una mano" ai tuoi investimenti........ma hai bisogno di alzare le quotazioni per venderci poi le quote ,vista la scarsa liquidita', o e' un consiglio..... spassionato

chemax · 29/10/08

Scadenza Fondi Immobiliari

Qualcuno ha una lista delle date di scadenza dei vari fondi immobiliari?
Grazie in anticipo.

hal · 29/10/08

deutschmeister ha scritto:
Ho migliaia di difetti, ma non quello di gioire delle disgrazie altrui: il mio augurio è sincero, credetemi: in bocca al lupo, coi QF a queste quotazioni è davvero difficile perdere, alla fine..e tra voi ci sono fior di competenti e gente seria e riflessiva (di cui leggo i post con piacere e profitto)
ci vediamo, metaforicamente, fra un anno o due ...
(ma Crescita è un altro paio di maniche...a proposito, c'è mica l'obbligo di segnalare alla Consob il superamento di qualche % rilevante?)

dai non essere troppo duro con noi poveri cassettisti, cmq sono contento per te che sia riuscito ad evitare il crollo e leggo i tuoi interventi con interesse!
tornando al concreto, non capisco la tua fede incrollabile in crescita e nella sua sicura liquidazione.
in fin dei conti mancano diversi mesi e tu giustamente parli di glaciazione in atto,
cosa ti da la certezza che tutto si possa concludere senza intoppi? :confused:

Triosk · 29/10/08

chemax ha scritto:
Qualcuno ha una lista delle date di scadenza dei vari fondi immobiliari?
Grazie in anticipo.

Le scadenze le trovi nella W-table... in ogni caso sono queste:

Hedger · 29/10/08

deutschmeister ha scritto:
fuor di metafora, per gli "incastrati", una ipotetica soluzione potrebbe essere disinvestire tutto e metterlo in Crescita...rimborsato questo, mettere il tutto nel successivo QF più vicino alla scadenza, e così via...

E' il modo di procedere di molti utenti tra cui ricordo gioang. Mi sembra di capire che non si entri nel merito della gestione del fondo, leva, debito, settore, ecc. ecc. ma ci si basi esclusivamente sulla presunta durata del fondo. Insomma una chicca per coloro che investono in base ai fondamentali.
Mah... non saprei... e se il NAV (o il prezzo di vendita?) di Crescita al 31 dicembre 08, come riportava il report di NORISK, crollerà del 16% rispetto al NAV dello scorso giugno? E se la vendita del parco immobiliare di qf.pic dovesse avvenire ancor più in basso?

Cmq una proposta da prendere in considerazione.

Mi piacerebbe leggere un commento di Balabiott.

Grazie

chemax · 29/10/08

Grazie

Triosk ha scritto:
Le scadenze le trovi nella W-table... in ogni caso sono queste:

Grazie!!

Burghy · 29/10/08

Come tutte le strategie ha dei + e dei -
Il piu fondamentale e quello che teoricamente nei mesi finali i fondi dovrebbero aumentare la velocita di avvicinamento al nav.. almeno questo era uno dei dogmi dell epoca weaveriani.. si e visto pero con crescita non essere cosi... siamo alle solite quotazioni..
l altro plus e che diminuisce di molto la volatilita del portafogli.
Pero...
come detto dallo stesso deutsch la scadenza dei fondi NON e un fatto certo.. i fondi possono scadere anche 6 anni dopo..come invece possono essere chiusi in anticipo..
Essendo in atto una crisi SERIA e probabile che per i prossimi anni i prezzi degli immobili siano in calo e che riprendano a salire solo tra 5/6 anni...
si perde la diversificazione..
si riskia di rimanere fuori da eventuali ope o chiusure anticipate...
uscendo dal mondo delle tabelline ed entrando nel mondo dell imprenditoria e facile comprendere come adesso piu che mai potrebbe essere conveniente per alcuni imprenditori..comprare quote di alcuni fondi lunghi particolarmente a sconto per poi fare pressioni sul gestore $$$ per chiuderli anticipatamente...

riassumendo direi che e una strategia nella quale si puo investire una parte del portafogli qf, ma non certo tutto visto che ci sono anche delle possibili controindicazioni e vista la assoluta non certezza delle scadenze ....

