Consigli per ristrutturazione appartamento Roma

Salve a tutti,

ho acquistato di recente un immobile del 1990 dove per varie ragioni ci abitavo già. La casa è sicuramente vivibile ma, nel giro di 1-2 anni, conto di metterci mano per fare almeno quegli interventi che richiedono di uscire di casa per qualche mese.

Premesso che chiederò la qualificata consulenza di un tecnico, volevo intanto capire per un immobile non troppo vecchio come il mio, quali sono le cose che sicuramente vanno rifatte e quali invece non vale la pena? Da ignorante in materia, ma considerando che vivo la casa già da qualche anno metterei sicuramente mano a:

- 2 bagni rifacimento totale con impianti
- 1 cucina rifacimento totale + spostamento caldaia all'esterno (credo anche relativa sostituzione)

invece ho dubbi su:

- impianto termico? I termosifoni, in ghisa, sono in ottimo stato - al limite cambierò tutte le valvole e i detentori maggiormente soggetti a usura. Il resto ha senso
- impianto elettrico? Conto di rifarlo, ma credo che per l'anno di costruzione avrà già un impianto a norma quindi immagino costerà meno metterci mano?
- pavimenti: nelle camere c'è già ottimo parquet che conto di recuperare (alcuni graffi e piccole porzioni scricchiolanti). Rimane soggiorno e corridoio sul quale pensavo di posare nuovo pavimento (ha senso?)

Gli infissi sono in legno, vorrei rifarli ma non so se ce la faccio con il budget. In ogni caso alle brutte posso sostituirli in un secondo momento stando in casa.

Cosa potete consigliarmi?

Infine, sperando di non infrangere le regole del forum (i moderatori mi perdoneranno), qualcuno può suggerirmi, anche in pvt, ditte affidabili per ristrutturazione su Roma?

konda ha scritto:

Salve a tutti,

ho acquistato di recente un immobile del 1990 dove per varie ragioni ci abitavo già. La casa è sicuramente vivibile ma, nel giro di 1-2 anni, conto di metterci mano per fare almeno quegli interventi che richiedono di uscire di casa per qualche mese.

Premesso che chiederò la qualificata consulenza di un tecnico, volevo intanto capire per un immobile non troppo vecchio come il mio, quali sono le cose che sicuramente vanno rifatte e quali invece non vale la pena? Da ignorante in materia, ma considerando che vivo la casa già da qualche anno metterei sicuramente mano a:

- 2 bagni rifacimento totale con impianti
- 1 cucina rifacimento totale + spostamento caldaia all'esterno (credo anche relativa sostituzione)

invece ho dubbi su:

- impianto termico? I termosifoni, in ghisa, sono in ottimo stato - al limite cambierò tutte le valvole e i detentori maggiormente soggetti a usura. Il resto ha senso
- impianto elettrico? Conto di rifarlo, ma credo che per l'anno di costruzione avrà già un impianto a norma quindi immagino costerà meno metterci mano?
- pavimenti: nelle camere c'è già ottimo parquet che conto di recuperare (alcuni graffi e piccole porzioni scricchiolanti). Rimane soggiorno e corridoio sul quale pensavo di posare nuovo pavimento (ha senso?)

Gli infissi sono in legno, vorrei rifarli ma non so se ce la faccio con il budget. In ogni caso alle brutte posso sostituirli in un secondo momento stando in casa.

Cosa potete consigliarmi?

Infine, sperando di non infrangere le regole del forum (i moderatori mi perdoneranno), qualcuno può suggerirmi, anche in pvt, ditte affidabili per ristrutturazione su Roma?

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Predisporre scarico per condensa per eventuale caldaia a condensazione.
Impianto elettro si dovrebbe essere con corrugato e fili flessibili, ma bisogna pur vedere quanti corrugati hanno passato e come lo hanno fatto .

konda ha scritto:

Salve a tutti,

ho acquistato di recente un immobile del 1990 dove per varie ragioni ci abitavo già. La casa è sicuramente vivibile ma, nel giro di 1-2 anni, conto di metterci mano per fare almeno quegli interventi che richiedono di uscire di casa per qualche mese.

