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Appartamento da reddito: città vs casa vacanze

enzopaoni ha scritto:
Abito in città e ho un bilocale affittato a 500€/mese. Ipotizziamo che attualmente valga 70k€.
Se volessi investire un capitale simile, quali differenze ci sarebbero tra un secondo bilocale in città ed un bilocale in una località marina?
Se riuscissi a trovarlo a 70k€ e lo affittassi a 500€/settimana in 12 settimane raggiungerei il punto di pareggio (non è così perchè avrei bisogno di qualcuno per ritiro/consegna chiavi e pulizie).

A livello pratico la soluzione dell'appartamento in città mi sembra più comodo, dall'esempio, a livello economico sembra preferibile la seconda: corretto?

Inoltre come funziona per i contratti di locazione per brevi periodi di una casa vacanza? (comunicazione AdE, cedolare secca, costi etc)
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Comunque il fulcro delle domande è in grassetto.

Che io sappia, se prima facevano quasi tutti "a nero" (parlo di casa vacanze), da alcuni anni la maggior parte dei proprietari hanno deciso di fare sempre e comunque un contratto di locazione transitoria (mia esperienza avuta sia in Sardegna che in Toscana a partire dal 2018, mentre prima sempre e solo a nero) che abbisogna della comunicazione all'ADE. Se vi siano costi non lo so, a me pareva di aver capito di no o, comunque, nel caso ci fossero, sono bassissimi (quantomeno così avevo capito parlando con uno dei proprietari avuti in precedenza).
 
Nemor ha scritto:
Interessante testimonianza di The Miracle. Io preferisco decisamente il salariato non rompiballe con contratto lungo, ossia 4+4, lo senti solo quando incassi la pigione :D.
Per il resto credo che state dicendo la stessa cosa, devi dare in gestione a qualcuno, ma poi tra commissioni ed il resto a te non rimane nulla
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Quello che dico io è che se avessi immobili "spendibili" sul mercato dei vacanzieri, non li gestirei direttamente ma li farei locare ad una agenzia a settimana/quindicina/mese a seconda. Qualcosa rimane in tasca e quella % minore di entrate rispetto ad affitti breve è ampiamente compensata da meno rotture di scatole. Dove vivo avevamo pensato ad affitti brevi, poi abbiamo optato per contratti lunghi, anche in questo caso forse potremmo avere qualche euro in tasca in più con gli affitti brevi ma il gioco non vale la candela.
Sugli affitti brevi poi ci sono leggende tipo casa di 45 mq che al proprietario rende netti 1,5k/mese.
 
Grazie a tutti del contributo. Ho scritto bilocale da 70k, ma il confronto potrebbe essere su bilocale da100k in città vs bilocale da 100k in zona turistica. Avrei valutato qualosa da ristrutturare in modo pesante (ho conoscenze dirette nel settore) oppure qualosa di sistemato, non dico lusso ma qualcosa dove ci si possa godere la vacanze. I 500€/settimanali erano una media.

I ogni caso le vostre testimonianze mi hanno fatto propendere per qualcosa in città, vicino a dove abitiamo. Effettivamente peferisco avre un po il controllo della situazione e lavorando questa cosa la si può fare nei ritagli di tempo solo vicino a casa. Grazie a tutti, non perdo tempo a cercare in zone di villeggiatura ;-)
 
enzopaoni ha scritto:
Grazie a tutti del contributo. Ho scritto bilocale da 70k, ma il confronto potrebbe essere su bilocale da100k in città vs bilocale da 100k in zona turistica. Avrei valutato qualosa da ristrutturare in modo pesante (ho conoscenze dirette nel settore) oppure qualosa di sistemato, non dico lusso ma qualcosa dove ci si possa godere la vacanze. I 500€/settimanali erano una media.

I ogni caso le vostre testimonianze mi hanno fatto propendere per qualcosa in città, vicino a dove abitiamo. Effettivamente peferisco avre un po il controllo della situazione e lavorando questa cosa la si può fare nei ritagli di tempo solo vicino a casa. Grazie a tutti, non perdo tempo a cercare in zone di villeggiatura ;-)
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Guarda io vivo in zona turistica ed ho fatto l'inverso, mi sono cercato un piccolo bilocale in citta' ;)
Il problema principale e' proprio lo sbattimento appresso ad agenzie varie, vacanzieri rompib@lle e tutto il resto. Tra l'altro ovviamente i prezzi degli immobili in zona di mare non sono proprio bassi, mentre in citta' ho speso decisamente meno ed il ritorno in percentuale e' parecchio piu' alto. Ovvio se la casa gia' ce l'hai o la erediti e' un altro discorso.
 
Nemor ha scritto:
Io preferisco decisamente il salariato non rompiballe con contratto lungo, ossia 4+4, lo senti solo quando incassi la pigione :D.
Per il resto credo che state dicendo la stessa cosa, devi dare in gestione a qualcuno, ma poi tra commissioni ed il resto a te non rimane nulla
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Esatto.
A Cesenatico (Riviera Romagnola) appartamento affittato da agenzia, nonostante affittino addirittura a periodi di 15gg per ricavare il massimo, a fine anno ci si paga praticamente l'IMU e le spese condo, bollette e resta qualcosina se va molto grassa, se no fici grazie se vai in pari.
Le agenzie prendono il 12% sugli affitti, ma sono indeducibili, come tutti i costi, quindi per AdE tu hai incassato l'affitto pieno (95%) e paghi cedolare secca 21% su quello.

Affitarselo da solo senza agenzia da 100Km di distanza dove vivo, è impensabile, quindi non c'è alternativa.

Mentre l'appartamento in città, di solito senti l'inquilino max 1-2 volte l'anno se è tanto, tipo piccola rottura di qualcosa.

Unica cosa importante a cui stare attenti affittando in città è la scrematura iniziale dell'inquilino.
Lì conta molto se sei in una città ambita quindi hai la fila di inquilini con la lingua lunga o no. Se hia la fila puoi fare scrematura.
Io comunque sono riuscito a fare lo stesso scrematura anche in un appartamento in provincia dove non c'è la fila di inquilini, ho chiesto comunuqe fidejussione 6 mesi e non solo buste paga. Affittato e problemi zero, però proprio perché non c'è la fila è rimasto vuoto 4-5 mesi prima di trovare.
A Bologna invece resta vuoto 2 settimane max 1 mese nonostante io chieda fidejussione 12 mesi.
A Milano probabilmente si affitterebbe in 24 ore. :asd:
 
personalmente propenderei per il turistico, ma non credo con 70.000 euro si trovi qualcosa di abitabile al mare :D 4 anni fa comprai in asta un bilocale molto carino a rivazzurra di rimini, 100.000 euro piu iva 111.000 euro circa era quasi nuovo abitato da un c.....e che per fortuna ha smesso di pagare l affitto e in qualche mese lo abbiamo sfrattato, avevo comprato con un amico e dopo liberato a natale pensammo di fargli fare la stagione dato che mancava solo un box doccia nuovo e una tv, un agenzia di una ragazza sul posto lo prese con contratto vuoto per pieno a 6000 euro da maggio a settembre, oggi questa ragazza credo sia nella rete di clean b&b, persona molto seria e capace, l'appartamento aveva un solo difetto era adiacente alla ferrovia e vedevo le recensioni dei turisti che si lamentavano ma comunque lasciavano valutazioni positive, e un altro problema era l'imu per 40 metri il comune di rimini pretende come seconda casa 1000 euro, comunque a fine stagione il mio socio volle venderlo e dopo 20 giorni arrivo subito un offerta di 145k, ma se potessi tornare indietro lo prenderei da solo .... 300 m dalla spiaggia, zona iper attrezzata supermercati, ristoranti, locali, parchi
 
