Accesso prima del rogito

Buongiorno a tutti.
Ho il seguente problema.
Finalmente dopo anni siamo riusciti a trovare un acquirente per un appartamento ereditato.
Tra i venditori un soggetto con amministratore di sostegno.
Portiamo i documenti dal notaio e questo ci fa notare che l'autorizzazione è errata in quanto per la vendita di immobili ereditati questa deve essere rilasciata dal tribunale e non dal giudice tutelare.
Facciamo presente che con la stessa autorizzazione era stato venduto un box e in quell'occasione non aveva eccepito nulla.
Ci dice che non si era accorto e che in ogni caso l'autorizzazione per questa vendita va rifatta.
A questo punto l'acquirente ha urgenza di entrare per abitare e fare dei piccoli lavori.
Deve istruire il mutuo.
Come fare per non perdere la vendita?
In teoria non possiamo fare nemmeno un preliminare in quanto il soggetto tutelato non è autorizzato a vendere.
Subordiniamo il preliminare alla concessione del mutuo e dell'autorizzazione?
In ogni caso come possiamo tutelarci dal far entrare il soggetto?
Grazie.
Ciao

E cambiare notaio, no?

gianted ha scritto:

E cambiare notaio, no?

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La norma è chiara (art. 747 cpc)...dici che devo trovare un notaio poco attento?

il preliminare lo puoi fare articoli 1478 e ss cc più problematico l'ingresso anticipato sentite un altro notaio\avvocato

77andrea77 ha scritto:

La norma è chiara (art. 747 cpc)...dici che devo trovare un notaio poco attento?

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https://www.tribunale.varese.it/index.phtml?Id_VMenu=1221&daabstract=2108
(sostituisci inabilitato al posto di minore)

In particolare:
A) beni acquisiti definitivamente al patrimonio dell'inabilitato
vs.
B) acquisto "iure hereditario" non ancora perfezionato

Ora, essendo già stato venduto il box direi che siete nel caso A)
ma naturalmente va tutto approfondito con un notaio.

Sì, nel caso di eredità devolute ad incapaci (al quale va equiparato il beneficiario di amministrazione di sostegno, se l'amministrazione è di tipo rappresentativo [si legge nel provvedimento di nomina se è questo il caso]) l'eredità va accettata da lui col beneficio d'inventario e la vendita, come da codice civile e di procedura civile (747) deve essere autorizzata dal Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione, su parere del Giudice Tutelare dell'amministrato (del luogo ove è il suo domicilio).

I notai ci sono per far rispettare le leggi e questo è un tema abbastanza classico, per cui dubito riesca a trovarne uno che non se ne accorga. Quand'anche fosse l'atto (in parte qua) sarebbe annullabile, quindi invalido.

La tesi del Tribunale di Varese del 2010, sopra citata, è minoritaria. La fase ereditaria per l'incapace, per i beni immobili, dura finché dura lo stato di incapacità. Per i beni mobili è diverso.

Quindi stai dicendo che la già avvenuta compravendita del box è invalida.
Ciononostante nessuno farà nulla ed il nuovo proprietario godrà il bene tranquillamente.

Ho sentito l’avvocato e anche secondo lui la competenza è del tribunale se non si é ancora conclusa l’accettazione dell’eredità.
Va approfondita la questione.

Registrare il preliminare con atto notarile. Ma è a tua bontà se fidarti o no..che garanzia hai del tuo acquirente della ricezione mutuo?

Ma poi la domanda che sorge spontanea è:
quando è stato venduto il box, il notaio ha trascritto le accettazioni tacite dei venditori, di tutti escluso l'inabilitato?
o magari ha messo dentro pure quello?

gianted ha scritto:

Ma poi la domanda che sorge spontanea è:
quando è stato venduto il box, il notaio ha trascritto le accettazioni tacite dei venditori, di tutti escluso l'inabilitato?
o magari ha messo dentro pure quello?

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Non ho capito cosa devo verificare...

Siccome il notaio afferma di non essersi accorto della presenza di un inabilitato fra i venditori,
è possibile che nella pubblicità immobiliare compaia la sua accettazione (semplice non beneficiata) dell'eredità.
Ma poi non hai detto se l'inventario era stato fatto oppure no.

gianted ha scritto:

Siccome il notaio afferma di non essersi accorto della presenza di un inabilitato fra i venditori,
è possibile che nella pubblicità immobiliare compaia la sua accettazione (semplice non beneficiata) dell'eredità.
Ma poi non hai detto se l'inventario era stato fatto oppure no.

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Il notaio si era accorto che c’era un tutelato all’atto, tant’é che ha firmato l’amministratore di sostegno.
In ogni caso la procedura di accettazione dell’eredità con beneficio di inventario é stata conclusa nel 2014. Tra l’altro l’inventario é stato effettuato direttamente dal tribunale.

Dove posso verificare quello che dici tu in merito alla pubblicità?

Grazie.
Ciao

Si fa con una visura ipotecaria del soggetto però è inutile se mi dici che il notaio era ben conscio dello stato di accettazione beneficiata. Viene il sospetto che "abbia lasciato correre" dato il valore irrisorio del box rispetto al patrimonio ereditario. Anche perchè la somma ricavata dalla vendita (la quota inabilitato) deve rimanere bloccata in un conto separato per soddisfare eventuali creditori del defunto almeno per dieci anni dalla sua morte.

gianted ha scritto:

Si fa con una visura ipotecaria del soggetto però è inutile se mi dici che il notaio era ben conscio dello stato di accettazione beneficiata. Viene il sospetto che "abbia lasciato correre" dato il valore irrisorio del box rispetto al patrimonio ereditario. Anche perchè la somma ricavata dalla vendita (la quota inabilitato) deve rimanere bloccata in un conto separato per soddisfare eventuali creditori del defunto almeno per dieci anni dalla sua morte.