Premesso che chiederò la qualificata consulenza di un tecnico, volevo intanto capire per un immobile non troppo vecchio come il mio, quali sono le cose che sicuramente vanno rifatte e quali invece non vale la pena? Da ignorante in materia, ma considerando che vivo la casa già da qualche anno metterei sicuramente mano a:

- 2 bagni rifacimento totale con impianti
- 1 cucina rifacimento totale + spostamento caldaia all'esterno (credo anche relativa sostituzione)

invece ho dubbi su:

- impianto termico? I termosifoni, in ghisa, sono in ottimo stato - al limite cambierò tutte le valvole e i detentori maggiormente soggetti a usura. Il resto ha senso
- impianto elettrico? Conto di rifarlo, ma credo che per l'anno di costruzione avrà già un impianto a norma quindi immagino costerà meno metterci mano?
- pavimenti: nelle camere c'è già ottimo parquet che conto di recuperare (alcuni graffi e piccole porzioni scricchiolanti). Rimane soggiorno e corridoio sul quale pensavo di posare nuovo pavimento (ha senso?)

Gli infissi sono in legno, vorrei rifarli ma non so se ce la faccio con il budget. In ogni caso alle brutte posso sostituirli in un secondo momento stando in casa.

Cosa potete consigliarmi?

Infine, sperando di non infrangere le regole del forum (i moderatori mi perdoneranno), qualcuno può suggerirmi, anche in pvt, ditte affidabili per ristrutturazione su Roma?

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ciao, non sono di Roma ma ho ristrutturato totalmente nel 2021 un appartamento degli anni 70.
l'unica cosa che non ho fatto su consiglio del tecnico/ditta, è stato proprio il rifacimento dell'impianto termoidraulico: o meglio, ho sostituito tutti i radiatori e anche le termovalvole, ma non l'impianto a muro. quello non ha senso.....a parte che è condominiale, a parte che è un costo davvero notevole, e se mai si romperà qualcosa ci pensa l'amministratore e sarà coperto da assicurazione condominiale.
comunque se sono in ottimo stato puoi anche considerare di tenerli. in alternativa se decidi di cambiarli puoi sostituirli con quelli classici tubulari in acciaio. non so quanti ne hai, ma se trovi un termoidraulico onesto non è una spesa enorme. io con 1900 euro ne ho cambiati 7, compresa manodopera e termovalvole (nord italia).

ok su bagni e cucina e relativi impianti, fai benissimo.

gli infissi in legno: se sono tenuti bene e hanno solo 30 anni, io li terrei. considera anche che la spesa più grande in una ristrutturazione sono sempre gli infissi, oltre ai problemi di approvvigionamento di sti tempi. il mio consiglio è che se son tenuti bene eviterei di cambiarli, e risparmi cifre moooolto importanti.

impianto elettrico: fai fare un sopralluogo a un elettricista, ma non è escluso che vada già bene cosi.

pavimenti: se il parquet è ottimo, fallo lucidare e levigare dove occorre, e fidati che vedrai una differenza incredibile. ho visto dei parquet rilevigati e rilucidati che sono cambiati davvero da così a così, erano bellissimi, portati a nuova vita. se il parquet è buono e ci son solo graffi io consiglio davvero questa strada. trovati un parquettista bravo e vedrai che bella sorpresa

sugli altri pavimenti: sono in marmo chiaro/bianco? anche qui, se sono chiari, con una lucidata prendono nuova vita. se invece non ti piacciono, puoi sempre posare sopra un nuovo pavimento in laminato, pvc o gres. trovi anche prodotti a 15€ al mq che fanno la loro figura. e su marmi o similari non devi neanche preoccuparti di spaccare e rifare massetti, lo appoggi sopra e sei a posto.

