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Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte X

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Chiusa ad ulteriori risposte.
Antonius Full Tilt ha scritto:
Come mai c'è quell'isolotto blu subito sotto Repubblica e Porta Venezia??




Questo non lo sapevo... ...davvero la criminalità del Boschetto arriva/arrivava fino a Santa Giulia, nonostante siano separati da tangenziale e svincoli vari? Ero convinto che Santa Giulia fosse un quartiere isolato ma senza problemi di sicurezza.

La zona intorno allo Starhotel di via Gaggia, separata dal Boschetto solo dal raccordo della A1, mi è sempre sembrata tranquillissima anche di notte. Se così non è preferirei saperlo, perché ci devo soggiornare tra qualche giorno!
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Vai tranquillo, allo StarHotel ci ho abitato! Preparati alla moquette anteguerra e a lasciare le chiavi in reception, visto che pesa 1kg il portachiavi :D

Detto ciò, ad oggi la zona non ha problemi legati al famoso bosco della droga. Rimane una zona molto popolare con molti immigrati per cui ci sarà qualcuno che bighellona in giro con faccia poco raccomandabile, ma senza disturbare.

Su Santa Giulia aggiungo: i tossici del parco sostanzialmente non ci andavano sotto i palazzi sky e/o sotto gli edifici residenziali, come non vanno a metanopoli in zona Eni. O meglio, ai tempi magari capitava qualche disperato che si "allungava" fuori zona a chiedere elemosina, ma senza vandalismi o reati peggiori.

Quello che intendevo dire è che S.Giulia appena realizzata (e oggi non è molto diverso, a parte la pulizia del boschetto) era/è un blocco di palazzi con 4 alberelli striminziti sorto tra la stazione di Rogoredo (e quella era abbastanza frequentata dai tossichelli del parco, ma è anche la "porta" dei residenti al TPL milanese) e Santa Giulia vecchia, quartiere abbastanza popolare. Il risultato è un quartiere logisticamente comodo ma, analogamente all'esperienza di Alan con Adriano, ancora lontano dall'ideale di periferia che probabilmente veniva venduta nei render.
La zona rimane un mezzo dormitorio pieno di palazzi e deve ancora evolvere dopo 10-15 anni come annunciato nei piani del nuovo palazzetto e del conservatorio.

Questo per dire che in ogni caso bisogna fare i conti con una certa inerzia, soprattutto italiana, nell'evoluzione delle cose "reali" rispetto alle aspettative. Un quartiere nuovo e tirato sul dal nulla senza una sua anima ha bisogno dei suoi tempi per trovare una propria identità.
 
123abc ha scritto:
PS. Vale lo stesso per tutte le grandi città, Torino 1563, Bologna 2135, Firenze 2422, Roma 2859, etc.etc. tutti valori inferiori (decisamente inferiori) ai valori medi dell'offerta dei vari portali...sembrano proprio prezzi medi provinciali, se così fosse allora ci sarebbe allineamento con immobiliare.it per esempio.
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Per Roma totalmente plausibile, 2.8 mila al metro quadro e' il prezzo normale di qualsiasi periferia equidistante tra centro e GRA. Le altre sterminate periferie, il prezzo delle quali puo' anche scendere tranquilllamente sotto i 2 mila, compensa i 5 mila (ed oltre) del semi-centro e centro.
 
Flavio Ezio ha scritto:
Per Roma totalmente plausibile, 2.8 mila al metro quadro e' il prezzo normale di qualsiasi periferia equidistante tra centro e GRA. Le altre sterminate periferie, il prezzo delle quali puo' anche scendere tranquilllamente sotto i 2 mila, compensa i 5 mila (ed oltre) del semi-centro e centro.
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Secondo immobiliare.it Roma provincia 2,7 mentre comune 3,3. La differenza comunque è relativamente piccola.
 
123abc ha scritto:
Secondo immobiliare.it Roma provincia 2,7 mentre comune 3,3. La differenza comunque è relativamente piccola.
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Allora la cifra media di 2.8k va benissimo per la città visto che nei portali sovraprezzano proprio di un 15% medio
 
A Milano tornano ad aumentare gli affitti
Canoni in ascesa dal 2021 dopo i ribassi dovuti alla pandemia. 1200 euro per un bilocale a Dateo. In media un monolocale in città costa 680 euro al mese

Eleonora Dragotto
4 agosto 2022
A Milano tornano ad aumentare gli affittiMilano dall'alto (foto Andrea Cherchi)
Affitti di nuovo in aumento a Milano. Dopo un periodo di lieve flessione dovuta alla pandemia, i canoni tornano a crescere.


A delineare il nuovo trend, partito nel 2021, l'ufficio studi del gruppo Tecnocasa che ha evidenziato un arresto nella crescita dei canoni nel 2020, seguito da una progressiva ripresa. Nel primo anno della pandemia, infatti, il mercato delle locazioni aveva subito un'inversione di rotta, con smart working e dad che avevano tagliato la domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede e studenti e, al contempo, il numero inferiore di turisti presenti in città.

Dopo un 2020 con canoni in ribasso a causa dei fenomeni provocati dal covid-19, il 2021 ha visto una ripresa dei canoni di locazione, tanto che a livello nazionale si registrano rialzi del 3,4% per i monolocali, 3,5% per i bilocali e +2,8% per i trilocali. Tra le grandi città Milano mette a segno uno dei recuperi più significativi: +5,6% per i monolocali, +4,9% per i bilocali, +4,2% per i trilocali.

