Fondi immobiliari chiusi 26°

TozziFan · 27/1/08

jean_05 · 27/1/08

CDA 2008

Polis ..............21/2
Atlantic1........ 25/2
Fimit...............26/2
Beni Stabili ......tra il 20 ed il 29/2
Investietico..... tra il 20 ed il 29/2
BNL................ tra il 21 ed il 29/2
Caravaggio.......tra il 25 ed il 29/2
Europa imm.......26/2
Obelisco...........27/2
Unicredit uno.....28/2
Caam...............28/2
Vig................. 28/2

Avvenimenti del semestre

Beta
4/1 Vendita di una porzione immobiliare sita in Brescia, via Giotto 1 - 21, per 980.000 euro.

Immobilium
30/1 Acquisto di un immobile ad uso logistico sito in Zona Industriale P Adelfia Via Adelfia snc, Rutigliano – Bari, per 22,6 milioni, con un rendimento lordo pari al 7,3%.

Piramide
23/1 Perfezionata la cessione dell'immobile sito in Roma, Via San Basilio 15
8/2 Perfezionata la cessione dell’immobile sito in Via dei Calzaiuoli a Firenze

Securfondo
23/1 Perfezionata la cessione dell'ultima parte dell’immobile sito in Roma in Piazzale Flaminio per 11 milioni, con una plus rispetto al 30/6 di euro 2.014.851 (33,58 a quota)

TozziFan · 27/1/08

Come si legge la WTable di Weaver

Ecco qua le istruzioni d'uso per la tabella di Weaver, ottenute collezionando le indicazioni del Maestro . Tra parentesi quadre le annotazioni mie.

La tabella e' formata da dati matematici ufficiali (durata, nav, cedole....) tranne per la parte che riguarda le stime (immobili e affitti).

Il rating e' la somma della stima immobili (plusvalenze) e affitti quindi senza guardare lo sconto di borsa. Più è alto migliore è la gestione.

[I fondi sono ordinati per totale] - La prima colonna rappresenta l'ordine di una tabella precedente [nel nostro caso di inizio 2007].

RAC (Rivalutazione Annua Composta): di quanto deve aumentare il prezzo in borsa perche' a scadenza coincida con il nav incrementato del 2% annuo (inflazione).

mentre il TOTALE comprende anche una stima prudenziale di affitti e rivalutazione immobiliare quindi in media un 6% annuo cosi' suddiviso:
2% inflazione
+ 2,1% affitti - costi , spese , tasse.......
+ 2% apprezzamento degli immobili

And. 07 e' il guadagno (perdita) lordo 2007 di chi avesse comprato 31/12/2006
(comprese le cedole e i rimborsi) e venduto [alla data dell’aggiornamento].

A fianco dei prezzi si vede un pallino verde quando la quotazione di MSN è identica a quella di BI.

Var è la variazione dei prezzi nella data di rilevazione che si vede in basso.

TozziFan · 27/1/08

Come si usa la Wtable di Weaver

Anche queste istruzioni sono recuperate dai post di Weaver nei thread passati.

La tabella tende a premiare i fondi corti e considerando che le stime vengono aggiornate sugli ultimi eventi, e' piu' di breve che di lungo. Visti i rendimenti .....funziona

http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=12141280&postcount=8
anche se questo tipo di investimento immobiliare deve essere di lungo.

nel 2006

indice BNLFI 7.40%

media semplice 7.25%
verdi (primi 10 + alpha e beta) 9,56%
quelli che il tabellone considerava al 31.12.05 i migliori 5 13,16%

x la scelta
guarda il tabellone
con una cifra sotto 30mila scegli i verdi
[attenzione che i verde scuro sono stati opati e prima di sceglierli è meglio documentarsi]

In passato i fondi erano divisi tra verdi, bianchi e rossi. I fondi verdi erano quelli con cui iniziare, i rossi erano fondi sconsigliati e i bianchi erano adatti solo fino a un massimo del 20% in un ptf superiore a 30.000 euro.
Da giugno 2007 i fondi bianchi sono stati sdoganati (sono diventati verdi) e i rossi sono i nuovi bianchi.
Nella nuova situazione i fondi verdi sono quelli con cui iniziare. Quelli bianchi sono più rischiosi, hanno i rating tra i più bassi e una storia iniziale particolarmente travagliata.

