Consiglio compravendita casa tra privati

ceck78

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Ciao a tutti,
sono la parte venditrice di una casa ereditata dai miei.
Pensavo di rivolgermi ad un'agenzia fra qualche mese, ma non ce n'è stato di bisogno...il passaparola ha dato prima i suoi frutti.
Io e il compratore stiamo ancora scegliendo il notaio a cui rivolgerci perché vorremo avere alcuni preventivi per le mani per decidere il più "economico" ...

Ho informato il compratore sin da subito che c'è una irregolarità non sanata sull'immobile, si tratta di una finestra che era stata chiusa dai miei genitori senza seguire il regolare iter in comune.

La parte acquirente, ha comunque accettato insistendo ad evitare che mi sorbarcassi le spese di una sanatoria/condono, pur di averla, in quanto,essendo lui muratore, ha detto che non è un problema al limite, riaprirla se facessero storie.

La casa gli piace talmente tanto e ne è entusiasto, che vuole evitarmi il maggior numero di rogne ed incombenze varie.

Quanto sopra per ora è avvenuto tutto verbalmente e sembriamo l'uno per l'altro, brave persone...

Ieri sera mi ha chiesto di firmare la proposta di acquisto (per ora ho solo una foto via telefono domani vado a prendere il cartaceo), deve trattarsi della proposta di acquisto immobiliare vincolata al mutuo, con l'importo che abbiamo pattuito, che la finanziaria gli ha compilato.

Dato che la devo firmare anche io, che conseguenze potrei avere? Una volta firmata, cambiasse idea e mi dicesse: "ora fai anche la sanatoria"? E' meglio aspettare ad essere davanti al notaio, dopo averlo scelto, per fare qualsiasi firma? O vado tranquillo?
Grazie infinite
 
Ciao a tutti,
sono la parte venditrice di una casa ereditata dai miei.
Pensavo di rivolgermi ad un'agenzia fra qualche mese, ma non ce n'è stato di bisogno...il passaparola ha dato prima i suoi frutti.
Io e il compratore stiamo ancora scegliendo il notaio a cui rivolgerci perché vorremo avere alcuni preventivi per le mani per decidere il più "economico" ...

Ho informato il compratore sin da subito che c'è una irregolarità non sanata sull'immobile, si tratta di una finestra che era stata chiusa dai miei genitori senza seguire il regolare iter in comune.

La parte acquirente, ha comunque accettato insistendo ad evitare che mi sorbarcassi le spese di una sanatoria/condono, pur di averla, in quanto,essendo lui muratore, ha detto che non è un problema al limite, riaprirla se facessero storie.

La casa gli piace talmente tanto e ne è entusiasto, che vuole evitarmi il maggior numero di rogne ed incombenze varie.

Quanto sopra per ora è avvenuto tutto verbalmente e sembriamo l'uno per l'altro, brave persone...

Ieri sera mi ha chiesto di firmare la proposta di acquisto (per ora ho solo una foto via telefono domani vado a prendere il cartaceo), deve trattarsi della proposta di acquisto immobiliare vincolata al mutuo, con l'importo che abbiamo pattuito, che la finanziaria gli ha compilato.

Dato che la devo firmare anche io, che conseguenze potrei avere? Una volta firmata, cambiasse idea e mi dicesse: "ora fai anche la sanatoria"? E' meglio aspettare ad essere davanti al notaio, dopo averlo scelto, per fare qualsiasi firma? O vado tranquillo?
Grazie infinite

basta che sulla proposta scrivi del problema della finestra e lui non potrá piú accampare scuse
 
il notaio lo sceglie sempre il compratore, visto che lo paga lui.
il problema di una irregolarità è come viene acquistato l'immobile. Se c'è un mutuo di mezzo deve uscire un perito e il perito (se non è stupido) l'irregolarità di questo tipo la trova.
Se invece non c'è mutuo in mezzo, il notaio non va a controllare lo stato dell'immobile, se non ci sono altri problemi (tipo che la piantina catastale non è quella della tua unità o riporta errori evidenti) il notaio rogita.
 
basta che sulla proposta scrivi del problema della finestra e lui non potrá piú accampare scuse
Grazie mille per la risposta
Si deve proprio scrivere finestra chiusa oppure c'è una dicitura più tecnica per indicare irregolarità di cui il compratore è stato messo a conoscenza?
 
