Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte X

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Chiusa ad ulteriori risposte.
Causa covid (anche se in fase di recupero) mi sono andato a cercare post in piena pandemia e mesi successivi, per cercare di capire come si stava evolvendo il mercato immobiliare milanese.
2 anni fa vedevo che (giustamente) c'erano immobili a prezzi più bassi (rispetto ad oggi) e/o con molteplici ribassi.

Trovato questo botta e risposta targato 14 Luglio 2020:




Diciamo che ad oggi (anche se mancherebbe circa 1 anno completo per le previsioni 'entro 3 anni') è in vantaggio belanda (o quantomeno il calo del 20/25% dei prezzi, soprattutto in semicentro-prima periferia, non lo sto vedendo:wall::wall:)

Serian guida un diesel, ora vedrai che recupera...ha solo anticipato i tempi...
 
Quindi ricapitolando 350k per 150mq commerciali in hinterland poco urbanizzato (così facciamo contento cecc88). Ora, questa soluzione in periferia quanto costerebbe? 600k? E in semicentro (per avere tutti i servizi a piedi)? 900? Il rapporto è di 2,5 volte, ecco perchè in città prima o dopo il banco è destinato a saltare...la crisi politica in atto peggiorerà ulteriormente il credit crunch che sarebbe arrivato comunque a causa del rialzo dei tassi dovuto all'inflazione.:cool:

Questo è sicuramente un esempio di hinterland più normale.

Per dare un raffronto (immagino siano case nuove) ho visto che a S.Donato in zona Eni costruiscono appartamenti, metratura simile e prezzo sui 600k.

https://www.idealista.it/pro/green-one-san-donato-milano-casa-immoblliare/immobile/25217021/

S.Donato pare aver preso il trend di prezzi della città. Non basta infatti limitarsi ai prezzi medi dei siti, risentono delle offerte in tutto il comune inclusi Poasco (frazione in aperta campagna) e via Di Vittorio, storicamente degradata. Abitare a metanopoli a occhio credo così non meno di Corvetto.
 
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Questo è sicuramente un esempio di hinterland più normale.

Per dare un raffronto (immagino siano case nuove) ho visto che a S.Donato in zona Eni costruiscono appartamenti, metratura simile e prezzo sui 600k.

https://www.idealista.it/pro/green-one-san-donato-milano-casa-immoblliare/immobile/25217021/

S.Donato pare aver preso il trend di prezzi della città. Non basta infatti limitarsi ai prezzi medi dei siti, risentono delle offerte in tutto il comune inclusi Poasco (frazione in aperta campagna) e via Di Vittorio, storicamente degradata. Abitare a metanopoli a occhio credo così non meno di Corvetto.

Sì, prima di mettere le cifre ho guardato un pò l'offerta esistente su immobiliare.it. Ora che ci sia un rapporto di quasi 1:2 tra hinterland e periferia a me pare folle. Per cosa? La sola metropolitana non può dare una differenza di questo tipo, non è razionale. Andate ad abitare in hinterland e compratevi un'utilitaria media, anche usata e siete a posto (10k una tantum e poi 100-200 euro mensili di mantenimento). Soprattutto se non siete più giovani postuniversitari, ma cominciate ad avere vita di coppia che prima o dopo confluisce in una famiglia. L'auto vi servirà comunque per altri motivi, quindi...
 
Questa é di oggi, e gli rispondono che a Cassina dePecchi e a Cernusco sul naviglio sono ancora piú alti.

Buongiorno a tutti, voglio porvi una domanda, che potrebbe sembrare sciocca e forse anche un po’ troppo soggettiva. Argomento acquisto casa.
Sono mesi che cerco e leggo annunci di vendite e mi chiedo se i prezzi sono un po’ gonfiati e soprattutto se si può decentemente contrattare. Mi spiego ancora meglio, il nuovo nuovissimo per me ha prezzi inaccessibili, ormai si vedono cifre che partono da 300 mila a salire. Costruzioni più datate hanno prezzi folli, appartamenti con 30/40 e con piastrelle e pavimenti del ‘68 a prezzi che in altri comuni vicini a Gorgonzola mi permetterebbero di comprare sul nuovo. La mia frustrazione nasce perché sembra che per comprare casa debba scegliere di andare via da Gorgonzola, rinunciando a una cittadina per me davvero tranquilla, comoda e ben servita. Buona giornata a tutti.
 