Le zone più care e quelle più economiche a Milano
In media un monolocale a Milano costa 680 euro al mese; un bilocale 920; e un trilocale 1250 euro. I monolocali più economici, si legge nel rapporto (qui sotto consultabile nel dettaglio), con 400 euro si trovano nelle periferie di Ponte Lambro e Villapizzone, mentre i più cari, con 1500 euro, a Garibaldi-Moscova; per quanto riguarda i bilocali, i più economici, a 650 euro, sono nella zona nord di Varesina-Espinasse, Vialba e, di nuovo, Villapizzone, mentre i più costosi, con 2500 euro, a Garibaldi-Moscova; quanto ai trilocali, infine, i meno cari, con 750-800 euro, sono affittabili a Quarto Oggiaro e, ancora, nella zona nord tra Vialba e Villapizzone, mentre tra i più cari, con 3mila euro ci sono quelli di City Life, e con 4.500 quelli di Garibaldi-Moscova.


https://amp-milanotoday-it.cdn.ampp...oday.it/attualita/affitti-aumentano-2022.html
 
Case a Milano, dalla villa di Versace in giù record di compravendite milionarie: «Cre

Corsa agli appartamenti di lusso del centro: picco di 20.800 euro/mq nel Quadrilatero. Altra impennata attesa nel triennio 2022-24. Boomerang periferie: rischio fuga dalla città

La notizia è di questi giorni: la villa del Platano di via dei Giardini di Santo Versace è stata venduta a 33,3 milioni di euro, la cifra più alta degli ultimi cinque anni e che polverizza il record comunque ragguardevole raggiunto lo scorso anno, secondo un’analisi quinquennale condotta sui dati Tirelli e Partners, da un’altra villa con giardino ma questa volta in corso Magenta, passata di mano per 20 milioni di euro. Secondo i borsini immobiliari, come quello dell’Agenzia delle Entrate che peraltro è piuttosto prudenziale perché si basa sulle dichiarazioni nei rogiti (non sempre del tutto veritiere) le case tra Duomo e il Quadrilatero arrivano a costare 15mila euro al metro quadrato, ma sul mercato ci sono richieste che sfiorano i 20mila. E per trovare prezzi monstre non è necessario restare confinati entro la Cerchia dei Navigli: se 15mila euro, ad esempio, non bastano per le residenze più esclusive di Porta Nuova, per le nuove realizzazioni all’interno delle Mura Spagnole 10mila euro per i piani alti sono la regola; e quando la casa è firmata da un’archistar (è il caso di «Bosconavigli», al Ponte delle Milizie, progettata da Stefano Boeri) a quella cifra ci si arriva anche a ridosso della terza circonvallazione.


Un recente report di Reopla, società specializzata nell’analisi dei big data immobiliari, dice che in Italia tra il 2020 e il primo trimestre di quest’anno sono state venduti 4.163 immobili di prezzo superiore a un milione di euro, di questi 1.486 si trovano a Milano. E l’aspetto per alcuni versi paradossale è che se ne venderebbero molti di più se l’offerta di chi vende fosse adeguata. Le case di lusso sono transate a due velocità: in pochi giorni e senza sconto se il prezzo è ritenuto adeguato alle caratteristiche dell’immobile, in tempi che si misurano in anni e con abbattimento delle pretese se la proposta non è funzionale al mercato. D’altro canto, proprio la vicenda della Villa del Platano è emblematica: era in vendita da dieci anni e con prezzo di partenza di 49 milioni di euro.

L’acquisto a Milano è visto, da chi ha molta liquidità a disposizione, come uno scudo anti inflazione. E non vale solo per chi in città vive da anni. Ad esempio, è piuttosto frequente nei racconti degli agenti immobiliari il caso di genitori che mandano il figlio a studiare in una delle università cittadine e che gli comprano anche un piccolo appartamento. Non meravigliano quindi i numeri di Nomisma, che nel suo ultimo rapporto sul mercato immobiliare italiano, rilasciato a inizio luglio, non solo segnala un incremento medio dei prezzi in città del 6,5% negli ultimi 12 mesi ma prevede anche un ulteriore incremento del 12% di qui al 2024. Per avere un termine di paragone, la Capitale ha fatto segnare quest’anno +3,2 per cento e la previsione di crescita è del 9 per cento.
Tutti questi numeri però pongono una questione cruciale per la nostra città: se una villa in corso Magenta o un attico al Quadrilatero o una casa al Bosco Verticale richiedono esborsi di parecchi milioni è un fatto che riguarda pochi e non ha reale rilevanza sul mercato delle persone comuni. Se il costo delle case nuove in periferia supera i 5mila euro al metro è un problema che riguarda tutti perché chi deve comprare l’appartamento di solito non è un giovane che cerca la prima casa ma un nucleo già consolidato che migliora lo status abitativo e ha bisogno per comprare a quella cifra di vendere la sua vecchia casa magari da ristrutturare integralmente a 3.500-4mila euro. E non è detto che vi riesca, magari anche perché chi potrebbe spenderli spesso scopre che fuori città a parità di prezzo compra una casa nuova e più spaziosa. Non è un caso, infatti, che gli ultimi report sui prezzi dei quartieri dicono che i maggiori aumenti percentuali di prezzo in città si sono registrati nelle zone periferiche più economiche della città (come Bovisasca o Ponte Lambro), dove il milieu è agli antipodi rispetto a quello di chi compie transazioni multimilionarie. L’alternativa dell’affitto è sempre meno praticabile, perché i proprietari disposti a concedere contratti di lunga durata sono sempre meno e perché i canoni stanno a loro volta crescendo. Se questo è il quadro o Milano perderà abitanti, come per le stesse ragioni è già avvenuto negli anni 70 quando ospitava 400mila persone più di oggi, o la bolla dei prezzi finirà per scoppiare.

https://milano.corriere.it/notizie/...zi-1d02a964-1420-11ed-b6a5-63d0cdb2c0c3.shtml
 
Mill Burray ha scritto:
Corsa agli appartamenti di lusso del centro: picco di 20.800 euro/mq nel Quadrilatero. Altra impennata attesa nel triennio 2022-24. Boomerang periferie: rischio fuga dalla città

La notizia è di questi giorni: la villa del Platano di via dei Giardini di Santo Versace è stata venduta a 33,3 milioni di euro, la cifra più alta degli ultimi cinque anni e che polverizza il record comunque ragguardevole raggiunto lo scorso anno, secondo un’analisi quinquennale condotta sui dati Tirelli e Partners, da un’altra villa con giardino ma questa volta in corso Magenta, passata di mano per 20 milioni di euro. Secondo i borsini immobiliari, come quello dell’Agenzia delle Entrate che peraltro è piuttosto prudenziale perché si basa sulle dichiarazioni nei rogiti (non sempre del tutto veritiere) le case tra Duomo e il Quadrilatero arrivano a costare 15mila euro al metro quadrato, ma sul mercato ci sono richieste che sfiorano i 20mila. E per trovare prezzi monstre non è necessario restare confinati entro la Cerchia dei Navigli: se 15mila euro, ad esempio, non bastano per le residenze più esclusive di Porta Nuova, per le nuove realizzazioni all’interno delle Mura Spagnole 10mila euro per i piani alti sono la regola; e quando la casa è firmata da un’archistar (è il caso di «Bosconavigli», al Ponte delle Milizie, progettata da Stefano Boeri) a quella cifra ci si arriva anche a ridosso della terza circonvallazione.


Un recente report di Reopla, società specializzata nell’analisi dei big data immobiliari, dice che in Italia tra il 2020 e il primo trimestre di quest’anno sono state venduti 4.163 immobili di prezzo superiore a un milione di euro, di questi 1.486 si trovano a Milano. E l’aspetto per alcuni versi paradossale è che se ne venderebbero molti di più se l’offerta di chi vende fosse adeguata. Le case di lusso sono transate a due velocità: in pochi giorni e senza sconto se il prezzo è ritenuto adeguato alle caratteristiche dell’immobile, in tempi che si misurano in anni e con abbattimento delle pretese se la proposta non è funzionale al mercato. D’altro canto, proprio la vicenda della Villa del Platano è emblematica: era in vendita da dieci anni e con prezzo di partenza di 49 milioni di euro.

L’acquisto a Milano è visto, da chi ha molta liquidità a disposizione, come uno scudo anti inflazione. E non vale solo per chi in città vive da anni. Ad esempio, è piuttosto frequente nei racconti degli agenti immobiliari il caso di genitori che mandano il figlio a studiare in una delle università cittadine e che gli comprano anche un piccolo appartamento. Non meravigliano quindi i numeri di Nomisma, che nel suo ultimo rapporto sul mercato immobiliare italiano, rilasciato a inizio luglio, non solo segnala un incremento medio dei prezzi in città del 6,5% negli ultimi 12 mesi ma prevede anche un ulteriore incremento del 12% di qui al 2024. Per avere un termine di paragone, la Capitale ha fatto segnare quest’anno +3,2 per cento e la previsione di crescita è del 9 per cento.
Tutti questi numeri però pongono una questione cruciale per la nostra città: se una villa in corso Magenta o un attico al Quadrilatero o una casa al Bosco Verticale richiedono esborsi di parecchi milioni è un fatto che riguarda pochi e non ha reale rilevanza sul mercato delle persone comuni. Se il costo delle case nuove in periferia supera i 5mila euro al metro è un problema che riguarda tutti perché chi deve comprare l’appartamento di solito non è un giovane che cerca la prima casa ma un nucleo già consolidato che migliora lo status abitativo e ha bisogno per comprare a quella cifra di vendere la sua vecchia casa magari da ristrutturare integralmente a 3.500-4mila euro. E non è detto che vi riesca, magari anche perché chi potrebbe spenderli spesso scopre che fuori città a parità di prezzo compra una casa nuova e più spaziosa. Non è un caso, infatti, che gli ultimi report sui prezzi dei quartieri dicono che i maggiori aumenti percentuali di prezzo in città si sono registrati nelle zone periferiche più economiche della città (come Bovisasca o Ponte Lambro), dove il milieu è agli antipodi rispetto a quello di chi compie transazioni multimilionarie. L’alternativa dell’affitto è sempre meno praticabile, perché i proprietari disposti a concedere contratti di lunga durata sono sempre meno e perché i canoni stanno a loro volta crescendo. Se questo è il quadro o Milano perderà abitanti, come per le stesse ragioni è già avvenuto negli anni 70 quando ospitava 400mila persone più di oggi, o la bolla dei prezzi finirà per scoppiare.

https://milano.corriere.it/notizie/...zi-1d02a964-1420-11ed-b6a5-63d0cdb2c0c3.shtml
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.. Solo il cieco non vuol vedere..
Non so se scoppierà un bolla, ma gli ingredienti ci sono tutti, compresa la mancanza di cognizione..

P. S.
Gli acquisti milionari citati sono riciclaggi i più o meno leciti di liquidità (la guerra e l'instabilità politica fanno molto), ma la parte "normale" quella potenzialmente riferita al vero tessuto lavorativo milanese è in BOLLISSIMA.

Il monolocale/bilocale è storicamente anche "inquinato" da speculatori. Ma trilo e quadri molto meno
 
******* ha scritto:
.. Solo il cieco non vuol vedere..
Non so se scoppierà un bolla, ma gli ingredienti ci sono tutti, compresa la mancanza di cognizione..

P. S.
Gli acquisti milionari citati sono riciclaggi i più o meno leciti di liquidità (la guerra e l'instabilità politica fanno molto), ma la parte "normale" quella potenzialmente riferita al vero tessuto lavorativo milanese è in BOLLISSIMA.

Il monolocale/bilocale è storicamente anche "inquinato" da speculatori. Ma trilo e quadri molto meno
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Monitoro costantemente la zona 8 da Molino Dorino a P.le Accursio, quindi zona periferica , con periodo di campionamento del controllo settimanale.
Sull'usato "datato" o "vecchio", quindi anni 30-70, siamo ad un -5/-10% circa dai prezzi dei massimi del 2005-2006.
Considerando la rivalutazione dei redditi in 16 anni, se c'è una bolla ora era molto più evidente una bolla anni fa, anche se in pochi la videro , e infatti mi iscrissi al fol appositamente per seguire, visto quello che era cominciato negli Usa .
Ora vedo un trend in crescita , i trilocali in certe zone del gallaratese hanno prezzi di richiesta sensibilmente sopra i 200K, nulla al di sotto e finora gli annunci in area 200-230 vanno via, magari in qualche mese, ma vanno. Sto seguendo ma bisogna vedere se ci sarà un fattore che fermerà il mercato e quando.
A favore del mercato milanese, c'è un certo miglioramento della città, una nuova ed inattesa connotazione turistica, i lavori collegati alle olimpiadi del 2026, un certo appeal all'investimento visti gli affitti fuori da ogni logica ( questi secondo me si, sono in bolla esagerata , molto oltre le richieste del 2005-2006 ). In tutte le zone di Milano stanno facendo grossi miglioramenti, anche in periferia.
A sfavore l'aumento del costo del credito rispetto al periodo 2018-2021, l'invecchiamento della popolazione rispetto a 15 anni fa, poi accetto suggerimenti ( i costi di mantenimento degli immobili ad esempio finchè i redditi non recuperano possono pesare negativamente , però quando i redditi recupereranno , il valore nominale potrebbe seguire il trend ).
Nel 2007 la decrescita delle compravendite cominciò con la fase dei tassi più alti ( area tasso BCE 3-4,25% con risalita dell'euribor fino a picchi oltre il 5% ), i prezzi secondo me cominciarono già a flettersi allora, per poi proseguire lentamente nella discesa nel periodo 2008-2010 ; il mercato si fermò nel tardo 2011 con un credit crunch rilevante, che portò con il senno di poi a prezzi di saldo fino al 2016 , e se non ci credete, contro ogni statistica fu in area -50% compresi gli sconti in trattativa, impossibili nel 2004-2007. Vista la salita notevole dal 2018 in poi, è stato un peccato avere comprato solo una casa.
 
Ovvio poi che il mercato di riferimento del target fino a 300K usato è tendenzialmente di acquirenti con lavori impiegatizi , magari giovani coppie con redditi medi 1400-2000 per Milano o single con buon reddito. Sull'usato edificato fino agli anni 80 a meno di cash per il 50% del valore almeno, può comprare chi ha redditi di almeno di 3K mensili, per mutuare all'80% in 30 anni.
Sul nuovo, i prezzi nominali di richiesta sono eccezionalmente superiori rispetto al periodo 2005-2010 ( dove mi ricordo si arrivava a 3,3-3,5K al mq, ma spesso di ci fermava a 3K in queste zone).
4,5-5K/mq sono per pochi eletti secondo me, e di certo in persone che hanno grande fiducia nel mattone. C'è ancora qualcosa di nuovo in questa periferia in area 3,8K/mq, qualche complesso edificato anni fa , 2011-2015, in classe A con ancora qualcosa da smaltire.
 
Tifoso_Shogun ha scritto:
Ovvio poi che il mercato di riferimento del target fino a 300K usato è tendenzialmente di acquirenti con lavori impiegatizi , magari giovani coppie con redditi medi 1400-2000 per Milano o single con buon reddito. Sull'usato edificato fino agli anni 80 a meno di cash per il 50% del valore almeno, può comprare chi ha redditi di almeno di 3K mensili, per mutuare all'80% in 30 anni.
Sul nuovo, i prezzi nominali di richiesta sono eccezionalmente superiori rispetto al periodo 2005-2010 ( dove mi ricordo si arrivava a 3,3-3,5K al mq, ma spesso di ci fermava a 3K in queste zone).
4,5-5K/mq sono per pochi eletti secondo me, e di certo in persone che hanno grande fiducia nel mattone. C'è ancora qualcosa di nuovo in questa periferia in area 3,8K/mq, qualche complesso edificato anni fa , 2011-2015, in classe A con ancora qualcosa da smaltire.
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A me sembra demenziale che uno si metta a pagare 986,15€ al mese per 30 anni (ipotizzando casa da 300k all'80%) anche perché tipicamente sono piccole e tagliate male, i figli nemmeno pensare di farli dove li mettono? in cantina?

