LUNGO - In difficoltà ed eredità 1/2 appartamento. Vendo e investo, compro o affitto?

Salve a tutti e mi scuso in anticipo della lungaggine, k:

ho una situazione che per me è complicata, sto provando a ragionarci ma avrei bisogno di commenti ed idee anche da altri che masticano di immobiliare e investimenti.

Metto qui nella sezione Immobiliare anche se un’alternativa sono investimenti (ETF con cedole?) perché attualmente gli asset sono gli immobili.

Situazione attuale scusate se mi dilungo ma ho bisogno di spiegare bene:

Famiglia monoreddito di 4 di cui 2 bambini di 7 e 9 anni lontano dalla famiglia di origini (parenti a 3 ore di macchina). Io e mia moglie sui 40 anni.

Ci siamo trasferiti nel 2020 perché era un momento particolare.

• Io 3/4 anni prima mi licenziai per aprire partita iva con tante belle speranze ma il problema grosso è che non sono capace a vendermi e quindi guadagnavo poco e quando mi hanno chiamato da una graduatoria della PA ho accettato anche se a 300km di distanza.
• Mia moglie dopo la nascita del secondo figlio, si becca una brutta malattia che ora ci sta lasciando in pace, si è licenziata da impiegata e dopo qualche anno ha aperto un negozio che però è andato male (nella sfiga la fortuna è che abbiamo schivato il covid per un pelo), risultato buco di 20k che stiamo ripagando con rate da 380€ circa (2% di interessi circa), siamo a metà quindi rimangono circa 10k da ripagare.

Da fine 2020 abitiamo in affitto dove lavoro, io sono dipendente della PA da 1350€ al mese, mia moglie fa fatica a trovare lavoro.

A parte la parentesi del negozio che l’ha depressa e demotivata molto lavorativamente (del tipo: “sono una fallita perché qualcuno dovrebbe assumermi?”), prima del negozio ha sempre fatto l’impiegata. E’ da molto ferma e fatica a rimettersi in gioco, cosa che cambiereste tutto in positivo ma anche provando a pressarla un po’ vedo che peggioro solo la situazione.

Ma andiamo alla ciccia.

Asset immobiliari attuali:

• Appartamento di proprietà nella città di origine (in località turistica romagnola) che affitto con cedolare secca a 650€ per provare a pareggiare l’affitto a 3km dal mare. Valore circa 200k se venduto con garage, vedi sotto).
• Garage della casa di proprietà non affittato e pieno di roba, sia mia che di qualche famigliare, se avessi posto qui parte potrei trasferirla parte buttarla/regalarla).
• 1/2 appartamento di 100mq circa a 50m dal mare. Un paio di mesi fa la nonna di mia moglie, che è sempre stata curata SOLO DA LEI fino alla casa di riposo è morta e mia moglie è sua erede universale, le ha lasciato una casa con valore di circa 240k forse un pochino di più (a 50m dal mare) ma di cui ha la legittima di metà il padre di mia moglie. Lui vuole vendere per chiudere mutuo e prestiti vari e per evitare litigi dovremo o comprarla noi o vendere e dividere i soldi. Suo padre ha casa e negozio di proprietà, su cui ha ipoteche e vuole chiuderle.


N.B. Per ora non sto pagando tariffe all’agenzia che ci segue l’affitto in quanto è gestita da un semi-parente, non so se cambierà in futuro.


Asset mobiliari attuali:

• Uso un sw di budgeting (per fortuna direte voi!!) e in banca abbiamo 5k da parte che non posso usare perché saranno da usare per tasse e spese non troppo lontane (max 12 mesi), praticamente tutti già impegnati quindi siamo a 0€
• non dimentichiamoci del debito di 20k da pagare 380€ al mese (restano 30 rate circa)

Attualmente il cashflow è negativo, si prova a stare più in pari possibile ma è impossibile anche se di poco.

Quando ci siamo trasferiti il piano era che mia moglie trovasse lavoro (anche part-time) nel giro di poco tempo e che l’affitto della casa di proprietà coprisse in gran parte l’affitto dove viviamo ma come avete letto se siete arrivati qui non è proprio così.

Sapete darci qualche suggerimento?

• Comprare l’altra metà dell’appartamento ereditato, separarlo in 2 e affittarli in estate?