federico il duca ha scritto:
personalmente propenderei per il turistico, ma non credo con 70.000 euro si trovi qualcosa di abitabile al mare :D 4 anni fa comprai in asta un bilocale molto carino a rivazzurra di rimini, 100.000 euro piu iva 111.000 euro circa era quasi nuovo abitato da un c.....e che per fortuna ha smesso di pagare l affitto e in qualche mese lo abbiamo sfrattato, avevo comprato con un amico e dopo liberato a natale pensammo di fargli fare la stagione dato che mancava solo un box doccia nuovo e una tv, un agenzia di una ragazza sul posto lo prese con contratto vuoto per pieno a 6000 euro da maggio a settembre, oggi questa ragazza credo sia nella rete di clean b&b, persona molto seria e capace, l'appartamento aveva un solo difetto era adiacente alla ferrovia e vedevo le recensioni dei turisti che si lamentavano ma comunque lasciavano valutazioni positive, e un altro problema era l'imu per 40 metri il comune di rimini pretende come seconda casa 1000 euro, comunque a fine stagione il mio socio volle venderlo e dopo 20 giorni arrivo subito un offerta di 145k, ma se potessi tornare indietro lo prenderei da solo .... 300 m dalla spiaggia, zona iper attrezzata supermercati, ristoranti, locali, parchi
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Ciao, cos'è contratto vuoto per pieno?
Cioè lei ti paga 6K e poi lei subaffitta al prezzo che vuole lei?
 
mirkosalva ha scritto:
Ciao, cos'è contratto vuoto per pieno?
Cioè lei ti paga 6K e poi lei subaffitta al prezzo che vuole lei?
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si esatto si assume il rischio di affittarlo, si tratta di una modalita' che in passato era comune, questa persona sapeva quel che faceva perche aveva richieste e prenotazioni che avrebbe dovuto smistare nei residence che gia le avevano affidato

il suo lavoro non e' una cosa semplicissima, cioe' aldila' delle prenotazioni lei si occupa di accogliere i turisti che non rispettano mai gli orari di arrivo, auto, treno, aereo, gestisce le donne delle pulizie, smista la parte burocratica con le varie segnalazioni alle autorita' con i documenti dei turisti, e molto spesso ha anche a che fare con gente che la chiama anche per le zanzare.....:rolleyes:
 
federico il duca ha scritto:
personalmente propenderei per il turistico, ma non credo con 70.000 euro si trovi qualcosa di abitabile al mare :D 4 anni fa comprai in asta un bilocale molto carino a rivazzurra di rimini, 100.000 euro piu iva 111.000 euro circa era quasi nuovo abitato da un c.....e che per fortuna ha smesso di pagare l affitto e in qualche mese lo abbiamo sfrattato, avevo comprato con un amico e dopo liberato a natale pensammo di fargli fare la stagione dato che mancava solo un box doccia nuovo e una tv, un agenzia di una ragazza sul posto lo prese con contratto vuoto per pieno a 6000 euro da maggio a settembre, oggi questa ragazza credo sia nella rete di clean b&b, persona molto seria e capace, l'appartamento aveva un solo difetto era adiacente alla ferrovia e vedevo le recensioni dei turisti che si lamentavano ma comunque lasciavano valutazioni positive, e un altro problema era l'imu per 40 metri il comune di rimini pretende come seconda casa 1000 euro, comunque a fine stagione il mio socio volle venderlo e dopo 20 giorni arrivo subito un offerta di 145k, ma se potessi tornare indietro lo prenderei da solo .... 300 m dalla spiaggia, zona iper attrezzata supermercati, ristoranti, locali, parchi
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Immagino le tasse sulla plusvalenza.
 
Nemor ha scritto:
Immagino le tasse sulla plusvalenza.
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abbiamo venduto quando ancora erano al 20% ma stava entrando in vigore la tassazione al 26% con quella m...a di gualtieri oggi sindaco di roma, non siamo piu riusciti a comprare in asta ora la concorrenza e spietata
 
Dico la mia

1) Secondo me meglio casa in montagna, perchè riesci ad affittarla anche in inverno.

2) Un uso promiscuo sia personale che affitto potrebbe essere un buon compromesso anche se si guadagna meno.

3) Con uso promiscuo puoi crearti la tua rete di amici conoscenti fidati a cui affittarlo e per passaparola ti portano altre persone fidate, lasci le chiavi e te le riportano, non usi Air BB, booking ecc....