Triosk · 29/10/08

balabiott ha scritto:
alla fine il solito paio di perditempo e' riuscito a far nascere una discussione fra due degli utenti piu' intelligenti e competenti

complimenti

Hai ragione, in effetti perdo TROPPO del mio preziosissimo tempo per leggere e scrivere sul forum.... meglio postare una volta all'anno per ricordare cosa avevo scritto l'anno prima..... vabbè, comunque, non ho offeso nessuno, forse la crisi sta innervosendo un pò l'animo di qualcuno ed una semplice battuta o risposta ironica si trasforma in un macigno anche per chi la crisi non la sta subendo affatto (a quanto dice).... beh noi queffisti depressi invece oltre al crollo dei prezzi dobbiamo subire in silenzio anche ogni sorta di sberleffo...
se è così che funziona, mi adeguo.
comunque grazie....

hal · 29/10/08

sarebbe in effetti raccomandabile una minor animosità da parte di noi tutti, in fin dei conti siamo chi più chi meno sulla stessa barca...
giusto per confermare la teoria di burghy vedo dei bei quantitativi in lettera sui book di caam italia e unicredit, guardiamo un pò se vengono riassorbiti.

vik1930 · 29/10/08

Burghy ha scritto:
Come tutte le strategie ha dei + e dei -
Il piu fondamentale e quello che teoricamente nei mesi finali i fondi dovrebbero aumentare la velocita di avvicinamento al nav.. almeno questo era uno dei dogmi dell epoca weaveriani.. si e visto pero con crescita non essere cosi... siamo alle solite quotazioni..
....

in realta' si puo' considerare vero questo dogma, in virtu' della situazione esterna di ca.cc.a, si sono allargati tutti gli sconti rispetto alla scadenza, e crescita e' quello che sta pagando meno.... le scadenze naturali 2016
di caam europa, caam italia viaggiano con rivalutazioni sopra il 100%
mentre crescita viaggia sul 20%,

TozziFan · 29/10/08

Io ho scelto di non lavorare sui tempi della crisi.

In pratica, cerco di non puntare su quale sarà l'anno del minimo per imbastire una strategia. Può essere tra due, tre, cinque anni, ma è il quadro macroeconomico in continua evoluzione a spostare questo target. Inseguirlo è probabilmente costoso.
Ragiono quindi sull'ampiezza della discesa e sulle tabelle che la attualizzano (sapendo che anche questa è una guida approssimativa).

In aggiunta continuo a dare spazio a quei qf che hanno più interesse a strizzare ogni possibile guadagno dai loro immobili rispetto agli altri.

---

Su Crescita, penso che l'andamento delle quotazioni dimostri l'alta inefficienza del mercato secondario dei qf. Questa ha due motivi forti: la bassa liquidità (che esplica un basso numero di investitori) e il disinteresse degli istituzionali.

Una quotazione non efficiente causa nervosismo da parte del denaro, e questo nervosismo rinforza l'inefficienza. Si creano dei bottom a livelli che un'obbligazione liquida non toccherebbe facilmente salvo una crisi grave.

Non è casuale che una volta venute meno le ragioni di incertezza per la possibilità di avvalersi della grazia, si sono sostituiti altri timori. I prezzi non confermano le attese, perché il mercato è altamente inefficiente.

alcol · 29/10/08

Burghy · 29/10/08

Tozzi siamo sicuri che sia il mercato a sbagliarsi, insider compresi e non noi???
Sai perche te lo dico? spesso quando abbiamo una convinzione perdiamo di vista la realta..e piu il mondo reale ci da torto piu diciamo che e il mercato a sbagliare..
Pensa che io sono sempre stato convinto al 100% che fosse stupido comperare bot, cioe debito di un paese fondamentalmente fallito che mai ripaghera il suo debito.. e mi sono sempre sentito un gran furbo che invece compravo qf... il mercato mi ha dato torto e di brutto anche...
ricordiamoci sempre che quello che avviene all interno di una sgr lo sanno con certezza 500/1000 persone.. tra sgr stessa , banca e compratori... le segretarie i loro mariti e bla bla bla.. se questi non comprano in grandi quantita a me vengono dei dubbi...
io se avessi la certezza per esempio di un rimborso a 3800 ...venderei tutto..compreso gli immobili..e mi farei dare una leva che neanche ti immagini... questo invece non avviene...
tutti onesti? tutti moralmente superiori? tutti che se ne fregano del denaro?

ZeroZeroTondo · 29/10/08

Scusate se commento anche io. Non sono un esperto ma credo che il mercato abbia "sempre" ragione, se però alcune regole sono rispettate. Tra queste: Informazioni disponibili, capitale disponibile, nessun vincolo di movimentazione del capitale tra gli utilizzi, disponibilità dei titoli. Ora io credo che il secondario dei QF non sia propriamente un mercato per la scarsa disponibilità di volumi. Mettiamoci poi la necessità di questi mesi di reperire liquidità indipendentemente dal "valore intrinseco" di un titolo e credo che così si spieghi (almeno in parte) il ribasso che abbiamo visto. Se poi parliamo di speculazione (fare soldi sulle inefficienze del mercato), allora andava venduto tutto 5 mesi fa e ricomprato tutto ora; ma questo è un altro mestiere.

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