  Comporta investimento e gestione da remoto, avrei anche gli appoggi ma non so.
• Vendere entrambi gli appartamenti e mettere tutto in (la butto a caso) bond ed etf con cedole e usarle nel mentre mia moglie inizi a lavorare?
  Avrei meno sbattimento da remoto.
• Vendere casa di proprietà ed acquistare qui dove abitiamo ora così risparmio IMU e scarico il mutuo?
  Il problema che vedo di questa soluzione è che non so per quanti anni rimarremo qui… 20? 4? per sempre? Non ne sono sicuro e se rimanessimo qui meno di 10 anni forse tra tasse, notaio e agenzia per l’acquisto oltre alle altre spese per entrare in una casa nuova (arredamento, cucina) non so se pareggerei.

Insomma a me sembra un casino, ma magari visto da fuori è più facile di quel che sembra.
Avete qualche altre idea visto che forse io sto solo complicando il tutto nel mio turbinio di ragionamenti?

Help!
Grazie a chi vorrà darmi una mano o semplicemente è arrivato a leggere fino qua. :vicini:

Vendi entrambe le case che hai, e comprane una dove lavori e il restoo investi in etf/conti deposito.

Estingui i debiti.

Non ti impelagare in cose più grandi di te, tu e tua moglie al momento non siete né nella condizione economica, né psicologica per reggere altri fallimenti.

Descrivi un situazione comune a moltissimi e di solito questi moltissimi vendono.

Parlo senza conoscere nulla di voi e premetto un grandissimo "secondo me", ma...

1. monoreddito a 1350/mese non sei nella posizione di pensare a investimenti
2. se sia tu che tua moglie avete i remi in barca dalla quella situazione non esci
3. guadagnare di piu LAVORANDO prima di pensare agli investimenti, devi avere una certa cifra che ti permetta di essere indipendente per un periodo sufficiente ad attivare flussi nuovi di denaro

Una cosa che molti "guru" sbagliano e' che dicono che chi lavora vende il proprio tempo per soldi e che non si deve fare, che ci vogliono le rendite passive etc etc.
Purtroppo bisogna avere un minimo (neanche tanto minimo) di ricchezza per comportarsi cosi. Quindi... per prima cosa bisogna lavorare per un certo periodo di tempo per accumulare ricchezza e bisogna farlo in modo efficiente, cioè con un rapporto EUR/unita di tempo che sia vantaggioso...

Se sai di avere dei punti deboli nella tua preparazione o nella tua personalità prima cosa sistema quelli. Saper vendere ti puo far fare un sacco di soldi in poco tempo e soprattutto e' scalabile. Un agente immobiliare potrebbe impegnare lo stesso tempo in una transazione di 100k come su una da 10 mil... tempo e' lo stesso il guadagno no. Sono cose scontate ma bisogna pensare in questi termini.

Napoli1986 ha scritto:

Vendi entrambe le case che hai, e comprane una dove lavori e il restoo investi in etf/conti deposito.

Estingui i debiti.

Non ti impelagare in cose più grandi di te, tu e tua moglie al momento non siete né nella condizione economica, né psicologica per reggere altri fallimenti.

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Sì questa è la soluzione "fresh restart".

Vendendo entrambe potrei anche pensare comunque di rimanere in affitto dove abito investendo il più possibile.

er cash ha scritto:

Descrivi un situazione comune a moltissimi e di solito questi moltissimi vendono.

Parlo senza conoscere nulla di voi e premetto un grandissimo "secondo me", ma...

1. monoreddito a 1350/mese non sei nella posizione di pensare a investimenti

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in che senso? non potrò lasciare quegli asset fermi, intendi dire che potrebbero spaventarmi downswing molto repentini e quindi vendere per paura incasinando tutto?
o intendi dire che dovrei non vendere acquistare la metà e affittare tutto? Ma anche li ci possono essere problemi, ad esempio potrebbe esserci un lavoro al tetto del condominio dell'appartamento ereditato nel giro di 4/5 anni.

2. se sia tu che tua moglie avete i remi in barca dalla quella situazione non esci

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per remi in barca intendi dire che dovrei andare sul privato e cambiare azienda ogni 2 anni per far salire lo stipendio?

3. guadagnare di piu LAVORANDO prima di pensare agli investimenti, devi avere una certa cifra che ti permetta di essere indipendente per un periodo sufficiente ad attivare flussi nuovi di denaro

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ok certo, ma gli assett ci sono, mica potrò lasciargli fare le ragnatele.