Io ho la forte sensazione che a Milano ci siano finte coppie (tipicamente quelle a basso reddito 1.400-2000) che stanno insieme solo per avere un tetto sulla testa dove vivere. Ma senza alcuna vera affinità.

Se la bolla scoppierà, il momento chiave potrebbe essere quest'inverno con prezzi del gas (se ci sarà) alle stelle.
 
Tifoso_Shogun ha scritto:
Monitoro costantemente la zona 8 da Molino Dorino a P.le Accursio, quindi zona periferica , con periodo di campionamento del controllo settimanale.
Sull'usato "datato" o "vecchio", quindi anni 30-70, siamo ad un -5/-10% circa dai prezzi dei massimi del 2005-2006.
Considerando la rivalutazione dei redditi in 16 anni, se c'è una bolla ora era molto più evidente una bolla anni fa, anche se in pochi la videro , e infatti mi iscrissi al fol appositamente per seguire, visto quello che era cominciato negli Usa .
Ora vedo un trend in crescita , i trilocali in certe zone del gallaratese hanno prezzi di richiesta sensibilmente sopra i 200K, nulla al di sotto e finora gli annunci in area 200-230 vanno via, magari in qualche mese, ma vanno. Sto seguendo ma bisogna vedere se ci sarà un fattore che fermerà il mercato e quando.
A favore del mercato milanese, c'è un certo miglioramento della città, una nuova ed inattesa connotazione turistica, i lavori collegati alle olimpiadi del 2026, un certo appeal all'investimento visti gli affitti fuori da ogni logica ( questi secondo me si, sono in bolla esagerata , molto oltre le richieste del 2005-2006 ). In tutte le zone di Milano stanno facendo grossi miglioramenti, anche in periferia.
A sfavore l'aumento del costo del credito rispetto al periodo 2018-2021, l'invecchiamento della popolazione rispetto a 15 anni fa, poi accetto suggerimenti ( i costi di mantenimento degli immobili ad esempio finchè i redditi non recuperano possono pesare negativamente , però quando i redditi recupereranno , il valore nominale potrebbe seguire il trend ).
Nel 2007 la decrescita delle compravendite cominciò con la fase dei tassi più alti ( area tasso BCE 3-4,25% con risalita dell'euribor fino a picchi oltre il 5% ), i prezzi secondo me cominciarono già a flettersi allora, per poi proseguire lentamente nella discesa nel periodo 2008-2010 ; il mercato si fermò nel tardo 2011 con un credit crunch rilevante, che portò con il senno di poi a prezzi di saldo fino al 2016 , e se non ci credete, contro ogni statistica fu in area -50% compresi gli sconti in trattativa, impossibili nel 2004-2007. Vista la salita notevole dal 2018 in poi, è stato un peccato avere comprato solo una casa.
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Accursio non è proprio periferia periferia. 5 min in macchina e sei a Citylife, la zona che per me crescerà di più in futuro. Abbiamo intorno a Porta Nuova con 9k al mq sull'usato, zone intorno Citylife andremo su quei prezzi dopo il 2025
 
Tifoso_Shogun ha scritto:
Ovvio poi che il mercato di riferimento del target fino a 300K usato è tendenzialmente di acquirenti con lavori impiegatizi , magari giovani coppie con redditi medi 1400-2000 per Milano o single con buon reddito. Sull'usato edificato fino agli anni 80 a meno di cash per il 50% del valore almeno, può comprare chi ha redditi di almeno di 3K mensili, per mutuare all'80% in 30 anni.
Sul nuovo, i prezzi nominali di richiesta sono eccezionalmente superiori rispetto al periodo 2005-2010 ( dove mi ricordo si arrivava a 3,3-3,5K al mq, ma spesso di ci fermava a 3K in queste zone).
4,5-5K/mq sono per pochi eletti secondo me, e di certo in persone che hanno grande fiducia nel mattone. C'è ancora qualcosa di nuovo in questa periferia in area 3,8K/mq, qualche complesso edificato anni fa , 2011-2015, in classe A con ancora qualcosa da smaltire.
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può comprare chi ha redditi di almeno di 3K mensili, per mutuare all'80% in 30 ann

In queste tue parole c'è il succo del discorso. Una persona guadagna 3000 eu al mese netti, e si indebita fino al collo per comprare un triloculo... E vivere con la metà, spese escluse..
Ecco perché siamo in bolla. Si oensa solo all'acquisto ma non al "mantenimento" sia della casa che del tenore sociale..
 
Beh pensa a fare un mutuo all'80% per un immobile della stessa superficie, non dico in Corso Vercelli, ma appena dentro la circonvallazione.
In quel caso si vede che il reddito di partenza deve essere almeno una volta e mezza quello che serve in una periferia decente.
Sto prendendo in considerazione immobili al di fuori della circonvallazione 90/91, mi fermo a P.le Accursio apposta, che è a 300 metri dal cavalcavia , perchè non credo di sbagliare se dico che è il target per famiglie "a medio reddito". P.le Accursio è periferica, anche se a breve avrà un'ulteriore riqualificazione visto che prenderà sede l'Ambasciata Usa nel vecchio tiro a segno. Siamo a parecchia strada da Citylife in realtà e in 5 min. di macchina non si va tanto lontano da quelle parti.
Dentro la circonvallazione, oltre ad esserci decisamente troppo caos, pochi parcheggi, pochissimo verde, troppo traffico, i servizi non sono tanto più disponibili rispetto alla periferia e te li fanno pagare cari ( e non è un discorso da volpe con l'uva ).