Confermo, nuove in Classe A.
Sicuramente quelle di San Donato "prezzano" la vicinanza dalla metro.

Sicuro la metro, inoltre Metanopoli è cara da sempre. Rispetto al resto del comune ha diverse case recenti, l'area è tranquillissima è molto verde. Non bastasse il bloccone Eni-Snam-Saipem comporta oltre 7 mila residenti da queste aziende, il che tira su i redditi medi.

Per curiosità, guardavo alcune soluzioni immobiliari in zona:

Famagosta: https://www.casa.it/immobili/44552376/

Fronte parco Teramo: https://www.idealista.it/immobile/25048193/

Giambe: https://www.nuovecostruzioni.it/Milano/progetto164630.html

Chiaravalle: https://www.nuovecostruzioni.it/Milano/progetto163312.html

A caso m'è apparso pure Affori https://www.nuovecostruzioni.it/Milano/progetto164386.html e Paderno https://www.nuovecostruzioni.it/Milano/progetto163096.html
 
Sì, prima di mettere le cifre ho guardato un pò l'offerta esistente su immobiliare.it. Ora che ci sia un rapporto di quasi 1:2 tra hinterland e periferia a me pare folle. Per cosa? La sola metropolitana non può dare una differenza di questo tipo, non è razionale. Andate ad abitare in hinterland e compratevi un'utilitaria media, anche usata e siete a posto (10k una tantum e poi 100-200 euro mensili di mantenimento). Soprattutto se non siete più giovani postuniversitari, ma cominciate ad avere vita di coppia che prima o dopo confluisce in una famiglia. L'auto vi servirà comunque per altri motivi, quindi...

Ah ma figurati, io l'ho già detto, a sti prezzi vado a vivere a Melegnano. Cittadina tranquilla, ma molto viva rispetto ai dormitori. Ha le scuole fino alle superiori, passante S1, con rinforzo dell'S14, mentre a livello di automobile sta a 3 km dalle tangenziali.
Ospedale (magari non al top, ma amen), piscine e tutti i servizi di base a piedi.
C'ho i parenti e diversi amici.

Problema è che i paesi dell'hinterland che non sono dei dormitori sono rari e li prezzano di conseguenza, per risparmiare seriamente tocca finire o in paeselli tipo il mio natio oppure in quei borghi tirati sul nel nulla della campagna.
 
Confermo, nuove in Classe A.
Sicuramente quelle di San Donato "prezzano" la vicinanza dalla metro.

Piccolo dettaglio.

Prezzano la metro, prezzano il non essere sperduto nel nulla, prezzano l'S1 raggiungibile a piedi, prezzano un comune che ha redditi mediamente elevati.


Che poi siano troppi soldi non ci piove, ma S.Donato è caro impestato.
 
Piccolo dettaglio.

Prezzano la metro, prezzano il non essere sperduto nel nulla, prezzano l'S1 raggiungibile a piedi, prezzano un comune che ha redditi mediamente elevati.


Che poi siano troppi soldi non ci piove, ma S.Donato è caro impestato.

Ecco, ma se io fossi al posto di un potenziale acquirente mi direi...allora in hinterland ho bisogno di un'auto (ma alcuni servizi li ho comunque a piedi) ma compro una soluzione nuova e vivibile a 350, in periferia seppur bella e non degradata ne spendo 600...no grazie. Se invece, come dovrebbe essere in un mercato non drogato, a S. Donato potessi comprare a 400 circa allora il discorso assumerebbe tutta un'altra piega. La metro ha il suo appeal, è ovvio, e si tratterebbe di una differenza che in 30 anni diventa un valore pari a circa 1-2k all'anno. Allora sì, costerebbe un pò di più, ma darebbe di più e allora parliamone,...
 
Piccolo dettaglio.

Prezzano la metro, prezzano il non essere sperduto nel nulla, prezzano l'S1 raggiungibile a piedi, prezzano un comune che ha redditi mediamente elevati.


Che poi siano troppi soldi non ci piove, ma S.Donato è caro impestato.

Parzialmente d'accordo...