Attenti a cosa firmate davanti al notaio il quale solitamente mette nell'atto frasi del tipo:
Dichiara altresì il venditore:
- che non sono state irrogate sanzioni e specificamente quelle di cui all’articolo 41 legge 28 febbraio 1985 n. 47 e che non sono stati eseguiti altri interventi, oltre a quelli denunciati, tali da richiedere il rilascio di licenze, concessioni edilizie, autorizzazioni o permessi di costruire oppure tali da richiedere la presentazione di denunce di inizio attività o segnalazioni certificate di inizio attività
 
il notaio lo sceglie sempre il compratore, visto che lo paga lui.
il problema di una irregolarità è come viene acquistato l'immobile. Se c'è un mutuo di mezzo deve uscire un perito e il perito (se non è stupido) l'irregolarità di questo tipo la trova.
Se invece non c'è mutuo in mezzo, il notaio non va a controllare lo stato dell'immobile, se non ci sono altri problemi (tipo che la piantina catastale non è quella della tua unità o riporta errori evidenti) il notaio rogita.

Ecco appunto perché dovrei firmare la proposta di acquisto immobiliare vincolata al mutuo prima che sia uscito il perito? Io non vorrei firmare nulla finché non è scritto nero su bianco vista e piaciuta con l'accettazione delle irregolarità di cui è stato edotto. Io non voglio poi problemi di sorta nel futuro
 
Grazie mille per la risposta
Si deve proprio scrivere finestra chiusa oppure c'è una dicitura più tecnica per indicare irregolarità di cui il compratore è stato messo a conoscenza?

é una stupidata una finestra chiusa, scrivi qualcosa e fai una foto controfirmata
 
é una stupidata una finestra chiusa, scrivi qualcosa e fai una foto controfirmata

Sicuramente non pregiudica la stabilità e sicurezza dell'immobile sta di fatto che è stata chiusa e murata ma nella planimetria c'è
 
Sicuramente non pregiudica la stabilità e sicurezza dell'immobile sta di fatto che è stata chiusa e murata ma nella planimetria c'è

tu pensa che a me avevano dato un mutuo su un negozio che avevo frazionato con un muro di mattoni, naturalmente senza nessun permesso e senza variazioni catastali.
una finestra chiusa é una cosa talmente minima e facile da sistemare che nessuna banca fará problemi.
 
il notaio lo sceglie sempre il compratore, visto che lo paga lui.
il problema di una irregolarità è come viene acquistato l'immobile. Se c'è un mutuo di mezzo deve uscire un perito e il perito (se non è stupido) l'irregolarità di questo tipo la trova.
Se invece non c'è mutuo in mezzo, il notaio non va a controllare lo stato dell'immobile, se non ci sono altri problemi (tipo che la piantina catastale non è quella della tua unità o riporta errori evidenti) il notaio rogita.

Il notaio Rogita anche se ci sono difformita' in pianta (catasto/comune) SE all'atto della vendita il Compratore DICHIARA che la casa e' conforme alla pianta allegata... mica va a controllare....

Se poi trattasi di 1 modifica lieve tipo la Finestra di cui parli al 90% te la passa anche il "teNNico" della Banca....

inoltre il PRELIMINARE DI VENDITA, chiamato anche COMPROMESSO si puo' registrare ma di solito E' 1 ATTO TRA PRIVATI.... 1 semplice foglietto di carta dove sono in breve riportati i termini della vendita.... quanto, quando, ev situazioni OSTATIVE e/o SOSPENSIVE... e Caparra....