Il timing di ingresso? Chi può dirlo, nel dubbio gradualmente.
x me il pac non va' bene su questi fondi , ma va' fatto su indici
volatili che probabilmente scendono.
meglio un ingresso graduale , es
NO pac 5 anni da 500 = 30.000
SI 10/15mila subito il resto dopo le cedole
detto 2456 volte

l'investimento va' mantenuto fino a scadenza (o quasi).

[Un'ultima cosa. I rating sono stati prudentemente contenuti in un range limitato, con massimo valore 6 -- questo fa si che i fondi di qualità come i Fimit risultino spesso sfavoriti nell'ordine per totale.]

alcol · 27/1/08

NR report al 22/01

I fondi immobiliari a Milano (22/01/2008)
C’è un orso nell’edificio? (22/01/2008)

I media continuano a fornire articoli e commenti piuttosto negativi sullo stato dei mercati immobiliari globali, senza però differenziare il residenziale rispetto al commerciale.
Se il primo comparto appare essere nel migliore dei casi stazionario, nel peggiore si sta assistendo al calo dei prezzi delle case in particolare in quelle aree che negli anni precedenti si era formata una gigantesca bolla speculativa.
Gli USA rientrano nella casistica, ma il mercato spagnolo, del Regno Unito e dell’Irlanda potrebbero essere i prossimi ad essere colpiti.
Per quanto concerne il comparto commerciale la situazione appariva ancora positiva alla fine del 2007. Negli USA gli investimenti in costruzioni non residenziali, considerando l’ultimo dato disponibile rilasciato a novembre, sono cresciuti del 19% a/a, confermando il trend positivo in atto durante tutto l’anno.
La variabile che influenza maggiormente il settore commerciale è la dinamica dell’occupazione ed è lecito attendersi un rallentamento anche di questo comparto. Al momento pochi osservatori prevedono una contrazione marcata, ma occorrerà monitorare attentamente il mercato.
Questo crescente pessimismo non poteva lasciare indenni dai cali il basket dei fondi chiusi immobiliari quotati alla Borsa di Milano. Questa settimana complessivamente si è assistito ad una perdita del 2.2%, portando la contrazione da inizio anno al 4.35%. Si tratta di movimenti contenuti rispetto a quanto sta accadendo nei mercati finanziari e soprattutto dal forte deprezzamento subito dai titoli specializzati nell’immobiliare come emerge dalla tabella sottostante.
I volumi scambiati sono risultati complessivamente inferiori alla media, probabilmente in quanto il mercato sta aspettando di conoscere i rendimenti del 2007 e l’ammontare dei dividendi che verranno distribuiti nei prossimi mesi. Qualora l’entità dei flussi dovesse risultare interessante è plausibile attendersi un ritorno di interesse verso questi prodotti.
In evidenza rimane ancora Piramide Globale (+2.96%) che nell’ultimo mese ha guadagnato l’8% e soprattutto si è riportato ai massimi storici, con scambi molto contenuti a causa del risicato numero di operatori che desiderano vendere lo strumento plausibilmente prossimo alla scadenza.
Ritornano gli acquisti su Alpha (+2.04%), ma con volumi inferiori alla media delle ultime 52 settimane. Poco significativo il recupero di Caravaggio (+0.98%) in quanto avvenuto con appena 2 quote negoziate in 5 sedute. Il fondo da inizio anno ha perso il 12.7% rispetto allo “spike” raggiunto alla fine del 2007, ma presenta livelli superiori dello 0.59% rispetto ad un mese fa.
In difficoltà il fondo Beta (-9.28%) che restringe brutalmente il premio rispetto al NAV, mentre da sottolineare le persistenti difficoltà di Polis (-7.84%) che allarga decisamente lo sconto portandolo su livelli massimi (-35.8%) e dirigendo il prezzo verso il minimo raggiunto nel 2007 (1527€). Senza fine la contrazione di Atlantic 1 (-6.9%) che solamente nella scorsa estate scambiava attorno a 580€ rispetto agli attuali 445€.

m.a.s. · 27/1/08

Grafici e relative Avvertenze

L’ idea di questi grafici è di avere sott’ occhio diversi parametri:
il valore al collocamento o all’ apporto, il prezzo, il NAV, (e quindi lo sconto),
i rimborsi, i proventi, in linea di massima il dividend yield , la durata residua.