Una cosa che molti "guru" sbagliano e' che dicono che chi lavora vende il proprio tempo per soldi e che non si deve fare, che ci vogliono le rendite passive etc etc.
Purtroppo bisogna avere un minimo (neanche tanto minimo) di ricchezza per comportarsi cosi. Quindi... per prima cosa bisogna lavorare per un certo periodo di tempo per accumulare ricchezza e bisogna farlo in modo efficiente, cioè con un rapporto EUR/unita di tempo che sia vantaggioso...

Se sai di avere dei punti deboli nella tua preparazione o nella tua personalità prima cosa sistema quelli. Saper vendere ti puo far fare un sacco di soldi in poco tempo e soprattutto e' scalabile. Un agente immobiliare potrebbe impegnare lo stesso tempo in una transazione di 100k come su una da 10 mil... tempo e' lo stesso il guadagno no. Sono cose scontate ma bisogna pensare in questi termini.

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Quindi il tuo consiglio in sostanza è migliora te stesso e cambia lavoro con uno più remunerativo?

Tutto bellissimo e condivisibile ma non è possibile/facile nel breve periodo, è sicuramente qualcosa a cui potrò pensare dopo aver messo a posto la situazione ballerina attuale. Comunque apprezzo la schiettezza anche se ci sono difficoltà che ci hanno portato a questo punto difficilemente spiegabili/condivisibili/capibili online.

Personalmente venderei quella al 50% con il padre di lei e vedrei la situazione con il ricavato....intanto libererei il garage dell'altra...

Lordog ha scritto:

Sì questa è la soluzione "fresh restart".

1. Vendendo entrambe potrei anche pensare comunque di rimanere in affitto dove abito investendo il più possibile.
2. per remi in barca intendi dire che dovrei andare sul privato e cambiare azienda ogni 2 anni per far salire lo stipendio?
3. ok certo, ma gli assett ci sono, mica potrò lasciargli fare le ragnatele.
4. Quindi il tuo consiglio in sostanza è migliora te stesso e cambia lavoro con uno più remunerativo?

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1. Rimanere in affitto ti lascia capitale libero ma lo erodera quindi l'impiego che deciderai di dare al capitale dovra rendere piu dell'esborso necessario a non farti pagare l'affitto
2. Si, remi in barca vuol dire che a 1300 eur/mese non stai remando (tu come milionissimi di italiani)
3. gli "asset" non sono asset se producono cash flow negativo, sono liabilities
4. si finche non hai soldi abbastanza. Abbastanza non puo essere meno di 4-5 anni di spese.

Dici che ci sono situazioni particolari etc. e per carita... pero generalmente basta volere.

Per esempio, il fondo turismo del FVG per un'iniziativa turistica eroga 200k euro a fondo perduto a fronte di una spesa complessiva di 500k. Questo per dirti che trovare 200k gratis non e' cosi difficile. 200k a fondo perduto, 300 di mutuo agevolato e puoi avere un asset (questo si) di valore commerciale di 600-700k senza mettere un euro dei tuoi risparmi e che fa 10-15% di ritorno non il 2. Ma per attingere a queste opportunita devi essere nello stato mentale giusto, devi avere tempo, devi studiare... ma per prima cosa bisognerebbe smettere di pensare "non e' possibile"

Personalmente con due tentativi falliti di attività in proprio alle spalle eviterei proprio investimenti (incluso dare in affitto immobili).
Personalmente venderei tutto, chiuderei tutti i debiti e mi metterei in cerca di un immobile da acquistare dove sei attualmente per viverci ma che possa essere un buon investimento. Sei nella situazione ideale.. Possibilità di avere cash e facilità di mobilità grazie al fatto d'essere in affitto.
Pensi davvero di trasferiti ancora a breve? I bambini mica sono pacchi postali... Dovresti considerare anche loro nelle tue scelte.

Quali sono le vostre capacità? Io come primo punto venderei gli immobili, poi usufruendo del fatto che siete in affitto e avete il cash comprerei un immobile cercando di fare un buon affare (es aste). Se lavorate poco rispetto alle possibilità cercerei un immobile dove potete fare qualche lavoro di ristrutturazione oppure uno con garage-stanza accessoria dove potete fare qualche attività extra di piccola vendita o piccoli lavori. Usufruite più possibile di agevolazioni. Calcolate anche che liberandovi degli immobili avreste un ISEE più favorevole, in linea di massima. Meglio avere una prima casa da 400k che non due seconde da 150k ciascuna. Occhio che la prima casa non produce reddito quindi puntate ad avere quello che vi serve, considerando però un eventuale guadagno da ristrutturazione

Inizierei vendendo casa della nonna.
Poi si vede.
Non so dove ti trovi, ma se non sei sicuro di rimanerci da qui a 20 anni, evita di comprare.
Calma e sangue freddo.