- Dire che Peschiera sia "sperduta nel nulla" mi sembra eccessivo.. considerando che sei a un passo da San Donato, Segrate, Linate e a 5 km dal Forlanini.
- A livello di "frequentazioni" e redditi non sono paragonabili.. cento volte meglio realtà "isolate" come San Felice e San Bovio.. a San Donato ci sono vie bruttissime

Comunque il tuo discorso torna, sicuramente SanDonato ha piu appeal e servizi... ma la differenza di prezzo, a parer mio, è completamente ingiustificata..

PS: senza voler affrontare il discorso traffico e inquinamento acustico
 
Questa é di oggi, e gli rispondono che a Cassina dePecchi e a Cernusco sul naviglio sono ancora piú alti.

Buongiorno a tutti, voglio porvi una domanda, che potrebbe sembrare sciocca e forse anche un po’ troppo soggettiva. Argomento acquisto casa.
Sono mesi che cerco e leggo annunci di vendite e mi chiedo se i prezzi sono un po’ gonfiati e soprattutto se si può decentemente contrattare. Mi spiego ancora meglio, il nuovo nuovissimo per me ha prezzi inaccessibili, ormai si vedono cifre che partono da 300 mila a salire. Costruzioni più datate hanno prezzi folli, appartamenti con 30/40 e con piastrelle e pavimenti del ‘68 a prezzi che in altri comuni vicini a Gorgonzola mi permetterebbero di comprare sul nuovo. La mia frustrazione nasce perché sembra che per comprare casa debba scegliere di andare via da Gorgonzola, rinunciando a una cittadina per me davvero tranquilla, comoda e ben servita. Buona giornata a tutti.

A mio avviso è abbastanza logico che le cittadine tipo Gorgonzola, misurate, tranquille e servite, siano molto appetibili. Si distinguono dai dormitori alla Pioltello e per questo motivo vedono maggiori interessati.
 
Causa covid (anche se in fase di recupero) mi sono andato a cercare post in piena pandemia e mesi successivi, per cercare di capire come si stava evolvendo il mercato immobiliare milanese.
2 anni fa vedevo che (giustamente) c'erano immobili a prezzi più bassi (rispetto ad oggi) e/o con molteplici ribassi.

Trovato questo botta e risposta targato 14 Luglio 2020:

Citazione Originariamente Scritto da serian Visualizza Messaggio
Io ho detto che per milano mi aspetto un calo tra il 20 e il 25% entro 3 anni

Citazione Originariamente Scritto da belanda Visualizza Messaggio
io mi aspetto un aumento del 20/25 per cento entro 3 anni

Diciamo che ad oggi (anche se mancherebbe circa 1 anno completo per le previsioni 'entro 3 anni') è in vantaggio belanda (o quantomeno il calo del 20/25% dei prezzi, soprattutto in semicentro-prima periferia, non lo sto vedendo:wall::wall:)

Quindi per il futuro prendiamo a riferimento i "nostradamus" Serian (orso) e Belanda (toro).:o
Chi vince otterrà in premio una pizza napoletana d.o.p. offerta da Foster!:o
 
Parzialmente d'accordo...

- Dire che Peschiera sia "sperduta nel nulla" mi sembra eccessivo.. considerando che sei a un passo da San Donato, Segrate, Linate e a 5 km dal Forlanini.
- A livello di "frequentazioni" e redditi non sono paragonabili.. cento volte meglio realtà "isolate" come San Felice e San Bovio.. a San Donato ci sono vie bruttissime

Comunque il tuo discorso torna, sicuramente SanDonato ha piu appeal e servizi... ma la differenza di prezzo, a parer mio, è completamente ingiustificata..

PS: senza voler affrontare il discorso traffico e inquinamento acustico

No no, non è che Peschiera sia nel nulla, lo è però San Bovio che di fatto è una frazione staccata.
Sei a "un passo" da molte cose, ma è un passo di auto comunque.

Come ho detto, S. Donato ha 30k abitanti e redditi medi elevati. Significa che se togli il degrado di via Di Vittorio e affini hai gente abbastanza sopra la media. Certo non è comparabile a un complessino tipo quelli, ma metanopoli regge serenamente il confronto.

Che poi spendere il doppio sia eccessivo è un'opinione legittima, ma le aree belle di San Donato costeranno sempre di più rispetto alle isole felici nella campagna tipo quelle, è fisiologico.

Secondo me ha più senso paragonare quelle soluzione con Chiaravalle e simili.
 
No no, non è che Peschiera sia nel nulla, lo è però San Bovio che di fatto è una frazione staccata.
Sei a "un passo" da molte cose, ma è un passo di auto comunque.