Ho preso in considerazione il prezzo che ogni fondo ha battuto nell’ ultima asta del semestre.
I NAV sono tutti rettificati in base ai proventi deliberati contestualmente alla pubblicazione.
I proventi sono stati attribuiti per cassa.
Così come anche i rimborsi anticipati di capitale.
Questi ultimi li ho sommati ai proventi ordinari visto non hanno inciso moltissimo sui NAV.

I grafici cercano di essere omogenei anche per facilitare un immediato confronto tra i vari QF.
Ad esempio, all' interno di ogni grafico proventi e rimborsi sono sempre in scala 10:1 rispetto a Nav e prezzi.
Solo per Piramide 5:1.

Per tenere in considerazione anche il valore del fondo al collocamento ho preferito aggiungere un semestre all’ inizio.
Il grafico di Securfondo, ad esempio, con richiamo degli impegni a dicembre 1999,
vede l’ aggiunta del 1° semestre 1999 con il valore di collocamento (€ 2500)
e nel 2° semestre del 1999 viene indicato il valore del rendiconto al 31/12 (€ 2532).

I valori li ho presi dalle semestrali, da Assogestioni, da Borsa Italiana e da Euroinvestor.
Non aggiornerò ogni settimana.
Sarebbe inutile considerato che l’ aggiornamento dei prezzi è automatico all‘ apertura del file (da Borse.it).
Soltanto al cambio di semestre e alla pubblicazione dei rendiconti agirò manualmente.

File aggiornato con i rendiconti dei fondi:
Mediolanum RE;
Pirelli RE;
Piramide.

I NAV al 31.12.2007 sono già rettificati in base a proventi e rimborsi,
anche se solo annunciati, e non ancora distribuiti.

Sandro56 · 28/1/08

Oggi Piramide è cresciuto un altro pò.
Chiedo lumi a chi lo conosce meglio di me ma adesso lo sconto non vi sembra un pò troppo ridotto?.
Questo in considerazione che gli immobili rimasti (pochi) sono stati rivalutati a settembre.

alcol · 28/1/08

se ti va di rischiare ma il termine non e' confacente

quota a nav e sopra nav. Io non mi farei domande con tutto il resto che e' a disposizione ...... no lungo? BNL P IMM.

(uno ad esempio).

hal · 28/1/08

Sandro56 ha scritto:
Oggi Piramide è cresciuto un altro pò.
Chiedo lumi a chi lo conosce meglio di me ma adesso lo sconto non vi sembra un pò troppo ridotto?.
Questo in considerazione che gli immobili rimasti (pochi) sono stati rivalutati a settembre.

dipende dal rimborso che daranno con questo rendiconto; se restituiscono la liquidità che hanno in pancia e magari annunciano l'imminente liquidazione,beh allora lo sconto attuale è più che giustificato

jean_05 · 28/1/08

hal ha scritto:
dipende dal rimborso che daranno con questo rendiconto; se restituiscono la liquidità che hanno in pancia e magari annunciano l'imminente liquidazione,beh allora lo sconto attuale è più che giustificato

La vendita di dicembre ha fatto aumentare il nav di quasi 80 euro, quindi lo sconto è più alto di quanto sembra.
Se a marzo lo svuotano è facile immaginare che la chiusura arriverà fra pochi mesi

TozziFan · 29/1/08

jean_05 ha scritto:
La vendita di dicembre ha fatto aumentare il nav di quasi 80 euro, quindi lo sconto è più alto di quanto sembra.
Se a marzo lo svuotano è facile immaginare che la chiusura arriverà fra pochi mesi

E non dimentichiamo quanto riportato da Norisk. Il book sottile questa volta favorisce i pochi venditori.

Sandro56 · 29/1/08

jean_05 ha scritto:
La vendita di dicembre ha fatto aumentare il nav di quasi 80 euro, quindi lo sconto è più alto di quanto sembra.
Se a marzo lo svuotano è facile immaginare che la chiusura arriverà fra pochi mesi

OK allora si giustifica perchè se liquida entro fine anno siamo al 15% che non è male.

TozziFan ha scritto:
E non dimentichiamo quanto riportato da Norisk. Il book sottile questa volta favorisce i pochi venditori.