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La visita ipotecaria l’ho fatta ieri, cosa dovrebbe risultare?

Sei sicuro che chi accetta con beneficio di inventario non possa disporre del ricavato della vendita per 10 anni? Capisco che i crediti si prescrivono in 10 anni però mi viene da dire allora che anche l’immobile non possa essere venduto per 10 anni.
Se così fosse potrei per assurdo venderlo al minimo valore indicato in perizia al coniuge e poi il coniuge lo vende a sua volta al valore di mercato e i creditori in questo modo sono fregati…
Ovviamente non é il nostro caso…

Comunque ho trovato questo:

Per evitare il protrarsi sine die del vincolo a favore di creditori e legatari sui beni immobili ereditati dall’erede incapace, una parte della giurisprudenza è giunta a elaborare il principio per cui, ove sia trascorso “un apprezzabile lasso di tempo dalla conclusione dell’inventario» e consti l’assenza di creditori e legatari, l’eredità accettata con beneficio di inventario deve «intendersi sostanzialmente liquidata”, con conseguente trasmigrazione della competenza autorizzativa dal tribunale dell’aperta successione al giudice tutelare (così TRIB. RIMINI, ord. 3.2.2005, infra, sez. III)
Similmente in tema di amministrazione di sostegno Tribunale Rimini, 20/02/2015
“Va dichiarata la competenza del giudice tutelare ai sensi degli artt. 374, 375 e 411 cod. civ., e non quella del tribunale dell'aperta successione ai sensi dell'art. 747 cod. proc. civ., per l'autorizzazione ad alienare beni immobili del soggetto beneficiario di amministrazione di sostegno, i quali, pur provenienti da una successione ereditaria, possano considerarsi definitivamente acquisiti al patrimonio dell'erede, essendo ormai trascorso un significativo lasso di tempo dalla formazione dell'inventario nell'ambito della proceduradi accettazione beneficiata, e non essendo nel frattempo emersi soggetti interessati alla liquidazione dell'eredità.”
E la Cassazione civ., Sez. I, 10/10/2002, n. 14477
“L'autorizzazione alla vendita di immobili ereditari, di pertinenza di un minore soggetto alla potestà dei genitori, compete al giudice tutelare del luogo in cui il minore ha la residenza residenza, ai sensi dell'art. 320 c.c., solo nel caso in cui i beni medesimi siano definitivamente acquisiti al patrimonio del predetto minore, mentre quando il procedimento di acquisto ereditario non sia ancora esaurito la competenza deve essere riconosciuta al tribunale del luogo di apertura della successione, ai sensi dell'art. 747 c.p.c.”

Ciao

Non devi convincere me (in certi casi è palesemente un assurdo tenere bloccati i beni per 10 anni aspettando Godot) purtroppo o per fortuna i notai spesso tendono ad essere super-prudenti.
Ti faccio un esempio personale di ottusità notarile:
Atto scioglimento di comunione immobiliare
1) il notaio pretende tutte le APE, anche se il Notariato (mica pizza e fichi) dice che non sono necessarie.
2) il notaio pretende il certificato di destinazione urbanistica, anche se non è obbligatorio sotto una certa metratura.
Evvai con centinaia di euro sborsati e che si potevano risparmiare.

gianted ha scritto:

Non devi convincere me (in certi casi è palesemente un assurdo tenere bloccati i beni per 10 anni aspettando Godot) purtroppo o per fortuna i notai spesso tendono ad essere super-prudenti.
Ti faccio un esempio personale di ottusità notarile:
Atto scioglimento di comunione immobiliare
1) il notaio pretende tutte le APE, anche se il Notariato (mica pizza e fichi) dice che non sono necessarie.
2) il notaio pretende il certificato di destinazione urbanistica, anche se non è obbligatorio sotto una certa metratura.
Evvai con centinaia di euro sborsati e che si potevano risparmiare.

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Ho sentito un altro notaio e anche lui sostiene che serve l’autorizzazione del tribunale riunito in camera di consiglio.
Purtroppo ha sbagliato il gt. In teoria bisognerebbe l’avvocato dovrebbe andare dal gt a dirgli che il provvedimento non era di sua competenza ma del tribunale e di rimetterlo a loro magari accorciando i tempi. Ma quale avvocato andrebbe a dire ad un Gt che ha sbagliato?

Alla fine come hai detto tu…tocca sempre pagare.

Comunque non é necessario aspettare 10 anni per la prescrizione dei debiti, puoi vendere anche prima. Se si dovesse presentare qualcuno a reclamare un credito e il bene é venduto, si dovrà valutare quanto valeva l’immobile nel momento della successione e il suo credito verrà soddisfatto fino a quell’importo.

Buona giornata

77andrea77 ha scritto:

Comunque non é necessario aspettare 10 anni per la prescrizione dei debiti, puoi vendere anche prima.

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Ma certo che si può vendere (col permesso del Tribunale) ma la sostanza non cambia, il ricavato deve rimanere congelato in un conto perciò l'incapace non avrà a disposizione nè la casa nè i soldi.

Su quest’ultima cosa non sono d’accordo….non é così.
Ovvio che per eventuali operazioni straordinarie é necessaria autorizzazione del GT.
Ciao

L'accettazione beneficiata funziona così, serve a tenere separato il patrimonio del de cuius da quello dell'erede. Se vendi un immobile i soldi ricavati restano sempre "del defunto" e non dell'erede cioè a disposizione di eventuali creditori. In teoria quel denaro deve restare liquido non sarebbe possibile nemmeno investirlo in titoli di Stato.