Rogito oggi e casa libera ad ottobre come tutelarsi?

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

xman80an

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Un amica ha trovato casa, potrebbe rogitare entro giugno con i benifici under 36.... Problema il venditore va via ad ottobre, perché va a vivere a casa dei suoi genitori e deve fare alcuni lavori...ma gli servono i soldi della vendita...
Casa molto bella... Lei adesso ha un dubbio se rogitare adesso o premere per rogitare solo quando va via , subendo però l aumento dei tassi...
Non sa come tutelarsi
Consigli?
 
una cosa che mi è stata proposta diversi anni fa è una penale per ogni mese di ritardo nella consegna dell'immobile, per rafforzare la cosa il saldo della cifra pattuita per l'acquisto dovrebbe essere versato all'atto della consegna (l'importo del saldo finale dovrebbe essere esiguo 10.000 max 20000 Euro, e forse chi eroga il mutuo potrebbe storcere la bocca)
Non è una cosa che tutela al 100% ma se si ritiene il venditore affidabile penso che sia accettabile
 
Un amica ha trovato casa, potrebbe rogitare entro giugno con i benifici under 36.... Problema il venditore va via ad ottobre, perché va a vivere a casa dei suoi genitori e deve fare alcuni lavori...ma gli servono i soldi della vendita...
Casa molto bella... Lei adesso ha un dubbio se rogitare adesso o premere per rogitare solo quando va via , subendo però l aumento dei tassi...
Non sa come tutelarsi
Consigli?

Ti puoi tutelare con l'aiuto del notaio. Mi spiego:
1) stabilite di rogitare entro Giugno
2) stabilite il termine entro il quale il venditore dovrà liberare casa [ad esempio dicembre]
3) una parte del prezzo di vendita viene depositato presso il notaio il quale lo consegnerà al venditore solo al termine stabilito al passo 2 e solo dopo previa consegna delle chiave [ad esempio 30K]
4)Al rogito quindi il venditore riceverà quanto pattuito meno la cifra decisa al punto 3 (che rimarrà dal notaio) e che avrà solo nel momento in cui lascia casa entro i termini stabiliti al punto 2.
4) PS stabilite nel rogito anche una penale per ogni mese di ritardo del venditore nel liberare casa, penale che verrà decurtata dalla somma depositata presso il notaio [ad esempio 3K ogni mese di ritardo oltre il termine stabilito nel punto 2]
 
Un amica ha trovato casa, potrebbe rogitare entro giugno con i benifici under 36.... Problema il venditore va via ad ottobre, perché va a vivere a casa dei suoi genitori e deve fare alcuni lavori...ma gli servono i soldi della vendita...
Casa molto bella... Lei adesso ha un dubbio se rogitare adesso o premere per rogitare solo quando va via , subendo però l aumento dei tassi...
Non sa come tutelarsi
Consigli?

Sono situazioni delle quali si è già discusso su questo forum.
Ad es. ecco una esperienza negativa
Venditore non lascia la casa
In ogni caso non dimenticare di contemplare anche l'ipotesi che il venditore non lasci la casa ad ottobre come era stata vista prima dell'acquisto (danni intervenuti nel frattempo).
 
Ma se volesse fare mettere le clausole nel atto del rogito..e non erano previste nel preliminare la cosa è fattibile? Il venditore dovrebbe per forza accettare?
 
Ma se volesse fare mettere le clausole nel atto del rogito..e non erano previste nel preliminare la cosa è fattibile? Il venditore dovrebbe per forza accettare?

SI.
Anzi, se il notaio che redige il rogito, è attento, sarà lui stesso ad inserire la data di "entrata in possesso" della casa, ma non solo, dovrebbe (sempre il notaio "sveglio"), proporre alla tua amica di voler includere l'ammontare della penale che l'ex proprietario dovrà versare per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile, successivo alla data riportata nel rogito.

Tra l'altro, riportare la data di "effettivo possesso" (sarebbe in effetti possesso è basta), può servire a chiarire anche la situazione di decorrenza di alcuni contratti - a me capitò per quello dell'acqua, perché il vecchio proprietario credo avesse delle insolvenze con il gestore il servizio idrico, il quale, voleva, inizialmente, farmi decorrere il contratto dalla data del rogito, solo dietro mia segnalazione che il possesso io l'ho iniziato ad esercitare circa due mesi dopo (perché così indicato nel rogito), si decisero a farmi decorrere il contratto (ed i consumi) da quella data - .

(Ovviamente, inclusero alla pratica di fornitura dell'acqua, copia della pagina del rogito che riportava la situazione sopra descritta).
 
