Fondi immobiliari chiusi 28°

jean_05 · 28/2/08

jean_05 · 28/2/08

Avvenimenti del semestre

Beta
4/1 Vendita di una porzione immobiliare sita in Brescia, via Giotto 1 - 21, per 980.000 euro.

Immobilium
30/1 Acquisto di un immobile ad uso logistico sito in Zona Industriale P Adelfia Via Adelfia snc, Rutigliano – Bari, per 22,6 milioni, con un rendimento lordo pari al 7,3%.

Piramide
23/1 Perfezionata la cessione dell'immobile sito in Roma, Via San Basilio 15
8/2 Perfezionata la cessione dell’immobile sito in Via dei Calzaiuoli a Firenze

Securfondo
23/1 Perfezionata la cessione dell'ultima parte dell’immobile sito in Roma in Piazzale Flaminio

m.a.s. · 28/2/08

Grafici e relative Avvertenze

L’ idea di questi grafici è di avere sott’ occhio diversi parametri:
il valore al collocamento o all’ apporto, il prezzo, il NAV, (e quindi lo sconto),
i rimborsi, i proventi, in linea di massima il dividend yield , la durata residua.

Ho preso in considerazione il prezzo che ogni fondo ha battuto nell’ ultima asta del semestre.
I NAV sono tutti rettificati in base ai proventi deliberati contestualmente alla pubblicazione.
I proventi sono stati attribuiti per cassa.
Così come anche i rimborsi anticipati di capitale.
Questi ultimi li ho sommati ai proventi ordinari visto non hanno inciso moltissimo sui NAV.

I grafici cercano di essere omogenei anche per facilitare un immediato confronto tra i vari QF.
Ad esempio, all' interno di ogni grafico proventi e rimborsi sono sempre in scala 10:1 rispetto a Nav e prezzi.
Solo per Piramide 5:1.

Per tenere in considerazione anche il valore del fondo al collocamento ho preferito aggiungere un semestre all’ inizio.
Il grafico di Securfondo, ad esempio, con richiamo degli impegni a dicembre 1999,
vede l’ aggiunta del 1° semestre 1999 con il valore di collocamento (€ 2500)
e nel 2° semestre del 1999 viene indicato il valore del rendiconto al 31/12 (€ 2532).

I valori li ho presi dalle semestrali, da Assogestioni, da Borsa Italiana e da Euroinvestor.
Non aggiornerò ogni settimana.
Sarebbe inutile considerato che l’ aggiornamento dei prezzi è automatico all‘ apertura del file (da Borse.it).
Soltanto al cambio di semestre e alla pubblicazione dei rendiconti agirò manualmente.

Tutti aggiornati i QF quotati.
Mancano all' appello soltanto due fondi non quotati.

I NAV al 31.12.2007 sono già rettificati in base a proventi e rimborsi,
anche se solo annunciati, e non ancora distribuiti.

TozziFan · 28/2/08

Come si legge la WTable di Weaver

La tabella è aggiornata in base ai rendiconti di fine 2007 per tutti i fondi meno due

Ecco qua le istruzioni d'uso per la tabella di Weaver, ottenute collezionando le indicazioni del Maestro . Tra parentesi quadre le annotazioni mie.

La tabella e' formata da dati matematici ufficiali (durata, nav, cedole....) tranne per la parte che riguarda le stime (immobili e affitti).

Il rating e' la somma della stima immobili (plusvalenze) e affitti quindi senza guardare lo sconto di borsa. Più è alto migliore è la gestione.

[I fondi sono ordinati per totale] - La prima colonna rappresenta l'ordine di una tabella precedente [nel nostro caso di inizio 2007].

RAC (Rivalutazione Annua Composta): di quanto deve aumentare il prezzo in borsa perche' a scadenza coincida con il nav incrementato del 2% annuo (inflazione).

mentre il TOTALE comprende anche una stima prudenziale di affitti e rivalutazione immobiliare quindi in media un 6% annuo cosi' suddiviso:
2% inflazione
+ 2,1% affitti - costi , spese , tasse.......
+ 2% apprezzamento degli immobili

And. 07 e' il guadagno (perdita) lordo 2007 di chi avesse comprato 31/12/2006
(comprese le cedole e i rimborsi) e venduto [alla data dell’aggiornamento].

A fianco dei prezzi si vede un pallino verde quando la quotazione di TeleBorsa è identica a quella di BI. Quando il pallino manca è probabile che il fondo non abbia scambiato nell'ultima seduta.

Var è la variazione dei prezzi rispetto alla seduta precedente.
Nel caso della figura sotto i prezzi sono quelli del 28-2 e var è rispetto al 27.

Ultima versione della W-Table

Precedente WTable ghibli: 1.47b (aggiornata il 29-2-2008)

Precedente WTable TF : 1.46 (aggiornata il 28-2-2008)

La differenza tra le due tabelle è nei meccanismi di rilevazione dei prezzi di borsa (più efficaci quelli di Ghibli) e probabilmente nei contenuti delle pagine successive alla prima. Prima o poi riusciremo a prendere il meglio di entrambe.
Per i possessori di Excel 2003 le macro di ordinamento possono avere problemi. Consiglio di selezionare l'area dei dati e usare il comando sort direttamente.

TozziFan · 28/2/08

Come si usa la Wtable di Weaver

Anche queste istruzioni sono recuperate dai post di Weaver nei thread passati.

La tabella tende a premiare i fondi corti e considerando che le stime vengono aggiornate sugli ultimi eventi, e' piu' di breve che di lungo. Visti i rendimenti .....funziona

http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=12141280&postcount=8
anche se questo tipo di investimento immobiliare deve essere di lungo.

nel 2006

indice BNLFI 7.40%

media semplice 7.25%
verdi (primi 10 + alpha e beta) 9,56%
quelli che il tabellone considerava al 31.12.05 i migliori 5 13,16%

x la scelta
guarda il tabellone
con una cifra sotto 30mila scegli i verdi
[attenzione che i verde scuro sono stati opati e prima di sceglierli è meglio documentarsi]

In passato i fondi erano divisi tra verdi, bianchi e rossi. I fondi verdi erano quelli con cui iniziare, i rossi erano fondi sconsigliati e i bianchi erano adatti solo fino a un massimo del 20% in un ptf superiore a 30.000 euro.
Da giugno 2007 i fondi bianchi sono stati sdoganati (sono diventati verdi) e i rossi sono i nuovi bianchi.
Nella nuova situazione i fondi verdi sono quelli con cui iniziare. Quelli bianchi sono più rischiosi, hanno i rating tra i più bassi e una storia iniziale particolarmente travagliata.

Il timing di ingresso? Chi può dirlo, nel dubbio gradualmente.
x me il pac non va' bene su questi fondi , ma va' fatto su indici
volatili che probabilmente scendono.
meglio un ingresso graduale , es
NO pac 5 anni da 500 = 30.000
SI 10/15mila subito il resto dopo le cedole
detto 2456 volte

l'investimento va' mantenuto fino a scadenza (o quasi).

[Un'ultima cosa. I rating sono stati prudentemente contenuti in un range limitato, con massimo valore 6 -- questo fa si che i fondi di qualità come i Fimit risultino spesso sfavoriti nell'ordine per totale.]

alcol · 28/2/08

Se volete, chiamatela crisi (26/02/2008)

Se volete, chiamatela crisi (26/02/2008)

Il real estate, nella attuale crisi finanziaria in atto che sta progressivamente contagiando anche l’economia reale dei paesi industrializzati, sta giocando un ruolo da protagonista. Ovviamente in negativo.
Il peggior contributo lo sta offrendo il residenziale mentre il commerciale complessivamente sta tenendo la posizione. Nulla esclude che ci possano essere effetti nefasti anche in questo comparto in particolare in certe aree geografiche.
Occorre precisare che se l’Italia riveste il ruolo della “pecora nera” a livello internazionale per molti aspetti che riguardano economia e finanza, a livello del real estate commerciale non presenta valutazioni patologiche se rapportate con altri mercati.
A confermare tale quadro i primi rendiconti annuali rilasciati dai fondi immobiliari relativi al 2007 che sono risultati positivi e talvolta brillanti.
Atlantic 1 (-1.2%) subisce una correzione nonostante il suo 2007 sia stato piuttosto positivo: il rendimento da rendiconto, considerati i proventi distribuiti, è stato pari all’11.9% e come conseguenza lo sconto del prezzo rispetto al NAV è salito a quasi il 38%. Il 13 marzo corrisponderà un dividendo semestrale pari a 14.25€.
Positivi anche i risultati di BNL Portfolio Immobiliare Crescita (+0.03%) che ha conseguito un yield pari al 9.35%, ma purtroppo non distribuirà alcun provento nonostante la cassa risulti piuttosto pingue.
Non trascurabile il rendimento di Estense (-0.14%) che nel 2007 ha ottenuto un rendimento del 7.4% e che corrisponderà 97€ di dividendo il 18/03/2008.
Nell’ultima settimana il comparto dei fondi immobiliari ha ottenuto un rialzo interessante (+0.98%), portando il progresso nell’ultimo mese al 4.4% e soprattutto hanno riportato in positivo il saldo da inizio anno, contrariamente a quanto fatto dal FTSE Epra/Nareit Italy (-9.4% nel 2008).
Lo stacco del dividendo avvenuto nella giornata di ieri fa tornare in auge Tecla (+2.8%), che fa intendere che persino quest’anno potrà essere tra i prodotti migliori.
Senza sosta il recupero di Unicredito 1 (+2.49%) che, in attesa del rilascio del rendiconto, riprende la strada verso i massimi storici. Ritornano gli acquisti su Valore Immobiliare Globale (+2.25%) dopo una partenza dell’anno poco fortunata, con scambi superiori alla norma.
Ancora in difficoltà Beta (-2.68%) che da inizio anno ha perso oltre il 10%, rimanendo comunque ancora a premio rispetto al NAV, fermo però al 30 giugno 2007.
L’effetto valutario penalizza Caam RE Europa (-1.76%) che da inizio anno conferma un saldo negativo.
Il peggiore del 2008 si conferma Caravaggio (-0.77%) che presenta una debacle pari al 12.5%.

younggotti · 28/2/08

UNICREDIT - UniCredito Immobiliare Uno: approvato il rendiconto annuale
Reuters - 28/02/2008 20:51:00
-1.767.599 -1.163.024
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAM ENTI RICEVUTI
H1.1 su finanziamenti ipotecari -383.252 -334.857
H1.2 su altri finanziamenti -1.383.562 -828.167
H2. ALTRI ONERIFINANZIARI -785
Risultato netto della gestione caratteristica 49.294.923 70.271.469

I. ONERIDIGESTIONE -7.019.262 -7.093.842

I1. Provvigioni di gestione sgr -6.524.919 -6.465.641
I2. Commissioni di banca depositaria
-304.496 -301.730
I3. Oneri per esperti indipendenti -42.000 -164.653
I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico -54.071 -58.858
I5. Altri oneri di gestione
-93.776 -102.960

L. ALTRI RICAVIED ONERI 11.190 47.457
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide 129.896 48.528
L2. Altri ricavi
42.400 16.901
L3. Altri oneri -161.106 -17.972

Risultato della gestione prima delle imposte 42.286.851 63.225.084

M.IMPOSTE
M1.Imposta sostitutiva a carico del 'esercizio
M2.Imposta sostitutiva a credito del 'esercizio
M3.Altreimposte

UTILE/ PERDITA DEL 'ESERCIZIO 42.286.851 63.225.084

younggotti · 28/2/08

http://www.pioneerinvestments.it/it...2_28_comunicato_stampa_rendiconto_annuale.pdf

TozziFan · 28/2/08

B-Table?

Direi che in onore al suo architetto, Balabiott, la dovremmo chiamare così.

A sorpresa (per me, non so per voi), I.R.S. e Immobilium 2001, entrambi di Biesse balzano in testa per quanto riguarda il valore della gestione ordinaria 2007.

Aggiornamento: Unicredit Immobiliare 1, corretto successivamente perché una parte notevole dell'utile è frutto di una rivalutazione della società Stremmata (grazie Jean)

Ho aggiunto i proventi di Triosk e calcolato le percentuali sui NAV e prezzi rettificati. Buon confronto

Aggiornamenti in tempo reale sempre qui.

giogiopic · 28/2/08

per avere la table aggiornata come si deve fare?....sul thread precedente avevo lasciato una domanda....se vi va di rispondere....

alcol · 28/2/08

TozziFan ha scritto:
Direi che in onore al suo architetto, Balabiott, la dovremmo chiamare così.