Venendo alla moglie, so che non è l'ideale, ma potrebbe anche fare le pulizie oppure se ha qualche competenza potrebbe fare ripetizioni.
Almeno si arrotonda un pò.

Ciao, questo è quello che suggerirei:

1) Svuotare il garage della casa di proprietà e affittarlo

2) Vendere la casa a metà col suocero

3) Ripagare i debiti e tenersi alla larga da investimenti rischiosi

Il punto con la priorità maggiore è il 2.

sicuramente vendere la comproprietà con il suocero. Se il garage è appetibile come posizione (guarda se nella zona ci sono garages in affitto e a che prezzo) lo svuoterei e affitterei: fare bene i calcoli di quello che ti resta in tasca, altrimenti vendere.
Ripagare i debiti.
Prima di fare investimenti mettere in banca un po' di risparmi (l'ideale sarebbe almeno due anni di sopravvivenza a zero entrate).
Lascerei perdere iniziative in proprio, tu non portato per il "commerciale" e tua moglie scossa per il recente fallimento (ma avrebbe potuto uscirne peggio)
Il lavoro nella PA è sicuro ed è quello che avete bisogno adesso.
Un suggerimento per un lavoro ben pagato, e molto richiesto, è l'OSS (operatore socio sanitario). I corsi sono organizzati dalle ACLI, durano un anno scolastico e prevedono teoria/pratica.
La figlia di un'amica, disoccupata a 42 anni con diploma di design per fallimento dell'azienda in cui lavorava, avendo due figli da mantenere si è riciclata così, in due anni ha cambiato due posti di lavoro ed ora è ragionevolmente vicina a casa e guadagna più di te (anzi potrebbe guadagnare anche di più ma per un suo limite caratteriale non se la sente di occuparsi di disabili)
Ci sono però i turni e quindi bisogna organizzarsi in famiglia, inoltre chiaramente ci sono persone che non se la sentono di occuparsi di malati/anziani.

Per prima cosa vendi la casa a metà col suocero e usa il ricavato per ripagare i debiti.

Una volta fatto questo, considera due possibilità:
1- vendere anche l'altra casa e comprarne una dove vivi.
2- cerca di nuovo lavoro in Romagna. So che hai scritto che adesso hai bisogno di un lavoro sicuro, ma se lo trovi risolvi tutto, potete ritornare lì nella vostra casa di proprietà e tua moglie può cercare un lavoro lì con tutta calma.

comolego ha scritto:

Un suggerimento per un lavoro ben pagato, e molto richiesto, è l'OSS (operatore socio sanitario). I corsi sono organizzati dalle ACLI, durano un anno scolastico e prevedono teoria/pratica.

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Sicuro? Richiesto sì, ben pagato direi proprio di no. Quantomeno per l'esperienza della mia compagna, fatto per un periodo 2016/2017 mi pare, ma non so se perchè sotto cooperativa, prendeva max 1200€/mese, con notti, festivi, spezzati (auguri se non hai la struttura sotto casa o quasi), reperibilità. Pazienti di ogni tipo a seconda della struttura (dagli autosufficienti ai disabili parziali/totali agli psichiatrici) e relative problematiche, fatica fisica data dal dover a volte muovere/alzare/girare i pazienti con conseguenti ricadute su schiena ecc.

Non so anche se a causa del covid, ma diverse sue colleghe con cui è rimasta in contatto si sono riciclate facendo altro.

Magari con assunzione diretta in qualche clinica privata o in ospedale si riesce effettivamente a portare a casa qualcosa di più

Il lavoro dell'OSS è un lavoro pesante, non alla portata di tutti. Non è solo lavare quli, servire cibo e controllare flebo ma anche alzare e muovere pazienti disabili o non autosufficienti (in pratica alla lunga se non sei sano o in perfetta forma ti spacchi la schiena).

rickiconte ha scritto:

Il lavoro dell'OSS è un lavoro pesante, non alla portata di tutti. Non è solo lavare quli, servire cibo e controllare flebo ma anche alzare e muovere pazienti disabili o non autosufficienti (in pratica alla lunga se non sei sano o in perfetta forma ti spacchi la schiena).