Quello che dico è che se i prezzi 15-16 anni in periferia N/O fa erano nominalmente più alti di un 5-10%, se i redditi di allora in media più bassi di un 20%, se i mutui erano anche al 100% , e se i relativi tassi non erano al 3%, ma al 5,5% ... ai tempi il mercato era più o meno tirato rispetto ad ora ?
Visto che la devo seguire bene la mia zona, so a che livelli siamo da me, non ho la stessa sensibilità altrove.

Mi ricordo che ai tempi (2005-2006 ) il prezzo medi delle zone Trenno e Gallaratese era 2,5-3K al mq, Certosa/Villapizzone 2,5/3K al mq ed era una zona peggiore di come è ora, non c'era il centro commerciale - da Lotto fino Teodorico/Fiera 4,5K al mq - Mac Mahon/Govone 4K, corso Sempione 5-6K al mq a seconda della zona, anche in zona Sarpi/Bramante sui 6K, Arco della Pace 7K.
Poi Milano è migliorata enormemente, chi si ricorda il Portello di una volta ?
Adesso voglio dire, oltre ai grattacieli, la riqualificazione è costante e si verifica in tanti quartieri anche periferici, basti pensare al recupero di aree ex industriali in diversi punti della periferia con annesse nuove costruzioni e nuovi servizi commerciali. Lo stesso vale ovunque, anche in semicentro, chi si ricorda il luogo dove stanno ora le tre torri ? Era meglio una volta o adesso ?
Oggi, ad occhio nelle zone più interne, Cenisio/Sempione per intenderci relativamente alla zona 8, potremmo avere superato nei prezzi di richiesta le richieste di 15 anni fa, ma appunto chi compra adesso lì e di quali redditi/patrimoni dispone ?
 
Cercare una casa a Milano, soprattutto in questo periodo di caro-vita, è un film dell’orrore: prezzi altissimi, abitazioni messe male, stipendi fermi, precari che non possono accedere al credito e c’è chi, come lo scrittore Jonathan Bazzi, sta pensando di andarsene.
Classe 1985, cresciuto a Rozzano, Bazzi, il cui ultimo romanzo è Corpi minori (Mondadori), ha sempre sognato di vivere a Milano, come poi ha fatto. Una città che è anche al centro dei suoi libri. Ma adesso, in un tweet che ha scatenato il dibattito in rete, rivela che potrebbe trasferirsi altrove. "La situazione case a Milano è irreversibile. Ormai è prassi chiedere 700 euro per una stanza e almeno 1000 euro per un monolocale. E andrà sempre peggio. Questi standard non sono sostenibili, se non per pochi. Inizio a pensare che il mio futuro non sarà più qui, nella mia città", scrive Bazzi su Twitter.
"Da un po’ di tempo a me e al mio fidanzato piacerebbe cambiare casa, ma le cose sono peggiorate rispetto a una situazione già difficile. Guardandomi attorno, a Milano, lo scenario è preoccupante. Io scrivendo ho bisogno di tranquillità, anche il mio fidanzato lavora in parte da casa. Ora viviamo in un monolocale soppalcato, una cinquantina di metri quadrati, con i gatti, ed è difficile anche fare una call. Si è creato questo flusso al rialzo da parte di chi affitta case, che sono tutto fuorché belle, sono vecchie, sono piccole. Anche i prezzi di NoLo, che conosco bene, ormai sono improponibili. I proprietari possono chiedere qualsiasi cifra perché c’è tanta domanda e le persone non hanno un’alternativa".
Dove andrebbe, se dovesse davvero lasciare Milano?
"Il mio fidanzato è cresciuto con gli youtuber americani quindi, considerando anche la situazione politica in Italia, direi Los Angeles, la California. Ho amici che l’hanno fatto ma avevano le spalle coperte dalle famiglie. Se non sei benestante, è difficile trasferirsi lì. Anche a Berlino, che pure mi piace, i prezzi sono aumentati. In Italia sceglierei Roma. Non ero mai stato lì fino al contratto per Febbre, poi da allora ci sono tornato molte volte. O Torino, che mi piace dall’adolescenza e che sento particolarmente vicina per la sua indole nordica, introspettiva. Ma non tornerei mai a Rozzano perché sono molto urbano. Ho sempre voluto vivere a Milano, in un contesto metropolitano".
L'intervista completa di Annarita Briganti su Repubblica
 