secondo me puoi fare un bel lavoro cavandotela "relativamente" con poco....già risparmiare su infissi e rifacimento massetti/pavimenti della zona notte è un buon colpo. impianto elettrico dipende appunto com'è messo

il Barbin ha scritto:

ciao, non sono di Roma ma ho ristrutturato totalmente nel 2021 un appartamento degli anni 70.
l'unica cosa che non ho fatto su consiglio del tecnico/ditta, è stato proprio il rifacimento dell'impianto termoidraulico: o meglio, ho sostituito tutti i radiatori e anche le termovalvole, ma non l'impianto a muro. quello non ha senso.....a parte che è condominiale, a parte che è un costo davvero notevole, e se mai si romperà qualcosa ci pensa l'amministratore e sarà coperto da assicurazione condominiale.
comunque se sono in ottimo stato puoi anche considerare di tenerli. in alternativa se decidi di cambiarli puoi sostituirli con quelli classici tubulari in acciaio. non so quanti ne hai, ma se trovi un termoidraulico onesto non è una spesa enorme. io con 1900 euro ne ho cambiati 7, compresa manodopera e termovalvole (nord italia).

ok su bagni e cucina e relativi impianti, fai benissimo.

gli infissi in legno: se sono tenuti bene e hanno solo 30 anni, io li terrei. considera anche che la spesa più grande in una ristrutturazione sono sempre gli infissi, oltre ai problemi di approvvigionamento di sti tempi. il mio consiglio è che se son tenuti bene eviterei di cambiarli, e risparmi cifre moooolto importanti.

impianto elettrico: fai fare un sopralluogo a un elettricista, ma non è escluso che vada già bene cosi.

pavimenti: se il parquet è ottimo, fallo lucidare e levigare dove occorre, e fidati che vedrai una differenza incredibile. ho visto dei parquet rilevigati e rilucidati che sono cambiati davvero da così a così, erano bellissimi, portati a nuova vita. se il parquet è buono e ci son solo graffi io consiglio davvero questa strada. trovati un parquettista bravo e vedrai che bella sorpresa

sugli altri pavimenti: sono in marmo chiaro/bianco? anche qui, se sono chiari, con una lucidata prendono nuova vita. se invece non ti piacciono, puoi sempre posare sopra un nuovo pavimento in laminato, pvc o gres. trovi anche prodotti a 15€ al mq che fanno la loro figura. e su marmi o similari non devi neanche preoccuparti di spaccare e rifare massetti, lo appoggi sopra e sei a posto.

secondo me puoi fare un bel lavoro cavandotela "relativamente" con poco....già risparmiare su infissi e rifacimento massetti/pavimenti della zona notte è un buon colpo. impianto elettrico dipende appunto com'è messo

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Ti ringrazio per la risposta dettagliata.
Per l'impianto termoidraulico concordo, anche se a me non credo sia condominiale (ho riscaldamento autonomo). In ogni caso mi confronterò anche io con tecnico e se anche lui non sarà convinto di ciò farò in modo che appena scelgo l'assicurazione per la casa ricopra anche questa casistica

In questo momento i prezzi dei materiali e della manodopera sono altissimi, se puoi aspetta almeno 1/2 anni.

Se il riscaldamento è autonomo, con l'aiuto di un termotecnico di livello, puoi valutare il completo rifacimento degli impianti installando il riscaldamento a pavimento.

Se possibile addirittura con pompa di calore staccandoti completamente dal metano.

Sicuramente la spesa sarà maggiore, ma il comfort e il risparmio nel tempo si faranno sentire.

Tieni presente che se la casa è degli anni '90 gli impianti hanno comunque 30 anni, non sono tantissimi ma nemmeno pochi.

Gli infissi li potrai cambiare anche in un secondo momento anche vivendo in casa, gli impianti e il pavimento invece non li rifarai mai vivendoci dentro.

hackjazz ha scritto:

Se il riscaldamento è autonomo, con l'aiuto di un termotecnico di livello, puoi valutare il completo rifacimento degli impianti installando il riscaldamento a pavimento.

Se possibile addirittura con pompa di calore staccandoti completamente dal metano.