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Esattamente, e non solo per la fatica. Bisogna esserci portati, sapere convivere ogni santo giorno con la sofferenza altrui, con le morti, con la ***** e secrezioni varie. O hai in qualche modo una "vocazione" o è dura, per non dire impossibile. Io personalmente, che non temo nè lavoro nè fatica, alla prospettiva di dover cambiare un pannolone pieno ad uno sconosciuto, preferisco far la fame, non ce la farei fisicamente

non era mia intenzione creare un OT.

Semplicemente ho raccontato come una donna che conosco si è "reinventata" da grafica pubblicitaria a OSS, dopo due anni di curriculum e colloqui inconcludenti: ha lavorato anche in un ospedale pubblico ma ha avuto una buona offerta nel privato, l'ha accettata ed ora è soddisfatta. Non è un lavoro per tutti, anche se al suo corso solo una si è ritirata dopo la pratica.

Tutto qui. Era solo uno spunto

Ma infatti secondo me hai dato uno spunto molto intelligente.
Se uno non ce la fa lascia, mica è obbligato per decreto a lavorare.

comolego ha scritto:

non era mia intenzione creare un OT.

Semplicemente ho raccontato come una donna che conosco si è "reinventata" da grafica pubblicitaria a OSS, dopo due anni di curriculum e colloqui inconcludenti: ha lavorato anche in un ospedale pubblico ma ha avuto una buona offerta nel privato, l'ha accettata ed ora è soddisfatta. Non è un lavoro per tutti, anche se al suo corso solo una si è ritirata dopo la pratica.

Tutto qui. Era solo uno spunto

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Non avevo minimamente criticato il tuo intervento. Era solo per dire che non è un lavoro facile per i motivi addotti.

rickiconte ha scritto:

Non avevo minimamente criticato il tuo intervento. Era solo per dire che non è un lavoro facile per i motivi addotti.

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vendi la casa a metà col suocero, aspetta un annetto almeno cosi vedi se cambia qualcosa per l'altra (tanto la affitti a 650 euro al mese)
fra un anno deciderai se vendere la casa rimanente, comprarne una nuova dove abiti, ecc
cosa ti cambia un anno?
niente

mai tutto e subito, la pazienza è importante per evitare errori

Grazie a tutti per consigli, leggo che in generale dovrei semplificare la mia posizione così da evitare di incasinarmi.

Quindi ovviamente per andare controcorrente aggiungo questo: la casa ereditata a metà con mio suocero a 50m dal mare ha 1 bagno, salotto, 1 cucinotto minuscolo e 3 camere da letto (2 matrimoniali da 16mq e una poco più piccola), in teoria potrebbe essere diviso in 2 appartamenti estivi da affittare e magari 1 facilmente affittabile a qualche lavoratore della stagione invernale. Avrei mia mamma che può darmi una mano con qualche incombenza sul posto.

Complico troppo la situazione? Ovviamente partirebbe mutuo della metà del valore più i lavori (infissi e saracinesce sono nuovi). Una valutazione dall'immobiliare me la faccio fare tanto non mi costa nulla.

Ok ora torno in me:

La cosa che mi ferma dall'acquistare dove lavoro ora è il non sapere quanto rimarremo ancora qui e quindi mi darebbe fastidio non ammortizzare un po' iva+notaio+tasse+% immobiliare. Le aste mi spaventano un po' anche se avrei qui un architetto che mi disse che in caso servisse farebbe i raggi x all'immobile .

Per quanto riguarda mia moglie ha iniziato da poco un lavoretto di pulizie che le porta 250€ al mese, ma ovviamente si deve continuare a cercare. Ha in mezzo la questione supplenze ata con cui si è trovata bene, però chi attende quelle in pratica non può avere altro lavoro dipendente. La cosa positiva di quelle è che anche se lavora poco (deve attendere le convocazioni) però il punteggio in graduatoria la può portare anche in un altra provincia. La prossima volta che potrà cambiare provincia sarà il 2024.

Lei è molto brava artisticamente parlando, disegna, dipinge, scolpisce la creta e si cuce anche qualche semplice vestito... quasi quasi le faccio aprire un canale Twitch k: