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LA STAMPA lunedì 06 marzo 2006
17 NONOSTANTE GLI AUMENTI DEI TASSI, CON L’IMPORTO DELLA LOCAZIONE SI RESTITUISCE UN PRESTITO SUFFICIENTE AD ACQUISTARE L'IMMOBILE - E’ meglio affittare o comprare la casa? Già dopo quattro anni il mutuo può diventare conveniente
CASA: piccola, nell’hinterland cittadino e «solo» se c'è un mutuo bancario. Questa, in sintesi, la domanda abitativa delle famiglie italiane. Che, secondo gli esperti, non cambierà dopo la stretta creditizia di giovedì scorso. I tassi restano comunque su livelli convenienti, e l’orizzonte positivo favorisce la richiesta di nuovi finanziamenti. In più, comprare con il mutuo è più conveniente che affittare: in alcuni casi già dopo pochi anni.
La tendenza è anche quella di comprare un appartamento più piccolo: da una media di circa 90 metri quadrati si passa a 80. «L'investimento medio non supera i 180 mila euro - precisa Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Cifra che deve coprire anche tasse, costi di agenzia e piccoli lavori di ristrutturazione. Solo i Comuni dell'hinterland offrono la possibilità di coniugare l'esigenza di bassi prezzi (2.000 euro/mq circa, ndr.) con la disponibilità di costruzioni nuove. L'acquisto sulla carta, poi, consente di acquistare a prezzo bloccato e pagare mano a mano che i lavori di realizzazione sono eseguiti».
MEGLIO ACQUISTARE. Le famiglie, dunque, acquistano casa a condizione di poter stipulare un mutuo. E fanno bene. Mutuionline ha condotto un'indagine che evidenzia come l’acquisto sia mediamente più conveniente della locazione già dopo 4-7 anni (con un mutuo a venti anni per il 50% del valore dell'immobile). Come si vede nella tabella a lato, con un mutuo al 100% l'acquisto resta conveniente, anche se occorre qualche anno in più: da 8 a 13.
«I livelli raggiunti dagli affitti fanno sì che, con la stessa cifra mensile, si possa pagare un mutuo sufficiente a comprare l'immobile stesso, addirittura finanziando l'acquisto fino al 100% - dice Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline -. Va poi ricordato che l'affitto viene rivalutato di anno in anno sulla base dell'inflazione, quindi è una spesa che tende ad aumentare. Il mutuo offre diversi vantaggi: la rata, con un tasso fisso, resta costante. Parte del costo è recuperato dal risparmio Irpef sugli interessi passivi. E, soprattutto, la famiglia ha una casa di proprietà, che rappresenta una notevole sicurezza sia sociale sia economica, dato che si tratta di un bene che man mano tende a rivalutarsi».
Conferma Guido Lodigiani, dell’Ufficio Studi Tecnocasa: «Considerati i prezzi d'acquisto, le rendite catastali, i canoni di locazione aggiornati a gennaio in tre grandi città - Milano, Roma, Napoli - e ipotizzato un mutuo a tasso fisso e durata di 15 anni, da un nostro studio è emerso che conviene l’acquisto sull'affitto in quasi tutti i casi considerati».
DISPONIBILITA’ ECONOMICA. Una famiglia che vuole contrarre un mutuo deve chiedersi: «Ce la farò a pagare le rate?». Occorre fare previsioni prudenti anche sugli introiti futuri. Per quelli presenti, si può fare riferimento a due criteri. La prima è detta anche «regola del tre»: la rata da pagare deve essere al massimo un terzo del reddito (mensile, trimestrale, semestrale o annuo). La seconda: tutte le somme da pagare per la casa (mutuo, ma in Italia anche Ici, Irpef, costi condominiali, tassa dell'immondizia eccetera) non dovrebbero superare il 28% del reddito familiare disponibile nel periodo. Inoltre la somma degli oneri immobiliari con il totale dei rimborsi periodici dovuti per altri debiti (prestiti personali, aziendali, assicurazioni sulla vita eccetera) non dovrebbe superare il 36% del reddito stesso.
TIPOLOGIA MUTUO. L'importo medio finanziato è pari a 117.000 euro: +8,3% rispetto allo stesso periodo del 2004. Torna l'amore per il tasso fisso. «Questi mutui nella seconda parte dell'anno scorso sono stati il 23,3% del totale contro il 14,5% dello stesso periodo del 2004 - precisa Elio Gabetti, presidente della Gabetti Holding -. A farne le spese sono i tassi misti: 10,7% contro il 16,1% dell'anno precedente. In lieve diminuzione i variabili: 66% contro il 69,4% del secondo semestre 2004. Sempre più in voga quelli a lunga durata: il 65% dei mutui ha una scadenza tra i 20 e i 40 anni. Quelli a 30-40 anni rappresentano il 17,9% del totale, contro il 14,5% dello stesso periodo del 2004. Aumenta anche la percentuale di quelli a 25 anni. In discesa i mutui a più breve termine: quelli a 10 anni passano dal 18,5% al 14,3%».[FIRMA]Agnese Vigna
http://www.fabi.it/rassegna/
LA STAMPA lunedì 06 marzo 2006
18 ANEDDA: GLI AUMENTI NON METTONO A RISCHIO CONVENIENZA DEI MUTUI E TENUTA DELL’IMMOBILIARE - I prestiti più favorevoli si trovano su Internet - Diverse le modalità di protezione per difendersi dalle variazioni dei tassi
DUE i consigli degli esperti. Il primo è quello di cautelarsi contro il rischio di un’ulteriore crescita dei tassi che andrebbe ad incidere sulla capacità di rimborso delle famiglie che hanno in essere un mutuo a tasso variabile. Il secondo è quello di fare molti confronti, data la grande concorrenza, sfruttando le potenzialità di Internet dove si trovano persino prodotti a tassi non disponibili presso le filiali degli istituti. Su Internet, poi, viaggiano le migliori offerte. Ing Direct guida la graduatoria, come si vede nella tabella a fianco. Ci parla dei prodotti più nuovi e convenienti Roberto Anedda, direttore marketing MutuiOnline, il sito indipedente i cui utenti sono saliti al massimo storico: 15 mila al giorno.
Che cosa cambia dopo l’aumento dei tassi di giovedì? Le rate diventeranno troppo esose?
«L'aumento di 0,25% comporta, per un mutuo di 100 mila euro, un incremento della rata di 10-15 euro, a seconda della durata del mutuo. L'effetto è quindi contenuto, sempre che la rata che si paga non sia già al limite delle proprie capacità di spesa. I tassi restano comunque su livelli molto contenuti e convenienti, e tale orizzonte positivo favorisce certamente la richiesta di nuovi finanziamenti. Del resto, i prezzi degli immobili, per quanto in fase di assestamento, restano elevati e richiedono somme notevoli per l'acquisto».
Ci dobbiamo aspettare nuove strette creditizie?
«Già in febbraio i tassi sono cresciuti progressivamente, anticipando l'ulteriore aumento della Bce del 2 marzo. Ci potrà essere un ulteriore intervento nel 2006 e nel 2007, sempre in misura di uno 0,50%-0,75% totale. Gli aumenti saranno però contenuti e scaglionati nel tempo, e non costituiranno un pericolo per la convenienza dei mutui e per il mercato immobiliare».
Come proteggersi dall’aumento dei tassi?
«Bisogna scegliere attentamente il mutuo, valutando sia le condizioni più convenienti sia la durata e l'importo più adeguati alle proprie esigenze e capacità. Diverse banche propongono mutui con diverse modalità di protezione dalle variazioni dei tassi: i mutui a rata costante mantengono fisso il pagamento mensile e variano eventualmente la durata totale del mutuo. I mutui “cap rate" fissano un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, anche se costano di più e convengono solo se il "tetto" non è troppo più alto del tasso di partenza; i mutui a tasso misto consentono periodicamente di passare dal variabile al fisso o viceversa».
Variabile o fisso?
«Il mercato migliora continuamente e si sono ridotte sempre più le differenze tra tassi fissi e variabili. Attualmente è di 1%-1,5%, e la previsione di possibili ulteriori aumenti del costo del denaro rende la scelta più indifferente in termini di pura convenienza finanziaria. A patto ovviamente di scegliere, in entrambi i casi, i migliori prodotti. Alla fine del mutuo i costi totali delle due soluzioni saranno probabilmente molto simili. Chi predilige la tranquillità può optare per un tasso fisso senza preoccuparsi troppo dei maggiori costi; chi è più interessato al possibile risparmio e ad avere il finanziamento più elevato possibile si indirizza verso il variabile, magari in una forma flessibile o protetta. E infatti il fisso sta registrando un notevole recupero di preferenze: dal 15% del 2004 è risalito ora stabilmente a oltre il 30% dei nuovi mutui».
http://www.fabi.it/rassegna/
ovvio che ad oggi non è cambiato nulla, ricordiamoci chge i tassi sono comunque al 2,5%
bassissimi quindi...
se aumenteranno verso il 4-5 ( che sono tassi considerati in ogni caso abbastanza neutrali) ssi vedrà realmente cosa accadrà, ora è troppo presto
overthecounter
09-03-06, 10:15
Gli articoli postati sembrano spot pubblicitari per banche ed immobiliarisiti. Se gli scribacchini che li hanno redatti avessero voluto fare un'informazione decente, avrebbero dovuto parlare del negative equity e della correlazione tra tassi, durata e rata del mutuo:
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=626617
mi pare che affittare possa considerarsi conveniente, rispetto all'acquisto con mutuo, solo se ci si aspetta un calo apprezzabile dei prezzi degli immobili.
Di questo argomento si parla in un altro thread e mi sembra che le opinioni siano piuttosto discordanti.
overthecounter
09-03-06, 10:31
mi pare che affittare possa considerarsi conveniente, rispetto all'acquisto con mutuo, solo se ci si aspetta un calo apprezzabile dei prezzi degli immobili.
Di questo argomento si parla in un altro thread e mi sembra che le opinioni siano piuttosto discordanti.
Quello che dici è vero. I pareri sono discordanti perchè nessuno può prevedere con certezza il futuro: per questo esistono dei criteri di gestione del rischio, ben noti alle banche ma sconosciuti dal pubblico.
Il punto fondamentale è che chi accende dei mutui non è a conoscenza dei rischi che corre (negative equity, correlazione tassi - lunghezza mutuo, ecc): se un giornalista facesse informazione seria, invece che spot pubblicitari, dovrebbe parlarne.
sono da sempre un amante delle case, non intese come investimento ma proprio come forma di arte, come cosa bella da vedere e soprattutto come fonte di soddisfazione personale per quanto ottenuto negli anni con tanto lavoro pero'...
Pero' recentemente mi sono convertito all'affitto.
Avevo comprato la casa giusta nel posto giusto ma le condizioni sono cambiate e mantenere la mia casa mi costava piu' di un affitto di un bell'appartamento.
Per questo ho venduto ed ora sono felicemente in affitto con un contratto a 4 anni che in pratica da' all'inquilino ogni forma di garanzia mentre ne lascia ben poche ai proprietari.
Credo che se anche i tassi andassero all'1% il problema non sarebbe quello... Credo che il problema effettivo sia il costo della casa stessa piuttosto che la rata di interessi.
Vendere casa in Italia e' un incubo, ci possono volere mesi od addirittura anni, pertanto essendo uno che ama avere la possibilita' di andare via senza problemi in qualunque momento ho preferito l'affitto, a parte il risparmio su manutenzione e tasse varie, mi sento molto piu' libero e riesco ad affrontare la vita con maggiore serenita'.
Mi sono disfatto anche dell'auto e non ricordo quando sono stato così tranquillo e senza pensieri... Viva l'affitto!
Ciao a tutti! buona giornata!
cleopatra758
09-03-06, 10:51
Beh, certo che Luigir hai uno "stile di vita" molto personale, direi altamente invidiabile ;) Quello che hai detto riassume succintamente ma chiaramente tutta la differenza sostanziale tra le opportunità di un acquisto o di un affitto : chi ha progetti di lungo periodo, opta per l'acquisto. Viceversa, sarebbe uno sperpero inutile di risorse economiche.
L'Italia è un Paese strano. Chi guadagna poco si indebita fino al collo per comprare una casa, che non migliora certo significativamente il proprio tenore di vita,anzi quasi sempre lo abbassa. Chi guadagna molto invece spesso preferisce affittare: meno grattacapi, più flessibilità, proprio come luigir. Alla fine si vive una sola volta, e passare 30 anni a foraggiare una banca, privandosi di molti piaceri della vita, non è proprio il massimo.
vi risparmio tutto l'art. dell'economist..tanto non lo leggereste
indaffarati come siete...
Homebuyers can lose money even if house prices do not fall
(e già la dice lunga....)
Suppose you bought a flat in London for £500.000 and sold it five
years later for the same amount. You might think you've got
yrmoney back. in fact you have lost a tidy sum.
Suppose that you put down a deposit of £50.000 and took out
an intererest-only mortgage. Stamp duty, legal fees and other costs on the
purchase were almost £20.000. five years mantainance cost £10.000
Your selling costs were, say, £15.ooo . On your £50.000 deposit
you now have £5.000. a 90% loss.
Had you simply put the cash in the bank, you would have made
20%.
I problemi forse in Italia sarebber un pò differenti
ma più o meno ci siamo (penso..)
Personalmente credo che i casi di convenienza dell'affitto siano rarissimi;
Nel caso di attività l'affitto essendo un costo deducibile presenta un minimo di vantaggio nei casi di immobile ad uso residenzale comperandolo nuovo, per 10 anni vi è la garanzia del costruttore (verificando che non sia un cialtrone ovviamente) e per appunto 10.15 anni non dovrebbero esserci rogne e comunque si lascio qualcosa agli eredi; se invece si pagao l'affitto ogni anno si spende per nulla.
Inoltre ritengo che sul tema affitto o acquisto entrino in gioco aspetti non prettamente economici; su una casa di terzi chi fa delle megliorie volentieri visto che nessuno dice" caro inquilino visto che hai messo l'allarme, l'aria condizionata di decurto le spese dall'affitto"? Dopo che paghi l'affitto con quale stato d'animo conservi la casa?
Charlie e Cleaopatra.
sì e' così.
Salutoni :)
Charlie e Cleaopatra.
sì e' così.
Salutoni :)
?????? :confused: :confused: :confused:
Già posto poco. Figurati se ho tempo per doppi nick.
Molti dicono: compro, perchè l'affitto si paga per nulla. Se è per questo, anche con l'auto si spende per nulla, anzi ancora di più visto che dopo 10 anni una casa nuova vale ancora più o meno lo stesso prezzo d'acquisto (l'assunzione vale di più è sbagliatissima, dipende da quando si è comprato) mentre l'auto vale zero.
Lo stesso vale per telefonini, computer, televisori, ecc...ecc... ecc...
La benzina? Una spesa a vuoto, l'autobus è più economico, meglio ancora camminare a piedi. :rolleyes:
Il telefonino? Un lusso.
Il pc con accesso ad internet dial-up o addirittura adsl? Un costo inutile, meglio i segnali di fumo.
I luoghi comuni lasciamoli agli agenti immobiliari che devono vendere. O agli illusi che credono di aver fatto l'affare della loro vita, diventando schiavi per 30 anni degli interessi passivi da pagare a quei benefattori delle banche ;)
Charlie :D
?????? :confused: :confused: :confused:
Già posto poco. Figurati se ho tempo per doppi nick.
Era conferma che concordavo con entrambi.
Charlie E Cleopatra
Avevo risposto ad entrambi.
ciao
Molti dicono: compro, perchè l'affitto si paga per nulla. Se è per questo, anche con l'auto si spende per nulla, anzi ancora di più visto che dopo 10 anni una casa nuova vale ancora più o meno lo stesso prezzo d'acquisto (l'assunzione vale di più è sbagliatissima, dipende da quando si è comprato) mentre l'auto vale zero.
Lo stesso vale per telefonini, computer, televisori, ecc...ecc... ecc...
La benzina? Una spesa a vuoto, l'autobus è più economico, meglio ancora camminare a piedi. :rolleyes:
Il telefonino? Un lusso.
Il pc con accesso ad internet dial-up o addirittura adsl? Un costo inutile, meglio i segnali di fumo.
I luoghi comuni lasciamoli agli agenti immobiliari che devono vendere. O agli illusi che credono di aver fatto l'affare della loro vita, diventando schiavi per 30 anni degli interessi passivi da pagare a quei benefattori delle banche ;)
Charlie :D
auto a noleggio e casa in affitto mi portano un risparmio immediato di oltre 1000 euro al mese sul mio conto precedente quando ero proprietario di macchine e casa.
Sara' deviazione professionale ma ora i soldi ricevuti dalla vendita della casa mi pagano affitto, condominio e qualche sfizio ;)
auto a noleggio e casa in affitto mi portano un risparmio immediato di oltre 1000 euro al mese sul mio conto precedente quando ero proprietario di macchine e casa.
Sara' deviazione professionale ma ora i soldi ricevuti dalla vendita della casa mi pagano affitto, condominio e qualche sfizio ;)
Per quale forma di investimento hai optato?
Era conferma che concordavo con entrambi.
Charlie E Cleopatra
Avevo risposto ad entrambi.
ciao
Scusami, ho equivocato alla grande, sto lavorando troppo ;)
Tornando al tema del thread: la risposta non può essere univoca, dipende dal proprio stile di vita, dalle disponibilità finanziarie, dalle aspettative future, dalla capacità di generare reddito, dalla composizione del nucleo familiare, ecc...
Diciamo che non è salutare comprare a questi prezzi se non si dispone di almeno metà della somma, e solo se si impegna massimo il 30% del proprio reddito mensile per pagare la rata del mutuo.
Luogo comune è quello, già ripetuto varie volte, che si paga "a vuoto".
Qualcuno dovrebbe spiegarmi qual'è la differenza tra pagare un affitto "a vuoto" ad un proprietario, e quella di pagare interessi passivi "a vuoto" per 30 anni o forse più, abbassando notevolmente il proprio tenore di vita.
Ma la casa rimane ai figli. Certamente, ma io devo vivere male per 30 anni (insieme a mio figlio) per lasciargli una casa che si godrà lui? :no: :no:
Tutto quello che io ho me lo sono costruito da solo, con il mio lavoro e basta, e mio figlio farà altrettanto. In fondo si vive una volta sola, ha senso fare duri sacrifici per diventare finalmente proprietari di una casa quando ormai sei in pensione? :confused:
Questo discorso è rivolto SOPRATTUTTO a chi chiede mutui del 70-80-90% del prezzo di acquisto, non a chi può permetterselo, per il quale questo discorso ovviamente non è valido.
Il problema è che spesso non si considerano abbastanza quelle spese "accessorie" (eufemismo) che gravano sul proprietario di una casa e non sull'inquilino. L'elenco lo sapete, se ne è discusso abbastanza.