yumatu ha scritto:
Cercare una casa a Milano, soprattutto in questo periodo di caro-vita, è un film dell’orrore: prezzi altissimi, abitazioni messe male, stipendi fermi, precari che non possono accedere al credito e c’è chi, come lo scrittore Jonathan Bazzi, sta pensando di andarsene.
Classe 1985, cresciuto a Rozzano, Bazzi, il cui ultimo romanzo è Corpi minori (Mondadori), ha sempre sognato di vivere a Milano, come poi ha fatto. Una città che è anche al centro dei suoi libri. Ma adesso, in un tweet che ha scatenato il dibattito in rete, rivela che potrebbe trasferirsi altrove. "La situazione case a Milano è irreversibile. Ormai è prassi chiedere 700 euro per una stanza e almeno 1000 euro per un monolocale. E andrà sempre peggio. Questi standard non sono sostenibili, se non per pochi. Inizio a pensare che il mio futuro non sarà più qui, nella mia città", scrive Bazzi su Twitter.
"Da un po’ di tempo a me e al mio fidanzato piacerebbe cambiare casa, ma le cose sono peggiorate rispetto a una situazione già difficile. Guardandomi attorno, a Milano, lo scenario è preoccupante. Io scrivendo ho bisogno di tranquillità, anche il mio fidanzato lavora in parte da casa. Ora viviamo in un monolocale soppalcato, una cinquantina di metri quadrati, con i gatti, ed è difficile anche fare una call. Si è creato questo flusso al rialzo da parte di chi affitta case, che sono tutto fuorché belle, sono vecchie, sono piccole. Anche i prezzi di NoLo, che conosco bene, ormai sono improponibili. I proprietari possono chiedere qualsiasi cifra perché c’è tanta domanda e le persone non hanno un’alternativa".
Dove andrebbe, se dovesse davvero lasciare Milano?
"Il mio fidanzato è cresciuto con gli youtuber americani quindi, considerando anche la situazione politica in Italia, direi Los Angeles, la California. Ho amici che l’hanno fatto ma avevano le spalle coperte dalle famiglie. Se non sei benestante, è difficile trasferirsi lì. Anche a Berlino, che pure mi piace, i prezzi sono aumentati. In Italia sceglierei Roma. Non ero mai stato lì fino al contratto per Febbre, poi da allora ci sono tornato molte volte. O Torino, che mi piace dall’adolescenza e che sento particolarmente vicina per la sua indole nordica, introspettiva. Ma non tornerei mai a Rozzano perché sono molto urbano. Ho sempre voluto vivere a Milano, in un contesto metropolitano".
L'intervista completa di Annarita Briganti su Repubblica
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Il venir meno della domanda (o almeno di una parte di essa) è requisito sine qua non affinchè calino i prezzi.

Attenzione che si potrebbe pensare che i cali riattiverebbero la domanda, ma quando molte persone cominciano a guardare altrove non è così automatico l'assioma; inoltre così facendo sottovalutereste i processi autorinforzanti che avvengono durante i cicli (di tutti i tipi, sia al rialzo sia al ribasso).

In un mercato rialzista si innescano questi elementi:
- molti affittuari vedendo i prezzi continuare a salire cercano di fare lo sforzo e comprare, soprattutto se "ci stanno dentro"; d'altronde "perchè comprare domani a prezzi superiori piuttosto che oggi a prezzi minori quando con il mutuo spendo lo stesso (o poco di più) che in affitto?"
- il rialzo dei prezzi toglie immobili dal mercato (e quindi autorinforza lo stesso aumento) secondo la logica del "se tra 1/2/3 anni il mio immobile varrà +5/+10/+20% di oggi perchè dovrei venderlo? Anche se non riesco/non voglio affittarlo rende a star fermo perchè il mercato è crescente";
- la scarsa offerta e la domanda invece forte incentivano il mercato degli investimenti perchè tutti vogliono un bene che aumenta di valore e che "male che vada lo metto a reddito", specialmente in una fase storica in quei tutti gli altri assets danno poche soddisfazioni;
- nasce anche un fenomeno "moda" che porta tutti a voler partecipare alla festa; questo meccanismo è stato molto importante per l'ascesa dei prezzi di Milano perchè nell'ultima decade Milano è stato il "place to be" (in Italia ovviamente);
- i media cominciano a "celebrare" il mito e questo induce a pensare di "star facendo la cosa giusta" a comprare a prezzi senza più fondamento economico;
-...

Allo stesso modo in un mercato ribassista si innescano questi elementi:
- procrastinazione all'acquisto da parte dei new comers (che ragionerebbero così: "se i prezzi calano aspetto");
- disincentivo della domanda per investimento;
- aumento dell'offerta perchè si riversano sul mercato tutti gli immobili vuoti e che ne rimanevano fuori solo perchè erano dei cavalli vincenti;
- gli aspetti psico e sociologici virano o comunque diventano neutrali e i potenziali acquirenti fanno pesare molto di più i fattori razionali rispetto a quelli emozionali;
- i media cominciano, allo stesso modo con cui avevano "celebrato" a cannoneggiare al contrario;
-...
 