Come ho detto, S. Donato ha 30k abitanti e redditi medi elevati. Significa che se togli il degrado di via Di Vittorio e affini hai gente abbastanza sopra la media. Certo non è comparabile a un complessino tipo quelli, ma metanopoli regge serenamente il confronto.

Che poi spendere il doppio sia eccessivo è un'opinione legittima, ma le aree belle di San Donato costeranno sempre di più rispetto alle isole felici nella campagna tipo quelle, è fisiologico.

Secondo me ha più senso paragonare quelle soluzione con Chiaravalle e simili.

Sì, ho capito ma l'auto non è il diavolo. Posso ancora capire per l'universitario, ma un adulto senza auto è un "povero sfigato". Senza offesa, ma è così. La vita non è tutta in città e l'auto è sinonimo di libertà.
 
No no, non è che Peschiera sia nel nulla, lo è però San Bovio che di fatto è una frazione staccata.
Sei a "un passo" da molte cose, ma è un passo di auto comunque.

Come ho detto, S. Donato ha 30k abitanti e redditi medi elevati. Significa che se togli il degrado di via Di Vittorio e affini hai gente abbastanza sopra la media. Certo non è comparabile a un complessino tipo quelli, ma metanopoli regge serenamente il confronto.

Che poi spendere il doppio sia eccessivo è un'opinione legittima, ma le aree belle di San Donato costeranno sempre di più rispetto alle isole felici nella campagna tipo quelle, è fisiologico.

Secondo me ha più senso paragonare quelle soluzione con Chiaravalle e simili.

Sisi, infatti non nego di aver provato a cercare a San Donato... ma le uniche soluzioni comparabili si trovavano o verso San Giuliano o nella zona dove passano gli aerei di Linate (e comunque con un delta di prezzo del 30% rispetto a San Bovio)
 
Chiaravalle altro feticcio incomprensibile di questo forum. Se volete un posto con quelle vibes suggerisco Ortica (e simili), almeno non avete la sensazione di vivere in una cittadina fasulla creata da una intelligenza artificiale :)
 
Sì, ho capito ma l'auto non è il diavolo. Posso ancora capire per l'universitario, ma un adulto senza auto è un "povero sfigato". Senza offesa, ma è così. La vita non è tutta in città e l'auto è sinonimo di libertà.

Mica dico nulla, solo da che mondo è mondo costa sempre di più vivere nel paese rispetto alla frazione, a meno di soluzioni premium come Milano2 o Milano3. San Bovio immagino costerà un poco meno di Peschiera che a sua volta costerà meno di S.Donato.
Per esperienza personale penso che la zona sia comunque influenzata dalle numerose aziende che si trovano a S.Donato. Gruppo Eni, Snam, BMW e Cerved dovrebbero avere un recruiting nazionale per cui una bella fetta di dipendenti si concentra sulla M3 e nei dintorni, incluso Peschiera. S.Donato in particolare a
 
Chiaravalle altro feticcio incomprensibile di questo forum. Se volete un posto con quelle vibes suggerisco Ortica (e simili), almeno non avete la sensazione di vivere in una cittadina fasulla creata da una intelligenza artificiale :)

Ma non credo sia un feticcio, l'ho citato perché ricordo un utente che aveva riportato il proprio acquisto. :D

Però S.Bovio mi sembra abbastanza a sè, tipo Chiaravalle, mentre il complesso di San Felice credo presenti una situazione simile a Milano2/3
 
Parliamo di prezzi perchè questo è il nodo.

Nel 2014, inizio della serie storica di rilevazione di immobiliare.it le quotazioni erano queste:


Porta Romana, Cadore, Montenero 4700
Porta Vittoria, Corso Lodi 3300
Gorgonzola 2200 circa


Prendo il primo come proxy per il semicentro, il secondo per la periferia e il terzo per l'hinterland visto che sono tre zone del lato est della città, ma si potrebbe fare lo stesso ragionamento a Ovest.

Ora sono queste:

Porta Romana, Cadore, Montenero 6500 (+40%)
Porta Vittoria, Corso Lodi 4600 (+40%)
Gorgonzola 2100 (-5%)

Questo decoupling non può continuare...siccome non credo che Gorgonzala vada a 3000 è il resto che deve in qualche modo scemare...
 
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