Se volete VERAMENTE comprare/vendere... inutile complicarsi troppo la vita.
 
Consiglierei di scegliere il notaio che più vi dia affidamento e non semplicemente il più economico.
Vero che la chiusura della finestra è un problema minore, e forse basterebbero due righe a parte (per la banca e’ necessario il preliminare); vero anche che la dichiarazione in atto pubblico porterebbe al reato di falsa dichiarazione.
Poi, per carità, oggi chi ci fa più caso…
Il perito potrebbe però bloccare. E quindi sarebbe necessario cambiare istituto.
La planimetria sarebbe conforme alle norme catastali, ma non alla realtà. Però basta dichiarare in atto la conformità alle norme catastali (cosa che a mio parere sussiste) e il notaio non vi blocca. Però a livello urbanistico l’irregolarità sussiste e rimane.
Con le due righe a latere, sempre avendo chiaro che si rende in atto una falsa dichiarazione, e con l’incognita della banca, può girare.
 
Il notaio Rogita anche se ci sono difformita' in pianta (catasto/comune) SE all'atto della vendita il Compratore DICHIARA che la casa e' conforme alla pianta allegata... mica va a controllare....

Se poi trattasi di 1 modifica lieve tipo la Finestra di cui parli al 90% te la passa anche il "teNNico" della Banca....

inoltre il PRELIMINARE DI VENDITA, chiamato anche COMPROMESSO si puo' registrare ma di solito E' 1 ATTO TRA PRIVATI.... 1 semplice foglietto di carta dove sono in breve riportati i termini della vendita.... quanto, quando, ev situazioni OSTATIVE e/o SOSPENSIVE... e Caparra....

Se volete VERAMENTE comprare/vendere... inutile complicarsi troppo la vita.

Il notaio rogitare, ma la banca non dà il mutuo
 
Consiglierei di scegliere il notaio che più vi dia affidamento e non semplicemente il più economico.
Vero che la chiusura della finestra è un problema minore, e forse basterebbero due righe a parte (per la banca e’ necessario il preliminare); vero anche che la dichiarazione in atto pubblico porterebbe al reato di falsa dichiarazione.
Poi, per carità, oggi chi ci fa più caso…
Il perito potrebbe però bloccare. E quindi sarebbe necessario cambiare istituto.
La planimetria sarebbe conforme alle norme catastali, ma non alla realtà. Però basta dichiarare in atto la conformità alle norme catastali (cosa che a mio parere sussiste) e il notaio non vi blocca. Però a livello urbanistico l’irregolarità sussiste e rimane.
Con le due righe a latere, sempre avendo chiaro che si rende in atto una falsa dichiarazione, e con l’incognita della banca, può girare.

Il notaio ne stiamo valutando uno per ciascuno, poi confronteremo i preventivi e sceglierà quello che gli farà un prezzo migliore.
Anche se compito dell'acquirente, lo sto aiutando nella scelta, mi sta bene non sia già stato scelto da lui, così almeno scarto l'ipotesi che non sia super partes o suo amico.

Qui sotto allego la carta che dovrei firmare come parte venditrice. Non è nemmeno stata compilata per intero se non nelle parti che si vedono (e che ho un pò taroccato per privacy)...quindi è pure incompleta e verrà compilata dopo la mia firma:confused:

Mi chiedo solo se firmandola faccio bene...che poi immagino la mia sola firma non basti, in quanto siamo io e mio fratello gli eredi dell'immobile anche se a viverci dentro sono io, quindi servirà la firma di entrambi ma ora lui è in ferie...

Poi so che uscirà il tecnico per il sopralluogo il quale, a detta dell'acquirente, gli ha già fatto sapere che una finestra chiusa non è un problema tale da impedire alla banca la concessione del mutuo..... e fin qui posso anche essere d'accordo.