Voglio chiarire anche che questo discorso esula dalle dinamiche del mercato immobiliare, non vale solo adesso che è in bolla, anche se ovviamente il prossimo scoppio della bolla immobiliare e soprattutto il rialzo dei tassi, spostano pesantemente la bilancia a favore dell'affitto.
Questo vale per la prima casa. Per seconde case, al mare o in montagna, il discorso è molto diverso, e da affrontare in separata sede. Solo una cosa: conviene pagare tutto l'anno, e parecchio rispetto alla prima in proporzione, per fare 2-3 settimane di vacanza all'anno sempre nello stesso posto?
Non è meglio spendere i soldi delle "spese accessorie" per pagarsi 2-3 settimane in albergo, comodamente serviti, in posti sempre diversi?
Charlie
cleopatra758
10-03-06, 10:11
Era conferma che concordavo con entrambi.
Charlie E Cleopatra
Avevo risposto ad entrambi.
ciao
Perbacco, io avevo capito, forse il mio livello di stress non è ancora all'apice.... :eek: ;)
cleopatra758
10-03-06, 10:20
Concordo quasi con tutto quello che ha detto Charlie, che saluto :)
Tuttavia, penso che la prima casa dovrebbe essere di proprietà : l'idea di stare in affitto mi farebbe venire il magone. E lasciare una casa ai propri figli, mi sembra un ottimo regalo. Considero la prima casa un bene necessario, non superfluo. Certamente bisognerebbe adottare lo stesso principio che si adotta in Borsa, anzi : di più. La legge elementare dell'economia ci insegna che comprare quando il mercato è alto non è mai un buon affare, a meno che l'ottica di investimento sia di lunghissimo termine. In più, diversamente dalla speculazione azionaria, l'immobile - residenziale ma soprattutto commerciale - è un bene assai poco liquido.
Trovo veramente amorale "spingere" i mutui, addirittura invogliando poveri pensionati ad indebitarsi vendendo nude proprietà e accendendo redditi vitalizi.
Spossessandoli di un bene faticosamente acquistato, spesso con mutui antidiluviani che negli anni '60 scontavano interessi passivi altissimi, per "aiutare" i figli a indebitarsi a loro volta per 30 anni.....
Per non parlare della "schizofrenia" di mercato, in cui la qualità ormai è in secondo piano : periferie sordide equiparate a periferie signorili, periferie signorili equiparate a centro storico. I prezzi di mercato sono assolutamente falsati, non rispecchiano la qualità reale dell'immobile. Anche in caso di nuove costruzioni, purtroppo. Scusate la prolissità, anch'io sto lavorando troppo ;)
I prezzi di mercato sono assolutamente falsati, non rispecchiano la qualità reale dell'immobile. Anche in caso di nuove costruzioni, purtroppo.
... soprattutto in caso di nuove costruzioni.
nel merito del 3D:
A scopo abitativo va bene di proprietà, a condizione che si possa comprare evitando di contrarre grossi debiti.
A scopo d'investimento può funzionare nelle fasi di mercato rialzista come attività di trading, cioè per chi ha le capacità ed i mezzi per lucrare la differenza tra il prezzo d'acquisto e quello di vendita. E quando dico mezzi intendo riferirmi alla tassativa esclusione di qualsiasi forma d'indebitamento.
Comprare per mettere a reddito (cioè per conseguirne un canone di locazione) secondo me è da evitare se si è "piccoli". Meglio lasciar fare ai professionisti del settore.
Ciao kalach, ovviamente in questo thread si parla di prima casa, affittare o comprare.
Il discorso è diverso per quanto riguarda una seconda casa, uso vacanza e/o investimento.
Per investimento molto difficilmente si riesce a spuntare di più di un BTP pari durata, correndo però un rischio minore. Ovviamente tutti guardano, nell'acquisto dell'immobile, alla rivalutazione di breve, che negli ultimi anni è stata alta. La fallacità del ragionamento è evidente, il discorso vale sul lungo termine, altrimenti si dimostrerebbe facilmente che le case si sono rivalutate pochissimo rispetto al quasi raddoppio degli indici azionari negli ultimi 3 anni (marzo 2003 - marzo 2006).
Il confronto va fatto con un frame temporale di almeno 20 anni, che tra l'altro è la durata media di un mutuo.
Davvero negli ultimi 20 anni l'immobiliare ha dato una rendita maggiore del BTP pari durata? Niente affatto. Il rendimento è minore, e il rischio è stato maggiore.
Si ha la percezione che la rendita immobiliare sia "sicura".
Già, però mentre io per 10 anni ho incassato le cedole dei BTP che acquistai all'epoca, un mio conoscente che ha acquistato un immobile uso investimento si è ritrovato con un inquilino moroso con moglie e figli a carico, riuscendo a sfrattarlo solo dopo 10 anni durante i quali ovviamente non ha percepito un centesimo di canone, ma si è dovuto accollare ovviamente tutte le spese a suo carico (ICI, manutenzione straordinaria del condominio, IRPEF sul canone CHE COMUNQUE HA DOVUTO PAGARE :eek: visto che il contratto era registrato). Ovviamente in questo periodo non ha potuto comunque disporre del bene per vendita: provateci voi a vendere un immobile con un inquilino moroso dentro, come minimo ci perdete il 20-30% sul valore di mercato, e in tempi biblici.
Invece chi ha comprato i BTP poteva smobilitare in qualsiasi momento, rientrando in possesso della totalità del suo capitale in tempo quasi reale.
Ovviamente non è sempre così, non tutti hanno la sfortuna di trovare l'inquilino moroso "che dovrebbe pagargli il mutuo" :rolleyes: tuttavia il rischio sull'immobiliare non è percepito correttamente, poca gente si rende conto che non esistono pasti gratis su nessun mercato. Se non fosse vero il valore delle case sarebbe +infinito, un assurdo evidente. Tutti i mercati sono ciclici, tutti i mercati non sfuggono all'equazione maggiore rischio = maggiore rendimento
Qualche piccolo proprietario dirà: io ho guadagnato lautamente, ben più dei BTP.
Già, ma il ragionamento è macro-economico, quindi bisogna prendere l'insieme di TUTTI i piccoli proprietari di seconde case uso locazione, e tutti i privati possessori di BTP.
Mentre la percentuale di quelli che ci hanno guadagnato con i BTP tende al 100%, quella dei possessori di immobile sarà, volendo tenersi larghi del 40-50%, ma molto larghi.
E chi ha investito in borsa in ottica decennale (no fondi di gestione)? Avrà guadagnato molto di più, con rischi comparabili a quelli dell'immobiliare. Non lo dico io, lo dice Mediobanca.
Charlie
Pinco Pallino
10-03-06, 13:51
Se si è convinti che le case continueranno a crescere ad un ritmo almeno pari all'inflazione reale anche nei prossimi 10-15 vale la pena di acquistare, viceversa meglio l'affitto.
Il resto è aria fritta.
pinco pallino, per acquistare qualsiasi cosa ci vogliono i soldi. Se i soldi non li hai, certi problemi devi porteli. Le credenze personali non servono a valutare le cose, bisogna basarsi su dati reali, scientifici. E pianificare bene tutto.
Purtroppo la nostra scuola/università insegna troppe poesie e chiacchiere, e poca matematica. C'è gente che compra casa con mutuo a 30 anni senza neanche sapere il significato di parole come spread, euribor, e piano d'ammortamento. L'ignoranza impèra!
Charlie
Per quale forma di investimento hai optato?
Avendo interessi sia in italia che in GB, ho optato per degli Income Bonds con pagamento cedola mensile in sterline con la investment and Savings del Regno unito (Ministero del Tesoro). insomma, titoli di stato UK
Credo ce sia stato centrato pienamente il punto: lo stile di vita e' la cosa piu' imporante da tenere in mente.
Essendo partito dal basso, facendo lo sguattero, ho sempre avuto case di proprieta' con tanto di mutuo, anzi in GB avevo sempre il 95% di mutuo ed ogni volta che ho cambiato casa, tranne la prima volta, ho aumentato il capitale.
questo fino a quando avevo una lavoro dipendente ed ero piu' o meno stabile in un posto.
poi con il tempo le esigenze sono cambiate e, stranamente, da quando e' nata mia figlia, 10 anni e apssa fa, ho cominciato a viaggiare ancora di piu'.
ora la casa e' un fardello per me, ma non sono ricco abbastanza da poter avere una casa di proprieta', pagarci le spese e lasciarla vuota per anni.
insomma, ho bisogno costantemente di contanti per i miei spostamenti ed e' controproducente anticipare soldi per 6 mesi od un anno fino a che venga pagato alla fine dei progetti... Quindi il calcolo tra tassi di interessi che mi caricano le societa' di carte di credito + tasse + eventuale mutuo oppure anticipi bancari e spese varie, non sono convenienti per me, meglio utilizzare il contante.
per quanto riguarda la somma da lasciare alla figlia, e' gia' da anni che contribuisco ad un fondo garantito dallo stato inglese dove feposito mensilmente delle somme che mia figlia potra' utilizzare al compimento del 18o anno di eta'.
ciao a tutti!
ilgattoelavolpe
10-03-06, 14:36
Credo ce sia stato centrato pienamente il punto: lo stile di vita e' la cosa piu' imporante da tenere in mente.
Essendo partito dal basso, facendo lo sguattero, ho sempre avuto case di proprieta' con tanto di mutuo, anzi in GB avevo sempre il 95% di mutuo ed ogni volta che ho cambiato casa, tranne la prima volta, ho aumentato il capitale.
questo fino a quando avevo una lavoro dipendente ed ero piu' o meno stabile in un posto.
poi con il tempo le esigenze sono cambiate e, stranamente, da quando e' nata mia figlia, 10 anni e apssa fa, ho cominciato a viaggiare ancora di piu'.
ora la casa e' un fardello per me, ma non sono ricco abbastanza da poter avere una casa di proprieta', pagarci le spese e lasciarla vuota per anni.
insomma, ho bisogno costantemente di contanti per i miei spostamenti ed e' controproducente anticipare soldi per 6 mesi od un anno fino a che venga pagato alla fine dei progetti... Quindi il calcolo tra tassi di interessi che mi caricano le societa' di carte di credito + tasse + eventuale mutuo oppure anticipi bancari e spese varie, non sono convenienti per me, meglio utilizzare il contante.
per quanto riguarda la somma da lasciare alla figlia, e' gia' da anni che contribuisco ad un fondo garantito dallo stato inglese dove feposito mensilmente delle somme che mia figlia potra' utilizzare al compimento del 18o anno di eta'.
ciao a tutti!
condivido pienamente!!! OK!
Charlie, seguo sempre i tuoi interventi a proposito della convenienza tra acquisto di una casa piuttosto che investimento in strumenti finanziari. Devo dire che molti punti sono condivisibili, pero' io ho vissuto un'esperienza che apparentemente dimostrerebbe l'opposto di quello che sostieni. Nel 1973 mio padre ( io ero ancora piccolo ) ha venduto una casa di sua proprieta' per investire il ricavato in buoni del tesoro. Il risultato e' che adesso i soldi che ha sono di meno di quelli che potrebbe avere se la casa la vendesse ora ( nonostante che negli ultimi anni abbia spostato in parte l'investimento su obbligazioni corporate/emergenti aumentando oltretutto il profilo di rischio ) . Con questo non voglio dire che non hai ragione ma che probabilmente anche il frame temporale puo' avere la sua importanza.
Charlie, seguo sempre i tuoi interventi a proposito della convenienza tra acquisto di una casa piuttosto che investimento in strumenti finanziari. Devo dire che molti punti sono condivisibili, pero' io ho vissuto un'esperienza che apparentemente dimostrerebbe l'opposto di quello che sostieni. Nel 1973 mio padre ( io ero ancora piccolo ) ha venduto una casa di sua proprieta' per investire il ricavato in buoni del tesoro. Il risultato e' che adesso i soldi che ha sono di meno di quelli che potrebbe avere se la casa la vendesse ora ( nonostante che negli ultimi anni abbia spostato in parte l'investimento su obbligazioni corporate/emergenti aumentando oltretutto il profilo di rischio ) . Con questo non voglio dire che non hai ragione ma che probabilmente anche il frame temporale puo' avere la sua importanza.
Credo che sia vero ma c'e' da considerare non solo il valore della casa ma anche i costi per mantenerla e, cosa importante, come dicevi tu, la casa era di proprieta', mentre il problema da tenere in conto e' che in aggiunta alle tasse ed alle spese di mantenimento e di assicurazioni varie su immobili e vita del "proprietario" grava anche il mutuo da pagare....
Esempio pratico. A parita' di affitto, di oggi non del 2000 quando ho comprato casa mia, con i soldi spesi nella casa avrei pagato 6 anni di affitto. L'aumento del valore di casa mia e' stato di euro 40,000... escludo tasse ed altre cose, ci ho speso 72,000 ed il valore della mia casa e' salito di 40,000... 32,000 euro di perdita senza considerare gli oltre 1000 euro al mese di costo + tutte le cose che ho detto su relative alla mia professione... insomma... ci sono casi e casi...
Certo la si potrebbe vedere in maniera diversa. Si potrebbe anche dire che 32,000 diviso per 5 anni e passa che ci ho abitato dentro sono un affitto di 6000 e rotti euro l'anno, quindi un affitto conveniente... ma...
Triskel, come ha detto Luigi, bisogna considerare anche le spese. Comunque io non ho mai detto che bisogna vendere una casa già di proprietà, e penso pure già pagata, come nel tuo caso. Il discorso è rivolto a chi compra senza avere i soldi e soprattutto senza avere la consapevolezza di ciò a cui si va incontro.
L'investimento immobiliare ha i suoi pro e i suoi contro, proprio come gli investimenti azionari o obbligazionari. Non è, come sempre, la soluzione a tutti i problemi finanziari.
Anzi, al contrario, è la causa di molte distorsioni dell'economia italiana di questi tempi. Fin quando l'italiano quadratico medio non si renderà conto che l'investimento immobiliare è sostanzialmente IMPRODUTTIVO per l'economia, l'Italia non ha speranze.
Servono investimenti nelle aziende, nell'industria, nei servizi, per rinnovare il nostro tessuto produttivo, ma fin quando il grosso della ricchezza finanziaria del Paese rimarrà "immobilizzato" nell'immobiliare (scusate il gioco di parole) invece di far girare l'economia, abbiamo poche speranze.
Ma questo è un ragionamento macroeconomico che esula dal topic del thread.
Charlie
Charlie
Devo dire che molti punti sono condivisibili, pero' io ho vissuto un'esperienza che apparentemente dimostrerebbe l'opposto di quello che sostieni. Nel 1973 mio padre ( io ero ancora piccolo ) ha venduto una casa di sua proprieta' per investire il ricavato in buoni del tesoro. Il risultato e' che adesso i soldi che ha sono di meno di quelli che potrebbe avere se la casa la vendesse ora .
Anche se negli ultimi 10 anni circa l'immobiliare è cresciuto moltissimo e in modo inversamente proporzionale al Tus prima, e all'Euribor dopo, faccio grande fatica a credere ciò. Intendiamoci, nessun dubbio sulla tua buona fede ma, viceversa, qualche perplessità sui calcoli da voi effettuati.
A parte il discorso sul frame temporale che è assolutamente vero (oggi le case sono ai massimi e i tassi al minimo; nel 1.973 come stavano le case?) penso comunque che, per esempio, non avete considerato le cedole incassate ed il loro reinvestimento. Insomma l'interesse composto.
Andando a memoria mi pare che dal 1.973 per 20 anni buoni i tassi viaggiavano su livelli elevatissimi (20%?). Dopo 5 anni dunque ti trovavi il capitale raddoppiato solo per effetto dell'incasso cedole + il nuovo interesse che, a sua volta, produceva interessi.
Comunque, come scriveva Pinco Pallino, non si può stabilire finanziariamente o psicologicamente o con chissà quali altri criteri la bontà di un investimento rispetto ad un altro in termini assoluti.
La verità è che in ogni fase del mercato e (aggiungo io) della vita c'è qualcosa di più conveniente rispetto ad altro.
La tesi da me ed altri sostenuta è che oggi non conviene investire in mattoni rispetto ai bond e all'equity.
Nel 2.000 era vero il contrario.
Secondo me vi addentrate su un terreno "ideologico" e scivoloso...
L'acquisto della prima casa è sicuramente ideologico e incompatibile, almeno per la maggioranza,con calcoli di convenienza finanziaria. Situazione con la quale concordo. Dipende poi dalle situazioni personali e soggettive. Per chi è in grado di farsi i calcoli economici di convenienza e prendere decisioni in merito, sarà anche in grado di fare investimenti appropriati, pertanto concordo. Per la maggioranza invece non è cosi. Ed' è emotivamente molto più "semplice" avere una casa, ed un mutuo il quale si paga regolarmente, piuttosto che una liquidità abbondante e ricercare continuamente l'impiego più opportuno e redditizio sensa farsi abbindolare da falsi consulenti e investimenti sbagliati, serve disciplina, rigore e conoscenza e tempo. La maggioranza non ha questa capacità, altrimenti non ci troveremmo con tutti i problemi riguardo pensioni, investimenti sbagliati etc.etc.
Per chi ha comprato casa negli anni '60 o '70, e l'ha tenuta, ritengo che sia stato "un'ottimo affare, malgrado le spesi di manutenzione etc. Dalle mie parti, case acquistate nel '70 a 20 milioni valgano adesso 500.000 € ( + o -).
L'alternativa quale sarebbe stata?
Mi chiedo e vi chiedo, quanti sarebbero stati capace di investire in modo efficiente e continuativo per 30 anni importi consistenti, senza essere tentati di spenderne un pò ogni tanto, di distribuirli a moglie e figli dopo i vari rialzi borsistici, a farsi tentare da investimenti inappropriati o darli in gestione a fondi o gestioni, e siccome fanno diversificare, sicuramente qualche investimento sarebbe andato male...
chi avrebbe resistito ad investire nell'oro nell'80? Chi non avrebbe acquistato fiat o olivetti nel 1985 o 86, quanti avrebbero resistito a non investire in giappone alla fine anni 80, nell'high-tech nel 98 o 99,
cambia il discorso per chi fosse stato capace ad investire in berkshire hathaway a 20 $ nel 70, mentre adesso è a oltre 80.000 $, in Microsoft nel 86 o Intel, oppure Dell nel '90. Pochissimi hanno avuto la costanza di fare questo.
Percui, siamo realisti, per la maggioranza, l'investimento immobiliare negli ultimi decenni
è stato il modo più "semplice" per mantenere o migliorare il "valore".
La questione caso mai non è casa si o no, ma l'acquisizione di un'adeguata educazione finanziario-economico per poter avere o elaborare adeguate alternative.