A sorpresa (per me, non so per voi), I.R.S. e Immobilium 2001, entrambi di Biesse balzano in testa per quanto riguarda il valore della gestione ordinaria 2007.

Ho aggiunto i proventi di Triosk e calcolato le percentuali sui NAV e prezzi rettificati. Buon confronto

Aggiornamenti in tempo reale sempre qui.

Tozzi, ho parlato un po' in pvt con burgman e mi giunge una perplessita'.
ALPHA. Se quello che dice balabiot e' vero ........... allora dovremmo indicare il NAV di ALPHA a fronte del nuovo calcolo e non da rendiconto.

Non so. O non e' vero quello che dice balabiot (ma da burgman [diversi pvt] no) o e' piu' corretto porre il "vero" NAV.

Te che ne pensi?.

Ha, TOZZI, PERMETTIMI: I........ [...] detto mezza cavolata.

TozziFan · 28/2/08

giogiopic ha scritto:
per avere la table aggiornata come si deve fare?....sul thread precedente avevo lasciato una domanda....se vi va di rispondere....

ragazzotti....una domanda abbastanza impegnativa....dopo un lungo periodo di inattività (causa università) e nuovi dindi a disposizione che vorrei rimettere su altri QF ....

indi vorrei da voi un consiglio e con una spiegazione sui QF da voi preferiti....posseggo già Crescita, Polis, Securfondo e "amo" le scadenze brevi...

grazie

Ciao giogio, chiedo scusa per il ritardo nella W-Table, appena li trovo ti posto i link alle ultime versioni (ce n'è più di una). Il diluvio di dati e l'impossibilità di fare contemporaneamente la gestione alla W-Table e alle stime dei rendimenti dei fondi mi stanno mettendo in crisi.

Per le scadenze brevi il treno era Piramide ma restano le briciole. Una cinquantina di euro sono abbastanza sicuri, se poi non spuntano né commissioni né spese impreviste si potrebbe andare oltre. Stima prudente, non ipotizzo nessuna rivalutazione.

Crescita si potrebbe incrementare? Forse ci si potrebbe azzardare, se ci aggrappiamo al fatto che la procedura di dismissione dovrebbe essere avviata e quindi concludersi prima che sia necessario richiedere tempo extra per completarla. I gestori restano ermetici sul destino degli immobili, per cui nulla è certo.
Olinda che è anch'esso breve è stato un po' sottotono (male non direi, ma niente fiammate questa volta).

Io mi sono affezionato ad Atlantic dopo un inizio burrascoso, ma devo dire che tra i miei fondi, tutti scelti dalle posizioni alte della W-Table mi ha sorpreso Unicredit. Il bilancio va indagato meglio, c'è un grosso contributo di dividendi da partecipazioni finanziarie, se sono partecipate che gestiscono immobili come mi sembra di ricordare è una cosa a mio parere ottima.

La B-Table sopra tenta di stimare gli utili al netto delle componenti straordinarie cioè cessioni, acquisti e relative plus o minus; però sempre pensando a Unicredit, le partecipate potrebbe essere a loro volta delle gestioni di cui servirebbe esaminare il bilancio per capire più in profondità.

Ho anche investietico e una Tecla rimasta dopo l'opa che continua a produrre ammirevoli proventi.

Gonzo · 28/2/08

Byste ha scritto:
... Azzz ... che batosta che ho preso con i Caam Europa ... e pensare che prima dell' anno scorso avevo solo i Nextra Italia ...

... mi ricordo i giornali l' anno scorso e quelli che si facevano pagare x suggerire l' enorme sottovalutazione di questo fondo che da 1400 era salito a 2200 ...

... ora capisco anche il robusto calo che ha avuto e quello che purtroppo continuerà ad avere

Abbiamo il +8% annuale di Caam Italia e il +2% annuale di Caam Europa. Considerando che il portafoglio inglese vale circa la metà del portafoglio totale possiamo concludere che la parte italiana (+ Francia e Germania) ha fatto +8% mentre la parte inglese ha fatto -4% nel 2007. Un valore abbastanza lontano dal -15% scritto nel rendiconto Polis. La scivolata era nell'aria ma non certo un tonfo da -15%..