SI.
Anzi, se il notaio che redige il rogito, è attento, sarà lui stesso ad inserire la data di "entrata in possesso" della casa, ma non solo, dovrebbe (sempre il notaio "sveglio"), proporre alla tua amica di voler includere l'ammontare della penale che l'ex proprietario dovrà versare per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile, successivo alla data riportata nel rogito.

Tra l'altro, riportare la data di "effettivo possesso" (sarebbe in effetti possesso è basta), può servire a chiarire anche la situazione di decorrenza di alcuni contratti - a me capitò per quello dell'acqua, perché il vecchio proprietario credo avesse delle insolvenze con il gestore il servizio idrico, il quale, voleva, inizialmente, farmi decorrere il contratto dalla data del rogito, solo dietro mia segnalazione che il possesso io l'ho iniziato ad esercitare circa due mesi dopo (perché così indicato nel rogito), si decisero a farmi decorrere il contratto (ed i consumi) da quella data - .

(Ovviamente, inclusero alla pratica di fornitura dell'acqua, copia della pagina del rogito che riportava la situazione sopra descritta).

Quindi il venditore è obbligato (manu militari) ad accettare clausole non previste dal preliminare che ovviamente sono tutte a favore dell’acquirente e penalizzanti per il venditore senza alcun diritto ad eccepire alcunchè?
Quindi, per par condicio, anche il venditore potrebbe pretendere che l’acquirente accetti clausole per lui penalizzanti anche se non previste dal preliminare.
Francamente non vedo strumenti giuridici per raggiungere questo scopo in quanto, se tali clausole non sono state accettate nel preliminare, non è possibile imporre alla controparte di riportarle nel rogito definitivo e non si può nemmeno accusare la controparte di inadempimento del preliminare perché questa controparte può rispondere che stipulerà il definitivo sulla falsariga di quanto previsto dal preliminare.
Se ho capito bene è stato stipulato un preliminare generico che prevede il rogito a giugno e la consegna della casa ad ottobre e a nessuno è venuto in mente di definire con precisione impegni ed obblighi per le due controparti che discendono da tale consegna differita.
Io mi consulterei con il notaio per sapere fino a che punto posso chiedere al venditore di inserire nel definitivo alcune clausole, non previste dal preliminare, evitando una reazione della controparte che mandi a monte la compravendita.
 
Ti puoi tutelare con l'aiuto del notaio. Mi spiego:
1) stabilite di rogitare entro Giugno
2) stabilite il termine entro il quale il venditore dovrà liberare casa [ad esempio dicembre]
3) una parte del prezzo di vendita viene depositato presso il notaio il quale lo consegnerà al venditore solo al termine stabilito al passo 2 e solo dopo previa consegna delle chiave [ad esempio 30K]
4)Al rogito quindi il venditore riceverà quanto pattuito meno la cifra decisa al punto 3 (che rimarrà dal notaio) e che avrà solo nel momento in cui lascia casa entro i termini stabiliti al punto 2.
4) PS stabilite nel rogito anche una penale per ogni mese di ritardo del venditore nel liberare casa, penale che verrà decurtata dalla somma depositata presso il notaio [ad esempio 3K ogni mese di ritardo oltre il termine stabilito nel punto 2]


tutto corretto, aggiungo che comunque il venditore può rifiutarsi queste erano cose da scrivere subito nel compromesso mai ascoltare l'agente che ti dice "facciamo offerta poi i dettagli li sistemiamo dopo"
 
Quindi il venditore è obbligato (manu militari) ad accettare clausole non previste dal preliminare che ovviamente sono tutte a favore dell’acquirente e penalizzanti per il venditore senza alcun diritto ad eccepire alcunchè?
Quindi, per par condicio, anche il venditore potrebbe pretendere che l’acquirente accetti clausole per lui penalizzanti anche se non previste dal preliminare.
Francamente non vedo strumenti giuridici per raggiungere questo scopo in quanto, se tali clausole non sono state accettate nel preliminare, non è possibile imporre alla controparte di riportarle nel rogito definitivo e non si può nemmeno accusare la controparte di inadempimento del preliminare perché questa controparte può rispondere che stipulerà il definitivo sulla falsariga di quanto previsto dal preliminare.
Se ho capito bene è stato stipulato un preliminare generico che prevede il rogito a giugno e la consegna della casa ad ottobre e a nessuno è venuto in mente di definire con precisione impegni ed obblighi per le due controparti che discendono da tale consegna differita.
Io mi consulterei con il notaio per sapere fino a che punto posso chiedere al venditore di inserire nel definitivo alcune clausole, non previste dal preliminare, evitando una reazione della controparte che mandi a monte la compravendita.

Niente "manu militari".
Nel mio caso, il venditore mi disse che gli occorreva del tempo per liberare l'appartamento dai mobili che vi erano (inizialmente mi propose di acquistarli, offerta che declinai all'istante).
Io lessi sul compromesso che acquistavo l'appartamento libero (quindi inteso anche senza mobili), e quindi accettai di concedere una deroga alla consegna delle altre chiavi di casa.
Io, tenevo ben presente che era una trattativa, e che più tardi acquisivo il pieno e totale possesso dell'appartamento e prima avrei potuto procedere ad effettuare i lavori che intendevo far svolgere, e quindi il ritardo nella consegna mi danneggiava su questo aspetto, oltre a danneggiarmi la tasca, perché prima finivo i lavori, prima vi avrei spostato la residenza e prima avrei cessato di pagarci l'IMU per chè fino a quel momento era NON abitazione principale (questo giusto per ricordare un altro aspetto).

Ora, nel voler trasportare la mia situazione in questa ora qui esposta, io mi chiedo se anche quel preliminare, riporta la dicitura che la casa deve essere consegnata libera; se così è perché non chiedere in sede di rogito di includere le garanzie da me indicate, per l'acquirente?

Dimenticavo, ciò che venne scritto nel mio di preliminare, venne emendato almeno una volta, ed interpellato il notaio per procedere ad emendarlo, questi ci disse che potevamo farlo direttamente tra di noi, era sufficiente riportare cosa si voleva cambiare (si trattava della data entro la quale fare il rogito), e firmare il tutto una seconda volta da tutte le parti che avevano firmato la prima volta.
Questo avvenne nel 2018, quindi non proprio un'eternità fa.
 
Ultima modifica:
Niente "manu militari".
Nel mio caso, il venditore mi disse che gli occorreva del tempo per liberare l'appartamento dai mobili che vi erano (inizialmente mi propose di acquistarli, offerta che declinai all'istante).
Io lessi sul compromesso che acquistavo l'appartamento libero (quindi inteso anche senza mobili), e quindi accettai di concedere una deroga alla consegna delle altre chiavi di casa.
Io, tenevo ben presente che era una trattativa, e che più tardi acquisivo il pieno e totale possesso dell'appartamento e prima avrei potuto procedere ad effettuare i lavori che intendevo far svolgere, e quindi il ritardo nella consegna mi danneggiava su questo aspetto, oltre a danneggiarmi la tasca, perché prima finivo i lavori, prima vi avrei spostato la residenza e prima avrei cessato di pagarci l'IMU per chè fino a quel momento era NON abitazione principale (questo giusto per ricordare un altro aspetto).

Ora, nel voler trasportare la mia situazione in questa ora qui esposta, io mi chiedo se anche quel preliminare, riporta la dicitura che la casa deve essere consegnata libera; se così è perché non chiedere in sede di rogito di includere le garanzie da me indicate, per l'acquirente?

Dimenticavo, ciò che venne scritto nel mio di preliminare, venne emendato almeno una volta, ed interpellato il notaio per procedere ad emendarlo, questi ci disse che potevamo farlo direttamente tra di noi, era sufficiente riportare cosa si voleva cambiare (si trattava della data entro la quale fare il rogito), e firmare il tutto una seconda volta da tutte le parti che avevano firmato la prima volta.
Questo avvenne nel 2018, quindi non proprio un'eternità fa.

Vedo che hai molto ammorbidito la tua posizione.
E’ quel “SI” perentorio senza alcuna spiegazione che mi ha lasciato molto perplesso. E francamente anche confrontare due situazioni senza conoscere la documentazione esistente (preliminare) probabilmente differente che può indurre in errori.
Si può chiedere tutto ma sapendo che la controparte può anche non acconsentire, con pieno diritto, all’inserimento delle nuove clausole non previste dal preliminare.
 
Vedo che hai molto ammorbidito la tua posizione.
E’ quel “SI” perentorio senza alcuna spiegazione che mi ha lasciato molto perplesso. E francamente anche confrontare due situazioni senza conoscere la documentazione esistente (preliminare) probabilmente differente che può indurre in errori.
Si può chiedere tutto ma sapendo che la controparte può anche non acconsentire, con pieno diritto, all’inserimento delle nuove clausole non previste dal preliminare.