yumatu ha scritto:
Cercare una casa a Milano, soprattutto in questo periodo di caro-vita, è un film dell’orrore: prezzi altissimi, abitazioni messe male, stipendi fermi, precari che non possono accedere al credito e c’è chi, come lo scrittore Jonathan Bazzi, sta pensando di andarsene.
Classe 1985, cresciuto a Rozzano, Bazzi, il cui ultimo romanzo è Corpi minori (Mondadori), ha sempre sognato di vivere a Milano, come poi ha fatto. Una città che è anche al centro dei suoi libri. Ma adesso, in un tweet che ha scatenato il dibattito in rete, rivela che potrebbe trasferirsi altrove. "La situazione case a Milano è irreversibile. Ormai è prassi chiedere 700 euro per una stanza e almeno 1000 euro per un monolocale. E andrà sempre peggio. Questi standard non sono sostenibili, se non per pochi. Inizio a pensare che il mio futuro non sarà più qui, nella mia città", scrive Bazzi su Twitter.
"Da un po’ di tempo a me e al mio fidanzato piacerebbe cambiare casa, ma le cose sono peggiorate rispetto a una situazione già difficile. Guardandomi attorno, a Milano, lo scenario è preoccupante. Io scrivendo ho bisogno di tranquillità, anche il mio fidanzato lavora in parte da casa. Ora viviamo in un monolocale soppalcato, una cinquantina di metri quadrati, con i gatti, ed è difficile anche fare una call. Si è creato questo flusso al rialzo da parte di chi affitta case, che sono tutto fuorché belle, sono vecchie, sono piccole. Anche i prezzi di NoLo, che conosco bene, ormai sono improponibili. I proprietari possono chiedere qualsiasi cifra perché c’è tanta domanda e le persone non hanno un’alternativa".
Dove andrebbe, se dovesse davvero lasciare Milano?
"Il mio fidanzato è cresciuto con gli youtuber americani quindi, considerando anche la situazione politica in Italia, direi Los Angeles, la California. Ho amici che l’hanno fatto ma avevano le spalle coperte dalle famiglie. Se non sei benestante, è difficile trasferirsi lì. Anche a Berlino, che pure mi piace, i prezzi sono aumentati. In Italia sceglierei Roma. Non ero mai stato lì fino al contratto per Febbre, poi da allora ci sono tornato molte volte. O Torino, che mi piace dall’adolescenza e che sento particolarmente vicina per la sua indole nordica, introspettiva. Ma non tornerei mai a Rozzano perché sono molto urbano. Ho sempre voluto vivere a Milano, in un contesto metropolitano".
L'intervista completa di Annarita Briganti su Repubblica
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L'inflazione ormai è scappata di mano, le banche centrali hanno credibilità prossima allo zero.

Attendiamo che i boomers, inclusa la Lagarde, finalmente rialzino i tassi al 10%, e ch scoppino tutte le bolle e chi debba fallire fallisca :yes:
 
Tifoso_Shogun ha scritto:
Quello che dico è che se i prezzi 15-16 anni in periferia N/O fa erano nominalmente più alti di un 5-10%, se i redditi di allora in media più bassi di un 20%, se i mutui erano anche al 100% , e se i relativi tassi non erano al 3%, ma al 5,5% ... ai tempi il mercato era più o meno tirato rispetto ad ora ?
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Quindi 2006:
redditi lordi 100
redditi netti (per ceto medio) 70 circa
prezzi 1200*
costo a finanziare acquisto a 30 anni considerando mutui al 5.5% 2450 circa
incidenza rata su reddito netto (ipotizzando due redditi uguali da 100) 58%

Ieri 2021:
redditi lordi 120 circa
redditi netti 84 circa (in teoria il cuneo fiscale per i redditi medi e bassi è sceso in questi 15 anni, ma il fiscal drag ha ridotto questo vantaggio, facciamo finta che la pressione fiscale si sia mantenuta sostanzialmente invariata)
prezzi 1080 (-10% dal 2006)
costo a finanziare acquisto (30 anni all'1%) 1242 circa
incidenza rata su reddito netto (ipotizzando due redditi uguali da 100) 25%

Oggi 2022:
redditi lordi 120 circa
redditi netti 84 circa (in teoria il cuneo fiscale per i redditi medi e bassi è sceso in questi 15 anni, ma il fiscal drag ha ridotto questo vantaggio, facciamo finta che la pressione fiscale si sia mantenuta sostanzialmente invariata) ma che corrispondono a circa 75 per via della fiammata inflattiva che si è abbattuta sulle famiglie
prezzi 1080 (-10% dal 2006)
costo a finanziare acquisto (30 anni all'3%) 1620 circa
incidenza rata su reddito netto (ipotizzando due redditi uguali da 100) 36%

All'epoca il mercato era tirato più di ora, ma adesso non si può dire che sia economico.
Però il 58% del 2006 mi puzza di errato. Cioè nessuna banca avrebbe finanziato con questi dati quindi i prezzi del 2006 erano differenti, oppure le case venivano comprate maggiormente cash (ma non credo), insomma, probabilmente la memoria ti sta giocando qualche brutto scherzo, sei sicuro dei dati 2006? L'aumento nominale dei redditi di circa il 20% mi pare sia un dato che ci possa stare...:confused:

* ho ipotizzato a spanne 12 annualità di redditi lordi, più o meno ricordo che fosse un indicatore corretto all'epoca.
 
Altopiano_Gentile ha scritto:
A me sembra demenziale che uno si metta a pagare 986,15€ al mese per 30 anni (ipotizzando casa da 300k all'80%) anche perché tipicamente sono piccole e tagliate male, i figli nemmeno pensare di farli dove li mettono? in cantina?

Io ho la forte sensazione che a Milano ci siano finte coppie (tipicamente quelle a basso reddito 1.400-2000) che stanno insieme solo per avere un tetto sulla testa dove vivere. Ma senza alcuna vera affinità.

Se la bolla scoppierà, il momento chiave potrebbe essere quest'inverno con prezzi del gas (se ci sarà) alle stelle.
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Questi post mi fanno letteralmente sbellicare. :D

Va bene le case care, tagliate male, bolla o non bolla, scoppio si/no/forse/tra quando. Anzi, è lo spirito del topic.

Però il passaggio sociale è surreale: "coppie che stanno insieme per avere un tetto, senza vera affinità".
Insomma il 300k per la villetta o l'appartamento grande/nuovo in dormitori è vero amore, gli spazi ristretti della città suppongono invece i rapporti per avere il tetto.

Incredibilmente esiste la condivisione da tempo immemore senza doversi impelagare in relazioni, sono incredibilmente meno stressanti di convivere per risparmiare.
 
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