Ma qui i poteri forti, banche, assicurazioni, media, istituzioni statali etc. impediscono e con successo, purtroppo, una diffusione di appropriate conoscenze in merito fin dalla scuola, le conseguenze sono sotto gli occhi di noi tutti...
Personalmente ho acquistato casa alcuni anni fa, l'unico aspetto positivo è che grazie al rialzo del mercato, non ho subito perdita, ma se tengo conto dell'impegno finanziario, temporale etc. nell'acquisto ristrutturazione etc., avessi adesso la scelta non lo farei, soprattutto ai prezzi attuali.
Anzi devo dire che attualmente forse siamo in un mercato vantaggioso per affittuari, se hai mezzi, serietà affidabilità, puoi contrattare condizioni favorevoli.
Due sere fa in una di queste trasmissioni "reality" tedesca, una coppia che cercava casa a colonia hanno proposto tre appartamenti, tutti oltre 80 mq, tutti piuttosto centrali e di buona qualità, il secondo appena ristrutturato, i primi due a 680 € mensili compreso riscaldamento, il terzo 95 mq, compreso spese e riscaldamento a 900 €!!!
Colonia non la provincia nell'est!
Poi dicono che altrove in Europa sono più care che da noi le case...
saluti
gioia23
Anche se negli ultimi 10 anni circa l'immobiliare è cresciuto moltissimo e in modo inversamente proporzionale al Tus prima, e all'Euribor dopo, faccio grande fatica a credere ciò. Intendiamoci, nessun dubbio sulla tua buona fede ma, viceversa, qualche perplessità sui calcoli da voi effettuati.
A parte il discorso sul frame temporale che è assolutamente vero (oggi le case sono ai massimi e i tassi al minimo; nel 1.973 come stavano le case?) penso comunque che, per esempio, non avete considerato le cedole incassate ed il loro reinvestimento. Insomma l'interesse composto.
Andando a memoria mi pare che dal 1.973 per 20 anni buoni i tassi viaggiavano su livelli elevatissimi (20%?). Dopo 5 anni dunque ti trovavi il capitale raddoppiato solo per effetto dell'incasso cedole + il nuovo interesse che, a sua volta, produceva interessi.
Comunque, come scriveva Pinco Pallino, non si può stabilire finanziariamente o psicologicamente o con chissà quali altri criteri la bontà di un investimento rispetto ad un altro in termini assoluti.
La verità è che in ogni fase del mercato e (aggiungo io) della vita c'è qualcosa di più conveniente rispetto ad altro.
La tesi da me ed altri sostenuta è che oggi non conviene investire in mattoni rispetto ai bond e all'equity.
Nel 2.000 era vero il contrario.
leggo adesso....
al 20% non raddoppi il capitale in 5 anni, ma vige la "regole del 72",
dividendo 72 con 20 ottieni il tempo nel quale il tuo capitale si raddoppia, cioè con un tasso del 20%, raddoppi il capital in 3 anni e 6 mesi circa....
già la magià dell'interesse composto...
gioia23
bisognerebbe calcolare il prezzo reale delle case.
dato che non aumentano in linea retta ma hanno cicli circa decennali , con alti e bassi , tutto dipende da che anno si calcola l'acquisto della casa.
Se uno comprava nel 1992 ,arrivati al 1998 aveva perso il 40% reale e il 20% nominale , se uno comprava nel 1999 e vendeva oggi guadagnava il 70%.
La media nazionale in 40 anni è stata del 2% REALE l'anno , in particolare quello che era 100 nel 1972 è diventato circa 350/400 in termini reali di oggi.E ad ogni ciclo decennale si è sempre riacchiappata questa quota del 2% reale medio.
Con i titoli di Stato bisognerebbe calcolare le cedole , ma tutto in termini reali.
E' inutile dire che nel '79 i bot davano il 12 se l'inflazione era il 12.
La casa ha dato il 2% reale , ma va calcolato che ha fatto risparmiare un affitto da pagare.
Se uno prende un titolo di stato darà al massimo l'1,5% sopra l'inflazione (i bei tempi son passati),sul lungo.Se però ci aggiunge un affitto da pagare questo sarà generalmente superiore all'1,5% dell'analogo capitale investito in titoli di stato.
Quindi per avere convenienza dovrebbe spostarsi su strumenti più rischiosi,e pochi sanno maneggiarli tecnicamente ed emotivamente.
Naturalmente dato che la casa è un investimento come un altro , oltre ad avere la particolarità che se si compra all'inizio di un ciclo rialzista può dare dei guadagni molto superiori al 2% reale l'anno , se lo si rivende al picco come ora, c'è da dire un' altra cosa :che quella del 2% è una media nazionale , dove accanto a Milano c'è Segrate e accanto a Roma c'è Pomezia, ma che delle case di cui ho conoscenza per esperienza diretta c'è stato un aumento del 5,5% REALE l' anno per 26 anni e del 5% per 18anni. Come al solito vale lo stock picking.
E un investimento al 5% reale per 26 anni (calcolando anche notaio e ristrutturazioni) non fa schifo neanche alle azioni.
Naturalmente vale l'opposto se uno compra una casa in una borgata degradata.
Chi compra per affittarle , a parte che è un eroe perchè combattere contro gli inquilini e contro la legge sfacciatamente anti-proprietari dello stato italiano è ormai solo da eroi (che generalmente muoiono sul campo) ,ci sarebbe quel 2% reale di base , più un 2% %(di affitti meno spese )che porta il tutto al 4%, REALE, che non è poi da disprezzare .
Certo che oggi io non la comprerei se non per necessità ,perchè siamo al picco di un ciclo .
Va poi considerato che un conto è comprarla in contanti , un'altro con un mutuo , che aumenta naturalmente il prezzo reale che alla fine uno paga per quell'immobile, e che potrebbe ridurne la convenienza di parecchio,fino ad annullarla.
Se uno però facesse un tasso fisso e fosse sicuro che per via delle materie prime e eccesso di liquidità c'è un futuro di inflazione , farebbe un'affare,come i miei genitori che hanno fatto un mutuo ventennale a tasso fisso all'inizio del 70 e poi si sono trovati a pagare una cifra sempre più irrisoria ,con cali del 10% l'anno in termini reali
leggo adesso....
al 20% non raddoppi il capitale in 5 anni, ma vige la "regole del 72",
dividendo 72 con 20 ottieni il tempo nel quale il tuo capitale si raddoppia, cioè con un tasso del 20%, raddoppi il capital in 3 anni e 6 mesi circa....
già la magià dell'interesse composto...
gioia23
non la sapevo la regola del 72!!!
mitico! :clap:
l
già la magià dell'interesse composto...
magia usata dalle banche per sommergere di debiti gli ignari correntisti (vedi la storia dell'anatocismo applicato per di più su interessi ultralegali!). :angry: :wall:
E ci aspettiamo che le banche permettano alla gente comune di farsi una cultura finanziaria? Questi continuano a mazzuolare tutti quelli che gli capitano a tiro.
Proprio per questo sono completamente d'accordo sul fatto che la casa sia stato e sarà l'investimento migliore per tutte le persone non in possesso di una cultura finanziaria elevata; avrebbero sicuramente rimesso i loro soldi, se non era tiscali era il numero del lotto in ritardo.
Per Freedom
Quello che pongo io e' un caso reale. Cioe' mio padre ha venduto un immobile e ha semplicemente depositato i soldi in banca senza mai usarli se non per modificare la composizione di portafoglio ( specie da quando i buoni del tesoro hanno ridotto gli interessi ). Questo per circa 30 anni. Tieni anche presente che l'immobile era affittato ( ma gli affitti allora erano ridicoli ), e che ai soldi iniziali si sono aggiunti anche un po' di risparmi successivi ( cosa che puo' solo essere peggiorativa per il calcolo ). Se uno fa una valutazione grossolana del valore di quell'immobile adesso in confronto alla somma che e' risultata da quell'investimento la differenza e' di 1,5 volte a sfavore dei bot. Il ragionamento che lui aveva fatto allora era " ma la casa non rende niente, costa mantenerla, gli affitti sono ridicoli mentre i bot rendono il 20%.... ".
Ti faccio un altro esempio. Nel 1975 vicino a casa mia e' stata venduta una villa primi '900 con annesso terreno di 1500 metri quadri e un altro fabbricato di pertinenza per 28 milioni di lire. Se chi l'ha comperata invece avesse investito in buoni del tesoro secondo te adesso avrebbe 1500000 euro che e' la valutazione attuale per quell'immobile ?
Mi auguro che tu sappia quello che stai dicendo .
Un montante di 1.500.000 € in 30 anni partendo da 14.000 € equivale ad un rendimento annualizzato di quasi il 16% . Questo e' stato il rendimento ,annualizzato , dei migliori fondi azionari durante il toro piu' forsennato del dopoguerra 88- 2000 forse irripetibile in questa generazione e che e' durato appena 12 anni e non 30.
E stiamo parlando di azioni non di mattoni ..... :eek:
Certo se questi tizi hanno acquistato un rudere e poi hanno speso una fortuna in ristrutturazioni e migliorie e' un altro discorso......ed in ogni caso sarebbe una singolarita' statistica all'interno del mercato immobiliare....
Singolarità statistica? Non credo proprio, concordo con triskel, e potrei farti diversi esempi reali, di cui sono a conoscenza tra conoscenti, parenti etc...
bifamiliare vicinanze mare, acquistata inizio anni 70 prezzo ca. 18 milioni, valore attuale intorno 600.000 €,
1986: appartamento vicinanze mare nuovo ca. 160 milioni, valore attuale, circa 400.000 €,
1993: monolocale seminuovo venduto a 150 milioni (mercato vicino ai massimi di quel ciclo), valore attuale circa 200.000 €
1996: terratetto località turistica balneare, 50 m dal mare, 350 m2 su tre piani, in vendita a 720 milioni, purtroppo a quel tempo 720 milioni erano mooolti soldi.... valore attuale, non meno di 1 milione di Euro penso, non è stato venduto e nemmeno ristrutturato...
nella stessa zona appartamenti ristrutturati si vendono adesso a circa 7.000-8.000 Euro al m2.
ripeto, gli affari migliori negli anni 60 e 70, magari sono da ristrutturare, ma da tenere conto che ciò era semicentrale allora, adesso e centrale, pertanto anche questo contribuisce all'incremento...
i rendimenti sono influenzati ovviamente dai prezzi raggiunti in questo ciclo, un ulteriore motivo per credere che i prezzi attuali non potranno reggero, troppo forte sarebbe l'incremento e la realta economica e finanziaria della maggioranza del paese non corrisponde più a questo livello di mercato...
gioia23
non la sapevo la regola del 72!!!
mitico! :clap:
questo ed altro si impara leggendo Warren Buffett!!
O come scrive lui ci sono due modi sicuri per diventare ricco, ottenere un rendimento composto più alto possibile, oppure vivere abbastanza a lungo, ancora meglio la combinazione di questi due fattori...
viene spesso sottovalutato l'incidenza del fattore tempo nel calcolo del rendimento composto,
il fattore tempo ha inciso negli ultimi decenni soprattutto nel settore immobiliare, comparando i prezzi attuali con quelli di 30 anni fa, proprio per la difficoltà di smobilizzare velocemente, è possibile fare raffronti interessanti e vedere rendimenti annualizzati molto più veritieri, molto più esatti che non in campo mobiliare, dove raramente si mantiene investito e reinvistito la stessa somma per lunghi periodi
gioia23
Due sere fa in una di queste trasmissioni "reality" tedesca, una coppia che cercava casa a colonia hanno proposto tre appartamenti, tutti oltre 80 mq, tutti piuttosto centrali e di buona qualità, il secondo appena ristrutturato, i primi due a 680 € mensili compreso riscaldamento, il terzo 95 mq, compreso spese e riscaldamento a 900 €!!!
Colonia non la provincia nell'est!
Poi dicono che altrove in Europa sono più care che da noi le case...
saluti
gioia23
Mi spiace ma hai citato l'unico paese in controtendenza.
E una battuta è lecita....come mai nella prospera Germania
i prezzi delle case non sono cresciuti...non sarà che la G. non
è poi così prospera? (guarda caso l'altro paese è il Giappone...
strane coincidenze......)
comunque dall'economist ..dal 1997 al 2005 ..% di crescita
italia + 81
Spagna + 156 (il doppio..)
Stati Uniti + 91
Irlanda..tenetevi forte...+212
Francia +112
Germania -1
Giappone - 30
Vi risparmio poi un'altra tabella relativa agli affitti di immobili industriali
in cui appare Roma.....una DELLE MENO CARE AL MONDO!!!!!
in Germania dopo l'unificazione il governo aveva offerto mutui a tassi agevolati a tutti i tedeschi, soprattutto quelli dell'ovest, affinche' acquistassero case ad Est per poi darli in affitto ai fratelli riuniti dell'Est...
Beh, nel 2000 valevano la meta' di quanto le avevano pagate...
Rispondo un pò a tutti e saluto con gratitudine l'intervento di gioia dove ci esorta a maggiore realismo. Se ci avventuriamo nel ginepraio degli esempi finanziari od immobiliari di maggiore remuneratività o convenienza non ne usciamo più. Soprattutto in relazione al fatto che la convenienza varia al variare del momento storico. Come dice gioia parliamo di cose alla portata di tutti. Inutile prendere in esame le alternative all'immobiliare secondo l'ottica di uno che fa finanza per mestiere. Molto più facile acquistare una casa. Non concordo: le trappole sono numerose e fanno anche più male.
Alla fine gli affari si fanno dappertutto. Ma bisogna saperli fare. E andare nel terreno in cui ci sentiamo più forti, più preparati, più inclini.
Il thread voleva solo sostenere la tesi che, trovandosi ad investire cifre importanti per puro investimento, oggi come oggi è più conveniente una saggia diversificazione tra equity e bond suddivisi per area geografica che immobili di varia natura.
Rispondo un pò a tutti e saluto con gratitudine l'intervento di gioia dove ci esorta a maggiore realismo. Se ci avventuriamo nel ginepraio degli esempi finanziari od immobiliari di maggiore remuneratività o convenienza non ne usciamo più. Soprattutto in relazione al fatto che la convenienza varia al variare del momento storico. Come dice gioia parliamo di cose alla portata di tutti. Inutile prendere in esame le alternative all'immobiliare secondo l'ottica di uno che fa finanza per mestiere. Molto più facile acquistare una casa. Non concordo: le trappole sono numerose e fanno anche più male.
Alla fine gli affari si fanno dappertutto. Ma bisogna saperli fare. E andare nel terreno in cui ci sentiamo più forti, più preparati, più inclini.
Il thread voleva solo sostenere la tesi che, trovandosi ad investire cifre importanti per puro investimento, oggi come oggi è più conveniente una saggia diversificazione tra equity e bond suddivisi per area geografica che immobili di varia natura.
Ciao Freedom, l'argomento veramente è: comprare o affittare la PRIMA casa? Il nocciolo della discussione è qui, ma abbiamo un po' deviato.
Anzi secondo me il topic è: conviene comprare una casa con un mutuo minimo ventennale e minimo dell'80% del valore della casa, o conviene andare in affitto?
Il discorso acquisto per investimento è troppo particolare, dipende da troppe variabili, senza escludere nemmeno l'alea. Già, perchè magari nello stesso stabile, stesso appartamento, c'è chi ha affittato ad una persona seria che gli paga l'affitto regolarmente tutti i mesi, e c'è chi ha affitto alla persona RITENUTA seria che non lo paga, e non riesce a sfrattarlo per dieci anni.
Nel primo caso si ha un rendimento decente, nel secondo caso, si ha una forte e certa perdita.
Charlie
E' meglio che non ti dica cosa puoi farci delle chiacchiere circa i prezzi di compravendita delle case riferiti da amici,parenti etc...... , nel paese degli evasori fiscali non penserai di che ti venga riferito il reale prezzo di compravendita?Dimostreresti un candore ed una ingenuita' di rilievo :) .
Uno dei guai piu' grossi del mattone e' che non esistono delle serie di prezzi ufficiali su cui fare delle serie analisi ....ognuno spara le c.azzate che gli pare , a partire dai piazzisti immobiliari :D
Ripeto che un rendimento annualizzato del 16% durato 30 anni e' da annoverarsi tra le singolarita' statistiche del mercato ,non rientra neanche nella media degli asset azionari notoriamente quelli che hanno reso di piu' nel passato e che nello stesso periodo non hanno superato in media l'8-9 %.
Non escludo che possa esservi stata una simile rivalutazione ,specie se si sono spesi patrimoni nel frattempo in interventi sugli edifici o vi sono state ,per pura fortuna od altro, cambiamenti significativi nella destinazione ed uso degli stessi, ma passare simili messaggi ...... :no: :no:
Tranquilizzati....scrivo con cognizione di causa, piuttosto certa, non contribuisco con i sentito dire, dicerie o l'opinione dell'amica del cugino...
poi ognuno libero di pensare come vuole,
ovviamente dipende dalla dislocazione e da una scelta intelligente fatta a suo tempo e simili rivalutazioni sono sicuramente da escludere per il futuro, almeno in Italia.
Attualmente ai prezzi raggiunti, non acquisterei nemmeno la prima casa, anche se sono tra quelli che "ideologicamente" prediligono la casa di proprietà, ma non dimentichiamo che molti sono in fondo costretti perchè un vero mercato dell'affitto in Italia non c'è! Come già si può leggere in diversi interventi, si ideologizza anche qui, o il proprietario "sfrutta" l'inquilino oppure è l'inquilino che fa da padrone, non paga, distrugge, non se ne va via.
Invece in una situazione e mercato "normale" affitto o acquisto dovrebbero rappresentare alternative entrambi valide e il soggetto sceglie in base alle proprie preferenze/esigenze. Entrambi hanno pro e contro.
Una pianificazione finanziaria buona prevede comunque come primo o principale pilastro la casa in proprietà, poi valori mobiliari etc.
...in un mercato normale, cosa che attualmente non mi sembra che lo sia in Italia...
gioia23
Ciao Freedom, l'argomento veramente è: comprare o affittare la PRIMA casa? Charlie
Hi hi hi hi :D è vero! Mi sono confuso con gli altri......
Faccio ammenda e rettifico l'intervento. Per come sono fatto e per come è fatta la mia vita (molto stabile ed inquadrata) in caso di prima casa opterei per l'acquisto. Ma, in questo particolarissimo momento storico, pianificherei una attesa di qualche anno per arrivare a prezzi più congrui. Contestualmente risparmierei come un ossesso........
Insomma chiunque abbia lavorato in banca o conosca un minimo i mutui vede con malcelato orrore le pazzesche variazioni, direi i mutamenti genetici subentrati nell'erogazione dei mutui. Sino a pochi anni fa i mutui erano max 15 anni con valore max erogabile pari al 50/60% del valore periziato. Laddove il valore periziato era prodotto da un geometra che lavorava per la banca (la perizia era prudentemente molto al di sotto del presunto valore di mercato).
Insomma pagavi 100 e la banca e ti erogava si e no il 40/45% della tranzazione.
Non importa che vi riassuma gli eccessi operati oggi dal sistema creditizio........
....solo questo fatto dovrebbe indurre più di un sospetto........
Se poi pensate che un appartamento dal valore di circa 200.000 € ti costerebbe in affitto 600/700 € al mese (posso descrivere dettagliatamente la zona) fate presto a fare a fare i vostri conti............
overthecounter
12-03-06, 16:07
Ormai anche la stampa se n'è accorta: "La festa è finita mattoni kaputt":
Chi deve vendere lo faccia subito prima di subire una decurtazione del valore, che potrà arrivare fino ad un terzo. Chi deve comprare attenda ancora un anno per godere del ribasso generalizzato dei prezzi degli immobili.
ed ancora:
Un altro dato che conferma l'inversione di tendenza si riferisce alle aste degli immobili che vanno deserte, per cui i prezzi devono essere ridotti man mano che l'incanto si ripete. Vi sono immobili andati al quarto, quinto ribasso e non si vendono lo stesso.
http://www.qds.it/qds.nsf/(ArticoliWWW)/091EA7F23C4E6001C125712D005C9EDE
Un calcolo rapido:
Compri una casa da 300.000 €. Fai un mutuo da 200.000 €. Dopo 25 anni hai speso circa 600.000 € tra valore casa, iva, interessi, spese notarili, ici e (inquantificabile) spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. A spannometro eh.
Quella stessa casa la prendi in affitto con 700, 800 € al massimo. Dopo 25 anni hai speso 270.000 € tra canone di locazione, riscaldamento e quant'altro a carico dell'inquilino. Sempre a spannometro.
Con l'acquisto mi sono spaccato il ....bip.....ma, alla fine, ho una casa. Che mi dà soddisfazione solo se ho dei figli altrimenti......ciccia!
In affitto ho speso meno della metà, ho vissuto moooolto meglio, non ho avuto gli scoglonantissimi problemi legati alla proprietà ma, non ho una casa. Se non ho figli che m' importa?
Tutto qua. Ma questo semplice ragionamento vale SOLO per questo periodo storico. Questo deve essere chiaro.
Ciao
Nelle mie zone succede invece che la rata del mutuo spesso è piu' bassa dell'affitto
Conseguenze i:
1) in affitto ci vanno gli sfigati: immigrati, separati, protestati ossia tutti quelli che le banche non considerano finanziabili.
2) molti immobili restano sfitti o hanno notevole rotazione degli inquilini.
Nelle mie zone succede invece che la rata del mutuo spesso è piu' bassa dell'affitto
Cosa intendi?
Dipende tutto dall'importo erogato e dalla durata. Una durata di 40 anni è comunque difficile che sia superiore all'affitto......................
Un calcolo rapido:
Compri una casa da 300.000 €. Fai un mutuo da 200.000 €. Dopo 25 anni hai speso circa 600.000 € tra valore casa, iva, interessi, spese notarili, ici e (inquantificabile) spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. A spannometro eh.
Quella stessa casa la prendi in affitto con 700, 800 € al massimo. Dopo 25 anni hai speso 270.000 € tra canone di locazione, riscaldamento e quant'altro a carico dell'inquilino. Sempre a spannometro.
Con l'acquisto mi sono spaccato il ....bip.....ma, alla fine, ho una casa. Che mi dà soddisfazione solo se ho dei figli altrimenti......ciccia!
In affitto ho speso meno della metà, ho vissuto moooolto meglio, non ho avuto gli scoglonantissimi problemi legati alla proprietà ma, non ho una casa. Se non ho figli che m' importa?
Tutto qua. Ma questo semplice ragionamento vale SOLO per questo periodo storico. Questo deve essere chiaro.
Ciao
hai tralasciato un aspetto:la tua casa non varrà 2-300k,ma molto di più...dunque il conto non torna
hai tralasciato un aspetto:la tua casa non varrà 2-300k,ma molto di più...dunque il conto non torna
Non sono d'accordo: dipende da come si evolverà il mercato nel futuro. Ed il futuro è ignoto. E', d'altra parte, argomento di più di un thread che stiamo portando avanti da diversi mesi.
Pinco Pallino
17-03-06, 12:29
Non sono d'accordo: dipende da come si evolverà il mercato nel futuro. Ed il futuro è ignoto. E', d'altra parte, argomento di più di un thread che stiamo portando avanti da diversi mesi.
Se si parte dal presupposto che esiste una correlazione tra il tasso di crescita dell'M3 e la quotazione degli immobili il futuro diventa molto meno ignoto.
Se si parte dal presupposto che esiste una correlazione tra il tasso di crescita dell'M3 e la quotazione degli immobili il futuro diventa molto meno ignoto.
Non te la prendere ma nemmeno Alan Greenspan sapeva prevedere il futuro.......................
Pinco Pallino
17-03-06, 13:38
Non te la prendere ma nemmeno Alan Greenspan sapeva prevedere il futuro.......................
Non me la prendo, solamente ritengo ragionevole presumere che la tendenza costante ad inflazionare l'economia iniziata dopo la fine di Bretton Woods porterà ad una ulteriore crescita nel prezzo degli immobili anche nel prossimo decennio.
Poi tutto è sempre possibile.
overthecounter
17-03-06, 13:47
Non me la prendo, solamente ritengo ragionevole presumere che la tendenza costante ad inflazionare l'economia iniziata dopo la fine di Bretton Woods porterà ad una ulteriore crescita nel prezzo degli immobili anche nel prossimo decennio.
Poi tutto è sempre possibile.
:no:
A parte il fatto che il prezzo da considerare sarebbe quello reale, noto che i dogmi monetaristi sono duri a morire ... ma l'esperienza giapponese non ha insegnato nulla ? come spieghi i 15 anni di deflazione ed il crollo del valori degli immobili ? non potevano inflazionare e tutto andava a posto ?
Ho letto quanto da voi scritto, ma non trovo però alcun riscontro nella realtà.
Forse ciò che voi scrivete è valido se si ragiona in termini generali ma poi se si va nel caso concreto tutto ciò non è più valido.
Esempio concreto = sono andato a vedere un immobile ancora in costruzione a giugno: prezzo 240.000 €
sono tornato a vedere lo stesso immobile ormai quasi ultimato la settimana scorsa, prezzo: 280.000 €.
A Roma mi dicono che succede più o meno la stessa cosa.
Forse ciò che dite è vero in generale ma a Roma e Milano vi assicuro che sta succedendo l’esatto contrario: il prezzo degli immobili continua inesorabilmente a salire.
Non c'è traccia del crollo dei prezzi degli immobili. Non cè alcuno sgonfiamento della famigerata bolla immobiliare.
Ho letto quanto da voi scritto, ma non trovo però alcun riscontro nella realtà.
Forse ciò che voi scrivete è valido se si ragiona in termini generali ma poi se si va nel caso concreto tutto ciò non è più valido.
Esempio concreto = sono andato a vedere un immobile ancora in costruzione a giugno: prezzo 240.000 €
sono tornato a vedere lo stesso immobile ormai quasi ultimato la settimana scorsa, prezzo: 280.000 €.
A Roma mi dicono che succede più o meno la stessa cosa.
Forse ciò che dite è vero in generale ma a Roma e Milano vi assicuro che sta succedendo l’esatto contrario: il prezzo degli immobili continua inesorabilmente a salire.
Non c'è traccia del crollo dei prezzi degli immobili. Non cè alcuno sgonfiamento della famigerata bolla immobiliare.
Il prezzo di chi si mette in vendita è aleatorio. E' quello di acquista (cioè i denari estratti dal borsellino) che fa il mercato!
Ripassa quando l'hanno venduto e dicci, per favore, a che prezzo. Ma vedrai che non lo saprai.........perchè nessuno te lo vorrà dire...........se no si impara troppo presto che il mercato è calato, sta continuando a calare e, con ogni probabilità, calerà significativamente in futuro.
Il prezzo di chi si mette in vendita è aleatorio. E' quello di acquista (cioè i denari estratti dal borsellino) che fa il mercato!
Ripassa quando l'hanno venduto e dicci, per favore, a che prezzo. Ma vedrai che non lo saprai.........perchè nessuno te lo vorrà dire...........se no si impara troppo presto che il mercato è calato, sta continuando a calare e, con ogni probabilità, calerà significativamente in futuro.
Anche qui devo contraddirti, forse sarà vero nelle altre città ma Roma e Milano non seguono questa linea.
Delle decine di immobili che ho visto (e poi offerto un prezzo di acquisto inferiore a circa al 10% della richiesta iniziale) MAI e dico MAI ritornando a vedere quell'immobile dopo un po' di tempo lo stesso era ancora libero.
Risposta di tutti: lo abbiamo già venduto!
Ripeto, secondo me quello che dite è vero per le altre Città ma Roma e Milano che hanno sempre più gente che si trasferisce lì in cerca di lavoro (e che necessita di una casa) fanno storia a sè.
E visto come sta andando il mercato del lavoro (sempre più difficile da trovare, praticamente impossibile al sud), ci sarà sempre più gente che si traferirà in queste città in cerca di lavoro e quindi il prezzo degli immobili continuerà ad aumentare, non certo a diminuire.
Questo è quanto io riscontro nella realtà concreta di tutti i giorni, al di là delle teorie economiche.
Questo è quanto io riscontro nella realtà concreta di tutti i giorni, al di là delle teorie economiche.
Anche a me piace poco fare chiacchiere e preferisco pane e salame.
Non insisto sulle cose perchè rispetto oltre misura l'esperienza personale e se mi dici che è così sarà senz'altro così.
Ti invito solo ad un estrema verifica: non è che il venditore ha annusato che non eri interessato all'acquisto e ti scaricato.....................
Ti invito solo ad un estrema verifica: non è che il venditore ha annusato che non eri interessato all'acquisto e ti scaricato.....................
a dir la verità io ero interessatissimo e sono tuttora ancora interessato all'acquisto però certo non sarò mai disposto a dare al venditore lo stesso prezzo che lui mi chiede.
La mia contro-offerta sarà sempre circa del 10 o 15% in meno della sua richiesta. Se accetta la compro se non accetta non la compro e aspetto, tanto non ho fretta.
Così facendo certo non si può dire che non sono interessato all'acquisto, mi sembra inevece proprio il contrario.
Case come la mia sono in vendita ai Castelli Romani per oltre 20% piu' del prezzo a cui ho concluso la vendita. Pero' sono lì' e gli agenti immobiliari non battono chiodo. Concordo con Freedom. io ringrazio i signori che tengono il prezzo altissimo così ho avuto modo di vendere la mia facilmente al prezzo che mi interessava ed al valore effettivo che gli ho attribuito.
Pinco Pallino
17-03-06, 15:56
:no:
A parte il fatto che il prezzo da considerare sarebbe quello reale, noto che i dogmi monetaristi sono duri a morire ... ma l'esperienza giapponese non ha insegnato nulla ? come spieghi i 15 anni di deflazione ed il crollo del valori degli immobili ? non potevano inflazionare e tutto andava a posto ?
Gli immobili in Giappone negli anni '80 erano cresciuti di molto oltre la crescita dell'M3 giapponese, quindi in quella situazione era corretto parlare di bolla immobiliare. A Tokyo negli anni '80 si vendeva a oltre 20.000 $ a metro quadro, nulla di paragonabile alla situazione italiana attuale .
La prova di quanto dico è che nonostante lo sgonfiamento della bolla i prezzi al metro quadro in Giapppone sono ancora adesso mediamente più alti che in Italia, con google puoi verificarlo facilmente.
Il meccanismo della bolla fu un classico caso di catena di S.Antonio o schema Ponzi : una impresa comprava un terreno, lo dava in garanzia alla banca per un prestito e investiva il denaro ottenuto in un altro terreno, che di nuovo dava in garanzia alla banca...
Quando alla fine la bolla è scoppiata e il valore degli immobili ha iniziato a calare il sistema bancario è andato in crisi perchè le banche erano piene di debiti inesigibili per via della diminuzione del valore delle garanzie prestate.
Le imprese a loro volta si trovavano nell'attivo beni immobili comprati a prezzi gonfiati che perdevano via via valore, quindi anche parte del sistema imprese entrò in crisi e ridusse di conseguenza gli investimenti.
Oggi dopo 15 anni di tassi bassi il sistema bancario e le imprese sono finalmente uscite dalla crisi innescata dalla bolla immobiliare.
E' chiaro da quanto detto che la situazione italiana attuale non è paragonabile a quella Giapponese di fine anni '80, quindi evitiamo di paragonare le mele con le pere per cortesia.
a dir la verità io ero interessatissimo e sono tuttora ancora interessato all'acquisto però certo non sarò mai disposto a dare al venditore lo stesso prezzo che lui mi chiede.
La mia contro-offerta sarà sempre circa del 10 o 15% in meno della sua richiesta. Se accetta la compro se non accetta non la compro e aspetto, tanto non ho fretta.
Così facendo certo non si può dire che non sono interessato all'acquisto, mi sembra inevece proprio il contrario.
Come ho detto, la tua esperienza personale conta moltissimo. Tuttavia, perchè sia utile ai partecipanti al contraddittorio , è necessario che sia più ampia. Anche indirettamente va benissimo, per carità. Nessuno pretende addetti del settore che, inoltre, faticano a vedere la cosa con oggettività.
Per quanti appartamenti hai fatto un offerta e post hai verificato reale prezzo di vendita?
overthecounter
17-03-06, 18:47
E' chiaro da quanto detto che la situazione italiana attuale non è paragonabile a quella Giapponese di fine anni '80, quindi evitiamo di paragonare le mele con le pere per cortesia.
TI ricordo quello che hai scritto: Non me la prendo, solamente ritengo ragionevole presumere che la tendenza costante ad inflazionare l'economia iniziata dopo la fine di Bretton Woods porterà ad una ulteriore crescita nel prezzo degli immobili anche nel prossimo decennio.
Non andiamo fuori tema please, il mio commento era di carattere generale: considerando i prezzi reali, NON è vero che la tendenza ad inflazionare l'economia provoca un aumento continuo ed inarrestabile degli asset. TUTTE le espansioni creditizie sono state seguite da un processo di liquidazione del debito, che per sua natura è deflazionistico.
Se consideriamo i prezzi nominali, invece la tua affermazione ricorda quella di molti promotori finanziari che dicono "le azioni nel lungo periodo crescono sempre". Certo, come il pane, il latte, la benzina e la pizza.
Volendo poi entrare nello specifico, le situazioni sebbene diverse nelle proporzioni sono simili nelle dinamiche macroeconomiche. Ogni euro che entra nel circuito economico è DEBITO anche da noi, come in Giappone, e tale debito andrà ripagato. L'espansione della massa monetaria è l'espansione del debito di qualcuno. La causa è comune, in Italia ora come in Giappone negli anni 80: la manipolazione al ribasso dei tassi che qui come là ha provocato l'espansione del credito, il sovraindebitamento e misallocazione del capitale, e tale debito andrà ripagato.
Senza tale manipolazione ben pochi giovani sprovveduti avrebbero potuto permettersi il bilocale da 200K euro con mutuo di al 100%.
Che in Giappone il fenomeno sia stato più esteso è fuori discussione.
Una interessante discussione, corredata di dati sull'andamento reale del mercato attuale, la trovi qui: http://www.freeforumzone.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=2
Pinco Pallino
17-03-06, 20:06
TI ricordo quello che hai scritto: Non me la prendo, solamente ritengo ragionevole presumere che la tendenza costante ad inflazionare l'economia iniziata dopo la fine di Bretton Woods porterà ad una ulteriore crescita nel prezzo degli immobili anche nel prossimo decennio.
Non andiamo fuori tema please, il mio commento era di carattere generale: considerando i prezzi reali, NON è vero che la tendenza ad inflazionare l'economia provoca un aumento continuo ed inarrestabile degli asset. TUTTE le espansioni creditizie sono state seguite da un processo di liquidazione del debito, che per sua natura è deflazionistico.
Se consideriamo i prezzi nominali, invece la tua affermazione ricorda quella di molti promotori finanziari che dicono "le azioni nel lungo periodo crescono sempre". Certo, come il pane, il latte, la benzina e la pizza.
Volendo poi entrare nello specifico, le situazioni sebbene diverse nelle proporzioni sono simili nelle dinamiche macroeconomiche. Ogni euro che entra nel circuito economico è DEBITO anche da noi, come in Giappone, e tale debito andrà ripagato. L'espansione della massa monetaria è l'espansione del debito di qualcuno. La causa è comune, in Italia ora come in Giappone negli anni 80: la manipolazione al ribasso dei tassi che qui come là ha provocato l'espansione del credito, il sovraindebitamento e misallocazione del capitale, e tale debito andrà ripagato.
Senza tale manipolazione ben pochi giovani sprovveduti avrebbero potuto permettersi il bilocale da 200K euro con mutuo di al 100%.
Che in Giappone il fenomeno sia stato più esteso è fuori discussione.
Una interessante discussione, corredata di dati sull'andamento reale del mercato attuale, la trovi qui: http://www.freeforumzone.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=2
Ti ringrazio per la replica che mi consente di mettere i puntini sulle i.
1) Il paragone col Giappone l'avevi tirato fuori tu, trovo quindi curioso che tu mi dica che sono andato fuori tema, vabbè.
2) Dici che non è vero che la massa monetaria sale in maniera costante, perchè ci sono fasi di contrazione del credito.
Ti allego il link del grafico weekly dell'M3 del $ http://www.gold-eagle.com/editorials_04/lerner052304.html
Chiunque può vedere che anche nelle fasi di rialzo dei tassi l'M3 non ha subito correzioni, ha solamente ridotto la velocità di crescita.
Se fosse un grafico di borsa diremmo tutti che è in tendenziale costante crescita, proprio quel che ho scritto io e tu invece neghi, vabbè.
3) Avevo spiegato ieri nel forum perchè terreni, case e materie prime tendono a variare in modo almeno proporzionale all'M3 mentre invece i beni di consumo crescono tendenzialmente in misura minore. Il motivo è che nel primo caso l'offerta è fissa o semi fissa, nel secondo no.
Quindi il deflattore per valutare la crescita reale di una tipologia di beni è proprio il tasso di crescita dell'M3, cioè il tasso di crescita monetaria: sinche il prezzo di un bene cresce in linea con la crescita della massa monetaria non ha senso dire che è in fase di bolla, proprio il caso del mercato immobiliare italiano.
Mi dici che è una affermazione da promotore finanziario, vabbè.
4) Che a fronte di ogni credito ci sia anche un debito ne ero già al corrente, grazie cmq per la precisazione.
overthecounter
18-03-06, 01:07
Ti ringrazio per la replica che mi consente di mettere i puntini sulle i.
1) Il paragone col Giappone l'avevi tirato fuori tu, trovo quindi curioso che tu mi dica che sono andato fuori tema, vabbè.
Ancora: ho portato l'esempio della deflazione giapponese per farti notare come il tuo argomento:
"ritengo ragionevole presumere che la tendenza costante ad inflazionare l'economia iniziata dopo la fine di Bretton Woods porterà ad una ulteriore crescita nel prezzo degli immobili anche nel prossimo decennio"
sia privo di fondamento. Potevo anche portare l'esempio di UK anni 90.
2) Dici che non è vero che la massa monetaria sale in maniera costante, perchè ci sono fasi di contrazione del credito.
Ti allego il link del grafico weekly dell'M3 del $ http://www.gold-eagle.com/editorials_04/lerner052304.html
Chiunque può vedere che anche nelle fasi di rialzo dei tassi l'M3 non ha subito correzioni, ha solamente ridotto la velocità di crescita.
Se fosse un grafico di borsa diremmo tutti che è in tendenziale costante crescita, proprio quel che ho scritto io e tu invece neghi, vabbè.
3) Avevo spiegato ieri nel forum perchè terreni, case e materie prime tendono a variare in modo almeno proporzionale all'M3 mentre invece i beni di consumo crescono tendenzialmente in misura minore. Il motivo è che nel primo caso l'offerta è fissa o semi fissa, nel secondo no.
Quindi il deflattore per valutare la crescita reale di una tipologia di beni è proprio il tasso di crescita dell'M3, cioè il tasso di crescita monetaria: sinche il prezzo di un bene cresce in linea con la crescita della massa monetaria non ha senso dire che è in fase di bolla, proprio il caso del mercato immobiliare italiano.
Mi dici che è una affermazione da promotore finanziario, vabbè.
Qui prendi un altro granchio: non ho mai detto che si contrae la massa monetaria si contrae (cosa difficile in un sistema non aureo-convertibile), bensì il credito. La cosa è ben diversa. Forse è utile un ripassino di quanto è successo in Giappone, per vedere a quali perverse dinamiche la follia monetarista può portare:
Money supply itself actually never contracted in Japan. Instead, it grew very slowly for quite some time.
However, bank credit outstanding contracted for 60 months in a row. Clearly, there was a credit contraction. How did money supply still manage to grow?
Fiscal deficits were ramped up immensely, roads to nowhere were built, and the Bank of Japan monetised all of it.
In addition, money velocity plummeted. The net effect of the credit contraction on prices was clearly what one would nowadays call "deflationary". Prices across a broad range of assets and goods and services fell.
Indeed, practically everything fell but government bonds.
Ovvero: M3 non è diminuita solo perchè il governo giapponese ha stampato soldi a go-go per finanziare opere inutili e tentare vanamente di porsi sopra le leggi naturali delle'economia. Risutlato: deflazione comunque e debito pubblico al 140% del PIL.
A parte il fatte che in area EU la disciplina di Maastricht in teoria impedirebbe un simile scempio, M3 è un valore che viene pesantemente influenzato da fattori esterni alle dinamiche di mercato, e quindi non significativo ai fini di una correlazione con il mercato stesso.
Il valore corretto con cui va misurata o meno una bolla sugli asset è l'espansione del credito, non della massa monetaria.
Se consideriamo le bolle immobiliari precedenti (a cominciare dal 1929, per poi arrivare al Giappone anni 80 e UK anni 90), vediamo come un fattore comune sia stata sempre l'eccessiva espansione del credito che ha "inondato" di liquidità il settore.
Nel 29 erano comuni i mutui a solo interesse (si speculava sulla rivalutazione del capitale), in Giappone la durata dei mutui aveva raggiunto i 100 anni, in UK i mutui erano talmente elevati che attorno al 1993 circa 1 milione di famiglie si sono ritrovate in negative equity.
L'eccessiva espansione del credito è seguita sempre da una sua contrazione, (legata ad un aumento dei tassi e/o a diminuzione del reddito) che non viene colta nelle fluttuazioni di M3 per i motivi di cui sopra. E' il ciclo boom-bust, che ci accompagna da quando Bretton Woods è "morto".
Attualmente in Italia l'estensione del debito per gli acquisti immobiliari (ed anche per il credito al consumo) ha raggiunto vette mai viste prima, con crescite vertiginose da qualche anno a questa parte. Vengono fatti mutui fino a 40 anni, e c'è un banca veneta che finanzia fino al 120% dell'importo. Tutto questo è stato causato, come detto, dalla manipolazione al ribasso dei tassi.
Inoltre, le prospettive sui tassi sono in rialzo e quelle reddituali in ribasso. Ergo, ci sono tutti i presupposti per cui il mercato immobiliare debba scendere.
M3 non c'entra in tutto questo.
Pinco Pallino
18-03-06, 15:07
Ancora: ho portato l'esempio della deflazione giapponese per farti notare come il tuo argomento:
"ritengo ragionevole presumere che la tendenza costante ad inflazionare l'economia iniziata dopo la fine di Bretton Woods porterà ad una ulteriore crescita nel prezzo degli immobili anche nel prossimo decennio"
sia privo di fondamento. Potevo anche portare l'esempio di UK anni 90.
Tu mi hai portato l'esempio del Giappone perchè secondo te dimostrerebbe che la mia ipotesi è sbagliata. Io ti ho spiegato sopra come e perchè la situazione Giapponese era completamente diversa da quella italiana, e che quindi il tuo esempio non sta in piedi. Potevi portare l'esempio di UK anni '90 ma ti avrei smontato anche quello, visto che anche lì i numeri dell'immobiliare erano nettamente superiori a quelli attuali italiani.
Qui prendi un altro granchio: non ho mai detto che si contrae la massa monetaria si contrae (cosa difficile in un sistema non aureo-convertibile), bensì il credito. La cosa è ben diversa.
Qui dimostri che ti mancano proprio le basi dell'argomento di cui si sta discutendo .
La banca centrale immette liquidità nel sistema tramite aumento del circolante e operazioni di mercato aperto. A questo punto il sistema bancario grazie al meccanismo della riserva obbligatoria crea moneta bancaria, cioè presta denaro al signor Rossi che in parte se lo tiene sul c\c, in parte ci compra bot, e così via.
LA MONETA BANCARIA creata quindi non E' altro che IL CREDITO creato dal sistema bancario
L'aggregato monetario M3 è composto proprio dal circolante (pochissimo), depositi in c\c, titoli di stato ecc.. Cioè M3 E' LA MISURA DEL TOTALE DEI CREDITI NEL SISTEMA.
Per questo motivo dire "si contrae il livello del credito" o "si contrae la massa monetaria" è la stessa identica cosa.
Se non mi credi, vai da qualunque docente di macroeconomia e chiedigli qual'è l'aggregato che descrive il livello di credito creato in un paese .
le prospettive sui tassi sono in rialzo e quelle reddituali in ribasso. Ergo, ci sono tutti i presupposti per cui il mercato immobiliare debba scendere.
M3 non c'entra in tutto questo.
Le prospettive reddituali in ribasso forse sono le tue personali, ad es. a livello di sistema Italia non si è mai creata così tanta ricchezza come in questi ultimi 3 anni, proprio grazie alla crescita contemporanea del mercato azionario, obbligazionario e immobiliare.
Quello che è effettivamente cambiato è la distribuzione di questa ricchezza, la maggioranza si sente più povera e teme per il futuro, mentre una minoranza non ha mai fatto soldi così facilmente. Ma come diceva Totò, è la somma che fa il totale.
Come ho già scritto ritengo ragionevole che il credito in Europa continuerà ad espandersi anche nei prossimi 10 anni e che quindi gli immobili saliranno di conseguenza.
In alcuni anni il prezzo degli immobili potrà crescere più rapidamente dell' M3 e si parlerà di boom, in altri le quotazioni resteranno ferme e allora si parlerà di stagnazione del mercato.
Se mi sbaglio, ci rimetterò dei soldi e tra 10 anni mi cospargerò il capo di cenere ammettendo l'errore.
Ma la storia ed il buon senso insegnano che la correlazione tra tasso di crescita della massa monetaria e inflazione dei beni reali esiste eccome.
overthecounter
18-03-06, 16:59
Qui dimostri che ti mancano proprio le basi dell'argomento di cui si sta discutendo .
La banca centrale immette liquidità nel sistema tramite aumento del circolante e operazioni di mercato aperto. A questo punto il sistema bancario grazie al meccanismo della riserva obbligatoria crea moneta bancaria, cioè presta denaro al signor Rossi che in parte se lo tiene sul c\c, in parte ci compra bot, e così via.
LA MONETA BANCARIA creata quindi non E' altro che IL CREDITO creato dal sistema bancario
L'aggregato monetario M3 è composto proprio dal circolante (pochissimo), depositi in c\c, titoli di stato ecc.. Cioè M3 E' LA MISURA DEL TOTALE DEI CREDITI NEL SISTEMA.
Per questo motivo dire "si contrae il livello del credito" o "si contrae la massa monetaria" è la stessa identica cosa.
Se non mi credi, vai da qualunque docente di macroeconomia e chiedigli qual'è l'aggregato che descrive il livello di credito creato in un paese .
purtroppo l'ignoranza, la supponenza e la malafede raggiungono ogni giorno vette più alte qui nel fol ...
L'articolo di cui ho postato è tratto da Von Mises Institute, importante centro di ricerca sulla teoria economica austriacca. Ti consiglio di leggerlo a fondo, è reperibile qui: http://www.mises.org/story/1994
Ti rispiego il concetto con parole più facili, viste le difficoltà di comprensione: le banche hanno ristretto il credito nei confronti di privati ed aziende perchè nel periodo precedente si era espanso troppo, aveva provocato malinvestimenti e molti dei crediti erano in sofferenza. Inoltre chi poteva avere le garanzie sufficienti non prendeva soldi a prestito, in quanto non si fidava.
Se il sistema monetario fosse stato aureo-convertibile (come nel 1929) la massa monetaria si sarebbe contratta, in quanto nel circuito sarebbe entrata meno liquidità di qanta ne sarebbe uscita per pagari i debiti contratti in precedenza.
Ma siccome così NON ERA, la BOJ ha monetizzato il tutto stampando soldi a fronte di titoli di debito dello stato (debito/PIL al 140%), e questo ha fatto sì che M3 salisse seppur di poco. Tutto questo non ha impoedito la deflazione dei prezzi degli asset.
Certo non mi sembra così difficile da capire ...
Le prospettive reddituali in ribasso forse sono le tue personali, ad es. a livello di sistema Italia non si è mai creata così tanta ricchezza come in questi ultimi 3 anni, proprio grazie alla crescita contemporanea del mercato azionario, obbligazionario e immobiliare.
Quello che è effettivamente cambiato è la distribuzione di questa ricchezza, la maggioranza si sente più povera e teme per il futuro, mentre una minoranza non ha mai fatto soldi così facilmente. Ma come diceva Totò, è la somma che fa il totale.
Vedo che passi ale insinuazioni personali, caratteristica di chi non ha altri argomenti.
Il fatto di pensare che la ricchezza si crei immettendo liquidità, stampando soldi e gonfiando bolle speculative, la dice lunga sul livello delle tue conoscenze di base della teoria economica.
Ti riporto il pensiero in proposito di Stephen Roach, capo economista di Morgan Stanley:
The big problem with bubbles is that they tend to be contagious across asset classes -- spreading from stocks to property to bonds. That's been the case in Japan, and a similar pattern is now evident in the United States. The result is a seemingly endless array of bubbles that only heightens the perils of the post-bubble endgame.
Unfortunately, the policy response to asset bubbles virtually guarantees cross-asset contagion. That stems mainly from the behavior of central banks. The US experience provides a classic example of this multi-bubble syndrome... The Fed, in effect, has become a serial bubble blower...
http://www.undollars.com/classicsarchives/classicarch_roach_6_24_03.html
Pinco Pallino
18-03-06, 22:51
purtroppo l'ignoranza, la supponenza e la malafede raggiungono ogni giorno vette più alte qui nel fol ...
Mi dai del supponente e della persona in malafede, vabbè.
Ma nelle 40 righe di risposta ti guardi bene dal replicare nel merito di quanto ho scritto.
Cioè che M3 è la misura del livello del credito nel sistema, concetto basilare che tu negavi recisamente.
O sui motivi per cui la situazione Giapponese o della GB non sono paragonabili a quelle italiane.
O sul perchè non è affatto vero che le prospettive reddituali del sistema Italia siano peggiorate negli ultimi anni.
Quindi da che parte sta la supponenza e la malafede ?
Tutto quello che sai fare è postare link della teoria economica austriaca e fare copiainncolla del pensiero di Roach.
Grazie, ma le teorie di Von Mises le conoscevo già, fa parte del mio lavoro conoscerle. Ti stupirai, ma in buona parte le condivido pure.
Tutto quello che mi interessava era spiegare i motivi per cui ritengo più probabile nei prossimi 10 anni una crescita ulteriore del mercato immobiliare, in linea con la crescita dell'M3.
Nel caso anche uno solo dei 40 lettori di questo 3D abbia capito i perchè della mia tesi allora non ho sprecato il mio tempo.
overthecounter
19-03-06, 00:49
Mi dai del supponente e della persona in malafede, vabbè.
Ma nelle 40 righe di risposta ti guardi bene dal replicare nel merito di quanto ho scritto.
Cioè che M3 è la misura del livello del credito nel sistema, concetto basilare che tu negavi recisamente.
O sui motivi per cui la situazione Giapponese o della GB non sono paragonabili a quelle italiane.
O sul perchè non è affatto vero che le prospettive reddituali del sistema Italia siano peggiorate negli ultimi anni.
Scusa ma non capisco: ti lamenti se ho segnalato alcuni articoli per rafforzare le mie tesi e poi copi ed incolli delle definizioni scolastiche prese da qualche bignami di macroeconomia ?!?
Dal discorso che ho fatto era chiaro e lampante che parlavo di credito del sistema bancario nei confronti di imprese e privati che, dopo una fase di espansione, si è contratto; e che ritengo il valore di M3 poco significativo in quanto:
- ricomprende anche gli effetti distorsivi dovuti a interventi di governo e della BC (possibili in un regime di fiat money), e pertanto non riflette le dinamiche di mercato
- misura i prezzi nominali e non quelli reali
Che poi il debito dello stato sia cmq il credito di qualcuno, e che ogni euro che entra a far parte della massa monetaria rappresenti il debito di qualcuno ed il credito di qualcun'altro, questo è fuori discussione. Anzi se n'è discusso a fondo in altri thread riguardo alla moneta-debito, interesse e sovranità monetaria, ad esempio qui: http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=592125
Posto anch'io qualche definizione, da wikipedia:
Debt monetization is the conversion of government debt into money. The government essentially sells bonds to itself, the Federal Reserve buys them in the United States, but pays for the bonds by printing additional currency or just increasing a bank balance.
Ed ecco il passo fondamentale:
Unfortunately, debt monetization causes inflation because it artificially increases the money supply. It can be seen as a tax on those who hold money because the government aquires additional funds while currency decreases in value.
Questo per quanto riguarda il primo punto, aspetto controdeduzioni.
UK e Giappone: ripeto che (secondo me) il parametro più significativo da considerare non è M3 ma l'estensione del credito bancario verso chi acquista casa (privati o immobiliaristi) o ne finanzia al costruzione (imprese). Ho fatto notare che durante le bolle immobiliari precedenti tale credito era arrivato a livelli estremi, ed attualmente in Italia è arrivato a livelli mai raggiunti prima. Già sui giornali compaiono i primi cori greci di chi invoca un aiuto di stato per gli sprovveduti che hanno finanziato il 100% ed oltre a tasso variabile.
Come insegna la teoria austriaca, un'espansione del credito è sempre stata seguita da una sua contrazione (boom-bust), in alcuni casi con risvolti drammatici (le ondate di suicidi in Giappone, il negative equity in UK).
Ti ricordo inoltre che dal 1992 al 1998 in Italia il mercato immobiliare è crollato in termini reali del 30%, e che i prezzi reali del 1992 erano più o meno gli stessi del 2005: qui (http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=626617) c'è il grafico di Scenari Immobiliari.
Aspetto controdeduzioni anche qui.
Sulle prospettive dell'Italia, l'argomento è molto complesso ed è oggetto di discussione in altri thread. Certo sostenere che siamo ricchi perchè crescono azioni ed immobili fa cadere un po' le braccia.
Mi perdonerai se faccio (con profonda tristezza) un ultimo copia-incolla. Si tratta di un articolo del Financial Times di ieri, dal titolo piuttosto esplicito: Italy follows Argentina down the same road to ruin:
http://news.ft.com/cms/s/64bf31a0-b55a-11da-aa90-0000779e2340.html
Pinco Pallino
19-03-06, 14:36
Scusa ma non capisco
L'argomento della discussione era: è più probabile che nei prossimi 10 anni le case aumentino ulteriormente di prezzo si oppure no ? Ho spiegato la mia opinione motivandola.
Chi ha letto può valutare se è d'accordo o no, così come se tu sia stato in grado di confutare la mia tesi con esempi pertinenti oppure no .
Che sia necessario fare sempre una distinzione tra crescita reale e crescita nominale di un bene è ovvio, tanto è vero che ho scritto (evidentemente ti era sfuggito) :
"il deflattore per valutare la crescita reale di una tipologia di beni è proprio il tasso di crescita dell'M3, cioè il tasso di crescita monetaria: sinche il prezzo di un bene cresce in linea con la crescita della massa monetaria non ha senso dire che è in fase di bolla, proprio il caso del mercato immobiliare italiano"
Più chiaro di così, non so essere.
In un altro 3D si potrà un giorno discutere dei pregi della teoria austriaca, che esistono e tu credo conosca, ed i suoi limiti, che evidentemente non conosci. Limiti a cui in questo forum mi pare abbia accennato solo una volta una persona, luigir.
Cari amici,
non nego che il vostro contraddittorio è istruttivo e appassionante, tuttavia, lasciate che vi ricordi che l'argomento del thread è: meglio affittare o acquistare?
Siccome anche io sono andato fuori tema spero che il mio richiamo non vi arrechi disagio (che di solito provocano maestri e autoritari vari) ma sia il semplice buffetto di un amico................
...a tal proposito mi piacerebbe molto sapere la vostra opinione.........
overthecounter
20-03-06, 00:34
Cari amici,
non nego che il vostro contraddittorio è istruttivo e appassionante, tuttavia, lasciate che vi ricordi che l'argomento del thread è: meglio affittare o acquistare?
Siccome anche io sono andato fuori tema spero che il mio richiamo non vi arrechi disagio (che di solito provocano maestri e autoritari vari) ma sia il semplice buffetto di un amico................
...a tal proposito mi piacerebbe molto sapere la vostra opinione.........
Freedom, il tuo richiamo è giusto, siamo andati fuori tema, e me ne scuso.
Tornando all'argomento del thread, ritengo che nelle attuali condizioni di mercato sia conveniente andare in affitto un anno o due ed impiegare la liquidità in titoli a breve termine, ipotizzando un ribasso del settore immobiliare che viene stimato attorno al 20%-30% dal top del mercato. Le circostanze a favore di questo scenario sono secondo me:
- la tendenza al rialzo dei tassi (si parla già di 3-4% a breve, http://www.borsaitaliana.reuters.it/investing/financeArticle.aspx?type=bondsNews&storyID=2006-03-16T104514Z_01_L16742087_RTRIDST_0_BCE-TASSI-MNSI.XML ) porterà ad una progressiva contrazione del credito in particolare i mutui, cha hanno raggiunto spesso livelli da follia. Il rischio di negative equity per chi compra o ha comprato al top è concreto e reale ( http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=626617 )
- le scarse prospettive reddituali del nostro paese (si veda ad esempio il movimentato thread: http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=647569 )
- l'inevitabile mazzata fiscale sugli immobili che qualsiasi governo dovrà assestare per reperire i soldi con i quali pagare i debiti (le case non si possono smontare e rimontare in svizzera). Un interessante articolo sull'insostenibilità del debito pubblico italiano è qui: http://www.lavoce.info/news/view.php?cms_pk=2058
I segni che la festa è finita si moltiplicano ogni giorno. Qui ( http://www.freeforumzone.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=2 ) al situazione viene monitorata con attenzione.
Pinco Pallino
20-03-06, 12:51
Cari amici,
non nego che il vostro contraddittorio è istruttivo e appassionante, tuttavia, lasciate che vi ricordi che l'argomento del thread è: meglio affittare o acquistare?
Siccome anche io sono andato fuori tema spero che il mio richiamo non vi arrechi disagio (che di solito provocano maestri e autoritari vari) ma sia il semplice buffetto di un amico................
...a tal proposito mi piacerebbe molto sapere la vostra opinione.........
Giusto richiamo il tuo Freedom, è chiaro cmq che la valutazione della convenienza ad affittare è legata molto alle prospettive di rivalutazione dell'immobile.
Ti faccio un caso che conosco molto bene, il mio.
Da circa un mese ho acquistato una casa per abitarci nella campagna emiliana. L'ho pagata 1500 euro per metro calpestabile. Le finiture sono di lusso, è un rustico ristrutturato da poco.
Siccome costruire bene almeno dalle mie parti costa almeno 1000 euro al metro quadro, è come se avessi comprato un terreno edificabile a 500 euro al metro e ci avessi costruito sopra.
Poniamo pure che nel 2006-07 il mercato immobiliare si fermi, prospettiva abbastanza probabile visti i recenti rialzi dei tassi e che il mercato azionario inizia di nuovo ad attirare il parco buoi, proprio come a fine '99.
Che svalutazione dell'immobile posso temere ? non sui 1000 euro, visto che nessun costruttore costruisce per vendere sottocosto .
Potrebbe quindi perdere di valore il terreno, diciamo quindi un 5% reale all'anno su di un terzo del mio investimento.
E quanto potrebbe durare la probabile stagnazione del mercato ?
Nell'ipotesi pessimistica dico 5-6 anni, anche se ritengo molto più probabile che la borsa nel giro di 2 anni salga ancora di un 20-30%, il tempo di far entrare tutto il parco buoi.
Dopo prevedo che le azioni riprendano a scendere, quindi mi aspetto di nuovo la corsa al bene rifugio casa da parte dei nuovi delusi della borsa, proprio come nel 2001.
Inoltre il mercato immobiliare non sale o scende in modo omogeneo, mi aspetto cioè che gli immobili di fascia medio-alta come il mio si rivalutino di più rispetto alla media del mercato. Il motivo è che la maggioranza degli italiani si sente ogni anno più povera, ma una minoranza si sta arricchendo velocemente, quindi mi aspetto che la domanda immobiliare sul target medio alto tenga relativamente meglio.
Poi mi sono chiesto quali siano le prospettive più probabili sui tassi .
Mi sono risposto che probabilmente saliranno ancora di 1-2% . Non credo saliranno di più, perchè la ripresa economia europea è fragile ed un forte rialzo dei tassi (tipo +4%) la riporterebbe in recessione, quindi a pressioni politiche per riabbassare i tassi.
Infine ho fatto un confronto tra l'aumento dell'M3 dalla data di introduzione dell'euro e l'incremento delle quotazioni immobiliari nel medesimo periodo.
E' risultato che le quotazioni sono salite in linea con la crescita dell'M3, che è come dire che il prezzo delle case è salito in linea con l'inflazione reale.
Notare che ho comprato la casa finanziandomi all'80% con mutuo bancario a tasso variabile, pur avendo disponibile quasi l'intera somma.
Il motivo è che lo spread tra fisso e variabile è intorno al 2% e non mi va di regalare soldi alla banca.
Quindi sino a quando il mercato azionario continuerà a tirare starò investito in borsa lucrando lo spread tra i tassi di interesse passivi ancora bassi e i rialzi di borsa di un mercato in uptrend.
Nel momento in cui il mercato azionario inizierà a scendere veramente, o i tassi a salire oltre alla mia previsione di un +2%, venderò le azioni e estinguerò in tutto o in parte il mutuo.
E' importante sottolineare che per estinguere un mutuo a tasso fisso prima della scadenza naturale si pagano penali, a tasso variabile no.
Tornando al titolo del 3D, la scelta tra comprare o affittare imo dipende sia dal prezzo relativo dell'immobile rispetto agli altri simili sul mercato, sia dalle ipotesi di base che facciamo sull'evoluzione delle variabile macroeconomiche dette.
Giusto richiamo il tuo Freedom, è chiaro cmq che la valutazione della convenienza ad affittare è legata molto alle prospettive di rivalutazione dell'immobile.
Ti faccio un caso che conosco molto bene, il mio.
Da circa un mese ho acquistato una casa per abitarci nella campagna emiliana. L'ho pagata 1500 euro per metro calpestabile. Le finiture sono di lusso, è un rustico ristrutturato da poco.
Siccome costruire bene almeno dalle mie parti costa almeno 1000 euro al metro quadro, è come se avessi comprato un terreno edificabile a 500 euro al metro e ci avessi costruito sopra.
Poniamo pure che nel 2006-07 il mercato immobiliare si fermi, prospettiva abbastanza probabile visti i recenti rialzi dei tassi e che il mercato azionario inizia di nuovo ad attirare il parco buoi, proprio come a fine '99.
Che svalutazione dell'immobile posso temere ? non sui 1000 euro, visto che nessun costruttore costruisce per vendere sottocosto .
Potrebbe quindi perdere di valore il terreno, diciamo quindi un 5% reale all'anno su di un terzo del mio investimento.
E quanto potrebbe durare la probabile stagnazione del mercato ?
Nell'ipotesi pessimistica dico 5-6 anni, anche se ritengo molto più probabile che la borsa nel giro di 2 anni salga ancora di un 20-30%, il tempo di far entrare tutto il parco buoi.
Dopo prevedo che le azioni riprendano a scendere, quindi mi aspetto di nuovo la corsa al bene rifugio casa da parte dei nuovi delusi della borsa, proprio come nel 2001.
Inoltre il mercato immobiliare non sale o scende in modo omogeneo, mi aspetto cioè che gli immobili di fascia medio-alta come il mio si rivalutino di più rispetto alla media del mercato. Il motivo è che la maggioranza degli italiani si sente ogni anno più povera, ma una minoranza si sta arricchendo velocemente, quindi mi aspetto che la domanda immobiliare sul target medio alto tenga relativamente meglio.
Poi mi sono chiesto quali siano le prospettive più probabili sui tassi .
Mi sono risposto che probabilmente saliranno ancora di 1-2% . Non credo saliranno di più, perchè la ripresa economia europea è fragile ed un forte rialzo dei tassi (tipo +4%) la riporterebbe in recessione, quindi a pressioni politiche per riabbassare i tassi.
Infine ho fatto un confronto tra l'aumento dell'M3 dalla data di introduzione dell'euro e l'incremento delle quotazioni immobiliari nel medesimo periodo.
E' risultato che le quotazioni sono salite in linea con la crescita dell'M3, che è come dire che il prezzo delle case è salito in linea con l'inflazione reale.
Notare che ho comprato la casa finanziandomi all'80% con mutuo bancario a tasso variabile, pur avendo disponibile quasi l'intera somma.
Il motivo è che lo spread tra fisso e variabile è intorno al 2% e non mi va di regalare soldi alla banca.
Quindi sino a quando il mercato azionario continuerà a tirare starò investito in borsa lucrando lo spread tra i tassi di interesse passivi ancora bassi e i rialzi di borsa di un mercato in uptrend.
Nel momento in cui il mercato azionario inizierà a scendere veramente, o i tassi a salire oltre alla mia previsione di un +2%, venderò le azioni e estinguerò in tutto o in parte il mutuo.
E' importante sottolineare che per estinguere un mutuo a tasso fisso prima della scadenza naturale si pagano penali, a tasso variabile no.
Tornando al titolo del 3D, la scelta tra comprare o affittare imo dipende sia dal prezzo relativo dell'immobile rispetto agli altri simili sul mercato, sia dalle ipotesi di base che facciamo sull'evoluzione delle variabile macroeconomiche dette.
per uno che si nikka pinco pallino, mica male come analisi..
Assoltamente condivisibile sia l'analisi overthecounter e sia quella di Pinco pallino.
Faccio il ruffiano? :D Nossignori: sul fatto che sia meglio l'affitto o l'acquisto mi pare entrambi abbiano dimostrato la fondatezza della loro tesi. Il fatto è che sono così personali (per noi buoi:D) le motivazioni che inducono in un senso anzichè l'altro..............
Sul mercato immobiliare (ma questo è argomento di altro thread)in generale noto, viceversa, una sostanziale condivisione della previsione per i prossimi 2/3 anni.
Fermo restando che le previsioni restano previsioni.......................
ciao
P.S.
per me questo è il più bel Forum di Fol.
overthecounter
20-03-06, 16:30
Giusto richiamo il tuo Freedom, è chiaro cmq che la valutazione della convenienza ad affittare è legata molto alle prospettive di rivalutazione dell'immobile.
Ti faccio un caso che conosco molto bene, il mio.
Da circa un mese ho acquistato una casa per abitarci nella campagna emiliana. L'ho pagata 1500 euro per metro calpestabile. Le finiture sono di lusso, è un rustico ristrutturato da poco.
Siccome costruire bene almeno dalle mie parti costa almeno 1000 euro al metro quadro, è come se avessi comprato un terreno edificabile a 500 euro al metro e ci avessi costruito sopra.
Poniamo pure che nel 2006-07 il mercato immobiliare si fermi, prospettiva abbastanza probabile visti i recenti rialzi dei tassi e che il mercato azionario inizia di nuovo ad attirare il parco buoi, proprio come a fine '99.
Che svalutazione dell'immobile posso temere ? non sui 1000 euro, visto che nessun costruttore costruisce per vendere sottocosto .
Potrebbe quindi perdere di valore il terreno, diciamo quindi un 5% reale all'anno su di un terzo del mio investimento.
E quanto potrebbe durare la probabile stagnazione del mercato ?
Nell'ipotesi pessimistica dico 5-6 anni, anche se ritengo molto più probabile che la borsa nel giro di 2 anni salga ancora di un 20-30%, il tempo di far entrare tutto il parco buoi.
Dopo prevedo che le azioni riprendano a scendere, quindi mi aspetto di nuovo la corsa al bene rifugio casa da parte dei nuovi delusi della borsa, proprio come nel 2001.
Inoltre il mercato immobiliare non sale o scende in modo omogeneo, mi aspetto cioè che gli immobili di fascia medio-alta come il mio si rivalutino di più rispetto alla media del mercato. Il motivo è che la maggioranza degli italiani si sente ogni anno più povera, ma una minoranza si sta arricchendo velocemente, quindi mi aspetto che la domanda immobiliare sul target medio alto tenga relativamente meglio.
Poi mi sono chiesto quali siano le prospettive più probabili sui tassi .
Mi sono risposto che probabilmente saliranno ancora di 1-2% . Non credo saliranno di più, perchè la ripresa economia europea è fragile ed un forte rialzo dei tassi (tipo +4%) la riporterebbe in recessione, quindi a pressioni politiche per riabbassare i tassi.
Infine ho fatto un confronto tra l'aumento dell'M3 dalla data di introduzione dell'euro e l'incremento delle quotazioni immobiliari nel medesimo periodo.
E' risultato che le quotazioni sono salite in linea con la crescita dell'M3, che è come dire che il prezzo delle case è salito in linea con l'inflazione reale.
Notare che ho comprato la casa finanziandomi all'80% con mutuo bancario a tasso variabile, pur avendo disponibile quasi l'intera somma.
Il motivo è che lo spread tra fisso e variabile è intorno al 2% e non mi va di regalare soldi alla banca.
Quindi sino a quando il mercato azionario continuerà a tirare starò investito in borsa lucrando lo spread tra i tassi di interesse passivi ancora bassi e i rialzi di borsa di un mercato in uptrend.
Nel momento in cui il mercato azionario inizierà a scendere veramente, o i tassi a salire oltre alla mia previsione di un +2%, venderò le azioni e estinguerò in tutto o in parte il mutuo.
E' importante sottolineare che per estinguere un mutuo a tasso fisso prima della scadenza naturale si pagano penali, a tasso variabile no.
Tornando al titolo del 3D, la scelta tra comprare o affittare imo dipende sia dal prezzo relativo dell'immobile rispetto agli altri simili sul mercato, sia dalle ipotesi di base che facciamo sull'evoluzione delle variabile macroeconomiche dette.
Pinco, ti avevo sottovalutato :) ... A proposito colgo l'occasione per scusarmi se ho alzato un po' i toni in precedenza ...
Certo è che, ammetterai, il tuo è un caso un po' particolare (nel senso che sono in pochi quelli che fanno ragionamenti come il tuo) ... la maggior parte dei giovani vanno in banca senza un soldo (li hanno spesi tutti in telefonini-auto-capzate-ecc.) e si fanno spennare con i mutui al 100%, 120% di 30 e rotti anni ...
L'unica cosa che mi "spaventa" un po' della tua strategia è un evento improvviso (raro ma non impossibile) tipo lunedì nero che in poche ore potrebbe ridurre notevolmente la plusvalenza ...
meglio affittare a questi prezzi.
Pinco Pallino
20-03-06, 19:50
Pinco, ti avevo sottovalutato :) ... A proposito colgo l'occasione per scusarmi se ho alzato un po' i toni in precedenza ...
Certo è che, ammetterai, il tuo è un caso un po' particolare (nel senso che sono in pochi quelli che fanno ragionamenti come il tuo) ... la maggior parte dei giovani vanno in banca senza un soldo (li hanno spesi tutti in telefonini-auto-capzate-ecc.) e si fanno spennare con i mutui al 100%, 120% di 30 e rotti anni ...
L'unica cosa che mi "spaventa" un po' della tua strategia è un evento improvviso (raro ma non impossibile) tipo lunedì nero che in poche ore potrebbe ridurre notevolmente la plusvalenza ...
Tutti a volte travalichiamo un pò, accorgersene e riconoscerlo è sempre segno di intelligenza.
Mi fa molto piacere che si possa continuare insieme, con Ramirez, Freedom e tutti gli altri, a confrontarci su questo bel forum.
Sarà cmq interessante fra 5 anni rileggerci questo 3D, quindi cerchiamo di non farcelo cancellare.
cleopatra758
20-03-06, 20:39
Giusto richiamo il tuo Freedom, è chiaro cmq che la valutazione della convenienza ad affittare è legata molto alle prospettive di rivalutazione dell'immobile.
Ti faccio un caso che conosco molto bene, il mio.
Da circa un mese ho acquistato una casa per abitarci nella campagna emiliana. L'ho pagata 1500 euro per metro calpestabile. Le finiture sono di lusso, è un rustico ristrutturato da poco.
Siccome costruire bene almeno dalle mie parti costa almeno 1000 euro al metro quadro, è come se avessi comprato un terreno edificabile a 500 euro al metro e ci avessi costruito sopra.
Poniamo pure che nel 2006-07 il mercato immobiliare si fermi, prospettiva abbastanza probabile visti i recenti rialzi dei tassi e che il mercato azionario inizia di nuovo ad attirare il parco buoi, proprio come a fine '99.
Che svalutazione dell'immobile posso temere ? non sui 1000 euro, visto che nessun costruttore costruisce per vendere sottocosto .
Potrebbe quindi perdere di valore il terreno, diciamo quindi un 5% reale all'anno su di un terzo del mio investimento.
E quanto potrebbe durare la probabile stagnazione del mercato ?
Nell'ipotesi pessimistica dico 5-6 anni, anche se ritengo molto più probabile che la borsa nel giro di 2 anni salga ancora di un 20-30%, il tempo di far entrare tutto il parco buoi.
Dopo prevedo che le azioni riprendano a scendere, quindi mi aspetto di nuovo la corsa al bene rifugio casa da parte dei nuovi delusi della borsa, proprio come nel 2001.
Inoltre il mercato immobiliare non sale o scende in modo omogeneo, mi aspetto cioè che gli immobili di fascia medio-alta come il mio si rivalutino di più rispetto alla media del mercato. Il motivo è che la maggioranza degli italiani si sente ogni anno più povera, ma una minoranza si sta arricchendo velocemente, quindi mi aspetto che la domanda immobiliare sul target medio alto tenga relativamente meglio.
Poi mi sono chiesto quali siano le prospettive più probabili sui tassi .
Mi sono risposto che probabilmente saliranno ancora di 1-2% . Non credo saliranno di più, perchè la ripresa economia europea è fragile ed un forte rialzo dei tassi (tipo +4%) la riporterebbe in recessione, quindi a pressioni politiche per riabbassare i tassi.
Infine ho fatto un confronto tra l'aumento dell'M3 dalla data di introduzione dell'euro e l'incremento delle quotazioni immobiliari nel medesimo periodo.
E' risultato che le quotazioni sono salite in linea con la crescita dell'M3, che è come dire che il prezzo delle case è salito in linea con l'inflazione reale.
Notare che ho comprato la casa finanziandomi all'80% con mutuo bancario a tasso variabile, pur avendo disponibile quasi l'intera somma.
Il motivo è che lo spread tra fisso e variabile è intorno al 2% e non mi va di regalare soldi alla banca.
Quindi sino a quando il mercato azionario continuerà a tirare starò investito in borsa lucrando lo spread tra i tassi di interesse passivi ancora bassi e i rialzi di borsa di un mercato in uptrend.
Nel momento in cui il mercato azionario inizierà a scendere veramente, o i tassi a salire oltre alla mia previsione di un +2%, venderò le azioni e estinguerò in tutto o in parte il mutuo.
E' importante sottolineare che per estinguere un mutuo a tasso fisso prima della scadenza naturale si pagano penali, a tasso variabile no.
Tornando al titolo del 3D, la scelta tra comprare o affittare imo dipende sia dal prezzo relativo dell'immobile rispetto agli altri simili sul mercato, sia dalle ipotesi di base che facciamo sull'evoluzione delle variabile macroeconomiche dette.
Ho l'impressione però che tu consideri il trend del mercato immobiliare come quello mobiliare : non è così. Il problema non è ipotizzare la percentuale di ribasso del valore degli immobili : è noto che se acquisti a 100, in una fase di stagnazione non potrà mai valere 50, al massimo ci sarà un decremento del 20%. Il problema reale è :
1) la liquidità dell'investimento. Vendere casa non è come vendere un'azione o un Bot : in fase di stagnazione puoi impiegarci anni o addirittura non vendere mai. Ed il rischio è reale, perchè l'evento aleatorio è in agguato.
2) lal durata di stagnazione del segmento immobiliare : i cicli sono molto, molto più lunghi di quelli di Borsa.
Senza contare che, secondo il tuo discorso, tu venderai le azioni quando il mercato sarà basso : con il rischio di perdere molto o tutto.
Pinco Pallino
20-03-06, 22:56
Ho l'impressione però che tu consideri il trend del mercato immobiliare come quello mobiliare : non è così. Il problema non è ipotizzare la percentuale di ribasso del valore degli immobili : è noto che se acquisti a 100, in una fase di stagnazione non potrà mai valere 50, al massimo ci sarà un decremento del 20%. Il problema reale è :
1) la liquidità dell'investimento. Vendere casa non è come vendere un'azione o un Bot : in fase di stagnazione puoi impiegarci anni o addirittura non vendere mai. Ed il rischio è reale, perchè l'evento aleatorio è in agguato.
2) lal durata di stagnazione del segmento immobiliare : i cicli sono molto, molto più lunghi di quelli di Borsa.
Senza contare che, secondo il tuo discorso, tu venderai le azioni quando il mercato sarà basso : con il rischio di perdere molto o tutto.
1) Sono consapevole che i trend immobiliari sono diversi da quelli borsistici, ma è diversa anche l'ottica con cui si decide di comprare la casa in cui abitare per la vita rispetto a quella che si ha quando si compra un titolo.
Come dicevo, la casa non la compro per metterla a reddito, ma per passare i prossimi 30-40 anni in un posto di mio gradimento.
Quindi che un immobile sia un investimento relativamente poco liquido hai perfettamente ragione, ma dal mio punto di vista sarà un problema eventualmente dei miei eredi, non mio.
2) Il discorso sulla durata dei cicli nell'immobiliare è più complesso. Come dicevo, l'ipotesi più probabile per me è che la stagnazione incombente sia di durata più breve delle ultime.
Come accennavo, baso questa mia ipotesi su 2 considerazioni.
Prima di tutto il fatto che il mercato sia cresciuto sostanzialmente in linea con l'inflazione reale, senza raggiungere le esagerazioni degli Usa o della GB . Per dire, la crescita del 2005 è stata intorno al 7%, un pò poco per parlare di bolla secondo me.
A fine anni '80 il mercato immobiliare cresceva a ritmi del 20% all'anno, ora si parla di una crescita complessiva negli ultimi 5 anni tra il 25 ed il 40% . Se questa è una bolla, quella cos'era ?
In secondo luogo penso che la stagnazione attuale dell'immobiliare abbia molto a che fare con la temporanea ripresa delle borse.
Non è un caso imo che si sia iniziato a parlare di stagnazione da alcuni mesi, quando ormai era diventato evidente anche ai sassi che siamo in un uptrend primario di borsa.
Il fenomeno avrebbe una sua logica, la liquidità creata dal sistema creditizio da qualche parte deve andare, se prima fa salire gli immobili, dopo si dirige verso le azioni e così via.
3) Faccio trading di posizione basandomi soprattutto sulle le medie mobili, nel mio caso ovviamente medie di lungo periodo. Con le medie è impossibile riuscire a comprare sui minimi o vendere sui max, ma la parte centrale del rialzo si prende, e si esce da un mercato al ribasso mooolto prima di raggiungere i minimi. Una certa dose di rischio è cmq ineliminabile.
Ieri ero a casa di amici che abitano nel modenese. In tutta la provincia si affitta solo ad extracomunitari e studenti.............
....sembra che il mercato degli affitti stia declinando rapidamente.........
....in questo thread, mi pare, l'avevamo previsto con ampio margine di anticipo........
Affitti, mercato in frenata
(17/05/2006)
Il mercato degli affitti continua a rallentare. Nonostante i dati parlino ancora di crescita, la frenata in atto ormai da tre anni non ha subito inversioni di rotta. Una tendenza evidente soprattutto nelle grandi città in cui i moderati aumenti delle quotazioni nazionali lasciano il posto a cifre negative. Secondo i dati dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, nel secondo trimestre del 2005, i prezzi dei bilocali sono aumentati, in media, dell’1,6% e quelli dei trilocali dell’1,1%.
Numeri che evidenziano un rallentamento del tasso di crescita che, spiega il gruppo nella sua ricerca, è dovuto “in parte al ridotto incremento dei salari e in parte alla maggiore offerta di immobili in locazione, conseguenza dell’immissione sul mercato di soluzioni acquistate per investimento”.
E le conseguenze maggiori si avvertano soprattutto nelle grandi città. A partire dai valori medi che, per bilocali e trilocali, parlano di una crescita meno sostenuta, rispettivamente dello 0,5% e dello 0,1%. Naturalmente non mancano i centri in controtendenza, con Napoli che, ad esempio, ha visto i prezzi salire del 6,3% per i bilocali e del 3,9% per i trilocali. Ma è proprio questa seconda tipologia di immobili che, in molte città, non solo conferma ma finisce per accentuare il rallentamento già evidenziato a livello nazionale.
Non parliamo infatti di crescita limitata ma di veri e propri passi indietro. A Firenze, ad esempio, i canoni d’affitto sono diminuiti del 4,6% e a Bologna del 2%. Fanno eco il calo dell’1% di Verona e la flessione dello 0,9% di Milano. Quanto alla Capitale, la situazione è del tutto peculiare.
Per l’affitto di un bilocale, si è dovuto pagare il 2,1% in più: una cifra superiore non solo allo 0,5% della media delle grandi città, ma anche al più generico 1,6% rilevato a livello nazionale. Sorte diversa per i trilocali che, con il loro +0,2%, si attestano sostanzialmente in linea con i dati relativi ai grandi centri urbani e ben al di sotto dell’1,1% dell’intero Paese.
Bene Freedom,
vuoi vedere che ho fatto un buon investimento nel vendere la casa ed andare in affitto? whaoooooo che grande speculatore che sono!
Bene Freedom,
vuoi vedere che ho fatto un buon investimento nel vendere la casa ed andare in affitto? whaoooooo che grande speculatore che sono!
Vada per il buon investimento ma lasciamo stare :) la speculazione.
Oppure sei un filosofo? :D Speculazione
Speculazione, dal latino speculationem ("contemplazione"), da speculatus ("osservato"). Con speculazione si designa il pensiero che indaga un problema senza utilizzare alcun dato empirico, ovvero il pensiero astratto, il pensiero che "astrae" (separa) i propri passaggi dai fatti empirici per considerarli in quanto pura possibilità.
beh ho venduto la casa e preso appartamento in affitto... insomma ho speculato... :D Of course era una battuta visto che non ho mai fatto speculazione...
beh ho venduto la casa e preso appartamento in affitto... insomma ho speculato... :D Of course era una battuta visto che non ho mai fatto speculazione...
Guarda che internet sta diventando (per noi vecchietti della navigazione) un modo preciso ed efficace di comunicare: hai colto perfettamente il tono, la sostanza, l'intento, tutto.
Forse è anche merito del tuo intuito.
:)
23 maggio 2006
La voglia di ristrutturare casa colpisce 2 milioni di italiani
di Nicoletta Cottone
Italiani alle prese con le ristrutturazioni: sono quasi due milioni le famiglie italiane che nel biennio 2004-2005 hanno affrontato lavori nelle abitazioni. L’investimento medio è stato di 17mila euro, anche se il 53% di chi ha usufruito del bonus per le ristrutturazioni ha speso più di 30mila euro per i lavori. La spesa massima riscontrata è stata di 90mila euro.Lo attesta l’indagine Tecnoborsa 2006 presentata questa mattina a Roma, che per la prima volta ha messo a confronto ristrutturazioni edilizie e agevolazioni fiscali collegate.
La voglia di rendere più funzionale la casa, di sfruttare meglio gli spazi, la ricerca del confort ha riguardato soprattutto le giovani coppie fra i 25 e i 35 anni e gli adulti fra i 45 e i 54 anni. L’86,9% delle ristrutturazioni ha interessato la prima casa, mentre solo l’8,5% dei lavori ha riguardato seconde case.
Nel 38% dei casi l’intervento ha interessato tutta l’abitazione, nel 42% i servizi, nell’11,2% gli infissi, nel 9,7% gli impianti. A compiere gli interventi più radicali sono stati imprenditori e liberi professionisti, residenti in Comuni del centro e del Nord-Ovest.
Per i lavori il 15,8% ha utilizzato il bonus fiscale previsto dalla normativa italiana sulle ristrutturazioni, che dal 1998 a oggi ha interessato oltre 2 milioni e mezzo di italiani. L’indagine ha anche esaminato il gradimento del bonus presso le famiglie italiane. Molti ritengono che, al di sotto di un certo importo, non valga la pena di affrontare l’iter burocratico, che prevede l’invio di una raccomandata al Centro operativo di Pescara e il pagamento all’impresa tramite bonifico bancario o postale. Il 24,3% di coloro che non ne hanno usufruito ritiene l’iter troppo complesso, il 29,9% non lo ritiene conveniente (proprio in questa area, secondo l’indagine di Tecnoborsa, si cela il sommerso). Addirittura il 45,8% ha dichiarato di non conoscere le agevolazioni. «Gli incentivi statali - spiega una nota di Tecnoborsa - si sono rivelati un istituto assai utile per le famiglie che ne hanno usufruito, anche per sviluppare una cultura del risparmio energetico, così come previsto dal Protocollo di Kyoto e dalle direttive europee che prevedono la certificazione energetica degli edifici, tanto per le ristrutturazioni che per le nuove costruzioni, proprio a cominciare dalle abitazioni».
La Finanziaria per il 2006 ha aumentato al 41% il bonus per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria (prima era il 36%), ma ha riportato l’Iva, precedentemente agevolata al 10%, a quota 20%, nonostante l’Unione europea abbia prorogato fino al 2010 il regime agevolato. Il boom delle domande del mese di febbraio ha interessato soprattutto Friuli Venezia Giulia, Veneto, Toscana, Lombardia, Lazio e Marche.
L’Italia è stato uno dei primi Paesi a recepire la direttiva europea del 2002 sul rendimento e la certificazione energetica in edilizia: prevede che ogni edificio sia certificato per poterne controllare il consumo energetico, contribuendo al risparmio per le generazioni future. ilsole24ore
23 maggio 2006
La voglia di ristrutturare casa colpisce 2 milioni di italiani
di Nicoletta Cottone
Italiani alle prese con le ristrutturazioni: sono quasi due milioni le famiglie italiane che nel biennio 2004-2005 hanno affrontato lavori nelle abitazioni. L’investimento medio è stato di 17mila euro, anche se il 53% di chi ha usufruito del bonus per le ristrutturazioni ha speso più di 30mila euro per i lavori.
nel tuo (mi sembra) post sulla diminuzione dei risparmi degli italiani
non venivano menzionati, tra le cause, i costi di cui sopra....
eppure sono cifre discrete..17.000 euro per 2.ooo.ooo di famiglie..
L'avevi aggiunto tu correttamente mi sembra
L'avevi aggiunto tu correttamente mi sembra
si qualcosa (mutui?) avevo aggiunto...
Pinco Pallino
13-07-06, 18:17
E la presunta bolla immobiliare che secondo alcuni stava scoppiando ? :)
Immobili: Nomisma, prezzi in aumento del 3,7% nei primi 6 mesi 2006
Finanzaonline.com - 13/07/2006 17:50 - I prezzi nel settore immobiliare hanno continuato a crescere anche nei primi 6 mesi del 2006. E' questo il primo dato che salta agli occhi dal rapporto sul Mercato Immobiliare elaborato da Nomisma. La crescita media dei prezzi delle abitazioni è stata pari al 3,7%. E i prezzi hanno perfino fatto segnare "un'accelerazione rispetto al semestre precedente", ha rimarcato Gualtiero Tamburini, vicepresidente di Nomisma, intervenuto alla presentazione del rapporto, aggiungendo che si spera che non si tratti di un canto del cigno. Quindi una sostanziale tenuta anche nel 2006 per il mercato immobiliare abitativo, piu' contenuto l'incremento dei prezzi per uffici (+3,1%) e per negozi (+3,2%). Ci sono però evidenti differenze tra città e città". Milano cresce molto mkeno rispetto a Roma e sembra confermarsi anche nell'immobiliare come anticipatrice delle tendenze del mercato. Questo potrebbe essere quindi un segnale dell'esaurirsi della forte fase di espanzione che ha caratterizzato gli ultimi anni". Per i prossimi 12 mesi è previsto, al netto degli effetti fiscali, un rallentamento della crescita dei prezzi.
dai vari giornalini che ci sono per vendere case si iniziano a vedere i primi ribassi, poca cosa ovviamente, ma difficilmente la transazione si fa al prezzo della richiesta iniziale...
ci sono in vendita o in affitto sempre le stesse case da mesi...
secondo me si capirà meglio dopo 2 3 aumenti dei tassi con mutui più pesanti...
Dl sfratti, governo battuto
(25/10/2006)
Il governo è stato battuto al Senato sul decreto legge sugli sfratti. L’aula ha approvato con 151 sì e 147 no e nessun astenuto una pregiudiziale di costituzionalità presentata dall’opposizione.
L’approvazione della pregiudiziale di costituzionalità, presentata da Forza Italia al decreto legge sugli sfratti comporta l’immediata cancellazione del provvedimento.
In particolare, il decreto legge sugli sfratti, approvato con procedura d’urgenza dal Consiglio dei ministri il 22 settembre scorso, prevedeva il blocco degli sfratti per le famiglie con reddito inferiore ai 27 mila euro e con figli a carico o persone con un serio handicap o al cui interno vivano malati terminali oppure ultrasettantenni. Il provvedimento, fortemente voluto dal ministro della Solidarietà, Paolo Ferrero, stabiliva in tre mesi la durata della sospensione per tutti i Comuni interessati, mentre sarebbe stata prolungata al 30 giugno 2007 per gli immobili della piccola proprietà e al 30 giugno 2008 per quelli della grande proprietà nei Comuni che presenteranno al Governo programmi locali per affrontare l’emergenza abitativa. A beneficiare della sospensione per almeno tre mesi degli sfratti, ‘‘i nuclei familiari non morosi, che abbiano un reddito annuo non superiore a 27mila euro in cui siano presenti figli a carico, o ultrasettantenni, o malati terminali, o disabili oltre il 66%’’.
L’Aula del Senato è stata sospesa dopo la bocciatura del governo ed è stata convocata una conferenza dei capigruppo. L’opposizione ha applaudito a lungo l’esito della votazione chiedendo al governo Prodi di prendere atto della sua crisi in parlamento. Per la maggioranza, invece la senatrice dei verdi Loredana De Petris ha chiesto che venga reiterato il provvedimento.
problema: vi sono persone che sono senza casa ed hanno anche
molti altri problemi (anzianità, malattie ecc.)
soluzione italiana: ci pensino i privati proprietari di abitazioni..
.
soluzione giusta: ci pensi lo Stato...
problema: vi sono persone che sono senza casa ed hanno anche
molti altri problemi (anzianità, malattie ecc.)
soluzione italiana: ci pensino i privati proprietari di abitazioni..
.
soluzione giusta: ci pensi lo Stato...
ahah! Allora lo Stato serve (o meglio servirebbe) a qualcuno ed a qualcosa? cominciavo a disperare! :D
Eppoi se lo stato comprasse le case e le desse a sti poveracci che menzioni chi vi reggerebbe nel forum.. Parassiti, assistenzialisti.... mamma mia! Meglio lasciarli per strada va!
ahah! Allora lo Stato serve (o meglio servirebbe) a qualcuno ed a qualcosa? cominciavo a disperare! :D
Eppoi se lo stato comprasse le case e le desse a sti poveracci che menzioni chi vi reggerebbe nel forum.. Parassiti, assistenzialisti.... mamma mia! Meglio lasciarli per strada va!
per forza, al punto attuale per rimediare agli errori del passato
ci vuole qualcuno che se ne faccia carico...lo Stato appunto
ma per il passato......per il futuro
Ma io non sono contrario aprioristicamente allo stato, preferirei
che l'assistenza fosse affidata alle onlus (mooolto volontariato,
secondo me spendono meglio i soldi...)
Un conto è uno stato leggero che, accortosi di qualcosa che non funziona,
ci mette una pezza, un conto è uno stato che si vuole occupare
di tutto...
ahah! Allora lo Stato serve (o meglio servirebbe) a qualcuno ed a qualcosa? cominciavo a disperare! :D
Eppoi se lo stato comprasse le case e le desse a sti poveracci che menzioni chi vi reggerebbe nel forum.. Parassiti, assistenzialisti.... mamma mia! Meglio lasciarli per strada va!
:D :D :D
LO Stato è.....................una grande ******* che tutti usano solo quando........... :D :D :D
E’ meglio affittare o comprare la casa?
diciamo che in linea di massima se hai soldi conviene affittare, se invece non hai il becco di un quattrino conviene comprare.
è altrettanto vero, però, che oltre un certo livello dei tassi questo discorso potrebbe non essere più valido.
sarà probabilmente la 35esima proroga degli sfratti.
Entrati nell'appartamento non loro con un contratto chiaro di n° X di anni, da giovani , saranno ormai diventati gli anziani da difendere.
Quelli con reddito sotto i 27mila , come spiega bene DePoco, sono tutti avvocati , gioiellieri,proprietari di autosaloni.
Se vado alla Herz e affitto per un mese non è che posso tener la macchina all'infinito perchè sono povero o anziano e neanche se handicappato.
Sono casi sociali? appunto , se lo stato non si fa carico neanche di questi allora va abolito.
Lo stato non solo scarica sul privato il problema casa , ma è lui che lo ha creato in questi decenni .Perchè suo o degli amministratori locali sono la mancanza di piani regolatori , lui ha bloccato il settore con l'equo canone , lui il responsabile della mancanza di poter fare contratti liberi e di poter fare cause rapide in caso di litigiosità, sua la colpa di non costruire case popolari per i casi di emergenza .
Gli anziani , gli handicappati ,i veramente poveri fanno pena , ma perchè il singolo cittadino Y o Z deve pagare in proprio , mentre il suo vicino di casa non proprietario di quell'appartamento no?
Quando arrivi all'ennesimo blocco degli sfratti vuol dire anche che hai avuto anni per farti carico di quel problema e non l'hai risolto.Fosse il primo blocco capirei.
Se ci tengono davvero ad aiutare i bisognosi e bisogna farlo privatamente , non con i preziosi soldi dello stato , gli paghino loro ,le loro dattilografe , i loro portaborse, l'affitto in qualche appartamento , non il cittadino Y o Z presi a caso fra tanti.
Affori1nice
26-10-06, 16:33
Bravissimo manx. Hai sintetizzato il ruolo avuto dallo stato in tutti questi anni...e poi c'è ancora chi non si accorge che a furia di far tavoli di inquilini proprietari immobiliari e sfrattati e perchè nò portinai non si arriva a nulla se non si ha chiaro che come ogni altro bene l'immobile sottostà alle stesse regole.
sara' che la Carta Costituzionale dedica qualche citazione alla casa e non alla macchina? Capisco il principio e sono d'accordo con l'assurdita' della cosa. Ma facevo l'avvocato del diavolo.
non so che dica la carta costituzionale ,quindi dato che forse l'avevo studiata a scuola ma chissà come , sono andato a vedere
[intanto ho trovato questa frase , che non c'entra niente ma....
"La Repubblica riconosce a tutti i cittadini il diritto al lavoro e promuove le condizioni che rendano effettivo questo diritto"
Che poi promuova le condizioni.....spesso è inadempiente tramite la sua burocrazia che l'ostacola
Anche il riconoscere il diritto al lavoro non può essere "garanzia" del lavoro a meno che non sei un paese comunista (del resto la costituzione è frutto di un compromesso , tanto per cambiare)]
e ho trovato solo "Il domicilio è inviolabile."...tranne nei casi XY , ma non altro.http://www.edscuola.it/archivio/norme/leggi/costituzione.html
D'accordo con te che spesso i diritti del cittadino non corrispondono ai doveri dello Stato, visto come isituzione, altrimenti se lo Stato siamo noi, come dovrebbe essere, toccherebbe, come difatti tocca, alla collettivita' accollarsi l'onere di provvedere agli altri.
Non avevo cercato. Ora l'ho fatto e questi sembrerebbere essere i diritti che lanostra giurisprudenza garantisce ai cittadini (anche stranieri per alcuni se non per tutti)
VI. I diritti fondamentali
1. Le libertà e i diritti fondamentali nello stato moderno
2. Le situazioni giuridiche soggettive
3. Condizione giuridica del cittadino e dello straniero
4. I diritti inviolabili nell’art. 2 Cost.
5. I diritti della personalità
6. I doveri costituzionali
7. La protezione internazionale dei diritti e l’ordinamento italiano
8. La tutela dei diritti e i vincoli europei
9. La libertà personale
10. La libertà di circolazione e soggiorno. La libertà di espatrio
11. La libertà di domicilio
12. La libertà e la segretezza della consapevolezza e di ogni altra forma di comunicazione
13. La libertà di manifestazione del pensiero e il diritto all’informazione
14. La libertà di religione e di coscienza
15. La libertà della ricerca scientifica
16. Le libertà della e nella scuola. Diritto all’istruzione e diritto allo studio
17. La libertà di riunione
18. La libertà di associazione
19. La famiglia
20. Le minoranze linguistiche
21. Le comunità religiose
22. Le organizzazioni sindacali e il diritto di sciopero
23. La proprietà privata e l’iniziativa economica
24. I diritti dello stato sociale
25. Il diritto al lavoro
26. Il diritto alla salute
27. Il diritto all’assistenza e alla previdenza
28. Il diritto all’abitazione
29. I diritti contro i diritti
30. Il principio di eguaglianza
Barbera e Fusaro - Testo di diritto pubblico.
Attraverso l'articolo 47
Art. 47. Titolo III
La Repubblica incoraggia e tutela il risparmio in tutte le sue forme; disciplina, coordina e controlla l'esercizio del credito.
Favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione, alla proprietà diretta coltivatrice e al diretto e indiretto investimento azionario nei grandi complessi produttivi del Paese.
Poi due curiosita'.
1. movimenti in Europa hanno cercato di far introdurre il diritto alla casa nella Costituzione Europea, non so se ci sono riusciti.
2. Questo e' estratto dalla Costituzione Venezuelana:
Articolo 82. Ogni persona ha diritto ad una casa adeguata, sicura, comoda, igienica, con servizi basilari essenziali che includano un ambiente che favorisca le relazioni familiari, di vicinato e comunitarie. Il soddisfacimento progressivo di questo diritto è obbligo condiviso tra i cittadini e cittadine e lo Stato in tutti i suoi ambiti.
Lo Stato darà priorità alle famiglie e garantirà i mezzi perché queste, e specialmente quelle con scarse risorse, possano accedere alle politiche sociali e al credito per la costruzione, acquisto o ampliamento di una casa.
eeeeeee,
le solite clausolette vessatorie scritte in piccolo :)
Vabbè ma non si può delegare al singolo privato un diritto del genere , se è un diritto garantito dallo stato ci pensi lui ; manovrando il 53% del pil , se lui non è in grado figurarsi il singolo cittadino.
(il blocco degli sfratti)Contrasta con l'articolo 23
eeeeeee,
le solite clausolette vessatorie scritte in piccolo :)
Vabbè ma non si può delegare al singolo privato un diritto del genere , se è un diritto garantito dallo stato ci pensi lui ; manovrando il 53% del pil , se lui non è in grado figurarsi il singolo cittadino.
(il blocco degli sfratti)Contrasta con l'articolo 23
d'accordo con te su tutta la linea.
L'Italia e' in costante contrasto con l'intera Costituzione.
Infatti io invidio Paesi come la GB che non hanno una verae propria Costituzione. Rende piu' flessibile l'azione di governo... ma noi siamo sempre i soliti e da una parte la invochiamo (c'era un Presidente che parlava di sacralita' della Costituzione, patetico a mio avviso) e da una parte ci castra...
Che vuo' fa? cosi' van le cose! :)
d'accordo con te su tutta la linea.
L'Italia e' in costante contrasto con l'intera Costituzione.
Infatti io invidio Paesi come la GB che non hanno una verae propria Costituzione. Rende piu' flessibile l'azione di governo... ma noi siamo sempre i soliti e da una parte la invochiamo (c'era un Presidente che parlava di sacralita' della Costituzione, patetico a mio avviso) e da una parte ci castra...
Che vuo' fa? cosi' van le cose! :)
Luigir,
Per me l'Italia e' la "madre" di tutti gli Special Interest Groups. Per capire bisogna leggersi un po' di Stigler. :bow: :bow: :bow:
Gli sfrattati hanno la casa da perdere e si coalizzano facendo casino. I proprietari sono piu' numerosi e solo una parte di essi ne e' coivolta. Ne consegue che lo stato proteggera' chi grida di piu' e gli consente di fare migliore figura mediatica. Perche' Stigler ha avuto il genio di vedere il parlamento come un "mercato" che elargisce "protezione" hai gruppi che hanno piu' interesse a coalizzarsi, a scapito della collettivita'... :D
E' lo stesso discorso per i tassisti, i vaccari produttori di latte, le discariche, la TAV....etc. Chi rompe piu' le OO in Italia alla fine ha sempre ragione.. :rolleyes:
vado un po' controtendenza rispetto a chi aspetta il crollo.
Ho deciso di comprare qualche proprieta' in Italia per investimento.
Chi mi dice se e' possibile in Italia intestare le proprieta' ai figli minori?
Possiamo in caso di acquisto intestare la casa a un figlio minorenne, usufruendo delle agevolazioni Prima Casa, qualora la nostra famiglia possedesse già un immobile nello stesso Comune?
Acquisto da parte di un minore: le agevolazioni Prima Casa si applicano, in presenza delle condizioni e requisiti previsti dalla legge, anche all'acquisto di una casa di abitazione da parte di un minore, sebbene i suoi genitori possiedano altre abitazioni nello stesso Comune.
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AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Quali sono i requisiti per ottenere le AGEVOLAZIONI sulla prima casa?
Per ottenere le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, imposta di registro 3% o I.V.A. 4%, devono esserci i seguenti requisiti oggettivi e soggettivi:
L’immobile acquistato non deve essere considerato di lusso;
L’immobile acquistato deve essere situato nel comune dove l’acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto (12 mesi per poter scaricare gli interessi passivi di un eventuale mutuo) oppure nel comune in cui lavora;
L’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
L’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione su tutto il territorio italiano, acquistata con l’agevolazione prima casa.
L’acquirente non deve vendere prima dei 5 anni l’immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30 % delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale. Più precisamente le sanzioni in caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici previsti in questa sede, prima del decorso del termine di 5 anni dalla data del loro acquisto, sono dovute:
le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria;
una sanzione pari al 30% delle imposte di cui alla lett. a);
gli interessi di mora di cui all'art. 55, co. 4, D.P.R. 131/1986. Se si tratta di cessioni soggette all'Iva, l'Ufficio del Registro presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una penalità pari alla differenza tra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, aumentata del 30%.
Se si acquista altro immobile entro un anno dall'alienazione?
Le sanzioni di cui sopra non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con l'aliquota agevolata, acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
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Abitazione intestata al figlio
D. Chi puo’ detrarre gli interessi su un mutuo intestato a due genitori con alloggio di proprietà interamente del figlio?
R. Come previsto dalle istruzioni del modello Unico 2006 redditi 2005 per poter detrarre gli interessi sul mutuo relativi all’acquisto dell’abitazione principale è necessario essere sia proprietari dell’immobile che intestatari del contratto di mutuo. Nel caso prospettato quindi la detrazione non spetta.
graize manx. diciamo che nella domanda vi sarebbe la risposta, piu' che nella risposta stessa. Ma mi fido poco perche' la cosa e' controversa e l'acquisto della casa sarebbe in pratica una donazione e le donazioni sono particolari perche' altri eventuali eredi potrebbero accampare pretese. In caso di altri figli etc etc...
in particolare, sarebbe una donazione indiretta (volgarmente: 'intestazione dell'immobile ad altri'), la quale soggiace, ricorrendone i presupposti (violazione della legittima), ad azione di riduzione..
la donazione, di per sé, comunque è valida, seppure eventualmente riducibile (si saprà solo al momento dell'apertura della tua successione, quando potrà calcolarsi la quota disponibile e quella di legittima)..
se il figlio donatario è minorenne dovrebbe essere assistito, per l'accettazione della donazione, da un curatore nominato ed autorizzato dal giudice, eventualmente anche (ma esistono diverse teorie) nella persona dell'altro gentore non donante (ricorso di volontaria giurisdizione: nulla di complicato)..
ciò detto..
ed a prescindere..
in italy non comprerei nulla di nulla..
ho una casa al mare, che ristrutturerò..
perché voglio che si conservi per i ricordi che mi legano..
sennò in italia non investirò una cippa..
almeno stando così le cose..
meglio la svizzera, molto meglio..
e comunque in italy non ci sarà il crollo dell'immobiliare..
ma c'ü un sacco di chiacchiere e la solita delinquenza, quella sì..
in particolare, sarebbe una donazione indiretta (volgarmente: 'intestazione dell'immobile ad altri'), la quale soggiace, ricorrendone i presupposti (violazione della legittima), ad azione di riduzione..
la donazione, di per sé, comunque è valida, seppure eventualmente riducibile (si saprà solo al momento dell'apertura della tua successione, quando potrà calcolarsi la quota disponibile e quella di legittima)..
se il figlio donatario è minorenne dovrebbe essere assistito, per l'accettazione della donazione, da un curatore nominato ed autorizzato dal giudice, eventualmente anche (ma esistono diverse teorie) nella persona dell'altro gentore non donante (ricorso di volontaria giurisdizione: nulla di complicato)..
ciò detto..
ed a prescindere..
in italy non comprerei nulla di nulla..
ho una casa al mare, che ristrutturerò..
perché voglio che si conservi per i ricordi che mi legano..
sennò in italia non investirò una cippa..
almeno stando così le cose..
meglio la svizzera, molto meglio..
grazie,
infatti ho letto cose discordanti ed, a prescindere... hai pensato che magari io abbia degli interessi che sono piu' importanti dei ricordi? Per esempio una figlia che magari vorra' restare in Italia quando sara' grande? A me la Svizzera, per esempio, non mi ispira, eppure ci ho abitato, forse qualche annetto piu' di te in un'eta' un pochettino piu' delicata della tua... Diciamo che al momento della scelta ho buttato via il passaporto elvetico ed optato per uno europeo ;) visto che era incompatibile averne due...
Miguelangel
31-10-06, 01:11
vado un po' controtendenza rispetto a chi aspetta il crollo.
Ho deciso di comprare qualche proprieta' in Italia per investimento.
Chi mi dice se e' possibile in Italia intestare le proprieta' ai figli minori?
Per queste consulenze ,sai a chi rivolgerti.
E costa anche poco. ;)
Ciao bello!
Per queste consulenze ,sai a chi rivolgerti.
E costa anche poco. ;)
Ciao bello!
ciao Miguelito, gia' ci avevo pensato ;) A presto! :)
L'affitto rende meno
Le compravendite per investimento continuano a far segnare il segno meno. La causa? Soprattutto la riduzione dei rendimenti. Infatti l’elevato livello raggiunto dai canoni di locazione – che, giova ricordarlo, dal 1993 al 2005, in Italia, sono aumentati mediamente del 100% - tende a rafforzare il fenomeno degli appartamenti sfitti e, per quelli occupati, anche della morosità degli inquilini, specie nelle città più grandi. L’investimento nel mattone quindi risulta un po’ meno vantaggioso in termini di rendita, ma mantiene inalterate le sue peculiarità di protezione del capitale. L’innalzamento dei canoni e la contemporanea diminuzione dei costi dei mutui ha però fatto pendere la bilancia a favore dell’acquisto anziché dell’affitto. Anche da parte di chi finora ne rimaneva sostanzialmente escluso, come le giovani coppie e gli immigrati. Ed anzi, sono proprio questi ultimi a tenere viva la domanda del mercato residenziale, sempre più attendista.
Lo dimostrano alcuni elementi chiave, come l'allungamento dei tempi necessari a chiudere la compravendita, l'aumento dello sconto che si riesce a spuntare sul prezzo inizialmente richiesto dai venditori e la sempre maggiore attenzione nella scelta del mutuo necessario per supportare l'acquisto della casa.
L'affitto rende meno perchè:
1) quasi tutti hanno una prima casa, se non ce l'hanno la comprano --> diminuzione della richiesta di case in affitto
2) chi non può comprare una casa, difficilmente può pagare un prezzo alto di affitto --> difficoltà a trovare inquilini solvibili
3) rendimenti immobiliari incerti a fronte di spese e tasse certe
4) aumento del tasso di sconto --> rapporto rischio/rendimento in forte miglioramento sul reddito fisso, la rendita immobiliare conviene quindi sempre meno
5) conservazione del capitale: sull'immobiliare è sicura al 99%, almeno in teoria, ma AL LORDO di tasse e spese di manutenzione
Mentre una volta poteva essere conveniente acquistare una casa, tenerla sfitta e sperare in una rivalutazione, adesso non lo è più, perchè lo Stato ha fame di soldi, l'ICI (ma non solo) potrebbe diventare troppo onerosa per seconde e terze case in seguito alla rivalutazione degli estimi catastali che in qualche modo sarà fatta nei prossimi 2 anni.
In conclusione: io tutta questa convenienza sull'investimento immobiliare non la vedo proprio.
Charlie
Ciao Charlie, e se io avessi manifestato la tua stessa opinione 10 anni fa, avendo la fortuna di poter guardare indietro, come giudicheresti la mia/tua conclusione?
pongo una domanda.
Perche' crollarono, uso la stessa parola usata da un altro utente, i prezzi delle case? vi ricordate?
In che fase economica eravamo? Cosa voleva dire accendere un mutuo allora e cosa vuol dire ora? quali condizioni ambientali/economiche erano in essere in quegli anni? Fu il crollo immobiliare un'implosione dovuto a se' stesso od ad altri fattori che generano il crollo? io mi ricordo com'era la situazione...
pongo una domanda.
Perche' crollarono, uso la stessa parola usata da un altro utente, i prezzi delle case? vi ricordate?
In che fase economica eravamo? Cosa voleva dire accendere un mutuo allora e cosa vuol dire ora? quali condizioni ambientali/economiche erano in essere in quegli anni? Fu il crollo immobiliare un'implosione dovuto a se' stesso od ad altri fattori che generano il crollo? io mi ricordo com'era la situazione...
Saresti così gentile da spiegarcelo? Io sono troppo giovane e non ne ho avuto quindi una visione diretta, ricordo però bene la crisi valutaria, il tasso di sconto al 15% nel settembre '92 ecc..., ma il crollo dell'immobiliare da cosa fu determinato in ultima analisi? Dai tassi troppo alti? Dall'incertezza nell'investire in Italia? Incertezza del futuro? E perchè crollò l'immobiliare, visto che è considerato un "bene rifugio"?
Grazie
Charlie
Mi associo alla richiesta di Charlie:raccontaci un pò Luigir :)
Beh lascio la parola a chi parla del 48, 29, 87, 89, 92, 97 2001 etc etc per partito preso o per sentito dire o per averlo letto su quei grandi siti di disinformazione.
Cerco sempre di giustificare cio' che dico ma gli altri non lo fanno quindi passo per il momento, in attesa di leggere da qualcuno, convinto assertore di tesi catastrofiste, le risposte.
Se volessi parlare da solo farei una newsletter, non scriverei in un forum.
Per quei nick che si affacciano solo ora in questo forum, ricordo che io non sono sempre ottimista eh? Sono stato anche molto pessimista in passato e mi sono preso anche in nick di jettatore.
Ah Luigì...e daje......siamo tutt'orecchi...non parleresti da solo.Dai la tua view e ne discutiamo!!!
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