Il mio unico timore è solo che una volta firmata questa carta, io poi sia vincolato a sanare eventuali altre irregolarità dovesse mail trovare il perito al momento del sopralluogo anche se il compratore dice di volerle sistemare lui a parole.

A naso però non mi sembra sia quel tipo di documento, almeno cercando in internet però si sa mai...
 

Allegati

  • proposta di acquisto vincolata al mutuo2.pdf
    448,7 KB · Visite: 26
Il notaio ne stiamo valutando uno per ciascuno, poi confronteremo i preventivi e sceglierà quello che gli farà un prezzo migliore.
Anche se compito dell'acquirente, lo sto aiutando nella scelta, mi sta bene non sia già stato scelto da lui, così almeno scarto l'ipotesi che non sia super partes o suo amico.

ZAK

Resta il fatto che VISTO CHE LO PAGA LUI.... l'acquirente e' padrone di scegliersi il notaio ke vuole....
 
Il mio unico timore è solo che una volta firmata questa carta, io poi sia vincolato a sanare eventuali altre irregolarità dovesse mail trovare il perito al momento del sopralluogo anche se il compratore dice di volerle sistemare lui a parole.

A naso però non mi sembra sia quel tipo di documento, almeno cercando in internet però si sa mai...

Ciao,
ho comprato casa 2 anni fa ed ho trovato una situazione simile quindi mi sono informato un pò con architetto ed avvocato.
(Solo che io non avevo nessuna intenzione di sistemarmi da solo i vizi).

Il venditore è tenuto a vendere l'immobile libero da oneri e vizi ed è proprio quello che stai dichiarando tu firmando quel foglio.
Sanare le irregolarità è tutto a carico tuo prima di vendere.
Se non sani il contratto è nullo, il compratore si può tirare indietro e tu devi restituire la cauzione.

Forse ti conviene far fare un controllo da un architetto ed essere sicuro cosa va bene e cosa non va bene.
Se si tratta solo della finestra ed avete un foglio firmato con il compratore probabilmente potete stare tranquilli.

My2cent
 
Sicuramente non pregiudica la stabilità e sicurezza dell'immobile sta di fatto che è stata chiusa e murata ma nella planimetria c'è


Venduto anche il mio con una irregolarità , spostata la porta della cucina . Solo che questo è successo tanti anni fa , nessuno ci ha mai fatto caso , nemmeno io. Continua a cambiare proprietario , ma la situazione irregolare rimane... Però è roba di poco conto , la metratura rimane sempre quella.
 
Venduto anche il mio con una irregolarità , spostata la porta della cucina . Solo che questo è successo tanti anni fa , nessuno ci ha mai fatto caso , nemmeno io. Continua a cambiare proprietario , ma la situazione irregolare rimane... Però è roba di poco conto , la metratura rimane sempre quella.

Ci si accorda PRIMA e quindi SOLO 1 PAZZO farebbe delle contestazioni x 1 situazione che conosceva e che ha accettato PRIMA di comprare casa...

Restando al caso della finestra ... il compratore dichiara che essa e' aperta all'atto del rogito....

Se in seguito contesta.... il venditore potrebbe sempre dire che tale finestra e' stata chiusa proprio dal compratore.....


in molti casi passano anche abusi gravi e nn sanabili... tipo sottotetti diventati stanze...

Se il compratore e' a conoscenza della situazione mica si mette a contestare.... al max si tratta sul prezzo...

Naturalmente sarebbe meglio ke fosse tutto in regola.... ma questo accade solo nel paese delle favole....
 
Ora parrebbe esserci un altro "problema" La casa risale al 1939, pertanto da quanto ho capito, non esiste nessun certificato di abitabilità/agibilità.
Cosa si fa in questi casi?
Ho letto che è sufficiente un documento che attesti la data di costruzione. Io ho solo la prima ed originale planimetria con la data scritta ancora con la stilografica.
Non so se possa essere sufficiente.
 
Ultima modifica:
e l'accatastamento a quale anno risale?
 
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