TozziFan · 28/2/08

alcol ha scritto:
Tozzi, ho parlato un po' in pvt con burgman e mi giunge una perplessita'.
ALPHA. Se quello che dice balabiot e' vero ........... allora dovremmo indicare il NAV di ALPHA a fronte del nuovo calcolo e non da rendiconto.

Non so. O non e' vero quello che dice balabiot (ma da burgman [diversi pvt] no) o e' piu' corretto porre il "vero" NAV.

Te che ne pensi?.

Ha, TOZZI, PERMETTIMI: I........ [...] detto mezza cavolata.

In effetti un conto è dichiarare le commissioni a bilancio, un altro non inserire gli accantonamenti, come fa anche il fondo mobiliare BNL II. Per me in entrambi i casi il NAV risultante è "gonfiato".

Se la commissione viene ricavata da un tasso di interesse calcolato l'ultimo anno sulla sovraperformance complessiva non c'è modo di sapere oggi se sarà pari o inferiore al massimo consentito. In pratica tiriamo a indovinare.

Probabilmente bisognerebbe togliere la spesa attualizzata che aveva calcolato Balabiott, 290 e non 400. Questo misurerebbe il fatto che essendoci ancora più di 7 anni alla scadenza, non si può considerare questa spesa come certa al 100% (anche perché vendendo in futuro è trasferibile

)

Sentiamo cosa ne pensano gli altri.

Per la parte in rosso mi spiace ma sono negato con gli enigmi.

Un dubbio, e Beta cosa prevede per le commissioni?

jean_05 · 28/2/08

younggotti ha scritto:
http://www.pioneerinvestments.it/it...2_28_comunicato_stampa_rendiconto_annuale.pdf

Guardano ancora soprattutto all'incremento del nav, un pò più di soddisfazione con la cedola la potevano dare.Hanno usato i soldi per eliminare il debito dell'immobile di via Larga

Comunque un'altra ottima annata per il fondo

Beni Stabili ha invece voluto stupire tutti

TozziFan ha scritto:
Un dubbio, e Beta cosa prevede per le commissioni?

le accantona

Gonzo · 28/2/08

20:23:05 Immobiliare: Rreef, Fondo Valore Distribuira' 292 Euro Pro Quota

(il Sole 24 Ore Radiocor) - Milano, 28 Feb - Il Fondo Valore Di Rreef Fondimmobiliari Ha Deliberato La Distribuzione Di Un Provento Di 292 Euro Lordi Pro Quota Pari Al 5,65% Sul Valore Nominale Del Fondo. Al 31 Dicembre 2007 Il Fondo Si Compone Di Nove Immobili Per Un Importo Complessivo Di 238,4 Milioni Superiore Dell'8,99% Rispetto Al Costo Storico. Il Totale Delle Attivita' Del Fondo, Infine, Ammona A 259 Milioni Di Euro. Com-mau (radiocor) 28-02-08 20:22:27 (0438)imm 5 Nnnn

cassettone · 28/2/08

UniCredito Immobiliare Uno: approvato il rendiconto annuale
Il patrimonio complessivo netto del fondo sale a 571.883.934 euro
Il rendimento netto 2007 è pari a 7,73%
La cedola del 2008 sarà pari a 73,75 euro per quota

Triosk · 28/2/08

Aggiornamento Dividendi

maurj · 28/2/08

Securfondo l'ho azzeccato ma chi mi ha stupito è immobilium

bravi ai gestori di beni stabili :clap:

finalmente dividendi da :clap:

dopo dividendi mediocri

alcol · 28/2/08

TozziFan ha scritto:
In effetti un conto è dichiarare le commissioni a bilancio, un altro non inserire gli accantonamenti, come fa anche il fondo mobiliare BNL II. Per me in entrambi i casi il NAV risultante è "gonfiato".

Se la commissione viene ricavata da un tasso di interesse calcolato l'ultimo anno sulla sovraperformance complessiva non c'è modo di sapere oggi se sarà pari o inferiore al massimo consentito. In pratica tiriamo a indovinare.

Probabilmente bisognerebbe togliere la spesa attualizzata che aveva calcolato Balabiott, 290 e non 400. Questo misurerebbe il fatto che essendoci ancora più di 7 anni alla scadenza, non si può considerare questa spesa come certa al 100% (anche perché vendendo in futuro è trasferibile )

In tal caso la WTABLE e tutti i nostri conti li possiamo buttare li e tirare l'acqua :bye:

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