Consiglio su gestione 3 appartamenti

Gabriele86

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21/6/22
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Buongiorno, vorrei qualche consiglio su una situazione in cui mi trovero’ tra qualche anno...

Contesto, blocco di 4 appartamenti e 2 mansarde anni 70, ben tenute, zona ben servita vicina ad un ospedale, in toscana. Un’ora di auto da Pisa, da Viareggio (mare) o dall’Abetone (montagna).
Io andrò ad ereditare una mansarda e due appartamenti di 100 m2 posti al primo piano.
Essendo questi due più grandi del piano terra, a livello di assemblee condominiali teoricamente avrei più del 50% dello stabile.

In tale zona le stime di affitto sono 800€ per i due appartamenti e 400/450€ per la mansarda.
Come costi complessivi avrei IMU (2,3,4 casa, non so l’ammontare, ma stimo 3k... ) piu’ spese condominiali di 3k circa annui.

Premesso che sto parlando di una situazione futura, voi che strategie adottereste?

Io come opzioni pensavo ad affittare, vendere qualcosa e mantenere vuoto il resto, o vendere i tre immobili per acquistarne uno singolo di maggior pregio.

A voi, grazie
 
Buongiorno, vorrei qualche consiglio su una situazione in cui mi trovero’ tra qualche anno...

Contesto, blocco di 4 appartamenti e 2 mansarde anni 70, ben tenute, zona ben servita vicina ad un ospedale, in toscana. Un’ora di auto da Pisa, da Viareggio (mare) o dall’Abetone (montagna).
Io andrò ad ereditare una mansarda e due appartamenti di 100 m2 posti al primo piano.
Essendo questi due più grandi del piano terra, a livello di assemblee condominiali teoricamente avrei più del 50% dello stabile.

In tale zona le stime di affitto sono 800€ per i due appartamenti e 400/450€ per la mansarda.
Come costi complessivi avrei IMU (2,3,4 casa, non so l’ammontare, ma stimo 3k... ) piu’ spese condominiali di 3k circa annui.

Premesso che sto parlando di una situazione futura, voi che strategie adottereste?

Io come opzioni pensavo ad affittare, vendere qualcosa e mantenere vuoto il resto, o vendere i tre immobili per acquistarne uno singolo di maggior pregio.

A voi, grazie

In caso di vendita, i soldi renderebbero? Per me se si pensa ad affittare, meglio averne di più di taglio piccolo, quindi terrei, considerato anche che ci sono i vantaggi:
a) i 3 app.ti sono contigui
b) la maggioranza dello stabile condominiale
Venderei solo se i 3k di spese condominali sono palesemente insensati ma non penso sia il caso.
 
Giuste considerazioni, mi spaventa un po’ dover gestire tre proprietà che rappresentano un costo fisso di 6k annui tra imu e condominio più le varie spese straordinarie .

Avrei meno paura se sapessi che gli inquilini pagano e non distruggono gli appartamenti 🤣
 
Buongiorno, vorrei qualche consiglio su una situazione in cui mi trovero’ tra qualche anno...


Io andrò ad ereditare una mansarda e due appartamenti di 100 m2 posti al primo piano.
Essendo questi due più grandi del piano terra, a livello di assemblee condominiali teoricamente avrei più del 50% dello stabile.

Che senso ha parlare oggi di una situazione futura? Inoltre come si fa a capire, quanti anni dovranno passeranno ancora?
Per ora non farti troppe domande, vivi la tua vita pensando al presente, quando sarà, valuterai il da farsi.
 
In caso di affitto che target avresti? Lavoratori? Studenti? Famiglie del luogo? Mariti divorziati?
Perché per affittare con profitto è essenziale trovare l'affittuario giusto.
Lavoratori fuori sede, o single o studenti sono il target migliore. Una famiglia quello che presenta i rischi maggiori.
Immagino che non sia una zona turistica per affitti brevi...
 
Si preferirei affitti brevi o comunque non a famiglie.
Ci sono anche due eventi annuali, uno legato al fumetto/cosplay, ed uno ad un festival musicale.
 
Si preferirei affitti brevi o comunque non a famiglie.
Ci sono anche due eventi annuali, uno legato al fumetto/cosplay, ed uno ad un festival musicale.