Non capisco cosa avrei "ammorbidito".
Se ti riferisci al SI, credo che dovrebbe essere evidente che se si vuole vendere (casa o cos'altro), una qualsiasi forma di contrattazione è d'obbligo; viceversa mi chiederei "che l'hai messa a fare in vendita una qualsiasi cosa se poi non si è disposti ad un minimo di contrattazione?".
Detto questo, a me sembra evidente che nel caso di compravendite immobiliari, la parte "debole" è chi acquista (debole per il semplice fatto che caccia dei soldi, ma finchè non si arriva al rogito - ed anche un poco oltre - di certezze ce ne sono ben poche).
Quindi, non capisco cosa avrebbe da argomentare il potenziale venditore ad una richiesta fatta nei termini e nei modi da me espressi; ripeto la modulistica spesso usata per i preliminari, riporta quella dicitura (che l'immobile e libero sia di gravami, ma anche di altro); quindi se non me la lasci libera è chiaro che (io parte "debole") ricorra ad introdurre delle garanzia a tutela del mio interesse (e manco è detto che poi funzionino).
 
Non capisco cosa avrei "ammorbidito".
Se ti riferisci al SI, credo che dovrebbe essere evidente che se si vuole vendere (casa o cos'altro), una qualsiasi forma di contrattazione è d'obbligo; viceversa mi chiederei "che l'hai messa a fare in vendita una qualsiasi cosa se poi non si è disposti ad un minimo di contrattazione?".
Detto questo, a me sembra evidente che nel caso di compravendite immobiliari, la parte "debole" è chi acquista (debole per il semplice fatto che caccia dei soldi, ma finchè non si arriva al rogito - ed anche un poco oltre - di certezze ce ne sono ben poche).
Quindi, non capisco cosa avrebbe da argomentare il potenziale venditore ad una richiesta fatta nei termini e nei modi da me espressi; ripeto la modulistica spesso usata per i preliminari, riporta quella dicitura (che l'immobile e libero sia di gravami, ma anche di altro); quindi se non me la lasci libera è chiaro che (io parte "debole") ricorra ad introdurre delle garanzia a tutela del mio interesse (e manco è detto che poi funzionino).

La situazione mi sembra molto semplice e lineare e tra persone competenti in materia giuridica non dovrebbero essere spese troppe parole.
1)L’opener ha rivolto una domanda precisa:” Ma se volesse fare mettere le clausole nel atto del rogito..e non erano previste nel preliminare la cosa è fattibile? Il venditore dovrebbe per forza accettare?”.
2)La tua risposta è stata altrettanto precisa: “Si”.
3)La tua risposta dal punto di vista giuridico non è corretta e può indurre in errore.
Che si può contrattare tutto è un conto ma che il venditore debba per forza accettare non si può proprio sentire.
 
La situazione mi sembra molto semplice e lineare e tra persone competenti in materia giuridica non dovrebbero essere spese troppe parole.
1)L’opener ha rivolto una domanda precisa:” Ma se volesse fare mettere le clausole nel atto del rogito..e non erano previste nel preliminare la cosa è fattibile? Il venditore dovrebbe per forza accettare?”.
2)La tua risposta è stata altrettanto precisa: “Si”.
3)La tua risposta dal punto di vista giuridico non è corretta e può indurre in errore.
Che si può contrattare tutto è un conto ma che il venditore debba per forza accettare non si può proprio sentire.
Non è per polemizzare, ma giusto per dire; la situazione è che un compromesso è già stato firmato e probabilmente anche registrato; ne consegue che il venditore ha già avuto dei soldi; adesso a seguito della (per me) lecita richiesta della parte acquirente di far mettere nel rogito quella condizione (per altro come da consuetudine in casi simili), vorrei capire perché il venditore dovrebbe rifiutarsi.
Il suo rifiuto, a me (acquirente) suonerebbe come un segnale che probabilmente : o non intende lasciare la casa ad ottobre, oppure chissà cos'altro c'è sotto.
Il suo rifiuto, lo esporrebbe ad un possibile "muro-contro-muro" che potrebbe anche significare "andiamo in tribunale e poi vediamo", così facendo sicuramente si allungherebbero i tempi della vendita.

E, su tutto, il venditore (avveduto), sa che appunto negoziando la cosa, potrebbe risolvere semplicemente affittando un box dove temporaneamente posizionare le sue cose, in attesa che risolva i suoi (e soli suoi), problemi logistico-organizzativi, con l'altra abitazione.
Insomma, la richiesta della parte acquirente, non mi sembra affatto campata in aria, e sebbene come te dici, che giuridicamente la parte venditrice non ha alcun obbligo ad accettare (*), è pur sempre vero che la cosa andrebbe vista nel suo complesso (cioè valutando anche le semplici considerazioni qui riportate).

(*) ma allo stesso tempo, mi sembra di capire che è uno dei motivi per i quali esistono i tribunali ed i giudici : per valutare dal punto di vista giuridico i pro ed i contro di situazioni come questa.
 
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