4) ripeto guadagni meno ma hai meno stress e l'appartamento si deteriora meno, inoltre usandolo anche te periodicamente anticipi quei piccoli problemi di manutenzione che possono esserci.
 
sono tornato a questa discussione perchè non avevo valutato la possibilità di affitti stagionali. Con 1, 2 o 3 inquilini si potrebbe fare tutta l'alta stagione e non avere troppi problemi per la gestione a distanza. Boh, sono indeciso. Magari i mesi di settembre/ottobre possono essere adatti per acquistare al mare? Purtroppo la montagna è da escludersi perchè la signora vuole solo il mare, anche solo una settimana l'anno ma vista mare
 
Se la signora vuole il mare devi ubbidire, senza se e senza ma!
 
clash4 ha scritto:
Dico la mia

1) Secondo me meglio casa in montagna, perchè riesci ad affittarla anche in inverno.
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Intendi "riusciresti"? Se ci sono troppe case in offerta rispetto alla domanda, resti al palo.

clash4 ha scritto:
3) Con uso promiscuo puoi crearti la tua rete di amici conoscenti fidati a cui affittarlo e per passaparola ti portano altre persone fidate, lasci le chiavi e te le riportano, non usi Air BB, booking ecc....

4) ripeto guadagni meno ma hai meno stress e l'appartamento si deteriora meno, inoltre usandolo anche te periodicamente anticipi quei piccoli problemi di manutenzione che possono esserci.
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Concordo.
 
nueva leivi ha scritto:
Intendi "riusciresti"? Se ci sono troppe case in offerta rispetto alla domanda, resti al palo.
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Dipende dalla zona ovviamente. Io ad esempio stò guardando al Cadore in provincia di Belluno, in 2 ore scarse sono li, è una zona vicino alla provincia autonoma di Trento/Bolzano e intercetta tutti quelli che non vanno di la nei family hotel perchè troppo costosi, di quà costa decisamente meno, ma sei comunque vicino a cortina, tre cime, ecc... Frequento da anni e vedo sempre il pienone in alta stagione sia estivo che invernale.

Il mio obbiettivo è entrare ora nel mercato cercando una casa o porzione (no condominio), in quanto passata euforia del superbonus i prezzi scenderanno, chi ha colto il treno ci ha guadagnato chi l'ha perso e vende ora difficilmente troverà qualcuno che compra senza 110% e con prezzi alle stelle, pertanto dovranno abbassare i prezzi.
 
clash4 ha scritto:
Dipende dalla zona ovviamente. Io ad esempio stò guardando al Cadore in provincia di Belluno, in 2 ore scarse sono li, è una zona vicino alla provincia autonoma di Trento/Bolzano e intercetta tutti quelli che non vanno di la nei family hotel perchè troppo costosi, di quà costa decisamente meno, ma sei comunque vicino a cortina, tre cime, ecc... Frequento da anni e vedo sempre il pienone in alta stagione sia estivo che invernale.

Il mio obbiettivo è entrare ora nel mercato cercando una casa o porzione (no condominio), in quanto passata euforia del superbonus i prezzi scenderanno, chi ha colto il treno ci ha guadagnato chi l'ha perso e vende ora difficilmente troverà qualcuno che compra senza 110% e con prezzi alle stelle, pertanto dovranno abbassare i prezzi.
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il Cadore ricordo da piccolo la chiamavano la Cortina dei poveretti, non so oggi se è ancora considerata così.
Lo dico senza malizia o disprezzo, a me poi l'alta montagna ha fatto sempre talmente cacare, ma talmente cacare, e per anni i miei da piccolo ogni anno mi hanno obbligato alla settimana bianca e fare lo sci del casso. Una specie di punizione per me. Posti che ho sempre odiato!
Non ci tornerò mai più! :p
 
Vabbè dai, il Cadore è rinomato e ha posti bellissimi, se poi uno vuole andare per forza a Cortina perchè conosciuta da tutti e vuole farsi spennare perchè fa più figo essere stati lì, si accomodi pure.

Poi, chiaro, se a uno non piace la montagna inutile andarci, basta non generalizzare.
 
Come ho detto dipende cosa cerchi, sicuramente non chi vuole Cortina o chi cerca l'hotel pieno di servizi della pusteria. Poi se la montagna non ti piace non vai ne in cadore ne a cortina ne in pusteria quindi di cosa partliamo?
In Cadore sicuramente hai meno servizi e costa meno quindi, si può essere da "poveretti", ma stà di fatto che è pieno di poveretti...
Il mio ragionamento è comprare dove costa meno, se voglio passare la giornata in pusteria in 40 minuti ci arrivo, voglio fare un giro a cortina in 30 minuti sono li, voglio fare la vacanza da poveretto? me ne resto nell'appartamento.
 
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