Io ci penserei bene... con gli affitti brevi in pratica sì ci prendi qualcosa di più ma diventa un lavoro... se invece trovi qualcuno che ti paga sempre con un classico 3+2 non ci pensi più. Io ti dico la mia esperienza, anche io ho ereditato ormai una decina di anni fa 3 appartamenti e 2 negozi e sono da anni affittati senza problemi. Personalmente affitti brevi mai nella vita a meno che non sia proprio un posto di mare o montagna esclusivo
 
Capisco, ma temo di trovare una persona rognosa che mi azzera il guadagno non pagando e distruggendo tutto...
 
i proprietari attuali sanno che stai già facendo calcoli sulla loro dipartita? :rolleyes:
 
Ah ok ho capito. No, io uso “ereditare “ anche se non per morte sopraggiunta. Comunque ai fini del thread poco cambia.
“Potrò disporre” ti suona meglio? 🧐
 
Non vedo perchè chi ha aperto il thread non possa fare domande su una futura eredità??:rolleyes:
 
Ultima modifica:
Io come opzioni pensavo ad affittare, vendere qualcosa e mantenere vuoto il resto, o vendere i tre immobili per acquistarne uno singolo di maggior pregio.
Ma quello singolo di maggior pregio diventerebbe la tua seconda casa che frequenteresti durante l'anno o la affitteresti?

Io un consiglio non te lo so dare ma se lo sbatterti per gli affitti e tutte le magagne connesse ti creano preoccupazioni forse la cosa migliore sarebbe vendere.
Quello che però non so è se dalle tue parti gli immobili si vendono a prezzi congrui.
 
a livello di assemblee condominiali teoricamente avrei più del 50% dello stabile
Hai centrato uno dei punti cardine, avere sempre il coltello dalla parte del manico.
Perciò no vendite parziali, o tieni tutto o niente.
 
Hai centrato uno dei punti cardine, avere sempre il coltello dalla parte del manico.
Perciò no vendite parziali, o tieni tutto o niente.

Ci sono i pro e i contro. E' lo stesso concetto della diversificazione degli investimenti. Metti che nei pressi di quel palazzo costruiscono un qualcosa che ne danneggia la commerciabilità e di colpo i tre appartamenti subiscono un downgrading. Stessa cosa anche nel caso di grossi lavori di ristrutturazione che non beneficiano del 110%.
 
Qual è lo stato attuale di questi appartamenti? Se già affittate a persone affidabili è un buon punto di partenza...
 
Ti ritroveresti un patrimonio per le mani di 500-600K piu' o meno? Anche se non andrai ad ereditare, potrai farci quello che vuoi (trasferimento di proprietà a tuo nome)?
In tal caso io cercherei di non essere troppo esposto sull'immobiliare. Magari uno lo metterei in vendita per ricavarne liquidità da investire.
Sei a Lucca città o provincia?
Per i due appartamenti da 100mq valuta se con una metratura piu' piccola e piu' centrale riusciresti ad ottenere un rendimento migliore (penso di si).
Ti sconsiglio gli affitti turistici anche se il rendimento sembra migliore, non sono redditi passivi.
 
Grazie per gli input.

Allora, gli immobili sono ben tenuti, a 10 minuti di auto dal centro, ed intorno c’è il nuovo ospedale , senza altri campi edificabili.
Credo non sarebbe difficile vendere, ma non ho le idee chiare al riguardo, per questo cercavo consigli.

Si, avere il 50+% e’ utile, ma alla fine sono sei vani, e certi lavori se da fare vanno fatti, non sarei io a puntarmi.

Vendere tutto... ci avevo pensato, anche perché 3k annui di condominio in totale non sarebbero pochi, ma poi con il ricavato?
Al momento azioni ed obbligazioni non e’ che siano in un momento tanto buono, di li l’idea di “permutare “ le tre unità immobiliari per una sola.
Non ci andrei a stare, perché ho già casa mia. Figli troppo piccoli quindi per loro sarebbe inutile, e chissà dove vorranno andare a vivere... sarebbe solo per avere un solo immobile ai fini imu e per non essere più in un contesto condominiale.


Al momento l’idea sarebbe o affittare per gli eventi per andar pari con le spese , mantenendo gli immobili per ora....
...vendere un appartamento e mantenere mansarda e secondo appartamento, o, più drastico, vendere i due appartamenti e tenere solo la mansarda (non si sa mai...).

Colleghi mi consigliavano una casa al mare ma preferisco vacanze dinamiche e non mi vorrei legare ad un solo posto.
 
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