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Anch'io, in ottica di efficientamento di un appartamento con riscaldamento autonomo, sto valutando la possibilità di sostituire o di affiancare alla caldaia a condensazione a gas una pompa di calore mantenendo però l'impianto idraulico di riscaldamento preesistente (termosifoni in ghisa presenti in ogni stanza) oppure aggiungere dei climatizzatori dual/trial split nelle due/tre stanze più abitate preservando la caldaia a gas nei periodi più freddi dell'inverno. Non valuto invece la possibilità di sostituire l'impianto idraulico preesistente con riscaldamento a pavimento.

A vostro parere come conviene procedere?

Grazie

Per Konda, circa l'impianto elettrico, visto che metti mano a gran parte della casa e soprattutto hai citato la cucina, valuta di far adeguare l'impianto elettrico in maniera tale da poter eventualmente sopportare il carico elettrico di un possibile piano cottura ad induzione; questo perché, non capisco se te o altri avete parlato anche di pompa di calore,(presumo per la generazione di ACS e riscaldamento), e quindi si potrebbe verificare la possibilità di potersi staccare completamente dall'uso del metano, quindi almeno un contratto in meno da gestire e soprattutto pagare

konda ha scritto:

Salve a tutti,

ho acquistato di recente un immobile del 1990 dove per varie ragioni ci abitavo già. La casa è sicuramente vivibile ma, nel giro di 1-2 anni, conto di metterci mano per fare almeno quegli interventi che richiedono di uscire di casa per qualche mese.

Premesso che chiederò la qualificata consulenza di un tecnico, volevo intanto capire per un immobile non troppo vecchio come il mio, quali sono le cose che sicuramente vanno rifatte e quali invece non vale la pena? Da ignorante in materia, ma considerando che vivo la casa già da qualche anno metterei sicuramente mano a:

- 2 bagni rifacimento totale con impianti
- 1 cucina rifacimento totale + spostamento caldaia all'esterno (credo anche relativa sostituzione)

invece ho dubbi su:

- impianto termico? I termosifoni, in ghisa, sono in ottimo stato - al limite cambierò tutte le valvole e i detentori maggiormente soggetti a usura. Il resto ha senso
- impianto elettrico? Conto di rifarlo, ma credo che per l'anno di costruzione avrà già un impianto a norma quindi immagino costerà meno metterci mano?
- pavimenti: nelle camere c'è già ottimo parquet che conto di recuperare (alcuni graffi e piccole porzioni scricchiolanti). Rimane soggiorno e corridoio sul quale pensavo di posare nuovo pavimento (ha senso?)

Gli infissi sono in legno, vorrei rifarli ma non so se ce la faccio con il budget. In ogni caso alle brutte posso sostituirli in un secondo momento stando in casa.

Cosa potete consigliarmi?

Infine, sperando di non infrangere le regole del forum (i moderatori mi perdoneranno), qualcuno può suggerirmi, anche in pvt, ditte affidabili per ristrutturazione su Roma?

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Guarda consiglio spassionato da tecnico.
Una volta che metti mano rifallo completamente. Non ha senso fare interventi tampone. Spendi di più e hai meno confort e più disagio.
Detto questo veniamo ai tuoi quesiti.

Se come dici hai un budget limitato e non riesci a farlo completamente ti dico in ordine decrescente di priorità gli interventi da fare.

Il primo intervento che ritengo prioritario e che ti consiglio di fare sono il rifacimento degli infissi.
Gli infissi contribuiscono in maniera determinante sia al confort e sia alla tua spesa per riscaldamento-raffrescamento per cui sono soldi spesi bene.
Quando li rifai però non fare come solitamente propongono i praticoni/faciloni e cioè che tolgono le ante e sopra il telaio esistente ti staffano il nuovo infisso. Questo modo di fare oltre che sbagliato (anche se ti dicono di no) ha due problemi: rimangono i ponti termici esistenti e l'area luce si riduce.
Quello che va fatto è rimuovere tutto, mettere un telaio senza ponti termici (magari incassato) e mettere un cassonetto a tenuta con tanto di motore e tutto coimbentato.
Questo è tutto un altro mondo rispetto alla situazione attuale.
Ovviamente infisso in PVC con telaio esterno in alluminio.

Il secondo intervento che ritengo prioritario e che ti consiglio per diminuire i costi periodici e aumentare il confort è sicuramente rifare l'impianto termico.
La tipologia di impianto da adottare è funzione alle tue disponibilità economiche.
La soluzione più economica è quella di sostituire i radiatori in ghisa con altri in acciaio/alluminio di dimensioni più generose perchè questo ti permette di diminuire la temperatura di mandata e avere un risparmio tangibile in bolletta. Ovviamente valvole termostatiche a ogni termosifone e detentori nuovi (e se possibile anche tubi nuovi di sezione un filo più generosa). La caldaia rigorosamente a condensazione e con ampio range di modulazione (tipo la daikin D2C tanto per fare un esempio).

Soluzione più evoluta e ovviamente più costosa è quella di sostituire i radiatori attuali con dei ventilconvettori a basso profilo (tipo gli innova o gli olimpia tanto per citarne due). In questo modo hai sia caldo che freddo e hai un buon confort sia d'estate che d'inverno.
Ovviamente l'uso dei ventilconvettori comporta che dovresti rifare le tubazioni e sostituire la caldaia con una pompa di calore.

Soluzione top è quella di un radiante a pavimento magari fresato così risparmi sui costi e degli split deumidificatori per la climatizzazione estiva. Ovviamente niente più caldaia ma solo pompa di calore.

Il secondo intervento in ordine di priorità è l'impianto elettrico. Lo rifarei completamente secondo i nuovi dettami abbondando in tubazioni e predisposizioni e con un architettura orientata alla smart home.
L'impianto elettrico dura 40 anni però la tecnologia e le esigenze mutano molto più velocemente ecco perchè è importante avere un impianto ben fatto e predisposto per il futuro.

Riguardo ai pavimenti se rifai tutto ti tocca rifarli.

Per quanto riguarda bagno e cucina fatti fare un impianto idrico usando il multistrato coimbentato sia per acqua calda che fredda e diffida di chi ti offre soluzioni diverse anche se dicono che sono migliori (sono migliori per loro e non per te).
Se puoi abbandona il gas e passa all'induzione.

Se hai bisogno di info ulteriori chiedi pure.

Giuppy ha scritto:

Guarda consiglio spassionato da tecnico.
Una volta che metti mano rifallo completamente. Non ha senso fare interventi tampone. Spendi di più e hai meno confort e più disagio.
Detto questo veniamo ai tuoi quesiti.

Riguardo ai pavimenti se rifai tutto ti tocca rifarli.

Se hai bisogno di info ulteriori chiedi pure.

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Innanzitutto grazie per il dettagliato contributo.

In merito alla parte quotata, dici che non riesco a salvare i pavimenti in qualche modo? Essendo appartamento non così datato pensavo di poter salvare almeno i parquet nelle camere. Nel caso di rifacimento impianto elettrico pensavo di sfruttare i corrugati esistenti (i punti luce sono tanti) o al limite fare qualche traccia sui muri o ancora controsoffittando? Sto dicendo cavolate?

Premesso che non ho ancora intavolato la discussione col mio tecnico visto anche il periodo di "bolla" del settore (che poi mi chiedo, se e quando si calmerà, mica i prezzi scenderanno? Al limite smetteranno di crescere... sbaglio?)

Guarda la struttura degli impianti elettrici di oggi è proprio diversa rispetto agli anni 90 anche perchè la norma che regola gli impianti (CEI 64-8) ha subito aggiornamenti e modifiche.
Ritengo quindi che se devi rispettare tutte le prescrizioni nuove non ce la fai a rispettare tutte le prescrizioni nuove.

Tieni presente che sia il parquet che i pavimenti in ceramica/gres sono incollati e specialmente i pavimenti quando cerchi di tirarli via distruggono il massetto.
Detto questo a primo acchitto ritengo che il parquet nelle camere riesci a salvarlo ma nei corridoi e nell'area giorno oltre che bagno e cucina non penso.