Anche questo è vero, i numeri sono limitati a poche quote per cui i venditori sono sicuramente favoriti, vista la richiesta.
Io comunque continuo a provare sotto i 1.400, vediamo cosa ne viene fuori.

gioang · 29/1/08

Sandro56 ha scritto:
Oggi Piramide è cresciuto un altro pò.
Chiedo lumi a chi lo conosce meglio di me ma adesso lo sconto non vi sembra un pò troppo ridotto?.
Questo in considerazione che gli immobili rimasti (pochi) sono stati rivalutati a settembre.

Io continuo a valutare piramide 1700 con un rimborso di 700 nel 2008 e 1000 nel 2009 in questa ottica a 1450 no è + regalato come a 1300/1350

ci sono 3 possibilita per questo ultimo rialzo

1) la vendita dell' albergo di Roma questa notizia era conosciuta da settembre e gia scontata nel prezzo se qualcuno a comprato dure per questo motivo abbiamo a che fare con dei dilettenti io non credo

2) Nel prossimo bilancio svuotano la cassa con un rimborso corposo

3) le trattive per i 2 palazzi residui stanno andando bene e i tempi di liqudazione sono + ravvicinati ( questo sarebbe anche l' interesse della SGR perchè si riperquote positivamaente suul ' IRR e di conseguenza sul loro premio)

io scarto la prima ipotesi penso a qualcosa di nuovo e positivo proveniente dall' interno chiaramente amplificato dalla mancanza di vendite che ha questo punto non convengono per esempio io sono a tappo su piramide al massimo ne vendero 8 per fare un poco di scalping con le altre vado a scadenza

alcol · 29/1/08

hal ha scritto:
dipende dal rimborso che daranno con questo rendiconto; se restituiscono la liquidità che hanno in pancia e magari annunciano l'imminente liquidazione,beh allora lo sconto attuale è più che giustificato

ma il nav non comprende anche la liquidita', tutto?.
altrimenti il valore del fondo a mio parere sarebbe parziale

poi se cosi' non e', andro' a rivedere.

TozziFan · 29/1/08

alcol ha scritto:
ma il nav non comprende anche la liquidita', tutto?.
altrimenti il valore del fondo a mio parere sarebbe parziale poi se cosi' non e', andro' a rivedere.

Sì che comprende la liquidità. Diciamo che giocano a favore il valore della vendita di novembre che non è ancora contato e la speranza che il NAV non possa più scendere viste le buone vendite precedenti (e la loro velocità).

TozziFan · 29/1/08

Repubblica di ieri

Gli strumenti immobiliari non crollano in Borsa

DI ADRIANO BONAFEDE

Abbiamo assistito in Borsa, nei mesi passati e ancora nei convulsi giorni appena trascorsi, alla forte riduzione dei prezzi dei titoli immobiliari. Conseguenza forse inevitabile della fine del boom, della crisi dei subprime e infine del crollo dei listini. Ma tutto questo riguarda, tutto sommato, soltanto quei risparmiatori che in questi anni hanno puntato, direttamente o indirettamente, sui listini azionari. Che cosa devono invece attendersi quei risparmiatori che hanno deciso di affidarsi ai fondi d’investimento immobiliari? Sono in molti a chiederselo in questi giorni: la debacle immobiliare trascinerà al ribasso anche questo strumento di mediolungo termine?
Le risposte degli esperti sembrano tranquillizzanti. Se si guarda gli indice Epra (società immobiliari europee quotate) e lo si confronta con l’indice Bnl dei fondi immobiliari chiusi italiani, si scopre che la repentina caduta del primo non ha un corrispettivo nell’andamento del secondo. C’è tuttavia da dire che, nel periodo compreso tra la metà del 2004 e l’inizio del 2007, l’indice Epra ha avuto un boom, arrivando anche a sfiorare 280 (base 100 l’1/1/2003). L’indice Bnl dei fondi immobiliari italiani stazionava invece al momento del picco dei titoli immobiliari intorno a 150. Negli ultimi 78 mesi, però, il declino dell’indice Epra è stato rapidissimo, e a oggi è quasi tornato a livello dei fondi (tra 160 e 170).
Insomma, chi avesse puntato sui titoli immobiliari nel 2003 e poi avesse venduto all’inizio del 2007 avrebbe fatto un ottimo affare. Ma, appunto, chi è stato tanto bravo da entrare al momento giusto e vendere al momento giusto? Invece chi ha acquistato i più tranquilli fondi d’investimento immobiliari vede un lento ma progressivo, e forse non eccezionale, aumento dei valori. «Ciò dice Michele Cibrario, ad di Bnl Fondi immobiliari si spiega con il fatto che i fondi sono strumenti a lungo termine, e quindi sono ‘conservativi’ rispetto ai titoli di società immobiliari. Anche le valutazioni del patrimonio, che si fanno ogni sei mesi, sono estremamente prudenti. E poi c’è da dire che il mercato immobiliare italiano è, fra i tanti, uno di quelli che se la stanno cavando meglio insieme al francese e al tedesco».
Vale la pena di riflettere, sulla base di quel che abbiamo fin qui ricordato, che le future Siiq (società d’investimento immobiliare quotate) non potranno che avere un andamento di Borsa assai più altalenante rispetto ai fondi immobiliari. Con questi ultimi i risparmiatori avranno sicuramente minori sorprese.
Un effetto sui fondi immobiliari di tutta questa tempesta sulle Borse c’è comunque stata. Come si sa, questi strumenti del risparmio gestito quotano ‘a sconto’ rispetto al valore di libro degli immobili. Questo perché sono prodotti a lungo termine: il mercato infatti penalizza questi strumenti, non adatti ad attività di trading, anche perché sono sì quotati ma, essendo chiusi, per comprare bisogna che qualcuno venda, e non sempre ciò è facile. «Lo sconto dice Valter Mainetti, presidente di Sorgente Sgr che alcuni mesi fa si era ridotto dal 28 al 24 per cento circa sul valore del Nav (net asset value) a causa delle Opa che avevano interessato alcuni fondi, di recente è di nuovo tornato, secondo i nostri calcoli, al livello precedente, intorno al 28 per cento».