Poi dipende da come vuoi fare l'impianto di riscaldamento. Se per esempio fai un radiante il pavimento non lo salvi ovunque tanto per fare un esempio.

Nelle tue valutazioni tieni presente che un intervento di ristrutturazione pesante ti da la tranquillità per 30 anni circa.
Per cui se pensi che in quella casa ci rimarrai a lungo termine io valuterei di fare un sacrificio in più. Se in questa casa non prevedi di abitarci a lungo termine allora spendi il meno possibile.

Per quanto riguarda il discorso "periodo" io ti consiglio di muoverti fra un anno. Fra un anno tutti si sono dati una calmata. E' finita l'onda lunga del superbonus e degli sconti in fattura e tutti, come si dice, vengono a miti consigli....Riguardo al costo dei materiali e prodotti secondo me l'anno prossimo saranno fermi se non ridimensionati in alcune situazioni.

Giuppy ha scritto:

Guarda la struttura degli impianti elettrici di oggi è proprio diversa rispetto agli anni 90 anche perchè la norma che regola gli impianti (CEI 64-8) ha subito aggiornamenti e modifiche.
Ritengo quindi che se devi rispettare tutte le prescrizioni nuove non ce la fai a rispettare tutte le prescrizioni nuove.

Tieni presente che sia il parquet che i pavimenti in ceramica/gres sono incollati e specialmente i pavimenti quando cerchi di tirarli via distruggono il massetto.
Detto questo a primo acchitto ritengo che il parquet nelle camere riesci a salvarlo ma nei corridoi e nell'area giorno oltre che bagno e cucina non penso.

Poi dipende da come vuoi fare l'impianto di riscaldamento. Se per esempio fai un radiante il pavimento non lo salvi ovunque tanto per fare un esempio.

Nelle tue valutazioni tieni presente che un intervento di ristrutturazione pesante ti da la tranquillità per 30 anni circa.
Per cui se pensi che in quella casa ci rimarrai a lungo termine io valuterei di fare un sacrificio in più. Se in questa casa non prevedi di abitarci a lungo termine allora spendi il meno possibile.

Per quanto riguarda il discorso "periodo" io ti consiglio di muoverti fra un anno. Fra un anno tutti si sono dati una calmata. E' finita l'onda lunga del superbonus e degli sconti in fattura e tutti, come si dice, vengono a miti consigli....Riguardo al costo dei materiali e prodotti secondo me l'anno prossimo saranno fermi se non ridimensionati in alcune situazioni.

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Buona notizia per il parquet, quello sinceramente è messo bene e mi scoccerebbe buttarlo via. Per bagni e cucina sono già pronto a buttare la bomba atomica, già messo in conto.
Per il resto (corridoio e soggiorno) valuterò anche con l'aiuto del tecnico e ragionando sulla prospettiva di tempo di abitazione.

Per il periodo, contavo anche io di muovermi tra un anno, nel frattempo magari porterò avanti l'aspetto progettuale con il tecnico (che conosco già e so che è disponibile) per poi essere pronto a chiedere preventivi l'anno prossimo.

Guarda se posso permettermi lascia perdere. Fai fare l'impianto elettrico per bene con le predisposizioni smart magari anche la rete LAN e/o antifurto/videosorveglianza e tutto il resto.
Se devi seguire in toto i dettami della nuova CEI 64-8 non puoi fare l'impianto elettrico con 3 tubi che corrono in giro per la casa ma ne hai bisogno molti di più e questo non ti permette di farli correre nei muri.
A questo livello un tubo o una cassetta in più ti costa 10 euro mentre fra 5 anni quando magari hai bisogno di questo o di quello ti costa infinitamente di più.

E poi permettimi...hai la casa praticamente nuova...buona parte rifatto e lasci un pavimento che si vede che è "vecchio"? Magari è un pavimento in ceramica che fra 5 anni salta o è già ondeggiante....senza considerare tutta la questione livelli visto che rifai bagno e cucina.
Io un piccolo sacrificio lo farei