hal · 29/1/08

alcol ha scritto:
ma il nav non comprende anche la liquidita', tutto?.
altrimenti il valore del fondo a mio parere sarebbe parziale poi se cosi' non e', andro' a rivedere.

ma se rimborsano il 50% del valore del fondo lo sconto lo devi calcolare sulla quota residua, no?
ed ovviamente lo sconto in percentuale sarebbe più che raddoppiato, mi sembra chiaro...

alcol · 29/1/08

hal ha scritto:
ma se rimborsano il 50% del valore del fondo lo sconto lo devi calcolare sulla quota residua, no?
ed ovviamente lo sconto in percentuale sarebbe più che raddoppiato, mi sembra chiaro...

si ma il nav attuale in wtable e' comprensivo del denaro in pancia al momento come mi pare anche te confermi e se rimborsano il 50% vi sara' un altro nav -50% (idem come quando tozzi detrae le cedole erogate nell'anno dal nav dalla Wtable). Altrimenti non mi torna la cosa. Se poi non e' cosi', ditemi.

Quindi, se ora sta al NAV il valore borsa della quota, sara' sempre quotato a nav anche dopo e si spera che le successive liquidazioni siano appunto effettuate almeno a nav altrimenti si avrebbe una flessione sul pmc.

:confused:

alcol · 29/1/08

TozziFan ha scritto:
Sì che comprende la liquidità. Diciamo che giocano a favore il valore della vendita di novembre che non è ancora contato e la speranza che il NAV non possa più scendere viste le buone vendite precedenti (e la loro velocità).

in che senso non era ancora contato? prima lo era come valore immobile o dici che non lo hai immesso nel calcolo wtable e quindi cio' che mostra la wtable per il fondo e' deficitario di tale vendita?.

Burghy · 29/1/08

Spiegazione sconto

Alcol funziona cosi.
facciamo un esempio
il fondo x ha un nav pari a 1000 dato da 500 immobili e 500 liquidita
quota a sconto 20% cioe quota 800
se il fondo decide di distribuire i 500 liquidi, il nav diventera 500 (1000-500)
se la quotazione andasse pari pari a 300 (800-500rimborso) lo sconto sarebbe doppio.. in quanto nav 500 prezzo 300 sconto = 40%
spero che cosi l idea sia piu chiara...
e proprio quello che successe a piramide quando fece il mega rimborso..

Quindi piu un fondo distribuisce piu lo sconto aumenta..quindi il prezzo tende a salire per riportare lo sconto a norma...

ancora piu chiaro..
se ritieni che un fondo fara un grosso rimborso COMPRA

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